房地产开发流程及关键点

1、房地产项目开发流程解析房地产项目开发流程解析吴金驰2012年7月一、总进度概述二、项目前期业务流程三、项目规划设计业务流程总总 目目 录录四、项目施工管理业务流程六、项目营销业务流程五、项目成本管理业务流程一、总进度概述一、总进度概述总进度概述总进度概述北史家务村拆迁工作总进度概述总进度概述北史家务村拆迁工作总进度概述总进度概述北史家务村拆迁工作总进度概述总进度概述北史家务村拆迁工作总进度概述总进度概述北史家务村拆迁工作营销工程成本如何顺利完成以上所述的房地产项目进程？前期（可研+拿地+前期手续）规划设计完成一个房地产项目需要这五个子项的紧密衔接，相辅相成。二、项目前期业务流程二、项目前期业务

2、流程项目前期业务流程项目前期业务流程可研、拿地可研、拿地项目前期业务流程项目前期业务流程可研、拿地可研、拿地项目前期业务流程项目前期业务流程可研、拿地可研、拿地1、可研阶段的关键要点：土地相关资料、市场及政策分析、价格策略、成本测算、资金安排；2、拿地阶段的关键要点：土地获取方式？拿地有道；项目前期业务流程项目前期业务流程可研、拿地可研、拿地 2004年听一个朋友，讲过一句话，至今记忆犹新，他讲：房地产公司总经理的职责就四个字。头两个字“找地”，后两个字“找钱”。 拿地有道，“道”这个字的内涵，我的水平讲不清楚，这里的“道”，仅指道路、途径，也就是房地产企业取得建设用地的途径。项目前期业务流程

3、项目前期业务流程可研、拿地可研、拿地拿地有道典型开发收储摘牌毛地出让一级开发危陋改造军地开发联合竞买合作转售合作建房非建设用地开发土地变性其它竞买项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前

4、期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续项目前期业务流程项目前期业务流程前期手续前期手续前期手续关键要点：建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、销售证！按计划取得销售证才能保证项目顺利销售，棋局才能活，因此一切的前提都是为了取得销售证！三、项目规划设计业务流程三、项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计

5、业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程规划设计关键要点：1、核对经济指标（用地面积及性质、日照、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等），对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。2、配套是否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）。3、是否满足规划选址和设计条件要求？是否满足城市设计要求？是否满足

6、控规要求，技术是否合理？4、对综合管网的关注和环评工作前置。5、是否满足“9070”小户型规定要求。项目规划设计业务流程项目规划设计业务流程6、消防的要求：对消防道路和扑救面的规定，对防火分区应表达明晰，对消防疏散通道的设置进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等），建筑之间的防火间距问题，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）？7、人防的要求：就地、易地建设经济成本比较，如果就地建设人防工程，应落实新建人防工程面积、等级。8、教育的要求：对配套建设学校、幼儿园的关注。9、节能的要求：尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能的因素（体型系数、朝向、外窗、围护结构等）和方案

7、设计紧密相关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设计与节能的关系，否则，对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。四、项目施工管理业务流程四、项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程项目施工管理业务流程施工管理关键要点：1、售楼处精装、样板区园林的营造，体现公司的水平；2、万事开头难，施工前期是重点，如临设、临水、临电、图纸、招投标、土方开挖等准备情况；3、结构封顶后装修阶段各单位的协调；4、人防、消防、规划、节能、竣工备案；5、交房及总结；五、项目成本管理业务流程五、项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程项目成本管理业务流程成本管理关键要点：1、成本目标；2、成本标准化；3、成本优化；4、结