中国指数研究院权威发布-专题研究《保障性住房建设：机遇还是挑战》上课讲义

1、中指专题政策研究：保障性住房建设机遇还是挑战 提要 据中国指数研究院发布的专题研究保障性住房建设：机遇还是挑战显示，2010 年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%， 未来两年新建廉租房和经适房的比重约为20%。 根据 “ 房地产业中长期发展动态模型” 测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。发布机构：中国房地产 动态政策设计研究组报告要点：国务院 24 号文标志着房地产政策开始回归保障属性，从国外住宅建设的历程来看，中国即将进入大规模建设保障性住房的年代。2010 年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%，未来两年新建廉租房和经适房的比重约

2、为20%。土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分。保障性住房建设对商品房市场或有影响。根据 “房地产业中长期发展动态模型”测算， 如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。如果房地产企业希望从保障性住房建设中获得合理回报，良好的成本控制能力是必不可少的先决条件，同时项目的选择上也应侧重于限价商品房项目。保障性住房项目风险有限，利润尚有保证，在房地产市场进行调整的背景下，目前是房企进入保障性住房建设的好时机。重要声明:本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司

3、已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地产动态政策设计研究组，且不得对本报告 进行有悖原意的引用、删节和修改。1 .保障性住房政策的变迁第一、国务院24号文标志着房地产政策开始回归保障属性国内的保障性住房建设可谓一波三折，尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但在2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，

4、其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足。2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。由于保障性住房供应不足， 城市中低收入群体的住房问题在长时间内得不到解决， 引发了住房商品化，确立了以经济适用住许多社会矛盾，在此背景下，2007年国务院24号文提出要加快建设多层次的住房供应体系， 加大保障性住房的建设力度， 2009和2010年夜相继出台了一系列配套的文件加大保障性住 房的供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性。1998-2010年发布的纲领性保障性住房政策时间主要内容主要特点1998 年

5、*停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。标志福利住房转向国务院关*对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低于进一步 仅入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低深化城镇攵人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购房为主的多层次城住房制度L租赁市场价商品住房。镇住房供应体系改革加快住房建设*调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居的通知工程），出售价格实行政府指导价，按保本微利原则谕定。*廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实亍政府定价。*全面推行和不断完善住房公积金制度。2003 年国务院关 于促进房 地产市场 持续健康 发展的通 知*完

6、善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实 “多数家庭购买或承租普通商品住房。*增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设， 工调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格 、大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确立了房地产为国 民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主 体*进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉2007 年M住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，标志加快建立健全“渠道增加廉租住房房源与资金来源。以廉租住房制度为国务院关*改进和规范经济适用住房制度。重点、多渠道解决于解决城*城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积城市低收入家庭住市低收入90平方米以下住房面积所占比重

7、，必须达到开发建房困难的政策体系家庭住房设总面积的70犯上；廉租住房、经济适用住房和的开始，房地产政困难的若,低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度策重回保障房干意见俄应量不得低于居住用地供应总量的70%2010 年*要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核 力责机制。提出要采取坚决的措施，遏制房价过国务院关*增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次快上涨，增加住房于坚决遏价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地有效供给，加快保制部分城(让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和障性安居工程建设市房价过,小套型普通商品住房用地不彳氐于住房建设用地供等措施快上涨的立总量的70%并优先保

8、证供应。通知*加快保障性安居工程建设.第二、大规模建设保障性住房的年代已经来临国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，如英国曾在1946-1969年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。而中国虽然已进行住房改革十余年，但保障性住房建设一直滞后于商品房，广大中低收入人群的住房困难问题长时间内得不到解决，我们认为出于民生考虑和保障性住房建设对经济的拉动作用两 方面的考虑，政府将真正启动大规模的保障性住房建设，中国进入大规模保障性住房建设的时代已经来临。表：国外部分国家的住房政

9、策变迁国家住房政策保障性住房比例英国(1 ) 1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段不到10%(2) 1946-1969 年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设提高到58%(3) 1970-1979 年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%(4) 1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开降低到20%日本(1)战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者超过52%(2) 1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭下降至44%2 .保障性住房与商品房的关系第一、2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%2010年住房用地供应计

10、划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住 房总体供地中所占比例为13.24%,在三类住房用地(保障房 +棚户改造+中小套型商品房)总量中的比例也仅有 17%。棚户区改造中虽然有超过一半用地规划为保障性住房用地，但 这部分用地未来有多少能够推向市场还存在很大的不确定性，因此如果从真正意义上的保障性住房用地来看，其用地供给水平并未如公众对的预期那样高。表：2010年住房建设用地计划分类型供应总量同类型用地计划供地面积(公顷)占比保障房用地廉租房70514%经济适用房174029%棚改房用地3660620%中小套型商品房用地8043144%大中高档房用地4325923%住房建设用地总量

11、184749100%在各省市的廉租房和经济适用房用地供应计划中，除陕西省的计划比例超过30%以外，其余各地的计划比例大多为10%至 20%的水平。在去年房价上涨较快的地区中，北京，广东、浙江的供应比例仅为8.4%、 5.4%和 6.9%，只有上海的供应比例超过了20%。第二、 未来两年新建保障性住房（经适房+廉租房）比重约为20%尽管保障性住房供地比往年出现大幅增加，但土地供应如何具体落实到各地的住房建设规划还存在一定的不确定性。根据2009 年出台的未来三年住房建设规划，2009 年至 2011年共计划建设581 万套廉租房，每年 130 万套总计390 万套经济适用房，若三年计划在2011

12、 年年底能够切实完成，则将分别贡献2.59亿平方米与3.51亿平方米的保障性住房，在三年新建住宅总面积（推算）中的分别占比为11.47%和8.46%,总共占比约为20%。（2.59亿平方米注：根据三年廉租房建设计划：2009年177万套；2010年180万套；2011年161万套。根据廉租房套型面积不超过50平方米的标准，由此估算新建廉租房面积。）（3.51亿平方米注：三年经济适用房建设计划：每年新建 130万套。根据经济适用房套型面积不超过90平方米的标准，由此估算经济适用房面积。）（注：住宅总面积推算：2001年-2008年住宅总面积平均增速为16.85% , 2009年增速为10.55%

13、，假设2010年与2011年住房建设增速为 10%。）表：保障性住房建设面积占比测算住宅总面积增速住宅总面积经济适用房面积（亿平方米）廉租房面积（亿平方米）经济适用房占比廉租房占比保障房（经济适用房+廉租房）占比200910.55%9.251.170.88512.65%9.57%22.22%201010% （假设）10.171.170.911.50%8.85%20.35%201110% （假设）11.191.170.80510.46%7.19%17.65%三年总计30.613.512.5911.47%8.46%19.93%从主要城市情况来看，在各地方政府在2008-2012 住房建设规划中，尽

14、管含限价商品房的保障性住房占住房总建设量的比例在北京、天津、上海等地已上升至40%左右，但单方面就廉租房和经济适用房的比重来看，其比例仍然不高。第三、 2010 年全国商品房用地比重超过2/32010 年住房用地供应计划中，在大幅增加保障性住房建设规模的同时，商品房用地规模并没有被挤压，供应总量80430.99 万平方米，超过2009 年全年住房建设用地供应总量。其中，全国中小套型商品房用地在总量中占比43.54%，连同大中高档商品房建设份额，全国商品房供应规模水平为66.94%，仍为住房建设主体。较小数字为中小套型商品房用地占住房建设用地供应总量比重较大数字为中小套型商品房用地及大中高档商品

15、房用地占住房建设用地供应总量比重商品房比重仍超过2/3 的比例表明政府在未来住房建设中将遵循“加大保障，不忘市场”的思路，充分考虑到了若只是单方面增加保障房用地将可能导致商品房供给下降，从而引起商品房价格大幅波动。同时， 中小套型商品房建设规模的同步加大也符合未来我国城镇住房需求主体的要求，因为适婚人口高峰期的到来决定了人们对具有完全产权、处于可接受价位的商品房的需求更为迫切。第四、 土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分自 1994 年以来，地方政府财政赤字不断扩大，2008 年地方政府财政赤字增幅39.5%，同比上一年扩大了17.7%，较 1997 年增长了近10 倍，占中

16、央与地方财政总赤字的94%。 而土地出让执行招拍挂制度以来，土地出让金在同期地方政府财政收入中的比重大幅提升，2009 年全国土地出让合同价款总额达到15910.2 亿元， 在一线重点城市地方政府财政收入中的比重普遍达到2/5 以上，土地出让金收入已成为弥补赤字的主要来源，对地方政府平衡财政收支具有十分重要作用。同时可以兼顾地方政府的土地在一定程度上挤压现有的经济 北京和上海的限价商品房的建设除巨额财政赤字外，地方政府还面临需要偿还融资贷款本息的巨大压力，2009 年地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，2011 年底达到约10 万亿元。而地方政府的土地出让收入和未来土地增值是日后还债的主

17、要来源之一。在此背景下，因为限价商品房具有一定的住房保障功能，出让收益，限价商品房可能成为未来保障性住房的供应主流，适用房的份额。从上表中各大城市保障性住房的规划来看， 规模已经超过或等于经济适用房与廉租房之和，政府对限价商品房的偏爱已经开始显现。表：限价房和经济适用房的区别（以北京为例）第五、 保障性住房建设对商品房市场或有影响根据 “房地产 业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。从目前的规划来看，2010年全国保障性住房供地比重为13%，未来两年新建保障性住房建设规模比重约为20%，这两个比例都接近于 20%，因此未来保

18、障性住房的放量供应或对商品房市场产生一定影响，但近期一至两年内由于保障性住房建设还处于“补课 ”阶段，保障性住房对商品房市场的冲击还不会完全显现。3. 保障性住房的建设：机遇大于挑战第一、 房地产 开发企业参与保障性住房建设可分为三种类型国内参与保障性住房建设的房地产开发企业基本可分为三种类型，第一类是以万科，富力和远洋为代表的一线房地产开发企业，出于品牌和利润率的考虑，这些企业通常只参与限价房项目，很少涉及经济适用房和廉租房项目，他们依托自身的管理优势和控制成本的经验，能够获得超出平均水平的项目利润率；第二类是以北京住总为代表的政府资源性国有房地产企业， 作为国有企业，这些房企通常需要承担很

19、多政府的保障性住房项目，其中既包括利润率较高的限价房也包括利润率很低的廉租房和经济适用房，同时由于国有企业大而全的特点， 集团内部一般都可以包揽从设计、施工到销售的所有环节，他们的成本控制能力也很强；第三类参与保障性住房建设的房企是以碧桂园为代表的二线郊区型房地产开发企业，这些企业一般都专注于郊区大盘的开发， 积累了丰富的控制成本和营销郊区楼盘的经验， 而通常保 障性住房的位置都为城郊，因此碧桂园这类房企就成为了建造保障性住房的天然对象， 他们 参与的项目从经适房到限价房不等。从参与保障性住房建设的三类房地产企业来看， 如果要想从保障性住房项目中获得合理 回报，良好的成本控制能力是必不可少的先

20、决条件， 同时项目的选择上也应侧重于限价商品 房项目，否则应谨慎考虑进入保障性住房项目。表：典型地产公司参与保障性住房建设情况企业名称业优势屎障性住房顷目备注“科M较好的 空制成 k专注 众住 k住宅 |示准化上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等两限房项目保障性住房项目净利润率一般在3-4%左右。而力科的保障性住房项目净利润率高达6%,可见力科控制成本的能力十分突出与政府关毒苑乡东铁系良好，营定向安置北京住总长期开发经济适用用房项目、通州梨园镇北京住总保障性住房业务占房地产总业务量的80%房和两限桐牛厂公共房，积累.阻赁房项了丰富的目，翠城、开发中低世胜家园、瑞住房经常盈家园、脸。东岸小

21、区、大兴康庄等顷目，涵盖公租房，经齐适用房和两限房具有开发郊区大盘碧桂园的丰富经 脸，开发 和销售速 变快，控 制成本经 脸丰富惠东、满洲里等经济适书房项目立项项目所在地还包括增城、顺德、江门、阳江、韶关、陆丰、 兴安盟、通辽等 20余个城市，在国内众多房地产开发商中， 碧桂园是首个准备大面积参与经济适用房建设的开发巨头。第二、企业参与保障性住房建设的机遇分析(1)项目风险有限，利润尚有保证对于开发商来说，参与保障性住房建设尽管利润率较低，但是供应群体明确、需求量大,项目风险小，利润稳定，几乎不存在投资风险，受市场波动影响小。以烟台为例，规定廉租 房利润率在3%左右。虽然名义利润较低，但由于开

22、发商自有资金比例仅需要两成，其余均 可由贷款杠杆完成建设，因此其实际资金利润率将放大5倍至15%左右，相比于目前前途莫测的商品房市场，显然更加有利可图。表：典型地产公司参与保障性住房建设情况企业名称保障性住房项目利润情况万科广州新里程(两限房)净利润率：10.84%南苑乡东铁营定向安置用房项目、通州梨园镇铜牛厂公共租赁房项利润率：目，北京住总翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄等项目，涵盖公租经适房3%房，经济适用房和两限房限价房10%碧桂园惠东、满洲里等经济适用房项目利润率：6%(2)在房地产市场进行调整的背景下，目前是房企进入保障性住房建设的好时机。4月17日新国十条的出台标志着房地产政策的转向，控制投资需求和价格增速成为下一阶段政府主要目标， 房地产业将不可避免的进入一年或更长时间的调整期。房地产开发企业可利用保障性住房建设产生的稳定现金留，构建项目配置的风险组合， 为渡过 寒冬”打下基础。(3)保障性住房项目较易获得银行等金融机构的支持从政府层面上看，为鼓励企业参与廉租房建设，2