博大雅苑市场调查报告

1、二零一四年七月目录目录前言前言本次市场调研主要以浏阳工业园、永安为主，历时三天，走访调查永安步行街、万福新城、凯旋豪庭、华野新城、东润万象城、粤港城、豫园步行街等项目，以及了解了永安板块的商业情况。 本次市场调研主要集中于永安的商铺租金，以及永安于工业园内的与本项目类似城市综合体项目。浏阳简介浏阳简介浏阳，湖南省县级市，属长沙市管辖。浏阳古属荆州，因县城位于浏水之阳而得名。位于湖南东北部，东邻江西省铜鼓、万载、宜春、上栗；南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市平江。距长沙68公里，离株洲73公里，隔湘潭120公里。国土面积5007.75平方公里，县政府驻关口街道办事处白沙路

2、。2011年，浏阳市辖6个街道、25个镇、6个乡。人口144万（2014年数据）。是世界闻名的花炮之乡。中国著名的将军之乡、诗词之乡、花木之乡，中国发展改革试点城市、优秀旅游城市。浏阳简介浏阳简介浏阳人口民族浏阳人口民族2010年第六次人口普查，浏阳市常住人口1278928人，户籍人口为1407104人向外输出人口近13万人。户籍人口中，农业人口1252238人，非农业人口154866人。人口自然增长率2.5。浏阳市有30万以上的客家人，其祖先系由广东省梅州迁入。2011年末，浏阳市总人口142.35万中，有苗族、土家族、壮族、侗族、瑶族等34个少数民族。其中，人口超过500人的有苗族和土家族

3、，苗族970人，土家族752人。西区24.5万普迹4.2万柏加2.6万枨冲4.2万葛家2.0万官桥2.8万太平桥3.1万镇头5.6万东区30万古港3.7万官渡2.8万溪江2.1万大围山1.8万张坊3.1万达浒2.5万沿溪3.0万永和2.4万七宝山1.3万小河1.5万三口2.2万高坪3.6万市区18.1万淮川街道6.5万集里街道2.3万荷花街道4.1万关口街道5.2万南区25.96万大瑶镇5.6万金刚镇5.5万杨花乡2.4万澄潭江5.6万文家市4.7万中和镇2.16万北区37.36万永安5.98万北盛5.2万洞阳3.6万蕉溪2.7万沙市5.08万龙伏4.3万社港4.4万淳口6.1万浏阳经济浏阳经

4、济浏阳市为湖南省长沙市代管县级市。是湖南省重点建设的五座县级大城市之一。为中国较具实力的县市之一。浏阳是全国发展改革试点城市（中小城市），综合实力排名全国第47位，湖南省综合实力第二位。2012年浏阳为中国发展改革试点城市（中小城市）。浏阳已连续多年进入全国百强县。2012年在全国县域经济百强县（市）排名中，浏阳市位居全国第60位，中部第2位。浏阳市经济以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉苗木等十大产业为支撑。其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木颇有影响。2013年，浏阳市实现地区生产总值（GDP）生产总值924.3亿元，实现财

5、政总收入75.9亿元，长沙考核口径财政总收入64.2亿元，其中地方公共财政预算收入36.7亿元，实现固定资产投资588.2亿元，社会消费品零售总额178.1亿元，城镇居民人均可支配收入31024元，农民人均可支配收入21035元。年末金融机构存款余额372.9亿元，贷款余额297.6亿元，城乡居民储蓄余额247.5亿元。浏阳经济浏阳经济浏阳行政划分浏阳行政划分区划沿革2000年，浏阳市辖4个街道、23个镇、13个乡。2004年，浏阳市辖4个街道、25个镇、11个乡。龙伏乡更改为龙伏镇，柏加乡更改为柏加镇；2007年，浏阳市辖4个街道、24个镇、9个乡。沙市镇和赤马乡合并为沙市镇，大围山镇和白沙

6、乡东门乡合并为大围山镇，淳口镇和山田乡合并为淳口镇，高坪乡撤乡改为高坪镇。2010年，浏阳市辖4个街道、27个镇、6个乡。官桥乡更改为官桥镇，三口乡更改为三口镇。2011年，浏阳市辖6个街道、25个镇、6个乡。永安镇更改为永安街道办事处，洞阳镇更改为洞阳街道办事处。浏阳行政划分浏阳行政划分城区淮川街道办事处荷花街道办事处集里街道办事处关口街道办事处东区沿溪镇溪江乡官渡镇大围山镇 古港镇永和镇张坊镇小河乡高坪镇三口镇达浒镇七宝山乡南区大瑶镇文家市镇 金刚镇中和镇杨花乡澄潭江镇西区镇头镇太平桥镇 普迹镇枨冲镇柏加镇官桥镇葛家乡北区永安镇洞阳镇北盛镇蕉溪乡沙市镇社港镇龙伏镇淳口镇 永安简介永安简介长

7、沙市浏阳市永安镇，2010年更名为永安街道办事处。位于浏阳西北、长沙市东郊，距长沙、浏阳市区各25km，黄花机场8km，长永高速穿境而过，沿高速西行10分钟可达长沙汽车东站。镇辖13个社区（村），全街道（镇）98.2平方公里，5.98万人（2005年），其中非农业人口1.87万人；2013年据统计永安镇的流动人口达10万余人。是全国小城镇建设试点镇、湖南省交通对口扶持重点镇、浏阳市北区中心镇、浏阳工业新区现代制造产业基地所在地，1996年国家农业部定为全国乡镇企业东西合作示范区，2004年3月被国家六部委确定为全国重点镇。永安经济永安经济永安是位于浏阳北部的一个经济重镇，是浏阳制造产业基地所在

8、地，已经成为了省会长沙的后勤基地。现有常住居民8万多。随着工业新城的发展壮大，外来劳动力大量涌入，仅蓝思科技就有多达6万多名员工，员工月平均工资达3000元以上。这在提供丰富的劳动力资源的同时，也大大带动了永安商业的发展，消费需求和能力的提升。据统计永安工业产值过10亿元企业10家，过5亿元企业20家，过亿元企业50家，5000万元以上企业100家，它们大量的汇集了高端人才，这些白领阶层文化水平高，消费意识超前，消费能力强，因而，为永安的商业发展提供了可观的高端消费群体。同时据调查2011年，永安城镇居民人均可支配收入达到40000元，年均递增14%，农村居民人均可支配收入达到21300元，年

9、均递增15%。永安外来流动人口的增加，高端消费人口的聚集，人们平的增长，为永安商业的发展提供了可靠保证，也为投资永安的投资者发财致收入水富提供了良好的商业氛围。永安城镇规划永安城镇规划永安镇位于浏阳市西部偏北，东接北盛镇，洞阳镇，西邻长沙县黄花镇，春华镇，南达长沙县江背镇，北靠沙市镇，距省会长沙市约22km，距浏阳市约38 km，距黄花国际机场约7.5 km。 镇村体系空间结构为：“一心、二片、三轴、多点”“一心”：即镇区以及制造产业基地。“二片”：指丰裕工业小区和芦塘居住片区。“三轴”：指319国道、开元大道及经七路城镇空间发展轴。“多点”：指每个村的新建、整治居民点及相关配套设施。 镇区规

10、划结构为： “两心、两轴、三组团、三片区”。 “两心”：指永安镇老镇区和浏阳工业新城中心区公共配套服务中心。 “两轴”：指沿319国道及经七路两条城市发展轴。 “三组团”：指永安老镇区居住组团、坪头居住组团及工业新城中心区居住组团。 “三片区”：指以319国道和长浏高速公路划分的北部先进制造工业片区、南部再制造工业片区及西南部临空产业及其他工业片区。永安城镇规划永安城镇规划长沙规划建成10万人口小城市的四个镇望城铜官有“千年陶都”之誉，地处湘江东岸、长沙北境，镇域面积29.44平方公里，人口2.6万。铜官自北向南分为循环工业园区、新镇发展区、古镇保护区、太丰垸及洪家洲生态农业区四大板块来发展。

11、作为小城市建设试点镇，铜官在基础设施建设上，正在修建铜官大道、城湘大道等。宁乡灰汤镇总面积43平方公里，辖六个村和一个社区。按照规划，灰汤镇小城市建设规划区总面积为21.8平方公里。这一规划区内将分成生态、运动休闲、温泉养生、民俗文化、旅游综合配套区和观光休闲农业区六个片区。浏阳永安镇位于浏阳市西北部、长沙市东郊，是浏阳制造产业基地所在地，镇域面积112.2平方公里，园镇建成区面积达12平方公里。力争在“十二五”末实现园镇建成区20平方公里、人口达到10万、财税达10个亿的目标，全力打造产城融合样板。浏阳大瑶镇镇域面积76平方公里，人口8.3万，城区面积7.2平方公里，常住人口5.1万。力争到

12、2017年，将大瑶发展成为建成区10平方公里、拥有10万人口、经济总量过100亿元、财政收入超10亿元的浏阳市副中心、湘赣边次中心城市。金阳新区规划金阳新区规划到2020年，长沙城市发展空间将扩大至4960平方公里，中心城区城市人口将达629万，真正阔步迈入“大长沙”。近日，国务院批复长沙市城市总体规划（2003-2020年）（2014年修订）（以下简称总体规划），浏阳永安、洞阳、北盛、蕉溪四乡镇被纳入规划区。长沙城变大，空间结构延伸两翼国务院批复明确，在4960平方公里城市规划区范围内，根据市域内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇。在总体规划中，规划区包括长沙市区全

13、部，长沙县全部以及宁乡玉潭镇等11乡镇，以及浏阳永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡。在城市空间结构上，提出都市区按照“一主、两次、六组团”的空间结构，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的都市区空间格局。而浏宁地区15个乡镇纳入长沙城区规划，这意味着“大长沙”在空间结构方面，沿319国道为轴线，向东西两翼拓展。金阳新区规划金阳新区规划两园四镇打造“长沙东中心”在浏阳市委党校高级讲师李晓军看来，此次国务院批复，更加注重长沙的人居环境。“长沙的发展不可能再像北京、上海那样摊大饼，而必须打造新的城镇化模式，有山有水。”李晓军认为，长沙东西两翼已经形成了较好的发展基础，省城向东西两向的拓展也是格局需要。纳入

14、长沙城区规划的四镇，再加上浏阳经开区、制造产业基地，是打造“长沙东中心”的主战场。市委书记曹立军提出，要将以经开区为基础的金阳新区打造成为长沙城市布局、经济版图中的东部中心。“东中心概念的提出，与规划中的内容不谋而合。”李晓军认为，两园四镇拥有的土地、人力资源等核心发展要素，是大长沙向东发展的“稀缺资源”。此外，总体规划还提出，要落实历史文化遗产保护紫线管理要求，重点做好岳麓书院、秋收起义文家市会师旧址等文物保护单位以及近现代重要史迹、建筑的保护。 项目外部配套优势商业配套： 1.永安步行街 2.步步高超市、万佳慧超市等交通路网：1.筹建中的金阳大道2.筹建中的城际轻轨3.距离黄花机场不足8公

15、里4.319国道、永安大道、长浏高速教育配药：幼儿园：苗苗幼儿园、精英幼儿园、杜鹃幼儿园小学：永安中心小学中学：永安镇中学项目内部配套优势1.一个超星级的酒店，永安最大的酒店；2.3首层的商业步行街3.电影院、图书馆等娱乐中心4.住宅区是百分之百的人车分流5.大型超市、国际名品、特色美食、时尚潮流服装等商业配套10分钟生活圈15分钟生活圈20分钟生活圈项目20分钟生活圈项目辐射区域 项目辐射周边五个乡镇，还有长沙经济开发区（星沙），浏阳市等区域，常驻人口30余万项目路网及区位万福新城案名万福星城开发商湖南省永安房地产开发有限公司项目地址浏阳市永安镇万福路占地面积8万商业属性专业市场和住宅底商总

16、建筑面积14万住宅均价2600元/住宅面积8万商铺均价住宅底商18000元/，专业市场均价未出商业面积6万专业市场建材，农贸市场车位数量700余个商铺数量64个（A、B、C、D栋底商）容积率2.81华野新城案名 华野新城开发商 湖南华野房地产开发有限公司项目地址 湖南浏阳现代制造产业基地株陵小区占地面积 27530.79商业属性 未知总建筑面积 59495住宅均价 楼梯房25002600元/电梯房28002900元/住宅面积 /商铺均价 /商业面积 /专业市场 /车位数量 /商铺数量 /容积率 2.99永安步行街开 发 商湖南明盛投资置业有限公司项目地址浏阳市永安镇永安社区总占地面积33373

17、.55总建筑面积116868.72容 积 率 2.65绿 化 率21物业管理浏阳市恒安物业管理有限责任公司永安步行街引进大型商家：通程商业广场通程商业广场业态分布：一层：金饰、化妆品、超市 二层：服装 三楼：电器、儿童服装、玩具 四楼：美食、影院内街业态分布：以服装、折扣店、美食为主；商业推售顺序：现推的是前段商铺、后推的是尾端商铺；缺点：永安商业步行街的购物动线不明，是永安步行街最大缺陷；价格：临近通程商业广场的前段商铺均价4万元/左右； 临近住宅的尾端商铺均价在2万元/左右 二三楼商铺开发商自持租金：一楼：临近通程商业广场报价180元/。估算最终的租金应该在150元/，尾端商业租金报价70

18、80元/，估算在60元/左右； 二楼：报价5060元/ 三楼：报价30元/商业客群:以本地与浏阳的客户为主，长沙次之。 永安步行街东润万象城开 发 商 :浏阳市东润置业有限公司项目地址:浏阳市生物医药园批准预售总套数:1029 套总占地面积:144亩总建筑面积:29万平米容 积 率 :3绿 化 率 :30%物业管理 :深圳昌盛物业有限公司售楼地址 :浏阳市生物医药园东润万象城售楼部物业类型：住宅、商业、公寓引进大型商家：比比超市、影院内街业态分布：以服装、折扣店、美食为主；缺点：业态规划不明，部分商铺档次较低。价格：一层：1800023000元/ 二层：9000元/ 三、四层：5000元/租金

19、：一楼：50120元/销售情况：商业A、B、C、D区主体部分已销售完毕，部分二、三楼商业待去化。商业客群:以工业园与浏阳的客户为主，长沙次之。 东润万象城项目地址：长沙国家生物产业基地康宁路151号（蓝思科技西侧100米）开发商：湖南成林粤港城房地产开发有限公司建筑面积：15万商业面积：7万项目配套：中国银行、五星酒店、酒店式公寓、兰桂坊酒吧街，顶楼停车场、六大免费业态：影院、桌球、桌游、滚轴溜冰、乒羽、健身，步步高超市入驻。住宅面积：三栋，户型面积未知商业销售：约5万平米，部分自持，东边栋一层临街商铺已基本售罄，商业层数：1-4层 间数：1、2层约250间,3、4层主要为KTV、酒吧、溜冰场

20、等大型设施。主力店面积范围：40-60平米层高： 1层：7米 2层：4.5米3-4层： 高：4.2米 公摊：一层10%左右，其他楼层未知项目规划项目分为二期开发： 一期：东西两栋商业 二期：两栋公寓项目定位：“新城中心商业领导者”全业态核心商业综合体目前正推售靠东边（临近蓝思）栋独立商业，业态涵盖男女装、潮流运动服饰、化妆品、男女鞋、酒吧美食街、银行等，内街及拐角处商铺采用“一拖二”模式销售“SWOT”分析优势“SWOT”分析威胁“SWOT”分析机会“SWOT”分析威胁豫园步行街地址：工业园环园东路与纬二路交汇西北角（蓝思科技宿舍对面）开发商：湖南豫景置业有限公司广告公司：木易堂占地面积：4.

21、5万平建筑面积：19万平商业面积：10万平项目配套：大型超市(家润多)、千人网络会所、高档连锁酒店、量贩式KTV、大型洗浴中心等住宅面积：约9万平，以公寓为主，步行街区建筑2-6层为住宅，另外包含3栋12层，1栋33层公寓，主要集中为30平一房，50平二房，70平三房的紧促型公寓。主力户型面积：商业40-80平，公寓30-70平商铺：开间4.2米，进深8-15米，房源数量有待电话了解公寓均价3000元/平，一楼商业均价18000元/平容积率：3.55，约3000户绿化率：20%地下停车场车位：809个49501、临近中心车站，交通便捷；2、长郡中学3、即将与蓝思科技打通地下通道，形成互通4、与金都美食商业广场底下停车场进行贯通，形成巨大底下