购物文化公园建设项目背景环境状况研究分析

1、购物文化公园建设项目背景环境状况研究分析一、 常州市、武进市社会、经济状况1、位置常州，地处江苏省南部，沪宁线的中部，属长江三角洲沿海经济开放区。位于北纬3109至3204，东经11908至12012之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。武进市位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原西北部。北濒长江，南临太湖，西衔鬲湖。环抱常州市区，东邻江阴市、锡山市，南接宜兴市，西毗金坛市、丹阳市，与扬中市、太兴市隔江相望。2、行政面积常州全市总面积4 375平方公里，其中平原、圩田2 410平方公里，水面731平方公里，丘陵1 234 平方公里。常州市区面积为280平

2、方公里。武进市面积1 581平方千米，地势低平，平原占地面积的99%；水面占地面积的22.3%，是典型的“江南水乡”；全市拥有耕地面积7.88万公顷。1995年6月武进撤县建市，同年8月武进市成立，市人民政府驻地湖塘镇。在2500年前，武进就是一座被称为“三里之城，七里之廊”的经典之城“淹城”。3、行政区划分常州市行政区划分一览表地 区乡（个）镇（个）村民委员会（个）街 道（个）居 委 会（个）全 市9701 88823344市 区9715419172城 区167119168天 宁 区883钟 楼 区861戚墅堰区1219218新 区845216郊 区1834县 级 市631 7344172溧

3、 阳 市1856566金 坛 市15418431武 进 市3075175武进市乡镇行政区划分一览新建镇名称镇政府驻地合并原有乡镇面 积（平方米）人 口（人）湖塘镇湖塘镇、马杭镇鸣凰镇80.92124 098牛塘镇牛塘镇、卢家巷镇42.1341 059南夏墅镇南夏墅镇、庙桥镇46.3032 984雪堰镇雪堰镇33.0125 804潘家镇潘家镇、南宅乡48.1631 012漕桥镇漕桥镇、运村乡40.8133 836前黄镇前黄镇、政平乡49.0336 796礼嘉镇礼嘉镇、坂上镇39.3831 949寨桥镇寨桥镇、坊前乡52.5429 367洛阳镇洛阳镇、戴溪镇55.7751 414横林镇横林镇、崔桥

4、乡46.6349 998遥观镇遥观镇、剑湖镇45.2942 319横山桥镇横山桥镇、新安镇37.2134 595芙蓉镇芙蓉镇20.8824 501郑陆镇郑陆镇、东青镇47.3640 507焦溪镇焦溪镇、三河口镇41.2045 457魏村镇魏村镇、孝都乡57.0047 059安家镇安家镇37.2827 948薛家镇薛家镇、吕墅乡37.1131 424奔牛镇奔牛镇、九里乡55.7051 858罗溪镇罗溪镇、汤庄桥镇49.9342 306西夏墅镇西夏墅镇、浦河乡49.7840 469小河镇小河镇45.6842 636孟河镇孟河镇、万绥乡42.2035 324邹岖镇邹岖镇、礼河镇40.6234 779

5、卜弋镇卜弋镇、泰村乡39.6632 888夏溪镇夏溪镇、厚余镇50.1337 599湟里镇湟里镇、村前乡52.3640 247嘉泽镇嘉泽乡、成章乡55.8039 890东安镇东安镇33.3525 2454、城市规模常州市户籍总人口341.5万人，比上年增长0.5%。1999年底，武进市设有30个镇、2个街道办事处，68个居民委员会、752个村民委员会、9 621个村民小组。总人口119.71万人，人口密度每平方千米757人，人口出生率6.2，人口自然增长率1.5。2000年，常州市下辖3市、5区。武进、金坛、溧阳3市员会；天宁、钟楼、戚墅堰、郊区和新区下辖19个街道办事外、7个镇、9个乡；17

6、2个居民委员会、154个村民委员会。5、自然资源常州市著名的有三大天然湖泊洮湖（长荡湖）、鬲湖、太湖和沙河（天目）、大溪两人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。武进市位于亚热带北缘，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”之称。动植物资源丰富，市境内东南部低山丘陵地区适于种植茶叶、葡萄、桃、梨等果树。丰富的水资源为发展水产业提供了优越的自然条件，北部长江水域出产鲥鱼、刀鱼等名贵鱼种。矿产资源主要有郑陆桥地区的石膏矿，孟河的锌矿、斧劈石矿，焦溪、新安等地的白泥、紫砂、陶土矿。孟河斧劈石可制作雄秀峻美的山水盆景。潘家、芙蓉两镇有优质矿泉水资源。6、交通

7、运输状况常州历来交通便捷。沪宁铁路、104国道、312国道、京杭大运河及沪宁高速公路穿境而过；圩塘港连江（长江）通海；常州民航已开通北京、广州、深圳等10多条航线。沪宁铁路、高速公路和京杭大运河斜贯武进市全境。坐落在罗溪镇的中国民航常州站每周有飞往北京、广州、深圳、福州、成都、沈阳等城市的58个航班。市内河道纵横，有66条航道与长江、太湖相联，通航里程522千米。312国道和常澄、镇澄、常漕、沪宜、101线（沿长江公路）、219线等6条省道公路航66条市内公路形成公路运输网，公路通车总里程达1 946千米。1999年武进市改造镇村公路25千米；完成长虹西路、广电路至湖滨路3.15千米建设；太湖

8、旅游区环太湖公路潘家段竣工通车，横林大桥至戚月线二级公路、312国道至洛阳改扩建工程竣工通车。新开通城区公交线路5条。交通运输仓储业实现增加值10.88亿元，比上年增8.8%；完成货物周转量4.21亿吨公里、旅客周转量5.84亿人公里,港口货物吞吐量80万吨。7、经济状况常州市实现国内生产总值（GDP）600.7亿元，按可比价格计算，比1999年（下同）增长11.0%，其中，第一产业增长值45.1亿元，增长4. .3%；第二产业增长值336.7亿元，增长11.3%；第三产业增加值218.8亿元，增长12.1%。三次产业结构为7.5：56.1：36.4。人均GDP17 635元，比上年提高1 8

9、01元。1999年，武进市在困难和挑战中开拓进取，经济建设和各项社会事业得到较快发展。实现国内生产总值211.11亿元,比上年增(按可比价计算,下同)11.6%；其中第一、二、三产业增加值分别为18.2亿元、121.14亿元、71.77亿元，分别比上年增1.8%、13.2%、11.1%；人均国内生产总值1.76万元，比上年增1 356元；完成预算内财政收14.45亿元，比上年增14%。7-1、收入水平2000年常州市城镇集体以上在岗职工平均工资11 542元，增长9.8%。农民人均纯收入4430元，比上年增长116元。1999年，武进市城镇职工人均工资9 678元、农民人均纯收入为5 105元

10、，分别比上年增1 027元和71元。年末全市居民储蓄存款余额为104.2亿元，比上年增加13亿元。1999年，武进市农民人均纯收入4 314元，农民实际持有货币（包括手存现金和银行存款）人均达4 121元。7-2、财政状况常州市财政收入增长较快，地方财力明显增强。全市完成财政收入60.2亿元，增长22.4%；地方财政收入32.9亿元，增长28.7%。财政支出32.5亿元，增长26.4%。1999年，武进市财政收入完成14.45亿元，完成人代会调整收入任务的101.3%，比上年实绩增1.78亿元，增长14.1%。其中国税收入完成10.36亿元，比上年增12.4%；地方财政收入完成4.09亿元，比

11、上年增18.6%。全市财政支出7.01亿元，比上年增支8 829万元，增长14.4%。年内市级财政收支平衡。 7-3、房地产业状况常州市全年商品房施工面积407.4万平方米，增长17.4%；竣工面积204万平方米，增长20.5%，其中，竣工住宅面积万平方米。房产市场成交活跃，个人购房热情较高。全年商品房销售额25.2亿元，增长17.8%，其中，销售给个人的22.3亿元，增长14.9%。1999年，武进市房地产业以住户制度改革为契机，继续加大投资，深化管理，保持续快速健康发展的好势头。全市房地产开发企业完成投资5.7亿元，比上年增42.5%，新开工房屋面积40万平方米，完成销售额5亿元，比上年增

12、42.8%，其中个人购房占90%。7-4、居民收入情况 常州市居民全年人均可支配收入8 540元，增长8.5%。1999年武进市属单位职工人均工资9 678元，比上年增1 027元；其中国有经济单位、集体经济单位和其它经济类型单位职工平均工资分别为10 894元、8 174元和8 173元，分别比上年增长13%、16.8%和下降16.5%；其中第一产业、第二产业和第三产业职工平均工资分别为5 031元、8 275元和11 248元，分别比上年下降69.7%和增长8.6%、17.7%。农村居民人均总收入6 257元、人均纯收入5 105元，分别比上年增长1.4%、1.4%。人均总收入中，从乡村企

13、业得到的收入和家庭经营收入分别为2 877元和2 590元，分别占总收入的46%和41.4%。7-5、居民支出情况1999年常州市城镇居民人均衣着消费支出398元。武进市农村居民人均总支出5 411元，比上年增长1 044元，增长23.9%。其中生活消费支出3 873元、经营支出976元、生产性固定资产支出450.38元、缴纳税金29.57元、集体提留和摊派2.14元、其它非借贷性支出79.56元，分别占总支出的71.6%、18%、8.3%、0.5%、0.04%和1.5%。7-6、居民消费情况2000年常州市商品零售价格水平下降2%，居民消费价格水平下降0.5%，下降幅度均低于上年。在居民消费

14、价格中，食品类下降4.5%，衣着类下降4.7%，家庭设备及用品类下降0.3%，医疗保健类上升1.8%，交通和通讯工具类下降2.4%，娱乐教育文化用品类上升1.7%，居民类上升3.8%，服务项目类上升11.7%。1999年武进市农村居民人均生活消费支出3 873.46元，比上年增长680.27元，增21.3%。其中食品1 458.88元，占总额的37.7%，比上年下降4.3%；衣着190.51元，占总额的4.9%，下降2.9%；居住966.54元,占总额的25%，比上年增长81.9%；家用物件与服务252.64元,占总额的6.8%；交通通讯284.67元，占总额的7.3%；文教娱乐430.44元

15、，占总额的11.1%；其它商品和服务102.45元，占总额的2.6%。农村居民人均年消费原粮226.07千克、蔬菜95.77千克、猪、牛、羊肉类16.8千克、食油4.78千克、衣料2.4米。每10户农户拥有电视机14.3台(彩电8台)、电冰箱4.2台、收录机5.1台、洗衣机9台、摩托车6.4辆。7-7、就业状况及就业比例常州市全年就业人员179.4万人。其中，单位从业人员41.2万人，减少4.5万人；个体私营从业人员34.8万人，增加2万人。全市城镇登记失业率2.98%，全年安置就业2.3万人。武进市下岗职工再就业率达51%，各类企业招收城镇失业人员2 123人，年末城镇登记失业率3.1%，全

16、市在册城镇人员数85 686人；清收养老、工伤、生育三项保险金陈欠款36%，当年收缴率达94%，失业保险基金收缴率达95%，养老金直接发放率达59.9%；立案查处劳动违法案件40起，处理劳动争议875起；城镇职工人均年收入达9 678元，比上年增11.6%。武进市建立企业再就业服务中心42个，年末进入再就业服务中心的下岗职工1984人，新增985人，当年分流安置下岗职工1474人，再就业率51%。劳动、财政部门全年安排下岗职工基本生活保障和再就业资金460万元，其中“为下岗职工献爱心”活动筹集78.2万元。进入企业下岗再就业服务中心的职工100%得到基本生活保障。7-8、企业结构常州市、武进市

17、公有制企业主要有国有企业、集体企业、联营企业、有限责任公司、股份合作制企业组成。 7-9、产业结构 常州市、武进市产业结构主要由金融保险业、房地产业、社会服务业、建筑业、第一产业、第二产业、第三产业、工业、等结构组成。 7-10、消费习惯常州市居民消费包括有食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等8大类支出。常州市农民消费包括吃、穿、住、烧、用等生动消费品开支和文化、生活服务费用开支等两大部分。常州市农村居民家庭商品消费购买食品、衣着、家庭用家具器皿、日用杂品、燃料、耐用消费品以及文教卫生用品等生活消费总量。武进市民最喜欢的消费去处，澡堂、

18、餐饮及娱乐，其他方面比较保守。1999年，武进市吃、住、用、穿。食品支出仍居第一，但所占比重恩格尔系数明显下降，由1983年的53.7%下降到1999年的46.6%，降低了7.7个百分点。7-11、消费品用有量2000年常州市城市居民可支配收入8 540元，比上年增8.5%。2000年常州市城民人均消费支出6 759元，比上年增长10.7%。常州市农民人均纯收入4 430元，比上年增长2.7%。常州市居民消费价格指数99.5%。常州市商品零售价格指数98%。常州市2000年恩格尔指数居民40.1。常州市2000年恩格尔指数农民43.1。武进市1999年农民家庭耐用消费拥有量单位1999年199

19、8年自 行 车辆24.123.9缝 纫 机架6.16.8手 表只26.525.9电 风 扇台28.629.0洗 衣 机台9.08.8电 冰 箱台4.24.2摩 托 车辆6.46.1大 型 家 具件102.3100.0收 录 机台5.15.5电 视 机台14.314.4其 中：彩 电台8.07.5录 像 机台1.00.8照 相 机架1.32.3抽 油 烟 机台1.50.7吸 尘 器台1.71.7空 调 机台2.12.2二、常州市、武进市房地产市场（商业）状况1、商业物业开发现状 2000年，常州市房地产开发企业已达124家，其中内资企业101家，外资企业23家，全行业经营总收入达28.58亿元，

20、利润达6756万元。 2000年，全市完成开发土地面积达73.12万平方米，正在开发的土地面积61.52万平方米，待开发的土地面积为63.73万平方米，出售土地面积达123.03万平方米。2000年，房地产业施工面积达214.5万平方米，比上年增长19.3%，其中2000年新开土97.33万平方米，比上年增长13.8%，全年竣工面积达87.9万平方米，比上年增长18.6%。 2000年，全市商业物业施工面积达30.5万平方米，比上年增长17.4%。全年新开土面积13.32万平方米，比上年增长11.8%，竣工面积21.96万平方米，增长20.5%。 从以上可看出，常州市商业物业开发与房地产业总体

21、开发同步增长，商业物业开发平稳发展。2、商业物业市场供需状况 2000年，商业物业竣工面积达21.96万平方米，竣工价值2.6亿元，实际销售11.08万平方米，预售5.57万平方米，空置13.1万平方米，出租7.20万平方米，实际销售金额达3.29亿元。 从以上可看出，销售和出租面积低于竣工面积，空置增加，但量不大，说明商业物业市场处于供略大于求状态。3、常武地区主要商业市场常武地区的商业市场近几年繁衍很快，从家具城、电脑城、建材城等专业性的批发市场到各种超市、小商品批发市场到步行街和各种精品街道，有上百家之多，年成交额超亿元的市场达30多家，其中有数家已超过20亿元。常武地区的商业市场数量之多，由于时间有限，我司未能全部进行普查，有待进一步市调确认。（见附表一）4、商业物业市场价格及趋势 常武地区商业物业市场的价格整体呈上升趋势。常武地区地处长江三角洲，经济比较发达，投资理财观念比较先进，即使本身不经营，也喜欢投资炒楼，并且对炒楼投资风