房地产开发项目的成本控制-马维国(227)分解

1、马维国马维国全经联商学院讲师全经联商学院讲师 原中新集团副总裁原中新集团副总裁房地产业内成本控制专家。房地产业内成本控制专家。具有二十年的房地产丰富从业经验，具有二十年的房地产丰富从业经验，凭借扎实的专业知识为企业带来成本凭借扎实的专业知识为企业带来成本效益的最大化。效益的最大化。 操盘过的项目有：操盘过的项目有：北京后现代城、北京后现代城、 青年会、西钓鱼台嘉园、北青年会、西钓鱼台嘉园、北京通州自由小镇、珠海综合体项目等京通州自由小镇、珠海综合体项目等房地产开发项目的成本控制主讲主讲: :马维国马维国20112011年年1 1月月2727日日一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制

2、的工作重点主讲内容：主讲内容：二、设计阶段成本控制重点二、设计阶段成本控制重点三、招标阶段成本部门的其他控制重点招标阶段成本部门的其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点合同履约阶段成本控制重点六、变更洽商控制的重点六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理七、施工索赔管理九、竣工结算阶段成本控制重点九、竣工结算阶段成本控制重点一、可研阶段成本控制的工作重点可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析

3、和评价，及工程项目抗风险能力等社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。的结论；为投资决策提供科学的依据。 可行性研究报告的结构和内容可行性研究报告的结构和内容1 1、总论：项目背景、概况、问题和建议、总论：项目背景、概况、问题和建议2 2、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调、市场调查与预测：为可研的重要环节，内容包括：市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3 3、资源条件评价：资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源条件评价：资源可利用量、资源品

4、质情况、资源赋存条件、资源开发价值资源开发价值4 4、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与、建设规模与产品方案：建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案5 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6 6、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备、技术方案、设备方案和工程方案：技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择方案选择、工程方案选择7 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃

5、料供应方案8 8、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案公用工程与辅助工程方案9 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析、节能措施：节能措施、能耗指标分析1010、节水措施：节水措施、水耗指标分析、节水措施：节水措施、水耗指标分析1111、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施护措施1212、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施措施、卫

6、生保健措施、消防设施1313、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训人力资源配置、员工培训1414、项目实施进度：建设工期、实施进度安排、项目实施进度：建设工期、实施进度安排1515、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表1616、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析方案分析1717、财务评价：财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估、财务评价：财务评价基础数

7、据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论财务评价结论1818、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调、国民经济评价：影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论1919、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会、社会评价：项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论风险分析、社会评价结论2020、

8、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策2121、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要、研究结论与对策：推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议对比方案、结论与建议 可行性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准2 2、推行标准设计、推行标准设计3 3、推行限额设计、推行限额设计4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用6 6、项目设计的经济评价、项目设计的经济评价 设计阶

9、段是成本控制的关键阶段。设计一条线，设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。投资千千万。 初步设计阶段：影响投资初步设计阶段：影响投资75%75%95%95% 技术设计阶段：影响投资技术设计阶段：影响投资35%35%75%75% 施工图设计阶段：影响投资施工图设计阶段：影响投资5%5%35%35% 设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准设计标准的作用：设计标准的作用：1 1）对规模、内容、建造标准进行控制；）对规模、内容、建造标准进行控制；2 2）保证安全性和使用功能；）保证安全性和使用功能；3 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；）提供设计必要的指

10、标、定额、计算方法和构造措施；4 4）提供控制工程投资的方法和依据；）提供控制工程投资的方法和依据；5 5）减少设计工作量，提高设计效率；）减少设计工作量，提高设计效率；6 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2 2、推行标准设计、推行标准设计 通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进通用的标准图、通用图和复用图。采用标准设计可加快设计进度度1 12 2倍，节约建设投资倍，节约建设投资10%10%15%15%。3 3、推行限额设计、推行限额设计 按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控按批准的投资估算控制初步设计，按批准的

11、初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。制技术设计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容限额设计控制工作的主要内容1 1）重视初步设计的方案选择）重视初步设计的方案选择2 2）严格控制施工图预算）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面重点在工程量控

12、制方面3 3）加强设计变更管理）加强设计变更管理4 4）强化指标管理）强化指标管理 如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产如结构专业的混凝土含量，钢筋含量等；安装工程设备的国产化；园林工程中的软硬比等化；园林工程中的软硬比等4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用 优化设计方案价值工程（优化设计方案价值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又称为价）又称为价值分析（值分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一门新兴的管理技术，是降）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高

13、经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。必要功能，从而提高产品或服务的价值。 价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出

14、与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即“V VF/C”F/C”。这条提示了。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益用最少的投资，争取最大效益”的的五条方法：五条方法： （1 1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。）保持开发项目功能不变，降低项目投资。 （2 2）投资不变，提高项目功能。）投资不变，提高项目功能。 （3 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。 （4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5 5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低）

15、运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。项目投资。 6 6、合同措施、合同措施 采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如某一比例（如5%5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与金）。采取一定的约束力

16、是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。概预算指标等各方面控制的一种举措。项目设计的经济评价 影响工程设计经济的主要因素：影响工程设计经济的主要因素： 建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。计方案经济性的主要因素有以下八个方面。1 1、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是

17、不同工程部位、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。高经济效果的方向。2 2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。3 3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提

18、高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。节约用地，同时，也有利于节省市政投资。4 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5 5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。相应地越低，施工也经济。6 6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面

19、等部位的的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。造价。7 7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。的高低，从而影响工程造价。8 8、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系、建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。筑设计方案经济性的一个重要因素。设计阶段成本控制案例(一) 某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离

20、，其间又无防火分某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。显然是对工程的各种经济指标不够重视。 设计阶段成本控制案例(二) 房地产方案设计阶段的成本控制流程房地产方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投

21、资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：优化，评比应侧重以下几方面：1 1、设计

22、构思的超前性：、设计构思的超前性： 目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，要研究轿车进虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。入家庭后住宅市场如何升级的问题。2 2、建筑平面布置的合理性：、建筑平面布置的合理性： 从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，

23、充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与

24、建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。33、建筑风格的策略：、建筑风格的策略： 建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VIVI的作用。的作用。良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：意以下几方面：1)

25、 1) 建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2) 2) 目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；3) 3) 建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛有豪华气氛”的的住宅，尤其是住宅，尤其是“欧式欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次推广的各种流派和口号不太

26、敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。4) 4) 应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。建筑风格。4 4、做好初步设计阶段结构承重体系的比

27、较选择工作：建筑方、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。础及结构的选型工作。5 5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。限额范围内作好施工图设计。6 6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免

28、后期发生变更导致成本的增加。芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。 成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。定审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：四、坚持技术手段与经济手段相结合：1 1、组织上：明确项目组织结构，使投资控

29、制有专责小组跟踪，如由相关人、组织上：明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。学化和规范化。2 2、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，约投资的可能。另外，要认真研究、严

30、格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。探索节约建安造价的可能性。3 3、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。员工头脑中。五、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本五、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，

31、保证成本的真实性、科学性和可比性。的真实性、科学性和可比性。六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。算开发费用，计算开发产品成本。七、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参七、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可

32、采取部门经理负责制。八、小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。八、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。发产品成本。三、招标阶段：成本部门除了工程量清单外的其他控制重点1 1、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。固定价：固定总价、固定单价固定价：固定总价、固定单价可调价：可调总价、可调单价可调价：可调总价、可调单价成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金、成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金额酬金、成本加奖罚、最高限

33、额成本加固定最大酬金成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金各种合同价格的适用条件各种合同价格的适用条件1 1、固定总价：发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工、固定总价：发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对总价调值的要求。资等变动为理由，提出对总价调值的要求。 适用条件：设计深度已达到施工图设计要求，图纸完整齐全，适用条件：设计深度已达到施工图设计要求，图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，不会出现较大的设计变更，项目范围及工程量计算依据确切，不会出现较大的设计变更，报价工程量与实际工程量无较大的差异；规模较小，技术不复报价工程量与实际工程量无较大的差

34、异；规模较小，技术不复杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内。杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内。2 2、固定单价、固定单价1 1）估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负）估算工程量单价：在实际工程量与报价工程量相差超过正负10%10%时，时，可以调价。可以调价。 适用条件：工期长，技术复杂，不可遇见因素较多的工程；或施工适用条件：工期长，技术复杂，不可遇见因素较多的工程；或施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定图不完整或工程项目内容、技术经济指标不能明确、具体予以规定时。时。2 2）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工）纯单价

35、：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。程。3 3、可调价、可调价1 1）可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加，可对合同总价）可调总价：因通货膨胀而使工料成本增加，可对合同总价进行调整。合同中需注明调价条件约定，如钢材等大宗材料进行调整。合同中需注明调价条件约定，如钢材等大宗材料的调价条件为正负的调价条件为正负5%5%到到10%10%，基价如何确定？超过部分是，基价如何确定？超过部分是否取费？风险如何分摊？否取费？风险如何分摊？ 适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目，合适用条件：工程内容和经济技术指标规定很明确的项目，合同工期一般一年以上。同工期一般一年以上。2 2）

36、可调单价：由于物价发生变化或招标、签约时，因某些不）可调单价：由于物价发生变化或招标、签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，结算时确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，结算时根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。4 4、成本加酬金：直接成本费由发包方实报实销，给承包、成本加酬金：直接成本费由发包方实报实销，给承包方相应报酬。方相应报酬。 适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价依适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的据尚不

37、充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或双方有着高度的信任，承包方在某些方面有独特的工程；或双方有着高度的信任，承包方在某些方面有独特的技术、特长或经验。技术、特长或经验。 缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降缺点：发包方对工程总价不能实施有效地控制；承包方对降低成本也不感兴趣。低成本也不感兴趣。1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。2 2）成本加固定金额酬金）成本加固定金额酬金3 3）成本加奖罚）成本加奖罚4 4）最高限额成本加固定最大酬金）最高限额成本加固定最大酬金5 5、影响合同计价

38、方式选择的因素、影响合同计价方式选择的因素1 1）项目的复杂程度）项目的复杂程度2 2）工程设计工作的深度）工程设计工作的深度3 3）工程施工的难易程度）工程施工的难易程度4 4）工程进度要求的紧迫程度）工程进度要求的紧迫程度四、合同履约阶段成本控制重点1 1、控制措施：、控制措施：组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图。经济措施：编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标；进行工经济措施：编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标；进行工程计量；复核工程付款帐单，防止超付；跟踪控制，及时纠偏；协程计量；复核工程付款帐单，防止超付；跟踪

39、控制，及时纠偏；协商工程变更价款。商工程变更价款。技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计，对技术措施：严格控制设计变更；优化设计；审核施工组织设计，对主要施工方案做经济技术分析。主要施工方案做经济技术分析。合同措施：做好施工记录，参与处理索赔事宜；参与合同修改、补合同措施：做好施工记录，参与处理索赔事宜；参与合同修改、补充工作。充工作。2 2、控制重点、控制重点1 1）工程计量：支付中最关键环节，承包人提报，工程管理现场计量，工程计量：支付中最关键环节，承包人提报，工程管理现场计量，成本或财务现场复核，计算方法按合同约定或统一的计算规则，如成本或财务现场复核，计算方法按合同约定

40、或统一的计算规则，如混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。2 2）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。3 3）只对质量合格和合同约定、图纸范围之内的工程计量。如灌注桩图只对质量合格和合同约定、图纸范围之内的工程计量。如灌注桩图纸设计为纸设计为3535米，施工单位实际做了米，施工单位实际做了4040米，只计量米，只计量3535米，按米，按3535米付米付款。款。4 4）加强设计变更和工程洽商管理：制定考核指标，严格审批流程和分加强设计变更和工程

41、洽商管理：制定考核指标，严格审批流程和分级授权。级授权。5 5）加强工程变更价款管理加强工程变更价款管理1 1、三边工程、三边工程 在基本建设工程中，因为某种原因，工程项目实行边勘测，在基本建设工程中，因为某种原因，工程项目实行边勘测，边设计，边施工边设计，边施工三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序三边工程。三边工程是违背工程建设基本程序的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，工程质量和安全的，在施工过程中的不可预见性、随意性较大，工程质量和安全隐患比较突出，工期不能保证。工程竣工后的运行管理成本较高。隐患比较突出，工期不能保证。工程竣工后的运行管理成本较高。国家或企业一般不主张三边工程

42、。国家或企业一般不主张三边工程。2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价大宗材料价格：水泥、混凝土、钢材、木材、石膏等每周核定价格；格；关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；制定费率合同：确定计算和结算的原则；制定费率合同：确定计算和结算的原则；按图纸工程量计量、支付和结算；按图纸工程量计量、支付和结算；控制设计变更和洽商：设定变更和洽商支付下限，下限以上只支控制设计变更和洽商：设定变更和

43、洽商支付下限，下限以上只支付直接费和税金付直接费和税金3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法 1 1）组建忠诚、精干造价管理队伍：预算工作强度大、）组建忠诚、精干造价管理队伍：预算工作强度大、涉及的部门多，需要预算人员完成大量的计算及测算工涉及的部门多，需要预算人员完成大量的计算及测算工作。在作。在“三边三边”工程中图纸随着工程进度下发，下发后工程中图纸随着工程进度下发，下发后需要立即进行工程量计算。伴随着工程的进行，变更洽需要立即进行工程量计算。伴随着工程的进行，变更洽商及工程签证数量巨大。商及工程签证数量巨大。 2 2）明确文件签署人的权限：一切工程、技术及经济文）明确文件签署

44、人的权限：一切工程、技术及经济文件，必须按照不同额度按责任、权限授权。件，必须按照不同额度按责任、权限授权。3 3）建立完善的工程资料管理体系：）建立完善的工程资料管理体系： “ “三边三边”工程中图纸是随着工程进度逐步下发的，设计时工程中图纸是随着工程进度逐步下发的，设计时间仓促，经常发生返工，导致图纸编号杂乱；由于施工的同间仓促，经常发生返工，导致图纸编号杂乱；由于施工的同时进行设计的完善工作，导致洽商及现场签证工作量巨大，时进行设计的完善工作，导致洽商及现场签证工作量巨大，因此应建立完善的资料管理体系。工程资料基本包括：设计因此应建立完善的资料管理体系。工程资料基本包括：设计图纸、设计变

45、更、现场签证、往来发文、会议纪要、合同等。图纸、设计变更、现场签证、往来发文、会议纪要、合同等。造价管理部门中有专人负责资料管理。对于被替代的图纸等造价管理部门中有专人负责资料管理。对于被替代的图纸等资料，应将被替代出的图纸保存好，以便于核对及发生返工资料，应将被替代出的图纸保存好，以便于核对及发生返工时计算工程量，建立资料台帐。时计算工程量，建立资料台帐。4 4）合同交底必须全面：组织工程、技术人员学习合同，开工前）合同交底必须全面：组织工程、技术人员学习合同，开工前成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件，将与工程、成本经理应依据总承包合同编制合同交底文件，将与工程、技术及其它部门有关的合

46、同条款向相关人员交底、讲解，特技术及其它部门有关的合同条款向相关人员交底、讲解，特别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。 5 5）图纸工程量计算必须及时：）图纸工程量计算必须及时：“三边三边”工程图纸是随工程进度工程图纸是随工程进度逐步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。逐步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。 6 6）工程变更洽商严格管理、及时会签。无论甲方还是乙方提出）工程变更洽商严格管理、及时会签。无论甲方还是乙方提出的工程变更洽商均应按不同授权，执行程序和时限会签。同时经的工程变更洽商均应按不同授权，执行程序和时

47、限会签。同时经济洽商应统一编号，以备查阅及核对。济洽商应统一编号，以备查阅及核对。 7 7）现场签证应及时，）现场签证应及时，“三边三边”工程中返工、拆除项目必然不少，工程中返工、拆除项目必然不少，遇到此类现象应在实施前与乙方、监理一起现场测量，确认工程遇到此类现象应在实施前与乙方、监理一起现场测量，确认工程量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。 8 8）洽商、签证定价及时审核审批，需要认价的项目及）洽商、签证定价及时审核审批，需要认价的项目及时认价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签时认价。最好做到经济文件签署后再进行现场洽商及签证实施工作

48、。证实施工作。 9 9）随时关注合同价格，如果出现合同价格与市场价格）随时关注合同价格，如果出现合同价格与市场价格出现明显大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同出现明显大幅度偏差，及时与乙方沟通，重新确认合同的价格。的价格。 1010）做好甲分包工程的成本管理工作。）做好甲分包工程的成本管理工作。六、变更洽商控制的重点 设计变更管理发包人要求的设计变更： 更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更需要的附加工作。承包人要求的设计变更： 承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更 未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费用，并赔偿

49、发包人的损失，延误的工期不予顺延。设计单位要求的设计变更 因设计规范或施工规范调整，设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷，或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计单位必须承担相应的责任。 控制重点严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节点的深度，加强设计交底管理加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖罚分明，明确设计变更导致工程增加总费用上限严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、招标、造价、技术等部门的审核对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放松设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计，避免进入施工阶段再变化设计标准。凡导致费

50、用大幅上升，应严格控制 变更价款的确定合同中已有的，按原价格执行合同中有类似的，参照执行没有适用或类似的，协商执行 洽商控制重点1、制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上；2、严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松；3、完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直接费和税金；4、分级审批权限；七、施工索赔管理 1 1、概念及特征、概念及特征 （1 1）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。偿。 （2 2）特征：双向的；实际经济损失或权利损害

51、；未）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证的区别）。讼才能实现（与工程签证的区别）。 2 2、分类、分类 （1）按合同依据：名示或默示（隐含） （2）按目的：工期（权利）、费用（经济） （3）按性质： 程延误索赔：未按合同要求提供施工或条件，如未及时交付图纸、现场、道路等 工程变更索赔：增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等 合同被迫终止的索赔：无责任方提出 工程加速索赔：加快施工速度，缩短工期而引起承包人额外开支 意外风险和不可预见因素索赔：地下水、地质断层、溶洞

52、、地下文物、地下其它障碍物 其他索赔：货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化3 3、索赔的起因、索赔的起因工程项目的特殊性：工程规模大、技术性强、投资额大、工期长、材料设备价格变化快内外部环境的复杂性和多变性：技术环境、经济环境、社会环境、法律环境的变化；地质条件变化、材料价格上涨、货币贬值、国家政策、法规的变化参与工程建设主体的多元性：发包人总包人、监理工程师、分包人、指定分包人、材料设备供应商工程合同复杂性及易出错性：合同文件多而复杂，措词不党、缺陷、图纸错误等4 4、索赔程序、索赔程序 承包人的索赔承包人的索赔 提出索赔要求（索赔事件发生提出索赔要求（索赔事件发生2828天内发

53、出索赔意向通知，天内发出索赔意向通知，索赔意向通知提交后索赔意向通知提交后2828天内递交索赔报告）天内递交索赔报告） 审核索赔报告（审核索赔申请，判断索赔是否成立，对索审核索赔报告（审核索赔申请，判断索赔是否成立，对索赔报告的审查）赔报告的审查） 确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定）确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定） 承包人是否接受承包人是否接受发包人的索赔发包人的索赔 拒收不合格的材料和工程 承包人未能按照指示完成缺陷补救工作 由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入 拖期违约赔偿 业主为承包人提供的电、气、水等应收款项 未能通过竣工验收 保修期的延长 未能补救缺陷 承包人未约

54、终止合同后的支付 承包人办理保险未能获得补偿的部分索赔管理的原则索赔管理的原则 合理处理索赔：从工程整体效益、工程总目标作出判断；按照合同约定行事；实事求是 及时决定，处理索赔：减少承包人的索赔几率；防止干扰事件的扩大；减少矛盾 尽可能通过协商达成一致 诚实信用 对索赔的审查对索赔的审查 审查索赔证据审查索赔证据合同文件中的条款约定认可的施工进度计划合同履行中的来往函件施工现场记录施工会议记录工程照片书面指令支付进度款的单证检查和试验记录汇率变化表各类财务凭证其他有关资料 审查工期顺延要求审查工期顺延要求 划清进度拖延责任 应在关键线路上 无权要求承包人缩短合同 工期 承包人可索赔的费用承包人

55、可索赔的费用人工费：增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，但不能简单地用计日工费计算设备费：可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费材料费保函手续费贷款利息保险费利润管理费：现场管理费和公司管理费 审核索赔计算的正确性审核索赔计算的正确性所采用的费率是否合理、适度 工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费。停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。1 1、设计质量控制、设计质量控制 1）设立专业设计

56、管理部门，进行设计管理和设计优化工作 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜； 其实开发商早在选择设计单位时，就应该建立起一套其实开发商早在选择设计单位时，就应该建立起一套甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了

57、设计院内甲方和设计院就设计方案的沟通优化程序，除了设计院内部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同部的优化程序，设计院与开发商的沟通优化程序也应该同时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基时运行。比如该设计方案选取的计算模型是否合理，地基承载力取值是否过于保守，单桩极限承载力是否依据试桩承载力取值是否过于保守，单桩极限承载力是否依据试桩检测报告的数据，最小配筋率是否经过验算，基础形式检测报告的数据，最小配筋率是否经过验算，基础形式（如桩长及数量）、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优（如桩长及数量）、底板厚度、钢筋含量等是否可以再优化、机电系统的功能配置化、机电系统的功能配置,

58、 ,系统设置，设备选型等是否经系统设置，设备选型等是否经过价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。过价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。 2 2、招标比价、招标比价 1、工程招标应采取公开招标或邀请招标，选择有实力的承包商；要求提供投标保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业，特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理；考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否

59、具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。 2 2、工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程、工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来，以免日后结塔吊安拆等费用在招标阶段就确定下来，以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。

60、应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。合理性，是否在投资控制的范围内。3 3、中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。建立建设工程施工合同的审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款，了审阅会签制度。有关的责任人要熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般