律师代理业主撤销权纠纷案件指导手册

1、精选文档律师代理业主撤销权纠纷案件指导手册（案由41）业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法 权益，依法要求予以撤销而产生的纠纷。如何界定业主撤销权诉讼，是适用法律 的前提。所谓业主撤销权诉讼，是指在物业管理区域治理活动中业主因其建筑物 区分所有权被侵害依据物权法第 78条第2款提起的诉讼。但物权法将 引起业主撤销权诉讼的原因界定为“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害 业主合法权益”，从其字面表述来看，似乎只有实体权益被侵害时业主才可以提 起诉讼，而对业主大会和业主委员会决定违反程序性规定是否可以提起诉讼并不 明确。建筑物区分所有权纠纷司法解释第 12条在规定业

2、主撤销权诉讼时效 时规定了因决定“违反了法律规定的程序”的诉讼时效，这应是明确了业主对于业主大会或业主委员会作出的决定违反程序规定亦可以提起诉讼。由此看来，业主撤销权诉讼实际上应包含业主大会和业主委员会决定内容无效和违反程序两 种情形，对于内容无效的决定应是提起确认之诉， 而对于违反程序的决定应是提 起形成之诉，即撤销之诉。因此，将业主依据物权法第78条第2款提起的诉讼均纳入撤销之诉，并不符合民事诉讼法学通行的看法，但鉴于物权法第 78条第2款的规定且为了讨论的方便，本文将该款涉及的确认之诉和形成之诉 均用“业主撤销权诉讼”表述。此外，物权法第 78条第2款的表述为“业 主大会或者业主委员会作

3、出的决定侵害业主合法权益”，但需注意的是业主撤销 权诉讼并不属于侵权纠纷。因为，业主大会或者业主委员会作出的决定违法并不 直接损害业主财产权益，而是依据决定作出的相应行为可能损害业主的财产权 益。例如，业主大会作出决议同意甲公司在物业管理区域广场进行营销活动，乙业主认为甲公司的营销活动发出的噪音影响其休息。基于前述事实，乙业主可以根据侵权责任法起诉甲公司的行为构成侵权，要求其停止侵害、赔偿损失， 但不能向业主大会提出同样的诉讼请求。 如果要起诉业主大会，则应当依据物 权法第78条第2款提起业主撤销权诉讼。业主撤销权的性质民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤销之诉，也就是现代债的保全制度 中的债

4、权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害 债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。 但在其后的发展过程中，撤销权 制度已经超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、 意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的撤销权等。物权法中对业主撤销权的规定， 则是对撤销权范畴的又一次扩充。物权法规定的业主撤销权，从性质上看， 应该类似于集体成员的撤销权1。对于撤销权的性质，传统民法理论认为，撤销权在性质上属于形成权，既权 利人仅依单方的意思表示即可使已经存在的法律关系发生产生、变更、或者消灭的权利。在物权法颁布后，关于业主撤销权的法律性质的问题在学术界以及 实务界存在较大

5、争议。有学者认为，业主撤销权在性质上并不属于形成权， 因为 形成权的行使仅需权利人单方面意思表示既可以实现，而对于业主撤销权，权利受侵害的业主必须通过诉讼途径申请人民法院以撤销判决的形式对该决定予以 撤销。但笔者认为，从效力产生的角度看，撤销权发生使既存法律关系变更或者 消灭的法律效力不需要相对方作出对应的辅助行为，即行为相对人并不负担对应的履行义务，权利行使仅需权利人单方行为即可实现，而对于形成权也可以分为非通过诉讼行使和通过诉讼行使两种，故笔者认为业主撤销权无疑属于形成权的 范畴，即权利受到侵害的业主依单方的意思表示就可以使已经存在的法律关系发 生产生、变更、撤销的权利，只不过为了避免因撤

6、销权行使引起法律关系的不确 定故规定该撤销权须经过法院以诉讼方式行使。业主撤销权的主要特征是：（1）享有业主撤销权的主体是具备业主身份的 人。业主是在该物业小区内享有房屋所有权的人， 即享有建筑物区分所有权的人。 （2）业主撤销权行使的范围是业主大会或业主委员会作出的侵害业主合法权益或 者违背法定程序的决定。（3）被告为业主大会或者是业主委员会。二、业主撤销权诉讼原告的界定在业主撤销权诉讼中，业主是当然的原告应无异议，但有以下特殊情况值得 探讨：（一）在业主大会或业主委员会中曾赞成会议决定的业主如果在业主大会或业主委员会表决过程中，业主本人投了赞成票，业主是否 还可以作为原告提起诉讼？有学者认

7、为，为督促广大业主及时发现业主大会程序 瑕疵，方便业主大会及时纠正瑕疵，提高业主大会决议的稳定性和公信力， 此类 业主无权提起决议撤销之诉。笔者认为，不能因此剥夺此类业主提起诉讼的权利， 原因在于：（1）如果投票方式采取匿名方式，业主在投票中赞成或反对该决定较 难证实。（2）即使采取记名方式可以查证业主对业主大会或业主委员会的决定是 否赞成，也不应因此剥夺业主的诉权。因为即使这种赞成会议决定的意思表示如 同缔结合同一样，如果这种意思表示同时是对本人合法权益的损害， 业主也如合 同当事人一样可以在法定期间内向人民法院申请撤销。（二）在诉讼过程中转让或受让房屋的业主如果原告在起诉时具备业主资格而在

8、诉讼过程中转让房屋，则诉讼的结果与 原告已没有法律上的利害关系，原告作为诉讼当事人的基础已不存在，该原告应 当退出诉讼。对于正在进行的诉讼，人民法院应当依职权通知新业主作为原告参 加诉讼。同时，为了便于业主撤销权诉讼的顺利进行，还应确立以下规则：为了便于人民法院知晓原告转让房屋的事实，我们应当同时规定原告一项义务， 即原告转让房屋时有及时告知人民法院和受让方（新业主）的义务。如果原告不履 行该义务，人民法院可以其妨碍诉讼为由追究其法律责任， 原告在转让房屋之后 所做出的诉讼行为不发生法律效力。 同时，新业主因此遭受损失可以请求原告赔 偿。（2）原业主已经做出的诉讼行为对后参加诉讼的业主具有约束

9、力。（3）新业主未在规定期间内参加诉讼的，人民法院应当裁定终止诉讼，新业主或其他业主不 得以同样的事实和诉讼请求再行提起诉讼。三、业主撤销权诉讼被告的界定行使撤销权的目的在于撤销业主大会或业主委员会的决定， 可能的被告应为 业主大会或业主委员会。但业主大会或业主委员会是否具有诉讼主体资格，理论 界一直存在争议，相关观点可以归纳为赞成说、否定说和折中说。赞成说认为应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格，其理由为：（1）境外相应的立法例规定业主大会或业主委员会具有诉讼主体资格。 （2）赋予业主 大会或业主委员会主体资格有利于维护业主的合法权益。 物权法起草专家王利明教授也明确提出业主大会在性质上

10、应当成为特殊的民事主体，承认业主大会独立的民事主体地位。”否定说认为不应当赋予业主大会或业主委员会诉讼主体资格，其理由为：（1）业主大会和业主委员会既不符合法人的条件，7也因其没有相应的财产而不具 备诉讼法上的其他组织的条件，当然不具有诉讼主体资格；（2）业主大会如同公司治理中的股东（大）会，业主委员会如同公司治理中的董事会，公司法未规定股 东（大）会、董事会具有诉讼主体资格，相应地在物业管理中也不适宜规定业主大 会或业主委员会具有诉讼主体资格。折中说认为，为了便于维护物业管理区域的合法权益， 应当赋予业主大会或 业主委员会原告资格，但鉴于业主大会或业主委员会没有财产承担相应的责任； 不应赋予

11、业主大会或业主委员会被告资格。而且在我国物权法颁布前，最高 人民法院的司法解释10和浙江省物业管理条例11仅规定业主委员会具有 原告资格，在实践中，北京、上海、广东、重庆等地人民法院采取以内部文件的 方式明确赋予了业主委员会的原告资格，12但前述文件均未规定业主委员会具 有被告资格。笔者认为，应当同时赋予业主大会和业主委员会原告和被告资格，理由如下：（1）我国物权法第83条第2款规定：业主大会和业主委员会对业主违反物业 管理规约的行为可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；如 果业主大会或业主委员会不具备原告诉讼主体资格，则排除了业主大会或业主委 员会向人民法院寻求司法救济的权利

12、，最终将使这一规定缺乏强制力。（2）我国物权法第78条第2款规定，当业主的合法权益被业主大会或业主委员会的 决定所侵害时，业主可以请求人民法院撤销，如果业主大会或业主委员会不具备 被告资格，则业主向人民法院寻求司法救济时缺乏相应的当事人。实际上在我国物权法实施后，北京已经有业主将业主委员会列为被告并被人民法院所受理。 在最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 中，也已经明确业主委员会可以作为被告。（3）业主大会和业主委员会的关系虽 然与股东（大）会和董事会的关系具有相似性，但在公司治理结构中公司本身具有 诉讼主体资格，但在物业管理区域治理中物业管理区域并不具有诉讼主体

13、资格， 因此二者不能简单对比。在目前法律框架下，较为切实可行的办法是将业主大会 不仅视为会议形式，而且同时将其作为组织形式对待，即将业主大会作为法人来 对待。实际上，浙江省温州市鹿城区南塘南塘 5组团物业管理区域业主大会已经 于2013年3月登记为社团法人。笔者赞成赋予业主大会或业主委员会主体资格是从实际需要的角度来考虑 这一问题，但从业主撤销权诉讼的操作层面看， 业主大会和业主委员会作为诉讼 主体时，特别是作为被告时，确实有如否定说和折中说所言的现实障碍。因此， 在考虑业主大会或业主委员会可以作为被告的同时，我们应赋予业主大会和业主委员会法人资格，同时建立物业管理区域共益基金制度解决前述问题

14、。此外，在赋予业主大会和业主委员会诉讼主体资格后， 还涉及诉讼权利的具体行使者如何 确定的问题。笔者认为，当业主大会或业主委员会作为被告时， 鉴于业主委员会 是业主大会的常设机构，可将业主委员会负责人即业主委员会的主任作为业主大 会或业主委员会这一诉讼主体的当然代表，业主委员会主任可以委托他人参与诉 讼。业主撤销权的行使对象业主大会决议撤销之诉是指在特定情形下业主依据法律规定撤销业主大会所作 决议的诉讼形态，此类诉讼的提起依据在于决议应予撤销。 该特定情形依其性 质分为决议程序违法和实体权益受到侵害两类情况。（）决议程序违法决议程序违法又细分为召集程序与决议方法存在瑕疵。1、召集程序存在瑕疵。

15、它是指业主大会的召集程序违反法律、行政法规和管理规约或者虽未违反法律、法规和管理规约但显有不当致业主实际无法行使权 利者，笔者以为，该情形至少包括：一是召集通知的遗漏，召集人仅对一部分业 主发送召集通知，而未对其他业主发送召集通知，导致决议仅由通知到的业主参 加表决；二是召集通知中未载明召集事由、 议题和议案概要或决议内容与通知事 项无关；三是业主依法提出的议案概要未被记载在会议通知上；四是召集人不适格，即无召集权人召集业主大会；五是决定召集业主大会的业委会决议因出席会 议人数的不足而无效；六是召集通知未采书面形式而采口头形式， 且有业主提出 异议；七是召集通知的期间过短，业主缺乏充足时间准备

16、；八是业委会或具有召 集权的业主故意选择在业主出席困难的时间、 地点召开业主大会；九是因会议现 场座位过少，部分业主无法出席会场，失去表决机会。2、决议方法存在瑕疵。其包括但不限于下列情况：一是业主大会对业主或其代理人身份查验不严，非业主或非业主的代理人参与表决；二是负有说明义务 的业委会成员或大会主持人对业主的质询拒绝做出合理说明；三是大会主持人无正当理由限制、剥夺业主的发言权及辩论权或干扰业主表决权的行使；四是与大会议题具有利害关系的业主本应回避， 但未回避，或该业主直接行使表决权，或 代理其他业主行使表决权；五是决议欠缺法定表决数或以普通多数决的方法对需要特别多数决的事项作出决议。（二）

17、实体权益受到侵害所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物 区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。区分所有权人团体作出的有关共有部分的物的管理以及对全体区分所有权人的人的管理 所涉事项的决定对各个区分所有权人具有举足轻重的影响。4因此，物权法规定了重要事项要由业主共同决定，业主大会针对这些事项作出的决定对于全体业 主具有法律约束力，因此，如果业主大会所作的决定侵害了业主的合法权益，则 权益受到侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内 容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事

18、行为，比如物业服务合同、 建筑物及其附属设施的维修保养合同、建筑物附属设施购买安装合同等。如果业 主团体与其他民事主体所为的具体民事行为妨害了业主的合法权益，业主首先须申请撤销业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为的决定。四、业主撤销权诉讼激励制度在业主撤销权诉讼中，在业主提起诉讼的过程 中，提起诉讼的业主不仅要付出宝贵的时间和精力， 其间心理上也承受着可能败 诉的巨大风险，即使胜诉了自己可能还需要承担高额的律师费等费用。此外，无论胜诉与否，都可能出现提起诉讼的业主与被告方人际关系僵化的局面。如果不采取一定的措施使激励业主提起诉讼，这种通过诉讼平衡物业管理区域内各个主 体利益的机制就难以建

19、立，最终将影响物业管理区域的稳定。 因此，为了更好的 保护业主的合法权益，使物业管理区域管理更加规范发展，我们应当采取以下几项措施以施激励业主提起诉讼：（一）按非财产案件”收取案件受理费在业主撤销权诉讼中，可能涉及到财产权诉讼，如果与其他财产权诉讼一样 按照争议的金额预交诉讼费用，可能阻碍诉讼的提起。因此，我们应当将减少业 主撤销权诉讼费用作为激励机制之一，将业主撤销权诉讼案件均按非财产案件收 取诉讼费用，即按每件交纳50元的标准收取案件受理费。（二）赋予原告诉讼费用补偿请求权|在业主撤销权诉讼中，如果业主胜诉，业主除了有权从被告方获得现行我国 民事诉讼法所规定的法定诉讼费用的补偿之外， 是否

20、还有权请求被告支付其 他因诉讼所支付的合理费用，我国法律未作明文规定。为了激励业主提起诉讼， 我国应规定业主胜诉后有权请求被告支付合理的调查费、交通费、食宿费、误工费、复印费、通讯费等费用。|（三）适度的举证责任倒置在民事诉讼案件的审理上，应当遵循 谁主张，谁举证”的原则。但是在业主 撤销权诉讼中，业主通常难以获得有关物业管理区域管理的资料，例如会议表决 的投票权的真实性、公益基金的账目等等，这样将导致业主举证非常困难。 虽然 我国物业管理条例规定业主享有知情权，19但业主知情权的范围过于狭窄， 而且在业主行使有限的知情权时往往阻力重重。在民事诉讼中，原告和被告应当 地位平等且力量相当，如果双

21、方的诉讼能力相差甚远，就应当通过举证责任倒置 等制度性安排加以平衡。因此，我国法律应当规定，有关业主大会或业主委员会 召开程序是否符合规定以及业主大会或业主委员会的决定执行是否符合规定由 被告举证，其他事实由业主举证。在目前我国法律尚未作前述规定的情况下， 人 民法院在业主撤销权诉讼中可以根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规 定第7条的规定20确定前述事项由被告举证，这样可以减轻原告的举证负担 以激励其更好的行使诉权。五、与业主撤销权诉讼相关的其他问题（一）业主撤销权诉讼的管辖诉讼管辖包括级别管辖和地域管辖。从级别管辖的角度看，业主撤销权诉讼 一般宜由基层人民法院管辖；但业主撤销权诉讼有可

22、能属于对社会影响较大的群 体性事件，也可由中级人民法院管辖。从地域管辖的角度看，业主撤销权诉讼与 不动产有关，但与单纯的不动产纠纷有本质不同，不宜将业主撤销权诉讼纳入专 属管辖的范畴。为了便于诉讼的进行，业主撤销权诉讼应由物业所在地人民法院 管辖。（二 ）业主撤销权诉讼的时效我国物权法和物业管理条例均未对业主提起诉讼的时效做出特别规 定，建筑物区分所有权纠纷司法解释第 12条将其规定为一年。笔者认为， 如前所述，业主撤销权诉讼包含了业主大会和业主委员会决定内容无效和作出决 定的程序违法两种情形，应该分别规定不同的诉讼时效。为了维持物业管理区域 秩序的稳定，对于业主大会和业主委员会决定内容无效的

23、诉讼可以规定为一年， 但基于业主大会和业主委员会作出决定的程序违法行使撤销权应作出更短的规 定。具体而言，可以参考我国公司法撤销股东 （大）会、董事会的决议的诉讼 时效的规定，即将其规定为60日。此外，建筑物区分所有权纠纷司法解释 第12条未明确业主撤销权诉讼时效是否为除斥期间。为了维持物业管理区域秩 序稳定，应当将业主撤销撤销权诉讼时效规定为除斥期间，即不能中止、中断和 延长。（三）业主撤销权诉讼的既判力既判力，是指确定的终局判决所裁判的诉讼标的对当事人和法院产生的强制 性通用力，其作用主要在于遮断后诉当事人就前诉已经裁判的事项进行重复起诉 或者为相异主张以及禁止法院重复审判或者为相矛盾的判

24、断。21业主撤销权诉 讼的裁决的约束力不限于提起诉讼的业主，必然包含未参与诉讼的所有业主。因 此，对于业主撤销权诉讼应当按照代表人诉讼处理，即人民法院受理案件后应当在物业管理区域发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向 人民法院登记参与诉讼。这样可以既可以避免其他业主就同一诉因再次提起诉 讼，又可以最大限度地保护其他业主的合法权益。 在诉讼发生之后受让房屋的新 业主同样受生效裁决的拘束，亦不得另行提起诉讼。（四）业主撤销权诉讼的配套资金|在业主与业主大会或业主委员会发生诉讼时，对于业主大会或业主委员会而 言，可能会发生以下费用：律师代理费；败诉后需要承担的诉讼费用。如果因缺 乏

25、相应的资金致使业主大会或业主委员会不能聘请专业律师作为代理人，还将直接影响到业主大会或业主委员会应诉的效果。全国人大常委会法制工作委员会负 责人在物权法颁布后曾解释了让业主大会和业主委员会成为诉讼主体的障碍 业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主 身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等 问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。”由此可见，业主大会和业主委员会无力承担诉讼费用将直接影响其诉讼资格。因此，应当如住宅专项维修资金制度一样设立物业管

26、理区域共益基金，用于处理整个物业管理区域的共同事务。当发生诉讼时，业主大会或业主委员会可以动用共益基金 支付相关费用。如果业主的损失是由业主委员会的委员故意或重大过失行为造成 的，业主委员会应当对其追偿；业主委员会怠于对其追偿的，则由业主大会对其 进行追偿；业主大会或其他业主也可以另行起诉对其追偿。一、业主撤销权概述（一）业主撤销权概念对于业主撤销权概念，物权法并未明确进行界定。笔者认为，它指的是物业管理区域内的业主认为业主团体作出的决定妨害了其合法权益，业主有权请求人 民法院撤销该决定的一种司法补救制度。| 在物业管理小区内，其小区建筑物及其附属设施的公共管理事务通常是由业主团体通过全体业主

27、以民主决策的方式进行管理，但由于业主团体在行使职权或民 主表决过程中，或有违法之处及损害个别业主合法权益的情形。赋予业主撤销权既为业主主张自己在建筑物区分所有权权益中提供了一种有效的救济途径，更 可以弥补业主团体民主表决机制可能出现的纰漏，可以防止 大多数人的暴政” 7。（二）业主撤销权的性质民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤销之诉，也就是现代债的保全制度中的债权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。但在其后的发展过程中，撤销权制度已经超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的

28、撤销权等8。这次物权法中对业主撤销权的规定，则是对撤销权范畴的又一次扩充。此外，物权法在规定业主撤销 权的同时，还规定了集体成员的撤销权9，从性质上看，业主撤销权与集体成员撤销权是类似的。|关于撤销权的性质，理论上探讨较多的是债权人撤销权。对债权人撤销权的性质，主要存在着请求权说、形成权说、折衷说和责任说的争议10。请求权说，又称债权说，认为债权人的撤销权为对于因债务人行为而受益的第三人直接请求返还的债权； 形成权说认为，债权人撤销权的效力在于依债权人的意思而使债务人与 第三人间的法律行为溯及地消灭；折衷说认为，撤销权兼具请求权与形成权两种性质，撤销权的行使，一方面使债务人与第三人的行为归于无

29、效，另一方面又使债务 人的责任财产回复至行为前的状态；责任说是对形成权说的发展，认为债权人并不需要请求受益人返还利益，即得将其视为债务人的责任财产，申请法院迳行对其 强制执行。这四种学说，在解释债权人撤销权的性质时并无定论。 对业主撤销权的性质，可以借鉴上述思路进行分析。首先，业主撤销权不是形成权。所谓形成权，是指当事人一方可以自己单方的意思表示，使法律关系发生变动的权利11。而业主撤销权所要撤销的是业主团体这样的集体组织所作出的决定，所涉及的是多数人的利益，这必然应当是十分慎重的，不能单凭个别人的意志就可以决定。因此，物权法并未赋予业主个 体对业主团体决定直接撤销的权利，而必须经被撤销人同意

30、或者由人民法院来审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再作出是否撤销的判决。因此，形成权 说对业主撤销权并不成立。当然地，在形成权说基础上发展起来的折衷说与责任说也不成立。其次，应当承认业主撤销权具有请求权的性质。从物权法第 七十八来看，条文中就已经明确规定了 请求的字样。但值得探讨的是这一请求的性质。业主的撤销请求权，实质上是业主对自己的合法权益，也就是建筑物 区分所有权的权益，包括与物权相关的权益，在受到业主团体决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现，当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法 律赋予业主可以通过司法途径获得救济。因此，所谓的业主撤销权，其实质上是一种侵害排除请求权，具有请

31、求权的性质，依业主大会或业主委员会决定侵害 权利的不同，其应该或者只能是物权中的请求权。（三）业主撤销权的内容及权利范围。业主撤销权的权利内容是其（业主）自治组织（业主团体一个体的集合）对建筑物区分所有权的集中行使的意志和意思表现形式 （决定），如果妨害了业主团体中某个 或某些业主的合法权益，其有向法院请求撤销该决定的民事权利，其权利客体为业主团体单方面的决定，其权利范围应只限于物权和与物权相关的权利，其撤 销权亦只能影响其业主团体的意思和意志，并受除斥期限的限制，而无权影响其他民事主体。（四）业主撤销权的诉讼对象。业主撤销权的诉讼对象是作出妨害其合法权益决定的业主团体，具体的请求对象应该是业

32、主大会或者其执行机构业委会。因此，业主撤销权的诉讼对象只能是业主团体。请求撤销业主大会决定的，应将其执行机构业委会列为法定代理人。I（五）业主撤销权的诉讼标的。业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事行为，比如物业服务合同、 建筑物及其附属设施的维修保养合同、建筑物附属设施购买安装合同等。如果业主团体与其他民事主体所为的具体民事行为妨害了业主的合法权益，业主首先 须申请撤销业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为的决定。如果允许业主对业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为都行使撤销权，则可能侵犯业主整体的建筑物区分

33、所有权。业主为行使建筑物区分所有权必然 要与物业服务企业、建筑物附属设施维修维护企业、生产制造安装建筑物附属设施的企业发生联系，从事民事法律行为。如果允许业主对上述民事法律行为拥 有撤销权，则业主整体的建筑物区分所有权就会受至愎害，物业小区的管理和维护秩序就会遭受破坏，就会与民事法律体系中的代理人制度相冲突，就会干扰 和否定民法体系中如合同法、公司法的代理人制度，就会出现司法干预业主自治权的现象，就会出现司法专横、司法腐败等现象。业主撤销权的诉讼标的还包括侵害业主合法权益的要件，业主大会或者业委会的决定是否构成侵权，需要进行司法考查。根据立法的精神和审判实践的探索， 目前对于业主团体的行为是否

34、构成侵权，须从侵权法的角度进行考量。在学界，通说认为，侵权行为的构成需要四要素：主观过错、行为违法、存在损害后果、 违法行为与损害后果具有因果联系。因此，业主团体的决定是否构成侵权也须从这四个方面进行评判。在主观过错的问题上，应根据业主团体的法定职责范围， 从其行为的目的性上来考量；在行为违法性的问题上，主要从决定作出时是否符合法定投票权数、是否符合业主管理规约规定的职责范围等角度来论证；因果关系问题因与其他侵权行为无异，故不再论述；在损害问题上，可分为已发生的损害 后果与必然发生的损害后果两种，如果业主团体的决定违法，即使还未造成侵害后果，也应被认定为侵权而及时制止。 目的的不当性。业委会是

35、业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务企业的桥梁和纽带，其运作的主要职能是代表和维护业主、物业使用人的合法权益， 实现业主团体自治管理。因此，业委会的任何决定应该以业主的整体利益为出发点，内容涉及其法定职责或业主大会授权的职责范围。如果业委会所作的决定 在于牟取业委会成员的私人利益或者实现其他与其业委会职责无关的目的，显然该业委会的决定因其目的的不当性而不能对全体业主产生约束力。如有充足的 证据证实业委会的决定存在上述目的，业委会的决议应被认定为目的不当。对于业委会以合法形式掩盖非法目的的情形，业委会成员从中谋取私利的，那么， 该决定显然目的不当。 程序的违法性。业主团体的决定是否违法还应考

36、量业主团体决定作出的程序，而该程序主要是投票表决程序，这不仅包括投票是否采取了法定形式、票数是 否达到法定要求，还包括投票的真实性和有效性。在投票形式方面，从物业管理条例第十二条的规定来看，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可 以采取书面征求意见的形式。主要看是否符合行政主管机关的规范性或者指导性的要求和业主大会议事规则的规定及法律（物权法）法规（物业管理条例）关 于投票权数量的要求。 后果的致害性。在一个物业管理区域内，业主所享有的合法权益包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以夕卜的共有部分如 绿地、道路、公用设施等享有共有和共同管理的权利。业主团体的决定如果

37、限制或者剥夺业主的上述合法权益的，业主可以行使撤销权。在后果致害性的考量 中，须注意数量和时间要素。在数量方面，一个物业管理区域内的业主往往人数众多，而业主团体的决定根据法律规定只能以少数服从多数而不是全体一致通 过的方式作出，因此，业主团体的决定即使符合法定人数的同意，也可能会因众口难调而引起部分业主的不满。同时由于各个物业管理区域和业主的具体特点、 情况不同，业主团体的决定确实也可能在客观上体现了大多数业主的意志，却违背了少数业主的需求和利益。但是，判断业主团体的决定是否侵害业主权益， 不能只看声称被侵害利益的业主的绝对人数，而是要根据涉及的建筑物面积及区域将上述人数与投同意票的人数进行法

38、律层面的比较，综合考量。在时间方面， 侵害业主权益不以实际发生为条件。由于业主团体的决定效力及于全体业主，允许违法的决定予以实施，必然造成较大的损害后果，因此不应以损害后果的实 际发生为考量因素，只要认定业主团体的决定是违背大多数人意志的，其实施必然会侵害大多数业主的利益，那么即使损害后果还未发生，也应当将之作为构 成侵权的因素之一。这样可以鼓励业主及时对涉嫌违法的决定提出异议，避免损害的发生及扩大。（六）业主撤销权的行使期限。建筑物区分所有权的解释）第十二条规定，业主自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。业主撤销权作为一种侵害排除请 求权，应当受到除斥期间的限制，对

39、这一期限，应当认定为并非诉讼时效，而是除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形，即从业主团体作出决定之日起一 定的期限内未行使撤销权，则撤销权消灭。最高法院的发言人解释说：这样规定是参照合同法有关债权人撤销权的规定，将其确定如此，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主 共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为 在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响见参考文献21。笔者认为，这个除斥期间设定得还是过长，不利于社区生活的和谐稳定。比如，业主团体决定委托物业服务企业对本物业管理小区提供物业服务，物业服务合 同已经签订，服务

40、企业已然进驻并有资金、人力、设施等方面的投入，服务已经开展近一年，此时某业主诉讼撤销上述决定，如果上述决定被判决撤销，这样 受损害的就是全体业主和服务企业，该物业管理小区的管理服务秩序就会被打乱，业主团体的活动也会受到严重干扰，甚至停顿。国外立法对决议异议权的行使均规定较短期限，值得借鉴：法国住宅所有权法规定，区分所有权人须在区分所有权人大会决议公布2个月内提出异议之诉。意大利法律规定，撤销决议诉讼应自决议通过之日起 30内提起，对缺席会议的区分所有权人，该期限自获悉决议通过之日起计算。联合国欧洲经济委员会转 型国家住宅类建筑物区分所有权指南建议对决议的异议之诉须在决议通过后或书面向区分所有权

41、人通告后6周内提起12。二、业主撤销权的主体依照物权法规定，享有业主撤销权的主体条件必须具备该物业小区业主的身份。所谓业主，是指房屋的所有权人，即该物业小区内的任何一位房屋所有权人如认为业主团体的决定导致其合法权益受损均可以行使业主撤销权。但笔者认为，如果单以此为标准来判断是否享有业主撤销权，较为偏狭，也不甚符合我国的 实际情况，应当考虑我国的实际情况及借鉴各国相对成熟的法律制度，对业主撤销权的主体条件进行更为全面的规定。笔者认为，并非所有的业主均享有业主 撤销权，在以后的司法解释中应当区分在不同情形下享有业主撤销权的主体。（一） 在非商品房情形下，政策性住房的实际房屋使用支配者应享有业主撤销

42、权。在我国商品房大规模建设之前，大量的单位房、集资房、经济适用房等各种不同类型的房屋已存在，这些房屋由于使用年限问题，至今仍大部分在使用。这些房屋的产权有些已经过房改后确定了实际的所有权人，进行了房屋产权登记，房屋所 有权人即为业主，享有业主权利。而有些房屋尚未经过房改，房屋实际使用和支配人未获得房屋权属证书，但事实上这些人对房屋除享有处分权之外，已经享 有一般所有权的权能。因此，如果纯粹以房屋所有权登记证书为准来判断是否享有业主撤销权的条件，显然大量房屋的实际使用者将无法享有业主撤销权，一旦 业主团体作出的决定妨害他们的合法权益，他们将无法得到业主撤销权的司法救济，这显然违反了 有权利必有救

43、济的基本法律原则13。故对于此类房屋的实际使用者应当确认其享有业主撤销权，以保护其合法权益。|（二） 业主团体作出的决定，参与表决时提出异议的业主享有业主撤销权，其他表决同意的或者弃权的业主不应当享有业主撤销权。此时的情况，业主应当分为三类：参与表决时表决同意的或者未提出异议的；表示弃权的；不肯参与表决的。对于这三类业主，如果均给予业主撤销权显然不适当。笔者认为，只有参与了表决并提出异议，但仍旧无法阻止决定作出的业主方有权提出业主撤销权，其它三类业主即使其合法权益因该决定而受损也无权行使业 主撤销权。对此，意大利民法典就是采用这样的做法，该法第1132条、第1137条明确规定，共有人对共有人大

44、会作出的起诉或应诉决议意见不一致的，任何持异议的共有人均可以向司法机构提起诉讼 14。首先，参与表决时对该事项未提出异议的业主，可认为其对该决定是同意的，该类业主按自己的意愿行使了建筑物区分所有权中的管理权，其理应承担行使自 己权利的法律后果，不能在业主团体决定作出后再要求行使业主撤销权。否则这将违反诚实信用原则，同时也会极大地浪费我国本已紧缺的司法资源。|其次，未参加表决的业主也不应享有业主撤销权。建筑物区分所有权是专有权、共有权和管理权的结合，而管理权既是业主的权利也是业主的义务，业主是通 过业主团体来行使管理权的。物权法对业主大会的表决机制有着非常严格的规定，即决定法定的两项重要事项，应

45、当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在我国，物业管理服务的实践中，很多业主怠于行使管理权，而使得业主大会诸多管理事项无法得到有效通过和执行，各个物业管理小区的业主团体物业管理 的效率极为低下。为有效地督促业主积极行使管理权，履行管理义务，笔者认为经通知不参加表决的业主无权对业主团体的决定行使业主撤销权。业主不参加 表决，应视为其已放弃对该决定的异议权。同时业主不参加表决，也是业主不履行法定管理义务的行为，不赋予其业主撤销权可视为是其不履行义务的一种责 任形式。笔者认为，

46、参加表决并且提出异议的业主但仍不能阻止决定的作出，若合法权益因该决定而受到妨害，法律理应赋予其业主撤销权，这也是该制度设置的初衷， 只有这类业主才有权要求行使业主撤销权。（三）若业主团体作出决定未通知或认为无需通知业主参加表决就作出的，此时认为合法利益受损的所有业主均有权行使业主撤销权。业主大会行使法定职权，应当召开业主大会会议或通过书面征求意见表决，但业主大会未经法定程序擅自作出决定，此时业主均有权行使业主撤销权，对这些业主主体资格无须进行限制。业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定。但由于业主大会表决程序的严格以及业主大会召集的困难和业主们不屑于行使共同管理权，往往会对业 委会征集

47、的表决的议题不置可否，因而业委会会应急对本物业管理小区的物业管理服务事项作出临机处置，此时所有不置可否的业主均无权要求撤销决定，对 这些业主的主体资格应进行限制。三、业主撤销权诉讼的适格被告业主行使业主撤销权，法院必须审查该决定内容和作出的程序是否合法，而涉及该决定的相关材料往往是由业主团体所持有，同时涉案决定是否被撤销与业主 团体具有利害关系，此时业主团体作为被告显然是适格的。但对于业主团体的诉讼主体地位问题在理论和实践中均存在较大的争议，笔者认为有必要进行适当 分析，以便为实践中的业主撤销权诉讼提供可行性的建议。（一）业主委员会的主体资格物业管理小区内成立业主大会后应当选举产生业委会，该业

48、委会需在当地房地产行政管理部门备案，备案后业主委员会就成为一个合法组织，开展本物业管理 小区内各项物业管理服务活动。最高人民法院建筑物区分所有权的解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，这 两部司法解释中明确了业委会作为诉讼主体的资格，业委会在不同的情形下可作为原告，也可作为被告。故在业主撤销权诉讼中，业委会对于自己作出的决定 妨害了业主合法权益的，业主委员会作为被告显然是适格的。（二）业主大会的主体资格业主大会目前在我国还主要是以会议的形式履行法定职责，是一种用于形成业主集体决策的制度设计，并不是一种法律实体15。我国物业管理行政主管机关现行的做法一般是备案业委

49、会，很少登记业主大会。业主大会以会议的方式来行使职权，业主大会作为一个业主个体的集合体，其组成具有临时性的特征，其作 为被告不符合诉讼法上关于诉讼主体的条件，同时将其作为被告也缺乏实践上的可操作性，其无法应诉和执行法院判决。但是对于业主大会作出的决定损害业 主合法权益时，谁能充当被告呢？笔者认为，因为业主大会会议均是由业委会组织召开的，相关材料也是由其收集整理的，决定也是由业委会代为作出、公布并执行的，该决定是否被撤销与全 体业主存在利害关系，故对业主大会作出的决定提起业主撤销权之诉的，业委会应作为业主大会的法定代理人应诉。业主大会可以作为民事诉讼中的被告，其法律地位可界定为不具有法人资格的其

50、他组织。至于业主大会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主大会全体成员。 业主大会作为被告参加诉讼，业委会是其法定代理人，其主要负责人（主任或副主任）可以代表业主大会参加诉讼，业委会也可委托律师或者公民担任诉讼代 理人。四、业主撤销权判决的效力决定撤销之诉的法律效果。决定撤销之诉的终局裁判不论内容如何均将对原、被告及案外人产生一系列的法律效力，以下详述：（一）决议撤销之诉裁判在实体法上的效力依照民法理论，民事行为被撤销后即溯及地不发生预期的行为效力。但是，基于决定属于共同行为性质，决定被撤销并非与合同被撤销一样无条件的自始 无效，而应依具体情形认定是否具有溯及力：其一，如决定仅涉及业主内部事务，不

51、涉及对外关系或撤销之诉的生效判决作出之前，业主团体基于决定与相对 人之间的民事关系尚未建立，则决定被撤销后自然发生恢复原状的效果。其二，在对外关系上，立法应侧重保护信赖决定有效而与业主团体交易的善意第三人的利益，如果业主团体基于决定与相对人的民事关系已经成立，除非相对人明知决定于己不利而仍订约，否则决定撤销的法律后果应取决于已确立的民事关 系的效力，即此种情况下，决定的撤销不发生溯及既往的效力，例如业主团体基于业主团体决定与物业服务企业签订了物业服务合同，则该合同是否有效并不 决定于决定的效力，对其效力的判断应依合同法认定。|（二）决议撤销之诉裁判在程序法上的效力1、判决的形成力。决定撤销之诉

52、，其判决具有使原民事关系变更或使新民事关系产生的效力16。撤销之诉判决作出之后，不论决定是否被撤销，该判决均具形成力（又称判决的创设力或变更力），其效力不仅及于原告业主和被告业主团体，且及于原、被告之外的任意第三人（包括其他业主），该效果任何人均 不得予以否认，其出发点在于维护和稳定业主团体内外法律关系，故有必要赋予该判决以对世效力17。2、判决的既判力。按照诉讼法学通说，既判力是指 生效民事判决所裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力”既判力一方面具有禁止重复起诉和一事不再理的效力即在诉讼标的未变更情况下，前诉判决对于后诉开启具有程序上的排斥力。如后诉的诉讼标的仍为生效判决确定

53、的诉讼标的， 法院即应以其抵触既判力为由不予受理。另一方面，既判力终局确定了当事人之间的实体权利义务关系，当事人和法院均须遵守该实质确定力18。就决议撤销之诉而言，因其涉及诉讼担当的适用，故其既判力范围（主要是主观范围，客观范围不赘）亦与一般民事判决的既判力范围不同。既判力主观范围是指既判力及于何人的问题。原则上，既判力仅及于纠纷的对立双方即原、被告，而对于当事人以外之人，除有例外规定，均不受既判力 约束。那么，决定撤销之诉判决的既判力是否及于原、被告以外之人？答案是肯定的，即其他未参与诉讼的业主（包括从原告处继受取得房产之人）不得再以 同一理由起诉。这是由于：从实体法角度而言，决定具有多数人

54、相互间建立同种民事关系的团体性特征，如判决对部分业主有效，而对其他业主不生法律效力， 则会引起团体内部关系的混乱。因此，既判力的扩张也是谋求业主间民事关系划一性的要求。就程序法而言，虽然其他业主未参与本次决定撤销之诉，就后诉 而言其是新当事人，似可再次以同一理由起诉，但业委会作为诉讼担当者，其对案件不具有独立于业主的利害关系，其参与诉讼仅是为了诉讼便利及效率，而 非直接承受判决确定的民事关系，判决的既判力应归属被担当人即全体业主（实体意义上的当事人），其理论依据源于担当人对被担当人利益的代理行使” 19。 对此，夕卜国和我国台湾地区已有立法对诉讼担当情形的既判力归属问题作出明文规定，可资参考。

55、业主撤销权行使的效力及于业主团体作出决定，其法律性质是民事行为，业主撤销该决定，就是撤销该民事行为，故一旦决定被撤销后就会产生无效民事行为 的法律后果，即该决定为无效的决定，基于该决定所实施的民事行为应当终止，已实施的民事行为应当恢复到决定实施前的状态，如果涉及到财产，还应返还， 不能返还时，应当折价补偿，有过错的一方还应赔偿损失。如果该决定是业主团体的单方管理行为或单方收费行为，撤销决定的后果按上述民事行为无效的后 果处理应无大碍，但是若撤销的决定是业主团体与第三方所进行的双方民事行为，如业主团体与物业管理企业签订的物业服务合同或业主团体与广告公司签订 的广告位租赁合同等等，则撤销决定的效力

56、是否就延至合同无效。关于业主撤销权对于第三人的效力问题，学术界有较大的争议，有学者认为，基于撤销权的对应性，业主撤销权的行使，不仅对业主团体产生效力，还会对与业主团体发生民事关系的第三人产生效力，故决定被撤销，则因该决定而签订的合同也应当是 无效。在这种观点下，如果决定被撤销，基于决定而与第三方签订的合同也无效的话，对于第三方显然太不公平，法律不能为了保护业主的利益，而无视合同 另一方的利益，倘若如此，业主团体完全可以不受自己签署合同的约束，签署完合同，恶意地让某个业主去提起撤销权之诉，进而导致合同无效。|故笔者认为，如果为了保护业主的合法权益，而损害第三方的合法权益，应当不是物权法设置该制度

57、的初衷。因此，业主撤销权的效力仅应及于业主团体， 而不应对第三方产生效力，因该决定而与第三方签订的合同效力不应受到影响，但因决定被撤销，业主团体显然不能继续履行该合同，此时其只能选择与第三 方协商解除，若协商不成，其只能违约，承担违约责任，这样在保护业主利益的同时也能更好地维护第三方的合法利益。为实现决定撤销之诉的立法目的，法院撤销业主团体决定的生效判决也有对世性和溯及力。但为维护交易安全，业主团体大会决定被法院撤销后，不影响、也 不能对抗善意第三人依据被撤销决定而取得的利益。若某家物业服务企业作为善意第三人，信赖可撤销决定而与业主团体签订物业服务合同，即使该决定嗣后 被撤销，也不应当影响物业

58、服务合同的效力。业主团体决定的撤销，还将影响到其他业主的利益。这些权益未受决定侵害的业主，往往是决定的受益者，决定的撤销将影响到他们的权益。物业管理服务实践中存在许许多多少数业主与多数业主两种合法权益的冲突，法院必须在其中找寻权益的平衡点。同样，如果业主团体所签的物业服务合同被撤销，也可能 使得多数业主的权益受到损害，但这些业主获得这些权益，不应是建立在侵害其他小部分业主合法权益的基础之上。虽然在理论上应当认定业主撤销权一旦行 使，不仅在业主团体间产生效力，而且也会对业主团体行为的对方，或者其他业主产生效力，这是撤销权对世性的体现。但对这一问题目前还没有法律的明确 规定，因此今后的司法解释中应当补充对这一问题的规定。|五、业主撤销权的起诉程序通过以上分析论证，笔者认为业主撤销