物业公司物业服务管理手册

1、物业服务管理手册2009年 5月23日致业主的一封信亲爱的朋友：今天能以这种形式和您对话， 我们感到由衷的高兴。 因为我们的 物业服务管理手册 刊印出版了， 这标志着我们的物业服务将登上 一个新的台阶，也意味着您的生活将面临着一种舒适的改变。很感谢您选择了闽达香榭花都，正如我们当初选择麻城一样。 我们很了解， 闽达房地产开发有限公司要在麻城得到长足的发展， 要建立在为您和您的家人提供一个理想家园的基础上。人靠理性工作却靠感性生活。 家是一个属于私人的地方， 是内心 的一种感觉， 是一个让人远离忧虑的处所， 是长路出发的起点和征途 回访的归宿。 家既是一个可居可歇可娱的场所， 也可以是一个理想的

2、 个人工作空间。走进家，最重要的是感到轻松和惬意，家是让人眷念 生命的地方，家是让人放心的地方。正是由于家是所有人的梦想， 所以闽达房地产开发有限公司建造 的住宅就具有了神圣而温馨的使命。 今天的人买住宅已不是仅为了生 存，而是为了让家更幸福，让生活更美满，让生命更充实。我们相信 您需要的住宅应该是具有归属感、亲切感、私密感、安定感和自豪感 的。这是拥有美好生活、美好人生的开始。当您可以骄傲地说你家住在闽达-香榭花都的时候，相信彼此都 是兴奋和欣喜的。但是我们知道，属于我们的工作还有很多，所以我 们和卿园物业管理公司一起为您提供了这本小册子， 希望它能够成为 您享受尊贵的物业服务的一个开始，更

3、是我们平等交流的一个园地。谢谢！闽达房地产开发有限公司卿园物业管理有限公司一、 总则1、本手册对物业公司承担服务项目及具体内容做出明确规定，同时 也对业主行为做出管理规范，由物业公司和业主共同尊守；2、业主应对照本手册中物业服务项目及具体内容对物业公司进行时 刻监督；3、业主应对照本手册规定的业主行为规范进行自我约束，物业公司 有权针对相关规定对业主实施管理；4、本手册做为物业公司培训内容，物业公司员工人手一册；5、本手册做为业主公约补充内容，所有业主每户一册。二、 物业服务项目【环境卫生】1、生活小区马路、 人行道、公共场地每天打扫二次，每小时循环保 洁一次，从早上 6：0018：00 保持

4、整洁，无明显垃圾，无泥沙， 无积水，无污迹。清洁时用长竹扫把将路面、公共场地的果皮、纸屑、泥沙等垃圾 扫成堆，然后用胶扫将垃圾扫入垃圾斗，倒入垃圾手推车。对有污迹的路面和场地用水重点清洗。 雨停天晴后，用竹扫把将路面和场地的积水和泥沙扫干净。2、保持住宅楼内楼梯清洁， 目视楼梯无烟头、 果皮、纸屑、广告纸、 蜘蛛网、污迹等；墙面、窗、电控防盗门、消防栓无广告、无蜘 蛛网、无痰迹、无积尘。每周对楼梯、过道湿拖一次。用扫把从顶层到底层清扫楼道梯级，再用拖把和湿 '抹布从顶层往 下逐级梯级，擦抹楼梯扶手及栏杆。楼梯消防栓清洁：先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用 湿抹布擦抹消防栓和玻璃。

5、墙面清洁：先用扫把打扫墙面上的蜘蛛网，撕下墙上贴的广告纸。 如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢地用刮刀刮去。电控防盗门的清洁：用湿抹布从上往下清洁电控防盗门，然后用 干抹布擦抹电控防盗门上的号牌和按钮。3、小区草地和绿化带目视无枯枝落叶，无果皮、饮料盒（罐）、烟 头、较大石块等。每天清洁一次以上，每天循环保洁三次。用扫把仔细清扫草地和绿化带上的果皮、纸屑、石块等垃圾杂物。对烟头、棉签、小石头等用扫把不能扫起来的小杂物，用夹子或 手捡入垃圾斗内。仔细清理绿篱下的枯枝落叶。4、小区的宣传栏、雕塑品做到无污迹、 无灰尘。不锈钢用品无灰尘、 无水迹、无手印。雕塑品每月清扫一次以上，宣传牌每周清洁一次以

6、上。 雕塑品的清洁：用鸡毛帚或扫把除去雕塑品上的灰尘，如有污迹， 用清洁剂涂在污迹上，用湿抹布擦抹，也可用清水清洗。宣传栏的清洁：用湿抹布将宣传栏全面擦抹一遍，如有污迹，用 抹布沾清洁剂擦抹。不锈钢的清洁：先用抹布抹去不锈钢用品表面的灰尘、水珠，将 不锈钢光亮剂涂抹在表面， 用布擦至光亮； 面积较大的可用手 动喷雾枪将不锈钢光亮剂喷于不锈钢表面，然后用布擦至光 亮。5、停车场/ 棚、架空层无杂物、纸屑、油污，无积水，架空层内无 垃圾、蜘蛛网。6、7、运动器材场地地面无垃圾、纸屑、石块，设施无污迹。化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每装卸清疏一次， 如发生堵 塞及时处理确保化粪池不外溢，下水道畅通

7、。8、果皮箱和垃圾中转站清运及时，清运率 100%，周围无明显垃圾， 无积水，无臭味。9、在小区各个角落有计划的开展灭鼠、 灭蚊蝇等活动， 杜绝小区疫 情的发生。灭老鼠：在拉老鼠经常出没的地方定时投放捕鼠夹、粘鼠板、灭 鼠药等灭鼠用品；灭蚊子：草地和楼道每半个月喷一次药，垃圾箱每周喷一次药；灭苍蝇：垃圾箱等地方，每半个月喷一次药。每一万平方米暴露 的苍蝇孳生地不超过一处，商店、饮食店等无蝇蛆孳生地。灭蟑螂：污、雨井每月喷一次药。10、监督并引导业主遵守小区清洁制度；【治安保卫】1、工作状态及精神面貌： 保安员执勤时需精神饱满、着装整齐、佩带齐全。 严禁当班时看阅小说、书报，玩游戏机、打瞌睡或聚

8、众嬉闹。 严禁饮酒执勤； 必须使用文明用语，讲究文明礼貌。 坐姿要求腿不摇、脚不翘、身不晃，端正、舒适、自然、大方。 站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正。 巡逻或走路时要遵循走路的礼仪。两眼平视前方两臂自然在身体 两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步。 严禁前俯后仰， 左右摇 晃，走八字步。与人交谈时，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方， 注意对方的反馈和情绪交流。2、小区实行 24 小时值班、巡逻制度。具体轮值措施为： 换班时间分别为： 8：00、 20：00。所有人员应按时交接班，接班 保安应提前到达岗位； 如接班人员未到， 当班人员不得离开岗 位。并在值班记录本接班者要详细了解

9、上一班的值勤情况和当班注意事项。 当班者负责向下一班移交值班记录本，并应在值班记录本上签名。 接班人员应将上一班交下的值班装备查点清楚， 上注明交接情况。1人、监控 1 人、巡1 人、监控 1 人、巡具体岗位安排为 8：0020：00 保证有门岗 逻 2人，20：00 8：00 需保证有门岗 逻 2 人；早 8：00至 8：30全部集合在保安队长的带领下集中进行早操， 包括队列训练、 跑步、格斗训练等， 在此其间门岗及监控室应 有人值守；3、巡逻人员白天每两小时巡逻一交，夜间每小时巡逻一次。巡逻按 固定路线并实行日志记录制度。巡逻注意小区住户门窗、车库及 公共设施，检查有无破灭情况，加强安全防

10、范。 白天应按 2 人成纵队列齐步进行； 遇陌生人应停下盘问；应留意业主门窗、水电、煤气是否有异常情况，如有异常情况应 及时汇报；巡视小区各主要防线，包括围墙、后门等是否有异常情况；应留意保洁状况，如有不完善之处，应及时向保洁员反应；遇业主需帮助时，应亲自或协调其它部门及时予以帮助；4、门岗保安应做好出入人员及车辆登记，具体流程为： 业主持“花都卡”直接进出，无需登记； 装修或其它外事人员应持在物业管理处领取的“工作证”登记出 入对陌生人则应严格按照登记表进行登记，车辆需登记车牌号；所有进入车辆在登记后需领持车辆出入卡； 非小区业主出门时需注销登记，车辆出门时应归还出入卡；5、监控室应保证全天

11、 24 小时有人守候：按规定使用、保养监控设施，定期协助设备维护人员对监控设备 进行检查；详细记录当值期间的工作情况，保持与其它当值保安的畅通联络； 严禁在工作期间脱岗、与他人闲聊、睡觉等可能脱离监控的行为； 尤其在晚间更应密切监控； 注意保密，严禁无关人等进入监控室，如需调看监控录相，需有 物业经理的批准。6、安保大队应做好各项安保日志的记录工作， 保括：交班签到表、 巡逻日志、门岗日志、监控日志。【园林绿化服务 】1. 小区内绿化建筑符合国家规定标准，各植品种多样的花草树木。2. 对一些好的、新的观赏性绿化植物实行挂牌介绍，使业主在享受优美环境的同时增长知识。3. 草坪根据其生长速度每年修

12、剪数次，保持平整4. 花木每年修剪两次以上，保持其造型整齐美观。枯黄枝叶及时去 除，保持青绿和生机，除下的枯叶要立即清除。5. 全区绿化带保持无杂草和杂物。6. 花卉每日浇水，泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒幼苗；树木、草地每周浇水两次，浇水时不遗漏。7.8.9.根据植物需要定期施肥： 草地：每年一次。 花卉：根据长势确定施肥次数，保证基肥，少量多次。 乔木：每年 4 次，采用穴施或沟施，覆土平整，肥料不露外。 每月杀虫防治一次，发现病虫及时喷射，确保植物无病虫害。 如植物中有枯死或长势不好的现象，要按花木栽种季节及时补栽 补种。10. 保证草坪无黄土裸露，树林不缺株。 【工程维修服务 】1

13、. 所有投诉及维修需要，均需通过管理主任进行协调传达；2. 实行工程维修首问责任制，建立报修、维修、回访制度及回访记 录。公司在接到业主报修电话后安派相关工种上门服务，维修工 作结束后，请业主在维修单上签署意见，并在一星期内对此项工 作进行回访。3.4.维修工在进入业主家维修时，应实行宾馆式管理：进门先致礼貌 用语：您好！我是物业公司的随后套上携带的一次性鞋套， 将工具放在随身带的地毡上进行维修，维修结束后清理现场。 在维修时昼做到小维修不过夜，中等维修当天完成。维修及时率 达 100%，维修合格率达 100%。5.定期清理、疏通地下管道，保障线路管网畅通无阻。6. 公共设施设备维护良好、 正

14、常运行， 水电通路每周巡查 1 次以上、 每月定期保养。密切注意配电房各项仪器、仪表的指示情况；严禁变压器、空气 开关超载运行。因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发 出停电通知。对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解 释。经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示 在正常情况下， 生活水泵、 消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择 开关应置于自动位置。每天巡视电梯机房，发现达不到规定要求的及时处理。7. 做好应急（漏气、漏水、漏电、污水外溢等）抢修工作。做到接 到命令后能迅速奔赴现场，及时进行抢修。重大汇漏应在领导和 工程师的指导下进行。8. 小区供水管理规定：

15、水池、水箱盖应上锁，由专人保管，开启箱盖应得到管理处领导 的许可。每季度清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验 合格后方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵阀门及管道，定期刷漆防止生锈。 经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修， 杜绝浪费。尽量保障对住户供水的连续性，确需短时停水，应提前贴出通告 通知住户停水时间， 以便住户做好准备； 遇突发性事故导致停 水，应向用户作出解释；9. 房屋、道路、围墙、停车场土建设施及其他公共设施的日常维护 保养、维修工程预算；10. 配合楼宇管理员监督业主房屋装修过程。【楼宇巡视】1. 楼宇管理员从每天早上上班开始进行不间断楼宇巡

16、检，主要巡检 内容包括： 业主门窗、水电、煤气、车辆停放等是否正常，如有异常情况应 及时上报；入住业主在生活过程中是否需要临时帮助，如确认业主需帮助则 应及时响应；小区内如有老、弱、病、残、孕等特殊群体，楼宇管理员应及时 了解并加以额外关注；小区内清洁是否到位，并随时协调保洁组进行清理； 小区内是否有安全隐患，如有异常及时上报处理；2. 随时认识业主或租住户，并经常进行沟通，了解所有业主的详细 情况，以便更好更及时的进行援助；3. 对业主的装修工程或其它外事工程进行监督和引导，主要包括： 装修建材定点堆放、整齐、及时清理；防止损坏公共设施； 防止破坏建筑主体，给其它业主造成安全隐患； 按规定使

17、用水、电等通路； 在规定的时间施工； 遵守其它装修规定。4.有需投诉业主，应及时安抚，并让其至管理主任处按投诉流程进 行；5.6.楼宇管理员尤其应注意交往礼仪和微笑服务； 监督和引导业主遵守小区管理规范1.、 各种突发性事件处理 遇盗窃、抢劫等情况的处理： 犯罪分子正在作案，应当场抓获，连同证物送公安机关处理；失 主仍在现场，也要一起到公安机关报案并作证， 领回被盗财物。保护案发现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场遗物品，并立 即向公安机关报案。对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者反馈的情况汇总报告公 安机关，协助破案。对作案可疑人员，可采取暗中监视或设法约束，交公安机关处理。2. 遇打架事件

18、的处理： 立即劝阻打斗，劝散围观人群和收缴打斗用的凶器；如有伤人或 损物等，报公安机关处理。双方不听制止，事态继续发展，场面失控，应迅速报公安机关； 重伤者马上送医院。协助公安人员勘查打斗现场，收缴各种打架斗殴工具，辨认为首 分子。3. 对醉酒闹事者的处理： 对尚未完全失去理智的醉汉，可好言相劝，或移至室内，待其酒 醒。如不听约束，发“酒疯”，引来群众围观或妨碍交通和治安程序 者，可动员群众一起将其强行移至室内，直至酒醒。如醉汉打人骂人，甚至调戏妇女，应立即报当地派出所处理。 如酒精中毒，有可能出现生命危险，应立即送附近医院救治。4. 发生火警事件的处理：当发生火警时，应立即拨报报警电话“ 1

19、19”，并报告有关单位领 导，应把发生火警的时间、地点门牌讲清楚。切断火场电源，找到附近水源（消防栓），使消防人员到达现场 时可立即投入灭火。发现起火，要迅速通知和组织邻近居民民疏散。 抢救火场物资，特别是贵重物品、易燃易爆物品等，将其转移到 安全地带。协助消防人员维护现场，防止破坏分子趁火打劫。5. 发生特、重大疫情事件的处理：当发现有疑似疫情感染者，应立即拨打“ 120”报告，并要求感染 者自行隔离，同时要求包括自己在内的任何人不得靠近感染 者；立刻调查感染者在小区内到过的地点及接触过的人，并予以详细 记录，以便协助疫情控制部门处理；立刻在小区广播里通知所有业主暂时不要出门，等待解禁； 如

20、需将整个小区进行隔离，则应积极协助相关部门进行。四、 业主管理规定 【环境卫生管理规定 】1. 不准在公共场所乱堆乱放，装修房屋的剩余泥浆、砖石、杂物按 指定地点堆放并在 24 小时内自行清运出去。2. 家长应以身作则，教育子女，注意公共道德，做到不乱丢果皮、 纸屑等物，不随地吐痰和大小便。3. 爱护花草树林，不准采摘树枝花草，不准在绿化带草坪践踏，玩 球和做游戏，不准在棣化带上晒东西，不准攀爬树木。4. 小区内不准饲养鸡、鸭、鹅等家禽，不论是放养还是圈养，均在 禁止之列。5. 禁止在小区内无证养狗，有证养狗者，必须持证到管理处登记备 案。在小区内溜狗者，应自行清理狗留下的粪便，并注意不得将

21、狗放入绿化带中。6. 不准在小区内修理汽车和清洗油烟机，有需求者必须在物业管理 处指定的位置进行。7. 自行车、摩托车应停入在保管站，不准停放在楼梯口可楼道上， 自行车棚只能停放自行车、摩托车，不准堆放其他物品。8. 应保持楼道清洁和通畅，不准在楼梯口、楼阁和楼阁护栏堆放任 何物品。9. 小区内禁止“黄、赌、毒”等一切犯罪活动，一经发现立即报送 公安机关严惩。10. 小区内禁止私自存放一切易燃、易爆等危险及有毒物品。 【停车场管理规定 】1. 进入小区内的车辆必须服从物业公司的管理2. 车辆应按指定路线行驶， 进入小区后车辆不得高速行驶或按喇叭。3. 进入停车场的车辆须具备一切有效证件，车辆号

22、牌应与行驶证相 符。4. 司机须按规定办理停车手续，并把车辆停放在指定位置。5. 车辆入库后，贵重物品勿放车内，由此造成的损失由车主自负。6. 进入小区车辆不得在小区内洗车和清扫车上的杂物。7. 禁止超高、超重以及漏油、漏水等车辆进入小区。8. 严禁车辆在小区内加油、修车、 试刹车等，严禁在小区内学开车。 【绿化管理规定 】1. 严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪。严禁在绿化地内堆放 物品或进行踢足球、打羽毛球等体育活动。严禁在绿地内遛狗。2. 不得任意开挖绿地， 要文明装修， 不准在绿化地带丢放建筑垃圾。3. 严禁在绿化地内停入自行车、人力车、摩托车。轿车、出租车禁 止驶入草坪。严禁在树上

23、拉绳晾晒衣服被褥。4. 严禁在树林、绿化地带内设置各种广告标语牌。未经同意，不准 在绿化带空地上设管线、迁移和损坏花草、树木。5. 严禁偷摘花草。严禁向楼下乱扔杂物、泼污水等不文明行为。 【业主装修管理规定 】1. 装修申请： 业主在规定范围内要进行室内装修、 维修和改造必须先向管理处 提出申请（住户申请时必须持业主委托书），并领取装修申请审批 表一式一份。2. 装修审批：业主（用户）必须如实填报装修申请审批表各款内容于确定 的装修日期前 7天携带装修设计图纸上报管理处 （涉及消防规 定的应先向消防部门办理报批手续），同时交纳装修保证金 1000 元；需要进行施工技术审定的，按每项工程 150

24、300元 计收，管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。业主（用户）收到批复后，应带领选定的装修队负责人到管理处 按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工。进场手续包括进场施工人员的身份证复印件、资格证书复印件等， 最后进场人员必须领取“施工证”，持证方可进入小区施工。必须报管理处审批， 出具更改通知后方可3. 施工 所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如 实际情况需要更改， 施工。进行现场监理并保证装修施工队严格遵文明施工， 施工期间不准装修人员在小区施工期间，业主（用户） 守规定，按规作业， 内住宿。 逾期要办理逾期手续， 不办理延期手续的， 管理处有 权责令其停

25、工； 对于施工队的违章装修按 违章装修项目 的 规定进行处理，对业主（用户）处以相当于施工队罚款额 30% 的罚款。装修期限：中小工程为 30 天，较大工程为 45 天，最长不超过 60 天，如确实需要延期要到管理处办理延期手续。施工时间：前期每天施工时间暂定为 8：0020： 00。 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量，严禁擅自乱 接、乱拉电源线； 超容不得量用电在与管理处协商后， 在管理 处的监督下， 在管理处指定位置处接临时电源线， 否则造成的 一切后果由业主（用户）负责。小区供气设施和燃气用具（必须符合国家标准）的安装、维修、 拆移、改装，必须由持有专业证书的单位施工； 用户

26、不得自行 安装、拆除、改装。空调机应按管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，穿 坏墙体。不得任意改变窗户、阳台色调，不得改变阳台的用途。施工过程中要注意垃圾袋的清运，每天垃圾应按指事实上地方放 置并当天清运。 楼梯、过道、天台、 道路及其他公共地方不得 作为加工、 堆放材料和垃圾的地方， 不得损坏公和设备、 设施 保持公用地面、墙壁完好和整洁。4. 验收 装修工程完毕后，业主（住户）施工队负责人共同向管理处申请 竣工验收，管理处将根据 家庭居室装修管理规定 派人进行 查验。隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 施工结果并通过一个月使用，上、下管道、厨房、卫生间防水措 施未出现渗漏等质量问题，装

27、修保证金无息返回。违章装修项目及处罚办法 1. 业主（用户） 装修动工前未办理申报审批手续的， 应补办手续处， 逾期不办的，物业管理公司有权勒令停工。2. 施工队进场前未办理登记、审查手续的，应补办手续外，逾期不 办的，物业管理公司有权勒令停工。3. 实际装修内容与装修早报内容不符的， 除应根据实际情况纠正外， 每项罚款 100500元。4. 拆改房屋结构未经管理处审批的，除应恢复原状外，罚款 50020000元。5. 擅自拆改和部分破坏原户墙、柱、梁、楼板的，除应恢复原状及 加强承重外，罚款 1000050000元。6. 私自增加电气线路负荷、改变走向或擅自改动上、下水管道的， 除应根据实际

28、情况纠正外，并按规定进行处罚。7. 施工中违反安全用电、用水规定的，除应纠正及赔偿外，每项罚款 200500 元。8. 凿除楼面、 地面层的，除应进行加固处理外，罚款 10002000元。1000 元。9. 改变门窗、型号、规格的，除应恢复原状外，罚款10. 改变外墙装饰的，除应恢复原状外，罚款 1000元。11. 楼、地面、墙增设厚度不得超过 20毫米的地砖、花岗岩以及其他 超生材料，违者罚款 500 元；随意破坏外墙和整体外观，作应恢 复原状外，罚款 2000 元。12. 未经批准封闭、占用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、 梯、厅间墙壁的，除恢复原状外，罚款 2000 元。200 元

29、。13. 擅自在窗外安装防盗门，除按统一规定处理外，罚款14. 擅自在窗外安装网、罩、牌及任何物件的，除拆除并恢复原状外， 罚款 5001000 元。15. 擅自拆除地漏网盖和向地漏倾倒渣物的，除清理通畅，修复损坏 外，罚款 5001000 元。16. 装修环境不整洁、 乱堆乱放装修材料、 装修垃圾的， 罚款 200500 元并及时清理。17. 装修材料进入小区必须尽快搬运至本单元，若在一天内未搬至本 单元，占用公共场地的应付占用费 20元/.日。18. 不得使用非指定电梯运载装修材料及装修垃圾。 违者罚款 200 元。19. 装修过程中不得污染公共地面，水泥等只能在自己单元内或遵照 管理处指

30、定位置，下垫铁皮或木板调制；不得擅自占用公共场地 做此类工作。20. 严禁将各种物品向窗外抛弃，影响小区卫生甚至危及他人安全。21. 装修人员饮食等废弃物不得随意倾倒，不得在公共区域随地大小 便。22. 严禁超负荷用电，不得私自在本单元外装接水、接电。23. 除紧急灭火外严禁使用消防栓。24. 不得损坏消防设施、装修时严禁对消防系统进行改动。300500元。25. 造成上、下水渗漏和阻塞的，除清理通外，罚款26. 防火作业未办理手续的，按有关消防规定处罚。27. 施工现场使用电炉、煤气及吸烟的，按有关消防规定处理。28. 使用超量或少量可燃材料未作阻燃处理的， 按有关消防规定处理。29. 使用

31、可燃或有毒及刺激性气雾材料，未派警戒和向公共走道排放 的，按有关消防规定处理。30. 动用和移动消防设施的，按有关消防规定处理。【维修基金管理 】1. 维修基金专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后因自然 损坏或不可抗力原因毁损而进行的大修、更新和改造。2.3.4.5.6.7.8.9.维修基金的管理实行业主所有、物业管理企业代管、政府监管规 范使用的原则。商品房开发建设单位及业主的维修基金按当地政府相关规定比例 征缴，在办理房屋产权过户登记时向基金主管机关开设的市维修 基金专户缴交维修基金。业主委员会的维修基金帐户内余额不足依照前款归集的维修基金 总额的 30%时，物业管理公司可提出续筹计

32、划经业主委员会审议 决定，报基金主管机关同意，由业主委员会按业主房屋建筑面积 占该幢房屋总建筑面积比例向业主续筹。归集的维修基金缴存入市维修基金专户实行二级帐户管理。基金 主管机关开设的市维修基金专户为一级帐户，业主委员会开设的 帐户为二级帐户。业主委员会委托其选聘的物业管理公司代管其 帐户内的维修基金。归集的维修基金自存入市维修基金专户之日起按规定计息，利息 转作维修基金滚存使用。维修基金帐户实行统一管理，明细户按 幢立帐，按户核算。房屋共用部位共用设施设备发生毁损需使用维修基金的，由物业 管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审议决定后实施；未 成立业主委员会的，由房屋出卖人或由其委托的管

33、理单位提出使 用计划，经基金主管机关审核后划拨。房屋共用部位共用设施设 备发生急修、抢修情形的，物业管理公司可先行维修，再按前款 规定补办审批手续。使用维修基金应先在增值部分列支，维修基金增值部分可在本物 业管理区内统筹使用。住宅共用部位或单幢住宅共用设施设备大修、更新和改造所需费 用，从该幢维修基金中列支。10. 住宅区内的共用设施设备大修、更新和改造所需费用，按每幢房 屋建筑面积占住宅区总建筑面积的比例人每幢房屋维修基金中列 支；维修结算凭证须经业主委员会审核认可或业主签章认可。11. 物业管理公司将维修基金的归集与使用帐目每 6个月向全体业主 定期公布 1 次，接受业主及有关部门的监督。

34、12. 业主转让房屋所有权时，维修基金余额不予退还，随房屋所有权 同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金 代管单位应当报经基金主管机关审核同意，将维修基金余额按业 主个人缴交比例退还业主。13. 未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应按空闲的房屋建筑 面积比例分摊房屋共用部位共用设施设备的大修、更新和改造实 际费用。【消防管理规定 】1. 消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，管理处应指定 防火责任人和义务消防员。2. 实行业主（住户）防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责 做好各自所属范围的防火安全工作。3. 消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个

35、人 不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆、堆放家具和其他 杂物。4. 不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏 散指示、应急照明和通风设施。5. 住户内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等 易燃易爆物品，严禁在小区内烯放烟花、爆竹。6. 遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用 具，严禁超负荷使用电器，并要经常保持清洁，切勿留有油渍， 切勿明火试漏。7. 本小区内任何商铺（商场）必须每 30 平方米（建筑面积）配备灭 火器 1只（小于 30平方配备 1只，大于 30平面米配备 2只以上）， 并放置易于取用的固定位置。8. 小区内均不得燃烧香火纸

36、张、织物、纤维、塑料制品木制品及其 他废弃物品，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。9. 业主（住户）进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经管 理处批准并保证符合安全规定，严禁乱拉，乱接临时用电线路； 装修材料应采用不燃或难燃材料并按领土完整每 50 平方米（建筑 面积）配备 1 只灭火器；如使用易燃或可燃材料的，必须经管理处批准，同时按规定进行防火处理，每 100 平方米（建筑面积） 配备 3 只灭火器。10. 需要进行烧焊等动火作业的，应向管理处（保安部）提出申请， 经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。11. 有下列情形之一的，除立即整改外，处以业主 5002000元

37、罚款， 处以防火责任人和直接责任人 100300 地罚款，并可报公安机关 处理。占用或堵封消防区、楼梯、走道或安全疏散出口的； 封闭或损坏消防标志、消防设备、设施的； 乱接、乱拉电器线路的；未经许可擅自改动燃气管道的； 擅自挪动灭火工具、器材或消防备用水源的；12. 有下列情况之一的，除责令行为人停止作业外，并视情况处以 10003000元罚款，处防火责任人 200500元罚款，情节特别严 重报公安机关处理。未办理消防早报审批手续即进行室内装修的； 未按规定配置消防器材、设施及消防安全标志的； 室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的； 未办理申报审批手续即进行动火作业的； 烧焊、用火、用电作业时防火安全措施不落实的。13. 各住户必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如 刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督和人员依法待命 职权的，分别情形，处以防火责任人及直接责任人 300500元罚 款，情节特别严重的交公安机关处理，直至依法追究刑事责任。1.2.3.4.【业主房屋出租或更改居住人管理规定 】 业主在进行房屋出租或更改居住人时，应提前通知物业管理处； 租赁人应在物业管理处备案其身份证复印件、个人资料登记表及 详细的联细方式； 租赁人应代了解小区的物业管理