欧罗巴小镇商业定位参考建议报告

1、欧罗巴小镇商业定位参考建议报告ContentsPart 1. / 项目商业指标统计Part 2. / 项目商业租售分析Part 3. / 项目商业自持参考建议Part 4. / 项目商业销售分割参考建议Part 1. / 项目商业建筑指标统计销售区商业（三层）（二层）（二层）12806756154.323-145.92=18317.044596.82-1262=8941.6（675+1280）2=3910销售区商业面积：18317.04+8941.6+3910=31168.64安置区商业4563.2715.574523-190=221664563.22-1262=8874.4（715.5+14

2、10）2=42511632.4 2=3264.8安置区商业面积：38556.2项目商业规划特征总结：特征一：社区底商的建筑形式社区底商的建筑形式使商业无法出现面积集中的大型集中商业；特征二：安置商业与销售商业项目并存与影响如何充分利用安置商业，促进销售商业的价值实现，成为重要的定位思考点；特征三：商业与住宅在建筑结构上并存与影响住宅与商业建筑空间的相互影响，使得商业定位要充分考虑商业面积分割的可实现性。项目商业开发需要在整体商业开发目标的前提下进行商业定位思考。Part 2. / 项目商业租售分析自持？还是销售？商业操作的一个终极问题商业地产的三种基本操作模式：全自持 / 全销售 / 部分自持

3、+部分销售。商业地产商业地产常规操作模式常规操作模式全部持有部分自持部分销售全部销售优势：便于快速回款；操作相对简单；劣势：不能有效控的制业态不利于挖掘潜在价值优势：能够较有效控制业态可实现长期高额回报劣势：运营难度大、风险高利润的回报周期较长优势：通过控制核心业态，引导商业合理发展。劣势：短期见效较慢，运营难度增加。案例解析1上海新天地全部自持北里南里规划布局北里北里 南里南里 分区名称分区名称建筑形式建筑形式物业形态物业形态建筑面积建筑面积面积占比面积占比北里北里以石库门旧建筑为主街铺3.5万58.3%南里南里以新建筑为主购物中心2.5万41.6%20253540354012家 主要为酒吧

4、、艺术工作室等24家 主要为工艺品、饰品、家居用品22家其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万平米艺术休闲娱乐零售/服务餐饮北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，共计3.5万南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。0.4万平米18艺术休闲娱乐45371万平米0.82万平米零售/服务餐饮业态配比整体业态配比购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：2采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌。盈利模式： 经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）品牌选择： 对租户严格挑选，85来

5、自内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 盈利模式结论： 只租不售，统一经营，部分商户利润分成，在招商阶段严格挑选品牌，实现稳定长期收益。上海新天地平均租金为：200美元/月/以现行租金为例，开发商租赁6.5年就可收回售价，回报率达到15.4%，对于每年稳定的9.1亿的现金流，开发商如果销售无疑是杀鸡取卵。总面积月租金年租金收益假定销售价格假定总价6万200美金/即9.1亿人民币10万/60亿（1260人民币/）西安民乐园万达广场全部（步行街）销售案例解析2 西安民乐园万达广场是继雁塔路万达广场后，中国商业地产第一品牌

6、万达集团第四代城市综合体（大商+商业步行街），而西安为全国四代城市综合体的试点项目，其意义格外重要，总建筑面积近30万平方米，总投资35亿元人民币。 西安民乐园万达广场是解放路标志性项目，也是万达第一个商业步行街的销售项目 民乐园万达广场商业步行街位于解放路-五路口的东南角，区域范围是：尚俭路(东新街至东五路段全长约630米，街宽20米)、东二路、东三路、东四路(解放路至尚勤路段分别全长约371米），面积25650。步行街共有商铺411套(大商业底商62套、住宅底商349套)，总建面约为4.3万平米。总体量建筑形式商铺套数销售均价总回款额4.3万大商底商623.25万元/14亿元住宅底商349

7、步行街商业基本信息商业街实现全部销售，但招商问题，成为万达及业主最为尴尬的问题，现大商部分开始营业已经3年，但步行街招商难的问题依然未得到解决。结论：采取全部出售的方式，可以实现快速回款的目的，但未来招商及运营却无法得到保证，销售3年来，商业街租赁一直不景气，换手率高，出租率低，对开发商带来诸多不利影响：1、一条商业内街是需要经营的，全部出售后，导致招商混乱，各自为政，很难成活。如不进行统一经营，商街氛围很难形成；2、投资客信心降低，售价无法提升，影响后续物业增值空间；3、对开发商商誉及未来项目开发有负面影响 。三里屯 SOHO临外街商铺：150余套，上千米的临街展示面，上万平米的临街旺铺。商

8、铺地上1-5层平均每层总建筑面积约为23000平米，位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模的商业板块组成总占地地上地下商业办公公寓5.12万3.16万15万12.8万10.2万11.5万商业规划为临街复式商铺：风情商业街，实现销售与回迁住宅区域的临街面总长约2800米；按照进深10米，全部为两层复式商铺计算；则风情商业街的总建筑面积为5.6万平米实现商业回迁；实现商业回迁；黑色部分实现商业回迁；黄色部分销售回款风情商业街全部销售：5.6万+BIOCK街区2.4万，共8万开盘价格为：3,5万/，开盘时间：2008年7月入住时间：2009年12月2011年对外报价为：6万元/结

9、论：1、全部销售后风情街部分大面积商业空置；2、投资客对开发商产生了极大的不信任感，开发商一直麻烦连连；3、仅一路之隔的三里屯village却经营状况良好，成为商业街标杆；4、投资客对SOHO中国的商业运营产生质疑，不利影响巨大。SOHO中国董事长潘石屹表示，要让优质物业成为永远生金蛋的鸡 关于三里屯SOHO，潘石屹也表示：在运营上确实欠缺经验。2012年8月SOHO中国开始战略转型 从“开发-销售”转向“开发-自持”，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源 三里屯village部分自持+部分销售案例解析3三里屯village以“33”服装大厦为

10、界分为南北两区开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住，2008年6月开业特点: 时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：中高档品牌的开放式购物中心 ，客群主要为年轻人开发商：太古房地产开发有限公司总建面17.2万，北区：8.23 万m2；南区：9.06 万m2建筑面积5.3万占地临近使馆区紧邻工体北路位置7栋+1栋精品酒店11栋单体数量较南区更高端中高档国际及本地品牌定位09.1008.7开业时间有一定社会地位和一定消费实力的人群时尚运动的年轻一族目标客群2-4层低密度建筑建筑形式北区南区基本情况 三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部

11、分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积13.5万。街头表演广场活动内地旗舰店400服装品牌b+ab北京旗舰店1500休闲品牌uniqlo1000休闲品牌apple中国旗舰店1500休闲品牌Uniqlo中国旗舰店3000户外装备阿迪达斯亚洲旗舰店Nike1700个座位、八个屏幕 7000电影院MegaBox 首家旗舰店700珠宝周生生北京最大的专营店之一1400女装高级成衣White-Collar2000高档家电顺电北京概念店375休闲品牌运动品牌Puma全球旗舰店3160（独占1栋4层高楼）体育品牌Adidas说明规模类型名称环球店和旗舰店拉动效应

12、明显营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。735环球店和旗舰店拉动效应明显 Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元业态组合与收益从行业类

13、型来看，排在第一位是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。38零售业单位业态占比餐饮业单位业态占比39租金水平租金水平2008 年初，三里屯北区租金报价在90-100美元/平方米月，而南区平均租价在70美元/平方米月。调整后对部分客户报价55美元/平方米月，可见实际成交租金未达到预期水平，整个购物中心仍处于孵化期，随着未来北区出租率进一步提高，商业氛围逐步成熟，租金水平预计也将进一步提升。商业街售价在：4万12万之间客户在网上的二手交易报价为：160，总价

14、1500万，单价在9万多/40运营情况2007年第一季度2007年2月，太古地产与北京国峰置业等达成协议，收购北京三里屯一个正进行兴建工程的零售发展物业八成权益及零售区一家精品酒店全部权益，作价48亿元；（零售中心预计2007年第三季度落成，零售及酒店部分预计2008年初启用）2007年第三季度零售及精品酒店已大致完成兴建工程，计划于2008年间陆续启用。2008年第三季度（金融危机爆发）南区酒店七月启动（比预计推迟），主要租户包括Adidas、Esprit及Apple等。北区零售露面预计于2009年初启用（比预计推迟）2009年第一季度南区已租出90%，约71%店铺已开业；北区零售部分预计在

15、2009年4月逐步启用（再次推迟）2009年第三季度北区零售部分预计09年下半年逐步启用（第三次推迟），在艰难的市场下，已租出43%的楼面。豪华酒店瑜舍的租用率在上半年继续面对压力，需求疲软。2010年第一季度北区于2009年10月分阶段启用，已租出67%楼面；太古地产为加强三里屯Vilage的人流而进行投资于2009年年底南区租用率为92%。2010年第三季度于2010年6月30日，南区已有92%入驻，北区则以租出73%。2010年上半年三里屯Village租金收入总额为1.64亿港元，较09年同期增加37%。结论：三里屯VILLAGE成功的原因：1、大面积自持，保证了经营根本；2、自身强大

16、的运营能力；3、街区的特色定位及个性鲜明的建筑风格；4、以文化创意为方向的不间断活动；5、自身良好的地段，及周边与项目贴合的消费客群。本项目该如何选择？ 以上三种操作模式没有好坏之分，结合项目自身情况，如果全部销售：1/无法控制商户质素，商业街整体品质无法保证；2/无法保证招商的统一性，商业街成活几率低；2/投资客对项目商业运营前景期望值会低，影响售价。如果全部持有：1/资金沉淀大；2/成本压力大；3/资金回笼时间长。最安全的方式：自持与销售相结合。 理由：1/对外宣传开发商自持，增强品牌入驻信心，对招商有利； 2/自持关键区域，对控制商业街品质有利；3/可销售部分，对缓解资金压力有利；控制好

17、自持的比例及位置，可销售部分推出的时间及策略，应该是关键点。Part 3. / 项目商业自持参考建议住宅楼间距部分的商业，由于空间结构完整，面积较大，受住宅剪力墙结构影响小，建筑结构满足较大型商业的使用需求；因此，建议将销售区的本部分商业自持；同时利用安置区的本部分商业，共同引进较大规模的品牌商业，提高商业价值，带动其他销售部分的商业进行销售和招商。自持带来的优势：1/每年稳定的现金流收益；2/商业物业逐年递增的固定资产价值；3/可融资的平台。专业卖场/中型餐饮专业卖场从经营的商品类型上分，可以分为生活卖场、家居建材卖场、家电卖场、体育用品卖场等。商业自持部分的商业定位建议建筑要求:1、占地面

18、积: 约 500020000 平方米;2、卖场面积: 单层约 10000 平方米,如达不到,单层不低于 5000 平方米,总经营面积1000015000 均可;3、停车场面积:提供约 10000 平方米获 200 个地上专用免费车位.4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为 7：4，柱距 8-10 米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；6、层高：净高不低于 3.54 米；7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；8、内墙：白墙刷乳胶漆；9、照明：配大型超市及卖场要求亮度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸

19、）；10.坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过 12 度);11.货梯和卸货区：两部 3 吨以上的货梯，地面一层不少于 500 平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；12.标识及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。大型专业卖场的基本场地要求和建设标准：甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：1、 按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和卖场地的建造工程；2、 房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保

20、护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；3、 照明系统的安装、卫生间的建造等；4、 房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给 14001600 千伏安（不含空调用电）5、 房屋配备给水供应 150 吨/日，完成全部给、排水系统及设施；6、 配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；7、 场地室内设计温度：夏季 27 摄氏度、冬季 1618 摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；8、 房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；9、 房屋中已配备可不少于 40 条电话线；10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；11、取得当地有关主管部门颁发的建

21、筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；13、完成各类室外管线工程；14、完成路灯和绿化等室外工程；15、取得室外工程验收合格证书。对商圈的要求：1、在项目1.5 公里范围内人口达到 10 万以上为佳，2 公里范围内常住人口可达到 12-15 万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5 公里）无经营面积超过

22、5000 平方米的同类业态为佳对物业的要求：1、物业纵深在 50 米以上为佳，原则上不能低于 40 米，临街面不低于 70 米2、层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米净高在 4.5 米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在 800KG/平方米以上，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上4、柱距间要求 9 米以上，原则上不能低于 8 米5、正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告至少 3 个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场对停车场的要求：1、至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供 20

23、 个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40 尺货柜车转弯半径 18 米其他：1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，

24、空调室内温度要求达到 24 度正负度标准4、物业租赁期限一般为 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免租期超市沃尔玛建材卖场百安居1、 总平面净用地面积 30 亩。建筑占地面积 8000-10000 平方米，单层。百安居建筑规模为 10,000 ，可以在地下一层（要装 12 度坡梯，长 42 米），地面要有 500 平方米的入口处。根据百安居功能布局的要求，建筑物的长、宽分别要求达到 137m 和 77m 左右。建设场地要求平坦，至少一面紧临城市主干道路，建筑物位置的布置必须满足国家和当地地区有关的规范和要求。建筑场地必须考虑绿化及机动车辆和非机动车辆的停放。停车数量必须在满

25、足国家和当地地方规范的基础上，符合百安居的使用要求（不少于 300 个车位）。根据建筑场地及建筑物布置情况，商场主入口面向城市主干道，室外收货区（300-400 平方米）一般设置于建筑物的背面（雨棚 10 米 X40 米），要求道路20 米宽，可以供送货车辆转弯，收货区要求设专用的货物出入通道与城市道路相接。2、建筑工程标准店轮廓尺寸：商场 137m（长）73.5m（宽）+门楼 41m4m。柱距：主要为 9m9m 为宜。 高度：层高 8m。梁：楼盖梁的高度不大于 0.8m。最好采用井字梁或扁平梁的结构形式。承重:楼板承重载荷为 2500 / 。收（卸)货区:楼板承载不小于 5000 / 。3、

26、市政及公用事业电力供应：要求 2 路市政供电，每路供电电源负荷不小于 1600KVA,应急电源负荷除保证房屋消防系统的供电以外，另向百安居物业提供 500KVA 的用电负荷(即有效负荷为 500KVA 的柴油发电机)。给排水：水源取自市政给水管网，且具有 2 路供水条件，给水压力不小于0.25 Mpa，提供 2 根 DN50 给水管至百安居物业内，预留排水管管径不小于 DN150。选址标准：1周边拥有快速公路或城市主干道网络；2商场位置临近主干道，拥有较佳的可视性；3周边拥有较庞大的中高消费能力住宅社区；4周边具有较浓的商业氛围，临近大型卖场尤佳；5拥有良好的公共交通网络；6拥有大型停车场；7

27、商场周边可建设小型运动场尤佳；8进入商场/停车场/卸货区的交通便捷、通畅合作方式：1购买商业用途土地，迪卡侬自行设计，用地面积：4000 -20000 2租赁商业物业：由发展商根据迪卡侬标准技术要求进行设计、施工，迪卡侬长期租赁。可租赁单层单体建筑，也可租赁商业群楼。经营面积与楼层要求：1经营面积：4000、8000、120002用地面积（适用于标准店）：10000-200003楼层要求：1 层主体建筑要求：1 标准店组成：商场、停车场、运动场2 楼板承重：600KG/ m23 给排水/排油/排污/烟道：生活用水日用水量 8 吨4 供配电负荷：两路供电 2250kvA5 硬件设施要求：提供空调

28、系统，确保室内温度：夏季 25-28；冬季 19-23体育用品专业卖场迪卡侬家电类卖场苏宁电器选址标准要求：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在 6 米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货经营面积与楼层：楼层要求为 1-3 层，经营面积为 2500-5000 平米要求楼板承重：350Kg/平方米给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求供配电负荷：150W/平方米硬件设施要求：要求提供中央空调、

29、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。物业形状要求：方正实用。内装修要求石膏板或矿棉板吊顶，墙：刷白。租赁期：10-15 年（有一定的免租期）经营方式：自营层高和柱距：层高3.5米以上，柱距8米以上Part 4. / 项目商业销售分割参考建议商业销售的重要参考依据：面积与总价！根据市场依据，建议销售单铺的总价不宜超过500万元，按照单层商业15000元/价格计算。单铺面积约控制在300以内。因此销售商业的主力店铺面积应为100-300之间。在大面积商业进行自持招商的前提下，对销售商业进行细致分割，通过控制面积和总价，降低销售压力。因此，将销售商业定位为社区服务型商业类型；可将易于存活

30、的餐饮类，作为主要的商业形态。主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100 -200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无

31、特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500 -1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200 -1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100 500 ；西餐咖啡：200 800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100 -500便利超市主干道/主出入口1-3层6,00015,000综合超市位置经营楼层经营面积（）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他11020冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店新兴社

32、区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30 100地产中介2层皆可1层/2层100 -200生活家居1层30 60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50 -200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个1层/2层500 -1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200 -1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100 500 ；西餐咖啡：200 800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100 -500便利超市主干道/主出入

33、口3层综合超市位置经营楼层经营面积（）业态指标社区商业各业态需求特点社区商业各业态需求特点普通餐厅：1商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。2立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源 10 米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。

34、3面积要求大众型餐厅 80200 平方米，商务型餐厅 15010000 平方米均可。4建筑要求因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。5租金承受低层为 1.50 元/（平方米天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。6租期一般不少于 3 年。连锁快餐店：1商圈选择客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2 立店障碍连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离

35、污染源 10 米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002 年起我国部分省市按大气污染防治法规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。3 建筑要求框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施：电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。4 面积要求200500 平方米5 租金承受大众化快餐店：24 元（平方米天）消费型快餐店：630 元（平方米天）6 租期一般不少于 5 年。休闲餐饮：做休闲餐饮（KFC 等）快餐店,对商业建筑一般有以下要求： 供电

36、：由甲方无偿提供供电量 250 KW 至该房产供乙方使用，电缆选用 YJV4*185+1*95,一路入户，接至乙方租赁区域内乙方指定位置（租赁区域的一层规划厨房区）；主进开关整定值 400A;乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表，配电箱内总闸以后的线路由乙方维修，总闸以前的线路由甲方维修。 供水：供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：日供水指标不小于 25 吨；供水压力不小于 0.2Mpa，管径不小于 DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表，总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由甲方维修。 结构：甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷

37、库区不小于 450KG/M2，其他区不小于 350KG/M2；如不能达到此要求，甲方同意乙方对原结构进行加固；甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造；乙方在屋面安放设备时，如该屋面不能满足设备承载要求，甲方同意乙方对屋面进行加固。所有结构改造、加固等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。 卫生间及其污水排放：在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通，管径不小于 DN150MM。 隔油池及厨房废水排放：甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管

38、道，管径不小于 150MM。 空调：甲方同意乙方自设空调系统。甲方无偿提供乙方空调室外机组的安放位置，甲方保证能随时进入该区域对空调室外机进行保养及维修，并保证该位置将不导致争议或影响邻里关系。 新风、排风：甲方无偿提供乙方的新风、排风口位置：每个风口尺寸 400600MM。中、小型火锅店：1商圈选择火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于 5 万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2立店障碍与餐厅相同。3建筑要求框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。4面积要求120500 平方米。5租金承受视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于 4 元

39、/（平方米天）6租期2 年以上。面馆 ：1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过 10 人次的区域。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80200 平方米。2 年以上。主题餐厅：主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。1. 商圈选择文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。2. 建筑形式与主题相关3. 面积以设计特定对象的人群多少而定。咖啡、茶坊、酒吧：1、商圈选择： 消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮