物业管理及系统设计建议书

1、 吉林森工地产梅河口项目物业管理及系统建议书目 录物业管理服务物业管理服务系统组成系统组成周界防范周界防范出入口管理出入口管理公共区域管理公共区域管理室内居家防盗室内居家防盗管理服务模式管理服务模式吉森吉森柏丽城作为发展商开发的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精柏丽城作为发展商开发的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就直接导入神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就直接导入“酒店式物业管酒店式物业管理理”服务模式，在服务模式，在ISO9000ISO9000国际质量管理体系标准的严格要求下运作，为国际质量管理体系标准的严格要求下运作，为小区业主（住户）提

2、供一种进入小区、住在吉森小区业主（住户）提供一种进入小区、住在吉森柏丽城如同住在酒店里一柏丽城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到宾至如归、倍受尊般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到宾至如归、倍受尊重的优越和尊贵。重的优越和尊贵。物业管理服务 1 1、 房屋：房屋： 房屋外观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，无乱搭建，公用设房屋外观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。施及通道无随意占用。2 2、 房屋零修：房屋零修： 接到维修单，在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不接到维修单，在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急

3、修不过夜。过夜。3 3、 管理费收缴：按规定标准收取，在入住时办理银行托收，不擅自提高收费标管理费收缴：按规定标准收取，在入住时办理银行托收，不擅自提高收费标准，不乱收费。准，不乱收费。4 4、 绿化：区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员绿化：区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员管理。管理。5 5、 清洁、保洁：小区内实行清洁责任包干，全天候保洁制，楼层内天天清扫擦清洁、保洁：小区内实行清洁责任包干，全天候保洁制，楼层内天天清扫擦拭，每周清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。拭，每周清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。6 6、 道路

4、及使用：道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无道路及使用：道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。改变使用功能。7 7、 化粪池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅，化粪池、雨水井、污水井：定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅，无堵塞。无堵塞。物业管理服务 服务内容8、 排水管、明暗沟：排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。排水管、明暗沟：排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。9、 路灯：路灯： 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查，维护保养，保持洁净。路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查，维护保养，保持洁净。10、 公

5、共文化娱乐、休息设施及小区雕塑：公共文化娱乐、休息设施及小区雕塑： 确保娱乐设施使用功能，定期维修，养确保娱乐设施使用功能，定期维修，养护，完好无损。护，完好无损。11、 生活用水用电供应及水电费收缴：定期对供水配电设备进行检查、保养、保证生活用水用电供应及水电费收缴：定期对供水配电设备进行检查、保养、保证其完好，按规定标准收费，不擅自加价。其完好，按规定标准收费，不擅自加价。12、 住户维修回访：接听住户报修电话铃声不超过住户维修回访：接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不超过双方约响，到达维修现场不超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访纪录。定时间，指定专人回访，健全回访纪录。1

6、3、 小区治安：以下小区治安：以下 小区封闭式管理，小区封闭式管理，24小时守卫巡逻，力保住户无被盗事件，年小时守卫巡逻，力保住户无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。度无重大刑事案件发生。14、 防火设备：定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。防火设备：定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。15、 火灾：加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定期演练，勤检火灾：加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。查，及时消除火灾隐患。物业管理服务 服务内容16、 违章：加强宣传和巡视。跟踪管理，及时发现，及时处理，及时回访纪录。违章：加强宣传和巡视

7、。跟踪管理，及时发现，及时处理，及时回访纪录。17、 住户有效投诉：按政策规定做好各项工作，提高管理人员素质，定期征询居民住户有效投诉：按政策规定做好各项工作，提高管理人员素质，定期征询居民意见，主动改进工作，建立回访制度。意见，主动改进工作，建立回访制度。18、 管理人员专业培训：管理人员专业培训： 重视岗前培训，所有专业技术人员均应参加相关岗位培训，重视岗前培训，所有专业技术人员均应参加相关岗位培训，持证上岗。持证上岗。19、 居民对物业管理满意：居民对物业管理满意： 教育员工树立教育员工树立“业主至上，服务第一业主至上，服务第一”的服务意识，全的服务意识，全心全意为业主服务，竭尽全力为居

8、民排忧解难。心全意为业主服务，竭尽全力为居民排忧解难。20、 档案建立：加强硬件投入，指定专人实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完档案建立：加强硬件投入，指定专人实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。善。物业管理服务 服务内容安全防范系统公共管理系统可视对讲系统周界防越及报警联动系统闭路电视监控系统门禁系统停车场管理系统电子巡更系统室内安防系统公共信息显示系统电梯紧急对讲系统背景音乐与紧急广播系统防雷系统可视对讲系统可视对讲系统 本小区系统是选用专为高层楼宇可视对讲系统设计的对讲系统，可视、非可视对讲分机直按式主机组成对讲系统，可实现呼叫、对讲、监看、开锁等功能。系统主要由以下设备组成。 周

9、界防越系统周界防越系统 沿组团围墙设置脉冲电子周界，警戒区域的范围原则上按40米左右设置。报警防区与一体化球机预置点位联动结合对周界围墙实行24小时实时防范。 电子围栏电子围栏 为保证夜间图像效果地面及出入口摄像机选用日/夜型彩转黑摄像机，全部引入中控室进行统一控制管理，前端摄像部分分为以下几个类型：小区人行出入口固定摄像机（采用日/夜型彩转黑摄像机）；地下车库固定摄像机；室外一体化快速球机（周界、出入口广场及主干路）；各单元电梯轿箱彩色半球摄像机（电梯前厅及轿箱）。闭路电视监控系统闭路电视监控系统 规划思路： 小区主、次人行出入口设置管理大堂，设置访客对讲、生物识别及防尾随（建议）等智能化系

10、统设备，对进出人员进行有效管理。人行出入口大堂：人行出入口大堂：访客对讲访客对讲+ +生物识别生物识别+ +访客管理访客管理+ +防尾随闸机防尾随闸机门禁系统门禁系统规划思路： 手指静脉认证是利用了每个人手指内部的静脉图案各不相同这一特点的生物认证技术，其原理是波长700nm1000nm的红外光虽然很容易透过多数人体组织，但流经静脉的红血球中的血红蛋白可以充分吸收红外光。把手指放在红外LED光源下，从手指下方用摄影元件观察就可以看到静脉的影子上述系统就是利用了静脉图像的这一特点来识别不同的人。误识率低于指纹认证，并且与指纹认证不同的是很难伪造。 门禁系统门禁系统单元门：门禁单元门：门禁+ +对

11、讲对讲 单元门设置对讲、手指静脉出入口系统，对进入住宅单元的人员控制、管理。 单元门口：门禁系统门禁系统消防通道：地下车库消防通道：地下车库消防通道：门禁门禁 地下车库设置门禁，有效控制人员出、入。人行出入口规划人行出入口规划 小区考虑设有1个地面出入口（主出入口）1个地下车库出入口，具体配置如下： 出入口采用快速道闸、业主远距离读卡系统（商业管理系统除）； 系统数据通过光纤与控制中心进行联网，中心配 置“一卡通”数据管理服务器。 停车场管理系统停车场管理系统车辆远距离读卡：“高速公路粤通卡” 微波远距离 OBU车载卡电子标签停车场管理系统停车场管理系统方案一方案一 1、读取方便快捷：无需打开

12、窗门，有效识别距离可达到30米以上（视需求而定）。2、识别速度快：标签一进入磁场，天线解读器就可以即时读取其中的信息，从而解决停车刷卡的麻烦。自动车牌识别系统自动系统自动识别车牌识别车牌停车场管理系统停车场管理系统方案二方案二 自动识别业主车牌号并确认是否自动放行；临停访客车辆自动取卡并自动输入车牌号，节省输入车牌时间，提高出入口车辆通行能力；停车场管理系统停车场管理系统方案三方案三 手动AC卡识别 手动刷卡，近距离识别系统；电子巡更系统电子巡更系统 居住小区的安全防范建立在物防、人防和技防的基础上，三者缺一不可。作为人防有效管理系统-电子巡更系统，系统方案力求对住宅、周界和重要部位都能巡检到

13、。巡逻人员按指定路线进行巡检。建立起小区安防的第三道防线。居家防盗设计思路室内居家防盗室内居家防盗 总线报警系统，室内配置：以一、二层为主（幕帘+红外封闭）；三层以上仅考虑紧急按钮、煤气报警器设备，报警采用对讲接入。非法进入报警，并发送报警信息保存、管理报警信息接警主机控制键盘、主机煤气探测器幕帘探测器按钮红外探测器室内居家防盗室内居家防盗 电梯轿箱设置紧急对讲，平常状态下管理主机可与电梯内对讲，当电梯在维护时，可实现电梯内、机房内与管理主机间多方互相通话，达到物业现代化综合管理要求。电梯紧急对讲系统：电梯紧急对讲系统： 公共信息显示系统公共信息显示系统： 电子显示屏用以直观的发布小区的重要管理信息如：停水、停电、物管信息等；也可发布一些温馨提示如：天气预报、新闻、通知等，有效提升小区的生活档次。信息发布在中心控制室进行。 出入口室外屏出入口室外屏背景音乐： 背景音乐系统可以为小区营造一个轻松、舒适的生活环境。无论在小区的哪一个角落，都可以听到令人赏心悦目的音乐，这不仅提升了小区的档次和品位，更提高了住户的生活质量。背景音乐广播系统功能背景音乐广播系统功能背景音乐功能背景音乐功能消防广播功能消防广播功能播放音乐播放音乐播