万科地产设计标准

1、万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准统一技术标准（2011 版）编制中心研发部校对审核日日日2011 年 12 月 30 L批准日期修订记录日 期 修订状态修改内容修改人 校对人 审核人 批准人参加讨论认定人员:万科工程设计统一技术标准万科房地产业集团有限公司统一技术标准万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准目录总则第一部分总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标第二章总平面规划要点第三章公共设施规划要点第四章营销体验区规划要点第五章小区内交通系统设计要点第二部分建筑专业第一章万科现行风格纯化第二章住宅技术要求第三章会所技术要求第四章配套

2、商业技术要求第五章地卜车库技术要求第六章建材选用标准第三部分结构专业第一章各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章结构设计总则第三章材料选用范围第四章各类建筑的具体要求第五章填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求第四部分给排水专业第一章住宅技术要求（未含超高层）第二章会所技术要求第三葡配套商业技术要求第四章地卜车库技术要求第五部分暖通空调专业5第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第六部分电气专业第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地卜车库技术要求第七部分室内专业第一章会所技术要求第二章住宅公共部位技术要求第三章营销样

3、板房技术要求第四章精装修房技术要求第八部分景观专业第一章景观等级分类第二章景观构成第三章不同风格景观要求第四章景观设计要求万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准总则一、编制目的1 .结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形 成了万科住宅统一技术标准。本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编 制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。2 .该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构 成万科产品标准。3 .该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、 项目公司执行。二

4、、适用范吕本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工 单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法， 提高住宅开发绿化建造质量。三、总设计要求1 .施工图设计单位应作为设计总包，配合市政设施配套专项设计，汇总管网综合图；配 合各设备专业厂商完成专项设计；配合室内外精装修等专项设计，完成审核，并盖章 出图。同时包括各项专业厂家二次设计的审核工作。2 .正图及每次修改图纸编号必须注明版本与口期以便图纸查阅、区分和存档。3 .方案设计单位要提供建筑外装材料一览表，要提供外立面造型的.重要节点详图。4 .住宅结构专业应当按照户型要求进行结

5、构优化5 .方案设计单位及其施工设计单位在扩初阶段，施工图阶段平面图及立面图上标明雨水 管，阳台落水管的位置。6 .建筑专业要协调各专业保证净高要求，各专业要表达开关、插座、管井、箱、柜、雨 水II、地漏、洁具、集水坑等的定位。7 .管线综合与景观设计要同步进行，密切联动。万科工程设计统一技术标准万科房地产业集团有限公司统一技术标准第一部分规划总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标1 .规模等级分类规范类型人口规模（人）户数（户）用地规模（公 顷）建筑规模（万平 方米）城郊超级大盘城市片区规模10-20 万3.06 .4 万150200-300城郊中等大盘居住区规模35万1.0L6 万60

6、-15060-150城郊普通大盘大小区规模1.2-18 万0 40.6 万20-3030-502 .超级大盘规划结构分类布局结构物业基本单位网状道路形态高开放性布局片区十组团级街坊组团级街坊（6-12 万）城市主次干道一组团级道路 （宽度借鉴小区级道路）中开放性布局片区+小区级街坊小区级街坊（15-30 万）城市主次干道一小区级道路低开放性布局片区十居住区十小区十组团小区城市主次干道一居住区级路3 .道路等级分类距离（米）道路红线或建筑控制线之间（米）路面宽度（米）通行模式城市主次干道0.7.1.5km30-50 米3. 75mx i过境居住区级道路红线220nl9-12过境小区级道路建筑控制

7、线间210或14（采暖区）6-9过境或非过境组团级道路建筑控制线间28或10（果暧区）3-5非过境宅间小路2.5非过境4 .配套商业等级分类基本商业面枳基本设置业态基本设置业态酣套业态大型商业中心 （超级大盘）6-12万平米大型商场十步行街区十 酒店/酒店公寓购物中心、超市、百 货店，文化娱乐、督 饮旅游、金融服务、图书 报刊、邮电业中等商业中心 （中等大盘）2.5-3万平米中型商场十步行街区 十（酒店/酒店公寓）超市、便利店、医药 店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、 邮电业街坊商业（普通大盘）总建筑面积的 845%沿街商铺或沿街商业 内街便利店、餐饮店，生 活服务业对10万人以下的超级大盘

8、,大型商业中心与中等商业中心整合即可5 .会所面积与数量项目规模会所总面积单个会所面积与数量备注超级大盘S 总建 X0.040066000-8000,按照居住区数量设置1个有五星级酒店和大型 商业中心，可折减相应 功能面积中等大盘S 总建 X0 070104000.6000.每个居住区规模设置1-2个普通大盘S 总建 x0 1(H) 153000-5000;1个第二章总平面规划要点1 .要行分期分区建设图，包含隹楼处、样板房、看房通道的位置和相应的景观范围。2 .图纸要充分清楚表达各种人、车、物等的流线和各流线与出入II、停车场（位）、广场、 消防车道及消防登高而设计的关系。3 .地形复杂的基

9、地，应做好竖向设计、排水系统设计，尤其是室外广场、道路与 3入口 之间的竖向处理。场地排水设计，做到简洁通畅：尽量使用喑沟组织场地的排水系 统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。4 .总平图要明示各种配套一位的位置和指标（如物业用房、物业岗亭及物业名称背景墙、 卫生站、居委会、治安联防站、垃圾收集站，以及化粪池、隔油池、地下油库等）。化粪池、 隔油池等的布置应方便检修和使用。5 .应特别注意进排风井、排烟井、设备吊装孔洞 机动非机动车出入II； %类出地面建（构） 筑物的位置、体量与立面设计，美观实用。6 .项目公司应现场实测市政部门提供的各管网接口的坐标和标高，无误后提供设计。对小 区内综

10、合管线进行有机的组织，尽量将检查井、雨水井、通风井等设下胞蔽处或结合景观 设计综合处理。7 .高端项目尤其别墅类要注重顾客心理:01苜层楼面标高一定要统，避免业主忌讳投诉;02 高低起伏通过景观来做;03坡地建筑宜选择阳坡布置建筑，保证南低北高。8 .小区中心景观带中轴线尽端宜有主体建筑收尾，不宜形成穿透性景观结构“第三章公共设施规划要点1 .设备用房应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定其位置一般宜尽 量考虑结合地下车库布置；必须布置在地上时，应避免对小区景观造成不利影响，不应对 周边的住户形成噪音、灰尘、视觉等的干扰。同时，应设置合理的路径供工作人员进出设 备用房。2 .物业

11、管理处首先尽量考虑布置在会所地卜室，可考虑报建9实际使用分开：其次考虑布 置在住宅首层；必须布置在地上独立建筑时，应在不影响小区功能布局的前提卜，布置在 便捷位置（如入II附近），便于小区的管理，方便住户的使用同时应减少为小区的影响。3 .物业管理处的使用要求通常包含公议率、管理员办公室、业委会办公室、财 丁客户 接待室，一般结合国家地方规定及物业部门要求设计，4 .物业管理使用的维修、保洁、绿化等仓底应应避免对小区景观、住户形成干扰，可结合 地卜.室空间设置。5 .总I9消防控制室结合布置，在满足消防要求的前提卜应便丁小区管理和使用。6 .垃圾房应设在小区的最小风向的上风向和较隐蔽的位置以减

12、少对住户的干扰（其面枳由 住户数量来计算决定，一般不小于6平方米），与住宅距离不宜小于10米，外部与道路相 连：应设给水点和地漏，其地面及内壁宜贴光滑、易清洁饰面材料，并配置给排水设施、 排气通风设施和照明设施（设计过程中应确定垃圾收集形式，即采用垃圾房还是环保型垃 圾收集设备）。7 .垃圾房的地面标高设计应考虑垃圾的转运方式：桶装垃圾装车对地面无特别要求：压 缩式垃圾清运车要求地面高出室外地面1.5米且层高不小于4.5米进出口的门应考虑耐久 性。10.公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如保安、保洁人员）的人员使用的。通常布置 在首层较为险蔽的位置；其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便

13、地使用：其使用 要求仅需满足便器、洗手盆及拖布池即可。9.岗亭位置确定时应该充分考虑人行、车行的进出II关系，造型应与小区形象相适，配备 电话、网络、空调、照明等设施：各主要出入口岗亭宜设卫生间：读卡器位置应与岗亭同 侧，方便停车取卡、读卡及缴费，同时，应设置遮雨设施。第四章营销体验区规划要点一.营销体验区规划要点1 .选址应尽量布置在城市人流往返较多处，以达到吸引人流、增加拜访量的要求。1.1 选址应靠近城市主要道路，特别是优先选择主要道路交叉I I处。1.2 选址应靠近超市、商业、公园、健身、娱乐等人最人流聚集、流动处。13项目地块周边有景观资源时，选址应尽量临近白然景观。1.4 一般会所

14、宜与主次出入I I结合布置。L5地块条件为以上4种情况综合时，应按1、2、3、4的顺序优先考虑。2 .营销体验区一般包括会所兼售楼处，观房动线，一期样板楼区。2.1 营销体验区一般宜界定为一期整体开发范围或者一期开发范围的主要部分。7万科工程设计统一技术标准万科房地产业集团有限公司统一技术标准2.2 样板楼区建议在不影响整体规划空间效果的前提下，将项目各种类型楼盘综合布置，从 而为后期开发产品定位及产品调整提供实质性依据。2.3 样板楼区在不影响整体规划空间效果的前提卜，宜将形象价值最高的住宅类型集中。3 .营销体脸区总体造价宜高出项目平均成本30%-50%二.会所兼售楼处规划要点1 .会所及

15、室外场地占地面积应控制在3000-5000 m二左右。L1如会所与样板楼间有大型花园（包括地卜.及地上花园），或者会所周围设置网球场，室 外大型泳池，则另外增加相应场地而积。1.2 如用地用地红线与道路红线间有较大绿带并且可以利用，可相应减小前广场面枳。1.3 会所前广场面积不宜小于1500平米，进深不宜小于30米，宽度不宜小于50米。2 .但楼处应尽量靠近道路红线，从道路上看地楼处外墙LOGO标识应醒目、清晰。3 .停车：售楼处室外应设置15-30个停车位，停车路面宜铺砌植草砖。4 .广场:售楼处室外应布室面积不小于600 M2的硬质广场,用于SP活动使用,也可以做 成景观浅水池形式（SP活

16、动时把水抽干作为广场使用）：广场可不占用竹楼处用地，而是 暂时借用整体规划用地，作为临时功能和临时用地设计。5 .景观：通向但楼处主入II的道路应布置为景观道，可采用铺地、绿化、水景等手法来组 织。对于售楼处洽谈区等休闲、座谈的区域，室外应布置优美的景观环境。第五章小区内交通系统设计要点一、基本原则1、人车分流。2、人行便捷。3、车行通而不畅。4、高效，人车流基本不发生紊流，合并，冲突，交叉。5、要与景观、建筑、管线良好的组织起来。6、主次入II布置要合理，数量要经过计算、检验、攵核、审定。二、基本设计措施与设计手法详见总图附录01。附录。1.小区内交通系统设计手法1、主次入口宜开于城市次干道

17、。2、从入II起即做人车分离。可采用大小门、隔离栏予以划分。对于整体上抬式人车分流可 用台阶及扶梯划分。3、路网组织要高效合理，可采用外围式，串联组团式，分割管理式，整体上抬式等。外围式在入II分流后，即将车行道绕整个小区外围环绕，车流导入外围的地库入II,或导入组团 的外国入I。而内部只允许人流通行。串联组团式对于大的小区，外围己不能满足交通及规范的要求。可采用串联组团式。将车行到分隔及 串联组织各组团，车流引入组团的一到两点，在各组团内做到人车分流。分割管理式对于消防规范强制要求而非交通必须的道路，可用隔嘀桩分离，地面材质异化，平时车辆 不允许通行，以做到人车分流。整体上抬式可结合成本及市

18、场考虑，将小区内的第一层整体架空，做车库或半地卜车库，车流从小区 入口直接入库，人流通过电梯或台阶入小区首层平面，以此达到人车分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小区的通道，也有服务与欣赏景观，休闲娱乐，体育锻炼 的人行景观小道。5、车行要通而不畅。防止小区道路成为外来车辆的穿越道路，造成小区混乱，并使小区品 质下降。6、由第3条在大的方面已经防止人车流混杂，但在小的方面仍需采取措施。如：设置交通 标示：采用车无法通行的措施，如：道路异化、限宽、隔离桩等；加强监控与管理，随时 调节。水系、台阶等景观软阻隔。#万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准万科房地产业集团有

19、限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准第二部分建筑专业第一章万科现有风格纯化与提升风格体系地中海官邸风格地中海田园风格森海湾度假风格风格特点典雅华贵细部丰富舒缓浪漫.追求质朴与手工感明快浪漫.热带休闲外饰特点红瓦屋顶红瓦.花瓦红瓦.蓝瓦出檐深远,装饰繁细出檐中等，装饰简洁出檐较小，装饰极洁凹凸有致,变化较规则.多 用细腻线脚,双短列柱，古 典柱式.组合窗套.浮箭.壁柱拱廊等要菰墙体颜色 浅黄，饱和度中，明度较其通过屋顶变化，返台.阳台穿 插等手法形成参差错落的丰富 体形变化：线脚.窗套较为简 洁：墙体颜色中黄，饱和度较 低（较高亦可），明度较低.屋顶变化丰南：阳角,阳台窗 洞轮廓圆润：

20、白色墙体热反射 性好.宜提倡单体简洁，群体 高低错落有致，整体变化丰京 的建筑形象艺术.主墙体为涂料：1-3层为暖 色砂岩或页岩基电基座普 通段宜1.5-2层，八角阳台 或客厅阳自交通核处可考 虑局部3层,形成变化：宜 采用水平错缝规则贴法垂 宜宜宽窄相腕勒脚可考虑 采用落菇石或与基座相 H石材与涂料交界处宜采 用线脚过渡。顶层露台可考 虑木质或仿木花鸡颜色为 深栗色。主墙体为涂料，1-2层基座可考 虑借鉴托斯卡纳风格.采用天 然石材或文化行.为考虑施匚 效果,一般更相近规则.根据 体形变化，可采用2种石材形 成肌理变化：根据阁楼，八角 亭处可考虑基座与主体皆作石 材,形成穿插变化：主墙体涂

21、料根据体形变化颜色可采用同 色系2种颜色，一般分界处为 外墙阴脚部分。花架类似官邸 风格。主墙体为涂料：1-3层局部突 出部为可考虑采用天然石 材，结合深色木质花架，作为 中介材料，以与周围绿色植物 取得更加和谐的关系。勒脚周 围宜采用灌木遮挡，以避免排 水沟对建筑形象与景观形象 的破坏。同时基墙排水沟可不 用考虑作特殊装饰处理。-装修特点硬装华贵.墙体多用木装饰 板,大理石壁柱，台盆等。 线脚细腻,天棚多做吊顶: 软装古典华贵。硬装简洁,公共部分多为中黄 色涂料,局部历间涂料颜色变 化.色彩饱和度较低：软装丰 宫，各种壁挂装饰丰富。建议采用西班牙山与东南 亚巴厘岛风格的混合帐即深 栗色木材或

22、藤编作为硬装重 要元素与家具的主要材料.景观特点重点区域宜号虑采用热带 植物,强训坡度变化.道路 宜屈曲回外植被宜疏密相 间,开阖行序.强调首层住 户的私密惶 亭阁花架雕塑 宜采用经典欧式造型.小尺度景观,较小间距下不感 觉到压抑.一般宜采用同纬度 气候区域常用植物,形成多重 垂直绿化，品种丰富,绿量较 大.通过陶罐，小块砖石材而 路,木质或铁艺小品营造气城.热带植被。暴雨强度大，多为 红沙土，建议土坡为缓，通过 植物的垂1变化形成高低错 落，起伏有致的形象。重点区 域考虑大棚王，聚集处采用格 树.花池矮墙多用火山石.适用项目低层.多层.小高层.高层低层.多层.小高层.低层.多层.小高层.高层

23、适用高度别鸵.多商层住宅项目别里.类别里海南项目.热带休闲风格万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准标杆企业广州北京星河湾北京上海龙湖艳源山万科杭州欧洲原型西班牙意大利官邸及宫殿西班牙意大利庄园建筑带腊克里特岛风格现有项目世纪城系列（主体风格）军山.镇江项目.海口局部海南森海湾项目第二章住宅技术要求第一节.住宅外立面设计要点1 .采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。2 .立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐II等处做出细部线脚过渡。3 .窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施 工工艺及验收规范

24、再出一遍门窗图集，并要求原设汁单位复核。4 .底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入II。5 .地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在 窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳，尺寸小不影响外立面造型，便于拆卸更换;03造价便宜。6 .雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽后布置在隐蔽处，如外墙 凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时， 雨水管宜直通。7 .阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角 阳台布置在阴角处：02行装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝

25、土 L型构造柱，上下钢筋拉结; 多层采用砖砌构造柱，上卜.钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位L型构造柱内侧宜 采用轻质砌块，将落水管陷藏。8 .空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量 考虑做到外墙凹进部位或阴角处：03.空调位位于凸窗卜，隔板不应采用实体墙面以避免安 装不便及影响散热：04.空调位位于平窗卜,铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管 应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水I I沿墙地暗埋 PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。9 .雨水管，阳台水落管，空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生

26、产厂家订制， 但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。10 .外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。11 .双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房同： 03南正面双联窗的数量不超过20%； 04双联窗尽量出现在顶部1-2层即叽13万科工程设计统一技术标准万科房地产业集团有限公司统一技术标准第二节.公共部分设计要点一.首层门厅与门廊空间1 .除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。2 .单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入II应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计

27、。3 .单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计， 型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。4 .住宅入II大堂面积，多层宜为812肝、中高层（18层以下）宜为1525 高层 （18层以上）宜位25-30 R1，大堂面积不包括电梯厅面积。5 .入II大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共 享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。6 .信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外 投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设

28、在大堂外时需考 虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海泳城）：模式03信报箱在架空层时， 应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入II。7 .消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设丁楼梯间内， 但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌鸵式安装。二.电梯厅、走廊1 .电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料， 找坡（敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟）并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。2 .应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。3 .公共空间应合理安排消火栓箱的安装位

29、置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置,消火栓 箱必须采用嵌壁式安装。4 .强弱电井宜合并为1个，以减小管井面机提高得房靠竖井应利用通道作为检修面积， 高层竖井净宽度不宜小于0.60M；多层竖井净宽度不宜小于0. 35M：管井门宽度设计应 保证维修操作方便。5 .所有管道井门上.缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100MM高 的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。三.电梯1 .电梯门口做高差10-20MM的反坡，防止电梯井进水。2 .住宅每单元至少有一台电梯通达地卜车库。3 .在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应

30、经计算确定。电梯的服务质量应满足以卜.要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。4 .电梯数量、容量和速度表标准建筑数量（台）额定容量P （人）速度V(m/s)经济级常用级舒适级发华级住宅80100户/台60-80户/台40-60户格40户/台8. 10, 151-2.55 .高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯：为了与欧式风格协调， 不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑佣人电梯与主人电梯分离设计。四.公共楼梯间1 .单元交通核平面应合理、紧凑，尽量减少公摊面积，保证高得房率。2 .疏散楼梯应尽量考虑自然通风。3 .楼梯应注意梁底碰头问题，高度

31、较高或较低的楼梯平台不设吸顶灯，可设置壁灯。4 .楼梯间窗户开启扇的高度应满足安全高度和方便开启的要求，落地玻璃窗应设护栏。楼 梯间为敞开式时，应采取措施防止台风时雨水飘入梯并设地漏，楼梯间地破应考虑防 滑。同时应防止从梯间攀爬至户内的可能性。5 .双胞楼梯间层高2.90米，开间控制在2.60-2.70米；高层剪刀梯楼梯间的净长度不宜超 过6.60米：电梯前室的宽度控制不宜小于1.8；电梯井道尺寸设计要求按照选用具体电梯 产品的最小尺寸进行设计，18层以上宜考虑高速电梯。五.屋面1 .屋面局部作为顶层业主的私家花园使用时，应满足防火规范所要求的公共硫散面积和疏 散要求，并预留公共设施检修通道，

32、私家花园栏杆设计应保证屋面排水畅通。2 .屋顶私家花园、露台应考虑安全防范措施：顶层阳台应考虑晾衣遮雨设计。3 .上人屋面宜考虑可做公共屋顶花园。铺地布砖，女儿墙床顶及压顶上避甯带等网精细考 虑，屋顶排气管应做美化处理：屋顶宜作局部花架，考虑遮雨设计，花架可宜布置室外桌15万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准椅：屋顶绿化宜采用盆栽植物：女儿墙高度不宜过高，如外立面需要做超高女儿墙（仿檐） 时，应设置相应洞口,避免屋顶空间闭塞。4 .上层屋面的雨水不应排入卜.层私家使用的屋面和露台。5 .机房屋面应设爬梯，便于检修，爬梯应有防止儿童辇爬的措施。6 .屋顶排气管外加钢管

33、保护，钢管与结构层应有可靠连接。在排气管300范围内多加一层 柔性防水层。第三节.套内空间设计要点单体得房率：18层以上不小于81%, 11-18层不小于84%, 7-11层不小于87%,多层 花园洋房不小于87%。当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。一.套内入口空间1 .入户门1.1 入户门应具备防盗功能门洞高不少于2100MM门洞宽按两种考虑子母门宽1300MM 单扇门宽1000MM （门崩净宽900MM）。1.2 一梯三四户单元，中间单元防盗门直设通风装置。1.3 入户门应设墙垛，垛宽不小于100MM,可能情况5垛宽200MM。1.4 入户门不宜正对居室门，不应正对卫生间门

34、和户外管井门。1.5 多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留行不少于300MM的缓冲距离。2 .入户花园（根据地方政策规定与房型需要设置）2.1 入户花园根据设计具体情况宜结构降板100150MM。2.2 配电箱可以安装在花园内合适的墙ho2.3 入户花园要考虑照明，防水电源插座和给排水设施。3 .入户玄关3.1 套型面枳九十平方米以上户型宜设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，鞋柜深300M3.2 入户玄关的走道净宽度不小于1200MM,（不包含鞋柜位置）。3.3 玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30M；在门开 启方向一侧安装而讲机，底边距地1.30M （如选用挂墙

35、式对讲机可只预留标准接线盒86X 86MM）,对讲机距门边的距离宜大于400MM:可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地 0.30M。开关，对讲机，住户弱电分线箱应考虑布置的美观。17万科工程设计统一技术标准万科房地产业集团有限公司统一技术标准4 .客厅及餐厅1.1 客厅小二房户型（90 以下）开间不宜小于3600MM,大两房及小三房户型（90-110 IB）不宜小于3900mm；大三房及小四房户型（90-120 m）不宜小于4200MM, 130平米以 上户型不宜小于4500MM。客厅应有良好的朝向或户外景观视野。1.2 客厅布置主家具（组合沙发或电视柜）的墙面不宜小于3000MM。如考虑设

36、置柜式空调 则不宜小于4000 MM。客厅通往阳台的落地门不应满开间布置，至少一侧设置宽度不小于 550MM的墙垛：尽量减少直接开向客、餐厅的门的数最。1.3 客厅、餐厅合设时，三房以上户型尽量不需要通过厨房便能形成穿堂风。1.4 客厅内不允许露梁：客厅、餐厅之间不宜设梁，可采用大板形式。1.5 无入户花园时电视墙宜面对住宅入I I,有入户花园时沙发宜面对花园。1.6 客厅正/侧面设阳台，进深不宜小于1500MM。建议采用住宅偷面积手段，将实际进深做 到1800MM以上。（双层栏杆,间距600MM，作为空调位报建,验收后将内侧栏杆拆除。） 3.7客厅要考虑安装壁挂式分体空调或柜式分体空调的两种

37、可能性并预留相应的电器插座 和冷凝水管，合理设计空调留洞及排水方式。采用分体机，暗装插座距侧墙边200 300mm,底边距地2.02.2m冷媒管穿墙留洞直径80MM中心距地2.20m向外倾斜2%。 采用空调柜机，暗装插座底边高度0.30m,留洞中心距地250mm,直径80mm,向外倾斜 2%。1.8 客厅电视墙暗装电视及电源插座；沙发墙暗装电话、网络插座及电源插座；其他墙面应 保证3米之内有电源插座：以上插座安装高度一般为底边距地面0.30M。客厅电视柜背景 墙上都应设置3个以电源插座，并设置相应的电视,电话.多媒体.宽带网等插座。安装 高度应高出电视矮柜（300-400mm恋）100mm,安

38、装高度宜底边距地面500-600MM。客 厅电视柜背景墙上各种插座宜组合设计，井位于电视的垂直中间线上。1.9 餐厅的位置尽量缩短与厨房的距离，有条件的情况下尽最做到明餐厅设计。1.10 餐厅开间净宽度不宜小于2400mm,大二房以上房型净宽度不宜小于2700mm。5 .卧室及书房5.1 卧室及书房的开间与进深5.1.1 主卧室开间：小二房户型（90 m以下）不宜小于3400MM大两房及小三房户型（90-110 1W）不宜小于3600MM；大三房及小四房户型（90-120 nT）不宜小于3800mm,卧室开间一万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准般不宜大于3900M

39、M.5.1.2 次卧室开间：中等户型以上次卧室开间不宜小于32OOMN&大户型不宜小于3300MM。5.L3书房与儿童房开问:不应小于2400MM和2700MMo5.1.4 卧室进深最小值=衣柜深度+床头柜宽度X2+床宽+300 （考虑抹灰厚度）5.2 不影响外立面效果及外墙保温的情况卜，尽量考虑采用凸窗扩大使用面积。5.2.1 在外立面设计无需在凸窗下做空调位的情况卜；宜采用步入式凸窗进深宜不小于600 MMo建议按照正常凸窗作窗台，验收通过后敲掉，为客户提供高附加值空间。5.2.2 步入式凸窗窗洞底边一般距地面600 MM,如房间考虑设置书写功能，可设置为900 高，内窗台板宜800高且整

40、体浇筑，业主装修时可拆除窗下填充墙后可做写字台使用。5.2.3 凸窗防护栏杆考虑交房时体验及装修时拆除，考虑作25 MM薄壁方管，喷涂黑色。5.3 卧室开门、开窗位置需结合室内设计的要求考虑家具的合理布置。卧室内均应考虑一定 衣柜位置，大三房以上主卧宜设步入式更衣间。主卧室宜避免卫生间直接对床开门，如通 过步入式更衣间连接则可不做特殊要求。卧室门洞高2100MM,宽900MM,门垛宽不小于 50 nun o5.4 主卧室棚顶不允许露梁，在上层平面设计时要严格注意。5.5 书房的家具布置应考虑与插座、网络接II相-致。6 .厨房6.2 树房单侧布置操作台时开间不宜小于1.8M,双侧布置操作台时开

41、间不宜小于2.4m。6.3 厨房宜配置服务阳台，阳台应考虑布置洗衣机，阳台增设给水龙头及洗衣机专用地漏。6.4 厨房操作台总长度不宜小于2600MM,各部分长度应满足以卜要求：面宽（MM）进深（MM）备注准备台300550洗涤台（双星盆）700市550调理台50050。J【三口二2三三对I第兹件/ 百出千注破 jjggjgj 也 也06岑营停( Wxl2)干挂砂岩文化石墙面万科房地产业集团有限公司统一技术标准万科工程设计统一技术标准 月M.力石，Qi. &KMjJUBiOXK屋囿出入口上人屋面QI：户竹”“，4q“TFi4，.卢。松” /，（*”mWI 心”水泥砂浆楼地面竺Ai. 4 2 J.

42、M子e r二外”N外保温系统一（聚笨板薄抹灰）“理U曼殳4鼠手外保温系统二（模板内置呆笨板现浇混发土）200?*r东率防潮*丽*4口取7:好病经东七：2嘏黄砂族联：204眉不的科仁仁弟合,以土旁实，立纬*4720*1： 2版明57林泉力堵呈工器设计墙身防潮7 ,、，、-ClOOi*g iif?第三章会所技术要求23万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准第一节会所功能布置要求1 .小区会所在规划设计时要根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身 定做。配套设施不宜过分追求大而全，提高会所使用效率，降低造价和运营成本。2 .居民对社区功能的需求为：24小时营业

43、的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容 院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等。设计会 所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量。3 .高档小区的会所采用封闭式管理，仅仅针对项目业主开放，采用会员制。设计时要保证 会所的环境安宁、考虑会员的人身安全、私密性，提升物业的品质。要让业主在其中能充 分地感受到自身的归屈感和享有特殊会员权的满足感，4 .中高档小区的会所采用半开放式和开放式管理，针对不同的项目采用不同的开放形式， 会所的设置要便于对外经营，同时要考虑外部消费群体不对社区住户安全构成威胁。5 .社区会所要能起到延展住宅客厅功能的作用，其相关的

44、服务及配套符合住宅业主的身心 需要。要关注老人和小孩，给他们多提供一些活动场地。6 .高端会所可根据不同的消费层次，确定各自的风格、特色和品位，从开放式经营做起， 进而逐步确定会员类型，然后再过渡到会员制的路子，这类会所更类似于高档的休闲娱乐 场所或针对细分后的特定市场需求而产生的个性化活动场所。设计时要充分考虑到会所经 营项目的变化。第二节会所兼作售楼处设计要点1 .会所设计时优先按会所功能设计，考虑近期改造为售楼处。2 .在会所和停楼处转换过程中，应减少府外立面的影响。2.1 厨房、卫生间等涉水房间原则上不做改造，设计时应统一考虑。2.2 设计时应注意避免结构、水、电做较大的改造。第三节会

45、所兼作售楼处立面设计要点1 .会所一般为二、三层建筑，大体量豪华会所局部考虑四层2 .立面造型要均衡优美，体现稳.重尊贵的身份地位。布局水平展开，通过竖向高耸塔楼， 打破水平线条，丰富天际线。通过连续拱券柱廊，体现优美的韵律感。3 .会所入口设计要施雅、大气，成为功能与身份体现的结合4 .细部设计要精致典雅，展现形象档次品位。万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准5 .会所空间要开放通透，营造商务休闲娱乐的功能氛困。6 .正面采用三段式构图，注意比例、尺度的处理。屋顶采用红色西班牙筒瓦、外墙采用浅 色的高级涂料、勒脚采用黄色澳洲砂岩。第四章配套商业技术要求第一节沿街商

46、铺或步行商业内街1 .布置要求：1.1 . 一般所占比例不宜超过项目总建筑面枳的10%;1.2 .主力店，次主力店宣布置道街道转角，主入II等重要部位。1.3 .主力店，次主力店宜采取独立商业，一般宜作为餐饮，设计应当留好燃气，上下水，隔 油池。1.4 沿街商业景观要充分考虑人行道至商业店铺的通达性。1.5 沿街商铺及景观应统一设计店招。1.6 沿街商铺及景观应统一设计亮化工程。2 .面积配比名称单体面积（m2）占比统计层数经营内容经营模式主力店500-100010%2-3宜餐饮娱乐类物业持有次主力店300-50010%2-3宜餐饮娱乐类物业持有或销售基本店铺200-30020%1-2非独立店铺不在餐饮类销售100-20020%1-2非独立店铺不宜餐饮类销售100以下40%1-2非独立店铺不宜餐饮类销售第二节步行商业街区或大型商业广场2.1 标准模式2.2 标准模式一般由主商场（4层）+商业街区（23层）+酒店式公寓及酒店构成。标准 店为大、中主力店带动小店模式，商业街以餐饮娱乐及特色主题商业为主。2.1.2如果为星级酒店（4星级/5星级）宜单独设置地块，且宜与商业街区或商业街相邻。2.2 面积配比店型及规模业态及比例名称单个面积（m2）经营内容占比统计备注万科房地产业集团有限公司 统一技术标准万科工程设计统一 技术标准大型店10000-20000超市