周岩与张良等买卖合同纠纷案人防车位买卖合同无效

1、周岩与张良等买卖合同纠纷一审民事裁定山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2017）鲁0103民初5695号原告：周岩，女，1978年1月30日生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：张宜君，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立婷，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被告：张良，男，1981年10月9日出生，汉族，住山东省阳信县。被告：济南泽源房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋宾宇。委托诉讼代理人：傅本祥，男，济南泽源房地产经纪有限公司员工，住济南市。原告周岩与被告张良、被告济南泽源房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭

2、进行了审理。原告周岩的委托诉讼代理人张宜军，被告张良、被告济南泽源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人傅本祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岩向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原被告三方车位买卖合同无效；2、请求法院依法判决张良返还原告车位定金20000元；3、请求法院依法判决被告济南泽源房地产经纪有限公司返还原告支付的佣金5000元。4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年5月29日，原被告三方签订了一份车位买卖合同，约定将所有权为被告张良的位于鲁能领秀城L4地块（19区）东区地下车库T107出售给原告，金额总计150000元。原告于2016年5月29日交付给被告张

3、良20000元定金，交付给被告济南泽源房地产经纪有限公司佣金5000元，后经原告核实，该买卖合同中车位属于人防车位，所有权不得买卖，故原被告三方签订的车位买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效的合同，现原告诉至法院，要求判如所请。被告张良辩称：原告所诉没有事实和法律依据。原告在签订车位买卖合同之前，我明确告知了涉案车位的完整真实情况，并出示了有偿获得车位权益的证明一一即我与开发商签订的车位使用权买卖合同，明确声明我将拥有的涉案车位的权益证明让渡，但不对开发商所作的承诺背书。原告提交的音频文件可以证明原告对此知情。原告对此认可并签订了三方合同。原告曾在合同签订并交付定金后，在不同场合表

4、达对价格不满意以及买不如租划算的意思，这才是原告反悔并违约的真实理由。因此，我认为车位买卖合同是有效的，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。被告济南泽源房地产经纪有限公司辩称：我只知道被告张良的车位是通过合法途径在开发商处购买的，开发商经备案允许出售。我们审查了第一被告张良与鲁能亘富公司的合同原件，根据车位买卖合同第一条第二款，原告对车位的具体状况已充分了解，自愿购买张良上述车位。原告居住在鲁能领秀城中央公园，同涉案车位在一个小区，涉案车位所属地块的车位均是使用权车位，签订买卖合同前，我方多次带原告实地查看该车位，并到物业核实车位情况，原告称其不知情与事实不符。在买卖合同签订前，被告已经要求卖方张

5、良将其与开发商签订的车位使用权买卖合同原件交原告查看，并签订车位买卖合同时，存留复印件交付原告，且车位使用权买卖合同第四条约定，该车位的使用年限同该地块住宅的国有土地使用权证书载明的使用年限，买受人对该车位享有使用权，该车位不办理产权登记手续。原告与我方签订了免责声明，也说明我们没有承诺带原告去开发商处更改车位买卖合同。因此，我方不同意退还佣金。请法院判决驳回原告对我的诉讼请求。经审理查明：2016年5月29日，原告与两被告共同签订了车位买卖合同，约定将被告张良拥有使用权的鲁能领秀城L4地块（19区）东区地下车库T107的车位出售给原告，金额为150000元，支付方式为合同签订当天原告向被告张

6、良支付定金20000元，剩余130000元于2016年6月29日前支付。2016年5月29日，原告向被告张良支付了20000元定金，并向第二被告支付了5000元佣金。被告张良向原告出具了收到车位定金的收条；被告济南泽源房地产经纪有限公司向原告出具了佣金/服务费收据。庭审中，被告济南泽源房地产经纪有限公司提供免责声明一份，内容为“经双方协商，同意由双方自行办理业务，由此产生的风险及后果由双方自行承担，与21世纪不动产（济南泽源房地产经纪有限公司）无关，同时自动放弃21世纪不动产（济南泽源房地产经纪有限公司）对社会所做的关于资金安全、过户迅速等承诺。特此声明。”该免责声明甲方、乙方处张良、周岩分别

7、签字捺印。2016年6月30日，被告张良将涉案车位出售给案外人于筱青。庭审中，经本院调查核实，济南市市中区人防工程管理服务中心出具“车位情况说明”一份，内容为“经核实，济南市市中区鲁能领秀城L4地块19区（东区）地下车库T107车位所在位置属战时人防防护区域”。以上事实，由车位买卖合同、车位使用权买卖合同、车位定金收条、佣金/服务费收据、免责声明、车位情况说明、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据中华人民共和国人民防空法，人民防空是

8、国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告张良应当返还给原告交付的定金20000元，被告泽源房地产经纪有限公司应当返还给原告支付的佣金5000元。被告泽源房地产经纪有限公司以“免责声明”主张抗辩，本院认为，该免责声明明显违背原告接受被告中介服务

9、事宜的事实，且被告泽源房地产经纪有限公司一方面获得了佣金收入，一方面又排除了自身义务，因此，本院对此抗辩意见不予认可。依照中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项、第五十八条、中华人民防空法第二条、第九条、第十八条之规定，判决如下：一、原告周岩与被告张良、被告泽源房地产经纪有限公司与2016年5月29日共同签订的车位买卖合同（鲁能领秀城L4地块（19区）东区地下车库T107的车位）无效。二、被告张良于本判决生效之日起十日内，退还原告周岩车位定金20000元。三、被告济南泽源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告周岩支付的佣金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应

10、当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取215元，由被告张良、被告济南泽源房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员梁伟二。一七年十月二十四日张良等与周岩买卖合同纠纷二审民事判决书山东省济南市中级人民法院民事判决书（2017）鲁01民终8946号上诉人（原审被告）：张良，男，1981年10月9日出生，汉族，住山东省阳信县。上诉人（原审被告）：济南泽源房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：宋宾宇，总经

11、理。委托诉讼代理人：傅本祥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周岩，女，1978年1月30日生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：赵林林，山东诺邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董悦，山东诺邦律师事务所律师。上诉人张良、济南泽源房地产经纪有限公司（以下简称泽源公司）因与被上诉人周岩买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初5695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2张良上诉请求：1.请求法院撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初5695号民事判决书；2.一、二审诉讼费用及其他费

12、用由周岩承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的“车位买卖合同”实为车位使用权转让合同而非车位产权买卖合同。1.合同性质的认定不能仅凭合同文本表述而定，而应根据合同内容、合同签订背景、缔约人的真实意思表示等综合判定。上诉人和被上诉人签订的合同虽然名为“车位买卖合同”，但该合同性质实为车位使用权转让合同。上诉人转让的是车位使用权而非车位产权，被上诉人对该车位没有产权仅有使用权这一事实是充分了解的。上诉人和被上诉人签订的合同及上诉人与开发商签订的车位使用权买卖合同等证据相互印证，足以说明双方转让与受让的对象是上诉人有偿获得，合法拥有的车位使用权。一审法院没有从合同的内容、合同标的的性质综合判断

13、，仅以合同名称为依据将合同错误的定性为车位产权的转让。2.上诉人与被上诉人所签订的合同文本不是上诉人拟定的，而是由上诉人与被上诉人共同选定的中介机构所提供。被上诉人对该合同内容是完全认可的。在本案中，双方对涉案车位为非产权车位的事实均知情。在签订合同前，上诉人也向被上诉人尽到了充分告知义务，合同相关条款遵循了公平原则，不构成重大误解。二、一审判词“当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。”表述不准确，且不适用于一审案件的事实。合同法第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同法司法解释

14、二第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。合同法司法解释二第十四条对强制性规定做了限制性解释，只有违反效力性强制性规定的才确认合同无效。根据合同法第五十二条第（五）项及合同法解释二第十四条的规定，确定合同是否有效，一是考虑“法律、行政法规”的范畴，应限制在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。二是将强制性规定分为管理性规定和效力性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才能确认无效。人民防空法以及其他法律、行政法规没有人防车位不得转让的禁止性规定。本案中被上诉人与上诉人签订的合同是当事人真实意思的表达，未损害国家和第三方利益，合同应为有效合

15、同，法律应当保护合同效力。合同当事人应当遵循诚实守信的原则，履行签订合同时的义务，享有相应的权利。三、一审判词“本案中，涉案车位已被证实为人防车位认定错误。人防车位不是正规的法律表述，无明确的法律定义，且一审法院此认定无依据。四、一审判词“根据中华人民共和国人民防空法。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。”事实认定错误，法律引用和解释错误。中华人民共和国人民防空法未对人防工程及设施的产权作出明确认定，更没有明确人防工程及设施属于“国防资产”。中华人民共和国人民防空法第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多

16、种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第九条国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。根据第五条，上诉人与开发商签订车位使用权买卖合同，并且有偿获得的车位使用权属于合法有效的权益，应当受法律保护。根据第九条，上诉人没有破坏、侵占人民防空设施，涉案车位的性质与权益内容不因涉案合同的表述而发生实质性改变，上诉人更加没有人为增益或减损涉案车位的权益，也没有将涉案车位的实际情况对被上诉人故意隐瞒或故意错误告知。五、一审判词“由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。”本段

17、对涉案事实的认定，以及法律逻辑关系和表述均存在重大错误。（一）如前所述，“人防车位”不是正规的法律表述，无准确的法律定义。一审判决认定涉案车位为“人防车位”，无正当充分依据。（二）一审判决认定涉案车位为人防设施，表述不严谨，且一审判决也未明确说明认定的依据。在2017年9月4日本案第一次开庭审理过程中，法官要求被上诉人当庭提供支持其声称“涉案车位属于人防车位”的证据，被上诉人及其代理人未能提供。这是被上诉人在提出诉讼请求时的主要依据。后2017年10月19日本案由济南市市中区人民法院组织，针对“济南市市中区人防工程管理服务中心”出具的“车位情况说明进行质证。质证前中后全过程，我未收到关于证据收

18、集的任何正式说明和解释。本证据及其调取过程存在不合法的嫌疑，且一审法院未对以下应当说明的问题作出合理和全面的说明。1、“济南市市中区人防工程管理服务中心”是否为涉案车位的实际管理机构？其管理权限为何？是否有出具此“车位情况说明的权利，2、根据人民法院调查收集证据的有关规3定，人民法院调查、收集证据应当依当事人的申请执行。因我未提出申请调查收集此证据，则我推定应当为其他当事人申请。但是法院未对此作出合理和全面的说明。法院调查收集此证据存在明显的程序问题。3、假定“济南市市中区人防工程管理服务中心提供的“车位情况说明”属合法有效的证明，则其内容“经核实，济南市市中区鲁能领秀城L4地块19区（东区）

19、地下车库T107车位所在位置属战时人防防护区域”，既未认定涉案车位的性质，也未认定涉案车位的产权。一审判决认定“涉案车位为人防车位、人防设施”，属于无依据的推断。若法院据此“车位情况说明”而认定涉案车位为人防车位、人防设施，属于不恰当的过度解释，且相关用语含义不明确。“车位情况说明”仅对涉案车位所在位置的属性做了说明，未对涉案车位的使用情况及权属、权益作出认定，法院不应当对此进行延伸解释。4、“不得进行买卖”的说法本身属于法律错误。中华人民共和国人民防空法未对企事业组织等建设的人民防空设施的产权作出明确界定，未对其产权的买卖作出禁止性规定。含有战时人防防护区域的物业进行转让时，相应的战时人防防

20、护区域部分同时相应转让，即为事实买卖。综上，一审判决对相关事实的认定错误，引用和解释相关法律错误，不应当得出合同无效的结论。上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，故该合同有效。被上诉人未能如约支付后续的车位使用权转让款致使根本性违约，上诉人依约受领合同定金并无不当。在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下，一审法院否定合同效力，无异于奖励背信行为，损害有效合同稳定性。为维护上诉人合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审及二审诉讼费用及其他费用。泽源公

21、司上诉请求：1.请求法院撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初5695号民事判决书第一项、第五项判决，并依法改判驳回周岩这两项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由周岩承担。事实和理由：1.被上诉人与张良签订的车位买卖合同，是双方对涉案车位使用权转让的意思表示，而非一审判决认定的人防车位买卖。张良对案涉车位拥有合法使用权，其将权利义务转让给周岩的行为，并未违反法律的强制性和禁止性规定，不应被认定无效。2.泽源公司是居间方，促成双方交易并签订合同，居间服务已经完成，收取居间费合法有据。免责声明仅是再次重申了促成交易后，交易双方应自行办理后续手续的合同义务。这完全符合合同法规定。一审判决关于

22、“该免责声明明显违背原告接受被告中介服务的事实，本院对此抗辩意见不予认可”的认定明显错误，应予纠正。3.中华人民共和国防空法并未禁止以转让或出租的形式处理人防车位的使用权，车位买卖合同交易双方对于车位使用权转让的行为并未违反法律强制性规定，不属于合同法规定的无效情形。综上，请求二审法院依法查明事实，予以改判。周岩辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同属于所有权买卖合同，且违反国家强制性法律规定，应属无效。首先，在合同订立之初，张良及泽源公司曾明确表示，涉案车位产权与其对应的房屋产权时间相同，即拥有70年的产权，并未向被上诉人告知涉案车位的性质为人防车位，也未向被上诉人告知涉案车

23、位仅拥有20年的使用权而不是所有权，被上诉人基于对车位70年产权的信赖购买了涉案车位，两上诉人在合同订立之初就存在欺诈行为，此有被上诉人提供的录音可以证实，故依订立时的意思表示，该涉案合同为所有权买卖合同；其次，该涉案车位从属于房屋买卖合同，属于从合同性质，合同签订后被上诉人从开发商处得知，涉案车位不办理权属证，如需续租使用，应由房屋的买受人申请，不再另行备案，不接受其他申请，而涉案车位配套的房屋已经让上诉人张良转卖他人，被上诉人购买车位的目的是想将来可以留给孩子，仅购买使用权被上诉人是不会签订涉案合同的，这无法达成被上诉人的根本目的，由此看出上诉人与被上诉人签订合同时是按照所有权买卖来进行约

24、定的，并且根据法律规定，从合同不得单独转让，此买卖行为也应当无效；最后，涉案合同中明确写明该合同为车位所有权买卖合同，而经过从市中区人防办调取的证据，涉案车位确属于人防车位，根据法律规定，人防车位仅可买卖使用权，不得买卖所有权，故两上诉人与被上诉人之间的车位买卖合同应属无效。二、一审法院调取证据符合程序规定。根据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集；以及最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第九十四条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的4当事人及其诉讼代理人因客观原因不能

25、自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的，一审法院有权调取与本案有关的证据。在一审过程中，主审法官曾让被上诉人庭后3日内提交涉案车位属于人防车位的证据，但由于该证据属于市中区人防办保管，仅靠被上诉人及其委托律师无法取得，故被上诉人申请一审法院调取该证据，且一审法院予以调取符合法定程序。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉人的起诉。周岩向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决与张良、泽源公司三方签订的车位买卖合同无效；2.请求法院依法判决张良返还周岩车位定金20000元；3.请求法院依法判决泽源公司返还周岩支付的佣金5000元

26、。4.本案的诉讼费用全部由张良、泽源公司承担。一审法院认定事实：2016年5月29日，周岩与张良、泽源公司共同签订了车位买卖合同，约定将张良拥有使用权的鲁能领秀城L4地块（19区）东区地下车库T107的车位出售给周岩，金额为150000元，支付方式为合同签订当天周岩向张良支付定金20000元，剩余130000元于2016年6月29日前支付。2016年5月29日，周岩向张良支付了20000元定金，并向泽源公司支付了5000元佣金。张良向周岩出具了收到车位定金的收条；泽源公司向周岩出具了佣金/服务费收据。庭审中，泽源公司提供免责声明一份，内容为“经双方协商，同意由双方自行办理业务，由此产生的风险及

27、后果由双方自行承担，与21世纪不动产（泽源公司）无关，同时自动放弃21世纪不动产（泽源公司）对社会所做的关于资金安全、过户迅速等承诺。特此声明。”该免责声明甲方、乙方处张良、周岩分别签字捺印。2016年6月30日，张良将涉案车位出售给案外人于筱青。庭审中，经调查核实，济南市市中区人防工程管理服务中心出具“车位情况说明”一份，内容为“经核实，济南市市中区鲁能领秀城L4地块19区（东区）地下车库T107车位所在位置属战时人防防护区域”。一审法院认为，当事人订立合同，必须遵循法律规定，依法订立，才能具有法律效力。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同，不被法律所保护。本案中，涉案车位已被证实为人防车位。根据中华人民共和国人民防空法，人民防空是国防的组成部分。人民防空