城镇综合服务中心(政府版)

1、1睦邻坊概述睦邻坊概述 睦邻坊城镇综合服务中心（以下简称“睦邻坊”）的定位是作为新型城镇化重要的组成部分。通过改变现有商业散、乱、低端的商业业态，提升乡镇商业配套的服务档次和管理档次，从而更好地服务当地民众。睦邻坊是科赛新型城镇化建设过程中，改变当地商业服务水平、城市形象的重要项目。 睦邻坊三大功能21 1 科赛睦邻坊内涵 以城镇化理念为先导，以市场化运营为手段，以关注民生民富为重点，以睦邻友好和谐发展为目标，它是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，是处于乡镇级区域中心位置并将城镇服务业中的乡镇商业、办公、居住、旅店、医疗、餐饮、会议、文娱等生活项目三项以上业态进行组合，并在各部

2、分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商业综合体，实现功能完备，商务便捷，服务齐全，绿色低碳，安全安定，充满活力的乡镇综合服务中心目标。睦邻坊的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用。 不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。由于睦邻坊的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。 配套完善，服务功能齐全。具有15项必备功能，包括超市、银行、邮政、餐饮、洗染、美容美发、药店、文化

3、用品、维修店、睦邻坊文体中心、睦邻坊生鲜馆、卫生医疗机构、物流、宾馆和社区服务中心。 商业服务与公益服务有机结合。睦邻坊不仅提供15项必备功能，还具备社区服务中心的功能。2 2 睦邻坊基础业态特征它是一种城镇商业的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城乡结合部、乡镇中心区域；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑（文化）设计要求较高。超市银行社区管理餐饮洗染美容美发电影院文化用品维修店文体中心生鲜馆卫生医疗物流/速递宾馆社区服务中心综合服务中心单功能商业比较：比较因素比较因素

4、综合服务中心综合服务中心单功能商业体单功能商业体功能功能复合性、适应性、连锁性复合性、适应性、连锁性单一性单一性区位区位一般在乡镇周边区域一般在乡镇周边区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源具有自我寄生功能，部分来自于具有自我寄生功能，部分来自于内部内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的综合使用成本综合使用成本较小较小较大较大2 2 睦邻坊基础业态特征3 随着人民生活水平的不断提高，以及许多乡镇新城建设和

5、旧城改造的深入，我国城镇居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的马路式、临街式服务、路边店等。可以说，这种商业服务开发模式多为底商铺租售，这种方式的缺陷在于：各种商业设施像“天女散花”，功能单一、零散、规模较小且位置分散，到处有商铺，功能不全。1 1 目前乡镇商业布局存在的问题机会：睦邻坊项目所在区域周边住宅集中，商业配套较少；目标主要服务对象消费能力旺盛；通过调研，周边区域存在较大的市场发展空间。2 2 以“睦邻坊”方式提供服务的优势通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值。第一，由于综合服务中心紧凑布局和多样化的功能组合，它能够明显节约生活成本和时间成本。第二，通过酒店、超市、百货、娱

6、乐、餐饮等功能的组合，产生更高的服务价值。第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动周边土地价值大幅提高。第四，实现社区管理、基层社区服务与社区商业的完美结合，配合打造新型社区服务和管理体系，共创和谐社区 强化社区工作站、卫生服务站、图书馆、文体中心的建设，增强社区便民特色。优势：作为乡镇区域基本配套，满足乡镇居民日常生活；提升城镇品质，解决居住环境与商业的矛盾，实现商业价值最大化。通过科学规划集中建设的睦邻坊避免了重复建设，无序竞争，有利于实现便良好的市场环境。政府参与股权，项目具备唯一性、公益性。4服务乡镇周边居民为主旨，以休闲购物、连锁酒店、休闲餐饮、生鲜超市等15项配套服

7、务功能进行组合，以一组以上建筑物中进行分工和相互联系的区域商业中心，即综合服务中心。从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。睦邻坊摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。睦邻坊以乡镇居民的日常服务活动为对象。日常的生活服务可在睦邻坊内解决，从而避免镇区内商业布局乱、散、脏等现象，它是一个多功能、高效系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升整个乡镇区域商业的整体价值。睦邻坊是乡镇社区服务、商业、文化、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合。1 1 功能定位购物中心购物中心办公办公酒店酒

8、店休闲休闲睦邻坊构睦邻坊构成要素成要素餐饮餐饮社区服务中心社区服务中心睦邻坊选址条件为城市近郊、县域商业圈、中心城镇。城乡结合部的近郊区，依托基础设施建设的长足发展，经济发展迅速、人口增长较快，商业配套需求增长迅速。2 选址区域3 环保要求低碳、绿色、生态、节能、安全。低碳低碳节能绿色生态4 规划指标与服务模式规划指标：辐射半径为1公里左右，覆盖人口约2万人。（视区域范围内人口、消费而定）服务理念：以15项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意，从而达到“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：以内街外廊的建筑为主，并融入当地建筑文化元素的综合型大厦，局部四层

9、（如苏州科赛睦邻坊）。空间设计原则：商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。 内部交通动线设计：着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。业态分级业态分级必须配置必须配置商品档次商品档次中档商品为主，及生活必需品中档商品为主，及生活必需品必备功能必备功能超市、银行（超市、银行（1-2台自动提款机）、电信、邮政、餐饮店、宾馆、酒吧、药店、影院、医院、咖啡厅面台自动提款机）、电信、邮政、餐饮店、宾馆、酒吧、药店、影院、医院、咖啡厅面包店、文具店、中西药店、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书店、家庭娱乐中心、生鲜市场。包店、文具店、中西药店、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书

10、店、家庭娱乐中心、生鲜市场。l运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。其要求有：食品安全（无毒无害、无假）。在商品输出上，睦邻坊要求所有进驻的商户必须严格按照国家有关的法律法规。保证销售的所有商品做到无毒，无害，无假。切实维护消费者利益。公平、公正、公开。“公平交易，公正管理，公开处理”是睦邻坊城镇商业服务综合体对自身的必备要求。睦邻坊管理团队在商家管理，消费投诉和信息公开等方面“公平、公正、公开”绝对化。切实维护和保障商家和消费者的合法权益。睦邻坊商家全部配备由当地权威计量单位提供的计量器具，彻底杜绝“短斤缺两”现象。卫生严格符合标准。按照国家规

11、定的卫生标准，设立专门的食品安全检测机构，对睦邻坊销售商品进行实时的食品安全检测。不定时、不定期的安排专人对商品进货渠道进行专项抽查，和当地权威卫生机构保持密切合作，在源头上堵住不合格商品。51 确保四方得利睦邻建设可以很好解决政府、居民、企业、经营户之间利益，这是建设睦邻坊成功的关键，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、居民满意、经营者满意及政府满意。即：经营者得效益、得安心。政府得政绩、得民心、得分成；居民得实惠、得服务、得放心；企业得效益、得发展。2 社会效应1、让消费者切身的感受到城镇商业服务综合体所带来的便利和实惠。有

12、利于促进结构调整，基础设施改善，完善城镇配套服务（交通、市政、公建配套），并承担社会公共管理职能，改变城镇管理，告别传统的马路经济，告别脏、乱、差等现象，促使居民的生活方式改变，促进生产方式转变。提升农村生活质量，增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步，让老百姓在家门口享受市民一样的服务。2、通过项目的建设，丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力，成为当地居民休闲、娱乐的活动中心，凝聚人气，提高区域经济繁荣发展，方便群众生产生活，提高生活质量和品味。3、进一步提升当地政府的知名度，满意度。4、睦邻坊的开发将形成新的商业业态及延伸城市产业，优化土地资源配置，是带动周边沿线开发，提高城镇三

13、产服务水平，拉动农村消费能力。5、转移和吸纳城镇劳动力，为当地居民提供良好的创业环境，解决就业，促进城镇消费。通过城镇商业服务综合体的投资和开发，提高土地利用价值，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，可以缓解就业压力，推动城镇化的实施。6苏州科赛睦邻坊l区位：吴中区东吴南路红庄社区，是科赛睦邻坊投资运营最早的综合体。l构成：它是的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性睦邻坊，共两幢，总建筑面积约12000，并引入世纪华联等品牌入驻。在功能设置上，广场紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、维修店、文化用品店、社区活动中心、生鲜店和卫生所等必备功

14、能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一体的商业服务综合体。l经营模式：全部采用出租l效应：项目周围常住人口7万人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目，也是科赛在10年前城郊结合部的第一个睦邻坊项目，为红庄社区唯一社区商业中心，为红庄社区提供良好配套服务，加速了这一中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为吴中红庄社区服务中心。湖南张家界科赛睦邻坊l区位：位于桑植县视野开阔的贺龙森林公园脚下，澧水北岸。l基本概况：它是一座集购物、娱乐、休闲、居住、文化于一体的综合性睦邻坊，总商业、功能区合计建筑面积约30000。平面布局美观合

15、理，地下一层为建筑面积8000平方米的停车场，可同时停放汽车200辆，有南北两个车道出入口，进出通畅。地上一二层为建筑面积20000平方米的大型商场，广场中部为占地5000平方米的休闲活动中心，引进国内知名上市公司步步高公司入驻。l效应：通过对桑植县综合商业服务综合体的定位与开发，促进一系列相关产业与社区服务业集聚其中，增加城镇人口近万人，加速了桑植县域城镇化进程。目前是桑植 功能齐全，业态最完善的服务中心。得到桑植 人民的好评。 扬州科赛睦邻坊l概况：扬州科赛睦邻坊占地约25亩，辐射区域人口约4万人。l区位：高邮市天山镇粮管所北侧。l构成：总建筑面积约20000，并引入吴江大润发等品牌入驻。

16、在功能设置上，广场紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、社区便民中心、文化用品店、社区活动中心、菜场和卫生所等必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一体的商业服务综合体。l经营模式：销售、出租。l效应：项目总人口4万多人，其中户籍人口3万人，外来人口1万多人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目。l经营模式：采用酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式，以商铺租售为经营模式，为园区各大企业及周边居民提供便捷服务。l效应：因定位准确，以生活服务为基础，良好的交通环境和区位条件，为园区企业提供良好生活服务，各功能形象档次统一，相互形在支撑，办公楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为办公楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享，改变其生活环境、完善配套服务设施，改变桂林漓东科技新城周改变其生活环境、完善配套服务设施，改变桂林漓东科技新城周边村镇的居民生活方式，促使桂磨经济带产业转变，改变原有产业布局，强调了生产边村镇的居民生活方式，促使桂磨经济带产业转变，改变原有产业布局，强调了生产服务与生活服务相结合，并为本地区提供约服务与生活服务相结合，并为本地区提供约30003000个就业机会，促进整个桂磨经济带向个就业机会，促进整个桂磨经济带向前发展。前