老坝滩途PPP项目实施方案第二部分

1、南京如神高科投资咨询有限公司Nanjing Rushen Hi-Tech Investment Consulting Co. Ltd.江苏省海安县老坝港滩涂综合开发试验区PPP模式实施方案摘要 试验区位于海安县滨海新区滩涂围垦区，用地约50000亩。相关专业规划已通过审定。围绕规划，确定了将新区建成休闲度假的滨海旅游区、新兴产业的临港工业区、高效生态的观光农业区。试验区当前进展情况良好，入驻园区的主要投资单位与项目有中国海安国际石材城、东部滨海家具产业园、中洋河豚庄园、海东光伏等。仅其中前三个项目，计划总投资额即高达137亿元，其余部分预算总投资不低于300亿元。 试验区概算基础设施部分与配套

2、设施部分总投资为62.28亿元，融资50亿元，融资期限20年。该试验区原采用传统政府财政建设，现基于国务院43号文件国务院关于加强地方政府性债务管理的意见等文件精神，拟将该试验区改为采用PPP模式进行整体运作。同时滨海新区当前的年各项收入预计可达6亿元，其中公共财政收入4.5亿元，土地出让金与海域权收入1.0亿元，上级财政补贴4550万元，广告、出租、旅游等其它收入450万元，收益可完全覆盖投资。 试验区采用PPP模式运作的方案设计指导思想总体思路是：引入社会资金，盘活政府存量资产，确保试验区顺利建成并持续良性运营发展。设计原则是立足试验区现有条件，形成PPP合营公司，充分利用财务杠杆效应，顺

3、利完成试验区建设，明显改善其财务数据。 试验区可以在“现有伙伴+现有投资+政府”的三方制方案、“新社会方+政府方”的双方制方案和回租式盘活存量型三方制等三个方案中，将基于实际情况，尤其是社会资金方的反应，合理选择其中一个或者多个方案进行试验区在PPP模式下的推进。 经对试验区采取PPP模式运作方案的运作条件充分性、运作过程可控性、运作结果满意性及财务能力承受性四个方面的细化分析后，得出该试验区采用PPP模式运作方案可行的结论。 在对试验区采用PPP模式运作后的结果进一步从产出品质、财务效益、总体效率三个方面，分别基于公众、投资者和政府各自的视角进行分析考察比对，还可以得到该试验区采用PPP模式

4、运作后，完全可以使公众、投资者和政府均感到满意的评估结果。江苏省海安县老坝港滩涂综合开发试验区第一部分 第二部分 项目基本情况项目PPP特征与财务分析一、项目名称与基本情况 （一）项目名称 江苏省海安县老坝港滩涂综合开发试验区项目（以下简称试验区）。 （二）项目负责单位 老坝港滨海新区管委会（以下简称管委会）。 （三）项目地点区位 从图1-01所示的省域层面来看，在江苏省沿海开发战略中，连云港、盐城和南通三市凭借近千公里的海岸线和北部（以连云港为龙头）、中部（大丰港为龙头）、南部（洋口港为龙头）三大港口群承担起沿海大开发的重任，而滨海新区（角斜镇）凭借自身交通和区位优势成为江苏沿海大开发的前沿

5、阵地。图1-01海安县在江苏省的位置 图1-02老坝港滨海新区在海安县 从市域层面看，滨海新区位于南通市的沿海北部，地处两市（南通、盐城）三县（海安、东台、如东）交界。是南通沿海开发的重要节点，南通市沿海开发的前沿区。 从图1-02所示的县域层面来看，试验区位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。其区位条件优越，东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲，并且地处江苏沿海中部地区、长三角经济圈范围内，受上海辐射。规划区位于海安县东部，东临黄海，西侧、北侧为东台市，南接如东县，是海安县实现沿海开发的重要区块。 （四）项目基本情况 试验区建设规模体量为为约总用地面积约为20.76平方公里

6、，实际规划用地约为50000亩，具体位于海安县滨海新区滩涂围垦区。 试验区未来将形成“一轴两片六组团”的总体空间结构，科学有序地安排各类产业和各类园区，具体的区域功能定位和主导产业定位如下所述。与项目直接相关的新城区控制性详细规划新城区城市设计以及相关专业规划均已通过审定。序号类 别 名 称F1面 积（公顷）占总用海比例（%）总用海2076.49100.001建设用海H725.7234.95其 中城市建设用海H1725.7234.952非建设用地E484.45其 中水域E1164.38农林用地E281.53发展备用地238.574旅游区用地866.32建设用海 + 发展备用地964.29 试验

7、区城乡居民点建设用地情况见表1-01试验区城乡居民点建设用地一览表。表1-01 试验区城乡居民点建设用地一览表序号用 海 性 质F1F2用海代号面 积（公顷）比 例（%）总 计725.72100.001居 住 用 海R7.36 1.01 其 中二类居住用海R27.36 1.01 2绿 地G53.20 7.33 其 中生产防护绿地G253.20 6.41 3商业服务业设施用海B4.76 0.57 其 中商业设施用海B14.76 0.57 4工 业 用 海M468.58 56.50 其 中二类工业用海M2468.58 56.50 5道路与交通设施用海S162.33 19.57 其 中城市道路用海S

8、1162.33 19.57 6公 用 设 施 用 地U29.49 3.56 其 中供应设施用地U11.17 0.14 环境卫生设施用地U228.32 3.41 试验区城乡用地汇总情况见表1-02试验区城乡用地汇总表。 1区域功能定位 为将海安滩涂综合开发试验区的目标定位为为：建设成为江苏沿海产业集聚度最高、单位开发效益最好的经济试验区，。具体的区域功能定位为新兴产业的临港工业区、休闲度假的滨海旅游区和高效生态的农业观光区，通过全面建成设资源节约、环境友好的生态产业体系，使整个区域呈现“水清、岸绿、景美、人和”的生态和谐氛围。 2主导产业定位表1-02 试验区城乡用地汇总表序号类 别 名 称F1

9、面 积（公顷）占总用海比例（%）总用海2076.49100.001建设用海H725.7234.95其 中城市建设用海H1725.7234.952非建设用地E484.4523.33其 中水域E1164.387.92农林用地E281.53.923发展备用地238.5711.494旅游区用地866.3241.72 园试验区逐步发展形成石材加工、海洋生物、高端家具、现代纺织、食品加工、环保及新能源等7七大产业园区。结合海安县老坝港滩涂开发试验区（以下简称时试验区）自身特色，可依托铁路、高速公路和港口三位一体的立体交通优势，追踪长三角产业的扩散趋势，在充分发挥已有的特色工业园优势，在发挥原已有优势产业作

10、用的同时，引进、培育、壮大“五大产业门类”，逐步实现海安产业发展的新格局。试验区的三大主导产业为是：以生态旅游、游憩休闲为重点的度假休闲产业；以智慧农业、创意农业和休闲观光农业为重点的现代农业（畜禽养殖、水产养殖业等）；以海洋科技研发生产、新能源和新材料为重点的临港型工业（主要发展石材加工、家具产业、海洋生物产业、光伏新能源、轻纺服装等）。二、项目建设的目的意义 （一）项目建设目的 按照“错位发展，避免同质化竞争”的原则，在遵循规划的基础上，确定了产业定位及产业布局，重点打造新兴产业的临港工业区，逐渐形成石材加工产业园、生物产业园、家具产业园、综合产业园的“3+1”特色产业园区模式；围绕黄海国

11、际休闲旅游度假区，打造以中洋河豚庄园为龙头的滨海旅游区；加快以苏台农业合作园为载体的，加快高效生态农业观光区的建设，促进传统产业的提档升级。 项目建设的总体目标是将项目所对应的新区建设成休闲度假的滨海旅游区、新兴产业的临港工业区、高效生态的观光农业区。 （二）项目建设意义 项目建设目标的确定，带来的相关政策的支持与保障，促进了各方力量的有机凝聚，；项目建设目标的确定，为加速推进老坝港滨海新区开发建设，力争将这块县域经济的为将这块县域经济的“洼地”打造成为区域经济新的增长极，提供了强大的驱动力。三、项目主要任务与构成 试验区含有区域内基础设施建设类、区域内生活设施配套类、现代农业园区、生态旅游园

12、区、临港工业区等五类项目，内含的生物产业园其中临港工业区由生物产业园、石材产业园、家具产业园、和综合产业园四个园区组成。五类项目等五类项目、八个主要构成子项目组团，各个主要子项目组团的基本情况经归纳其基本情况经归纳，可由表1-03项目主要构成子项目组团简况汇总表予以表示。表1-03 项目主要子项目组团简况汇总表序号子 项 目组团名称规划指标体系物业类型投资预算（亿元）摘 要 说 明合 计306.10五类项目，八种主要构成子项目组团。后五个子项目用地18.40km2。01区域内基础设施建设区域规划20.76km2基础设施51.90含交通和路政、城市规划系统工程、公用事业等。02区域内生活设施配套

13、区域规划20.76km2公用事业10.38含教育设施、社区服务站点、生态环境保护与卫生设施等。03现代农业产业园区用地规划为4.12km2占总用地的19.85%产业园区20.60四大板块，三大平台；10675亩；现代都市农业产业园区。04生态旅游园 区用地规划为5.41km2占总用地的26.06%公共产业21.64中国生态渔业第一园、唯一南黄海滩涂湿地型国家级旅游区。05生物产业园用地规划为1.39km2占总用地的 6.70%综合物业10.43实际建设可用地约17801094亩，其中政府与公共设施用地约441亩。06石材产业园用地规划为2.21km2占总用地的10.65%产业园区60.00四大

14、空间分区，十大功能区域。07家具产业园用地规划为2.33km2占总用地的11.22%综合物业65.00项目总占地约3495亩，含多功能商业街区和多重需求生活区域。08综合产业园用地规划为2.94km2占总用地的14.16%产业园区66.15战略性新兴产业，规模化产业集群，自主创新产业链，环保节能产业团。备注 1. 区域内基础设施建设按投资密度2.5亿元/km2估算； 2. 区域内生活设施配套按投资密度0.5亿元/km2估算； 3. 现代农业产业园区按投资密度5.0亿元/km2估算，2015年规划面积为7.1096/km2； 4. 生态旅游园区按投资密度4.0亿元/km2估算，先期投资为12.0

15、0亿元； 5. 生物产业园区视为知识密集型园区，按加权投资密度7.5亿元/km2估算； 6. 综合产业园区视为资金密集型园区，按加权投资密度22.5亿元/km2估算。 （一）基础设施建设 区域内的基础设施建设的交通和路政部分包含快速路、一级公路、临海高等级公路和停车场库、亲水游步道、林荫自行车道、各类公共绿地与广场、各类片区公园等构成的城市规划系统工程等，公用事业部分则包含水厂及水源管网、给水管网等构成的给水工程，消防给水工程，污水处理厂与污水管网构成的污水工程，雨水工程，供电工程，电信模块局、移动通信基站、邮政局所、有线电视与宽带线路等构成的通信工程和燃气工程等。 （二）区域设施配套 区域内

16、的生活服务设施配套包括幼儿园、小学、中学、卫生站院、社区服务站点，公共厕所、废物箱、垃圾转运站和生活垃圾、建筑垃圾及医疗卫生垃圾处理设施等生态环境保护与卫生设施。 （三）现代农业园区 规划现代农业园区规划用地规划面积为4.12平方公里，占总用地的19.85%。在2015.01的现代农业产业园区规划中，对一些地域的面积有所调整，规划面积相应变更为7.11平方公里，并与生态旅游园区在地域上及项目上产生的交联。 园区建设现代农业园区建设将围绕发展“高产、优质、高效、生态、安全”农业的总体要求，立足海安县老坝港农业资源优势与特色，以现代科技为支撑，以市场为导向，将农业与休闲旅游两种产业有机相结合，形成

17、智慧农业板块、创意农业板块、休闲农业板块和标准化生产板块的“四大板块”总体框架布局，打造出高科技、高效益、高品味的智慧平农业展示台、创意农业体验平台、休闲农业时尚平台，并遵循“三大平台”同步发展的规划同步发展的准则，利用高新技术，按照高标准要求，以“都市农业”为主题进行总体布局和农业生产，根据“智慧农业、创意发展、时尚休闲”为开发理念，以长三角地区花卉、蔬菜、水果等高效园艺作物种养为基础，以“智慧激发创新、创意谋求发展、旅游成就辉煌”为主要发展思路，形成以农业带动旅游业发展，以旅游促进农业升级，实现产业结构优化、空间布局合理、生产技术先进、生态环境优美、休闲生活时尚，最终把园区建设成集农业生产

18、、科技示范、休闲旅游、生态保护于一体的、优质高效发展的现代都市农业产业园区。 （四）生态旅游园区 规划生态旅游园区规划面积为5.41平方公里，占规划建设用地的26.06%。 生态旅游园区作为江苏省重点工程，作为中国生态渔业第一园，总体定位为国际级生态珍稀渔产业旅游区。将以中洋河豚为主题，长江珍稀鱼类养殖和保护为特色，集长江珍稀鱼类现代化养殖和生态养殖、现代农业示范与生态观光旅游、绿色休闲度假于一体，以国家5A级旅游景区、国家级旅游度假区、国家级生态旅游示范区为标准，主要建设“江海明珠”入口广场、金沙碧海、海景社区、海洋小镇、海洋绿道公园、海盐运动公园、欢乐沙滩公园、风筝垂钓公园和海船度假酒店等

19、项目，建成集亲水项目、水上运动、美食、购物、居住功能为一体、功能完整的滨海、滨水度假区，最终成为中国乃至世界首屈一指的长江珍稀鱼类产业基地，唯一的集南黄海滩涂湿地游憩、滨海温泉、珍鲜美食、运动度假、商务会议于一体的国家级旅游度假区。 （五）生物产业园 规划生物产业园规划面积为1.39平方公里，占规划建设用地的6.70%。海安生物产业园包括产业区、政府公共服务区和公共生活配套区三个区域。沿金港大道分东西两区，占地面积共2085亩，实际建设可用地约为1780亩，其中，规划产业区占地面积约为1390亩，其中含企业生活配套区占地面积约100亩；政府公共服务区占地面积约275亩，公共生活配套区占地面积约

20、166亩。 海安生物产业园将以高端生物技术成果转化和产业化为重点，以海洋生物产业为主题，以生物医药为核心，通过产、学、研合作和一、二、三产业联动发展，坚持向高端化和国际化方向进军，瞄准国际发展趋势和高端制造业，在海安现有生物产业基础上，充分发挥海安的海陆资源优势，形成海安特色的生物产业群、产业链、产业带，以市级产业园区为起点，以省级产业园区为阶段发展目标，选择性发展以手性药物、新型制剂为主的高端生化制药产业和以中医药标准化、国际化为主的现代中药产业，逐步形成具有区域特色的医药产业集群，尽力打造在国内外有一定影响力的国家级生物产业园区尽力打造成在国内外有一定影响力的国家级生物产业园区。 （六）石

21、材产业园 石材产业园规划面积为2.21平方公里，占规划建设用地的10.65%。 石材产业园分为大型石材荒料加工区、大板及装饰石材展示交易区、石材商贸物流区和商务休闲娱乐配套服务区等四大空间分区，具体功能涵盖大型石材加工区、异形、雕刻加工区、马赛克生产区、岗石、石英石生产加工区、荒料保税区、大板展示区、物流园区、石材机械制造区、石材生产配套辅料区、商务娱乐配套休闲区等十大功能区域。 （七）家具产业园 家具产业园规划面积为2.33平方公里，占规划建设用地的11.22%。 家具产业园设计秉承四大规划原则，坚持以人为本，创造“人与植物共生，人与自然交融”的工业生产空间。合理布置工业与居住区，引入邻里中

22、心的园区服务概念，把园区分为工业区和生活配套两大组成部分。家具产业园总占地约3495亩，位于石材产业园东侧，生物产业园西侧，四周水道环绕，交通便利，景色秀丽。项目定位为在以人为本的前提下，赋予空间故事情节与生命，从人的体验出发，提炼“优雅、品质、人文”，结合“简洁、标志性、综合性”的功能需求，融合环境个性及与城市的关系，兼并商业街多样性休闲空间和区域服务功能兼具商业街多样性休闲空间和区域服务功能，把景观、建筑与场景相结合，形成多功能的商业街区，创造出简洁大气、现代且层次丰富，满足娱乐、购物、休闲、体验等多重需求的生活区域。 （八）综合产业园 综合产业园规划面积为2.94平方公里，占规划建设用地

23、的14.16%。综合产业园位于生物产业园东侧，地块四周有水路环绕，交通便利，景观优美，项目实际建设用地总占地约4410亩。综合产业园包括有农产品加工业、纺织服装业，并积极培育新能源和新材料等战略性新兴产业，重点发展、大力扶植开展自主创新，提高产品的科技化、智能化、系统化水平的海洋装备制造业、船舶零配件制造业、海洋渔业工具制造业，与大型港口主导的大型船舶制造业错位协调发展，形成产业链条，同时研发先进环保技术和装备，开发节能技术和装备，形成生产高效节能产品的环保节能产业组团，并横向拓展产业链，引进锻压、剪板等机械制造企业，与李堡镇形成规模化产业集群。四一、子项目资产构成与PPP特征剖析 基于PPP

24、模式实际运营所需要的考虑的角度，依据试验区各个子项目的社会功能性质进行分类，则可以分为以前两个子项目为代表的、标准的一级开发型基础设施类项目和以其余六个子项目为代表的、各种二级开发型产业物业类项目；依据试验区各个子项目的内在特征和运作规律，进行进一步进行的PPP特征的简单剖析，可以分为政府一次购买成果（产品或服务）类、政府经常购买成果类和政府授予限期特许经营权类三大类。八个主要子项目在PPP模式下，投入与回报等特征要素可见表12-0401试验区主要子项目PPP模式运作角度特征剖析一览表。 （一）政府一次购买产品或服务类项目 政府一次购买成果（产品或服务）类项目（以下简称时为第一类项目）的共同特

25、征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、项目存续期内的经营、维护、管理，政府则按事先的框架合同约定，一次性或分期分年度地购买其产出成品物业或服务。 政府购买时，价格的计算基准公式为： 政府购买价格 竣工决算核定额 × 合同事先约定的相应系数 （二）政府经常购买产品或服务类项目政府经常购买成果或服务类项目（以下简称时为第二类项目）的共同特征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、项目存续期内的经营、维护、管理，政府则首先一次性或分年度地购买相应PPP模式合营公司或实体项目产出物业成品（购买时价格的计算同第一类）；然后按政府预算的程序，实施定期的定量补贴，或者视产出品质，按质按

26、量地进行政府购买。总之，按预先约定的框架合同办理。 （三）政府授予限期特许经营权类项目 政府授予限期特许经营权类项目（以下简称时为第三类项目）的共同特征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、并在事先约定的特许经营期内经营、维护、管理，期满将全部资产在保值的前提下无偿移交给政府。 （一）政府一次购买产品或服务类项目 政府一次购买成果（产品或服务）类项目（以下简称时为第一类项目）的共同特征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、项目存续期内的经营、维护、管理，政府则按事先的框架合同约定，一次性或分期分年度地购买其产出成品物业或服务。 政府购买时，价格的计算标准公式为价格的计算基准公式为：

27、 政府购买价格 竣工决算核定额 × 合同事先约定的相应系数表12-04 01 试验区主要子项目PPP模式运作角度特征剖析一览表序号子 项 目组团名称物业类型投 资预 算（亿元）建 设 成 果营建方式回 报 形 式本 质 特 点维护经管01区域内基础设施建设基础公用51.90建成物业即项目建设目的本体打包移交该管部门PPP模式以特许权补建政府购买建成物业移或委该管部门02区域内生活设施配套公用事业10.38建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步政府购买建成产业委专业部门管理03现代农业园 区产业园区20.60建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步特许经营期30年04生态旅游

28、园 区公共产业21.64建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步特许经营期30年05生物产业园公共设施 4.11建成物业即项目建设目的本体打包移交该管部门政府购买建成物业移或委该管部门产业园区 6.32建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步政府负责内外基础设施建设06石材产业园产业园区60.00建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步政府负责内外基础设施建设07家具产业园商住物业40.00建成物业即项目建设目的本体维修管理与产权同步PPP模式商住物业售租权特许经营期30年产业园区25.00建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步政府负责内外基础设施建设08综合产业园产业园区6

29、6.15建成物业为项目项目营运载体维修管理与产权同步政府负责内外基础设施建设备注 1. 区域内基础设施建设和生活设施配套区域内基础设施建设与区域内生活设施配套、合计投资预算62.28亿元，建成后政府方一次性或分期购买成果并给以一定年限的保底型给水与污水处理等特许经营权； 2. 现代农业园和与生态旅游园区、生物产业园及家具产业园均可采用PPP模式运作，但具体方案各有特点。合计投资预算42.24亿元，优先考虑仅一个PPP模式合作伙伴，但可接受分别独立实施。建成后政府方分别授予期限不大于30年的特许经营权，并均有政府方红利为级差型分配等防暴利处置措施。 3. 生物产业园预算总投资为10.43亿元，采

30、用PPP模式时，建成后除政府方一次性或分期购买成果中的政府办公用房和公共设施外，还授予以一定年限的保底型产业园区内商业服务特许经营权； 42. 石材产业园及综合产业园缺乏 家具产业园预算总投资为65.00亿元，建成后PPP合营公司除拥有家具产业园区约定的常规权益外，还享有商住物业售租经营权和政府方授予的期限不大于30年的园区内商业服务特许经营权，但应有政府方红利为级差型分配等防暴利处置措施采用PPP模式运作的充要依据。 （二）政府经常购买产品或服务类项目 政府经常购买成果或服务类项目（以下简称时为第二类项目）的共同特征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、项目存续期内的经营、维护、管理，

31、政府则首先一次性或分年度地购买两个政府则首先一次性或分年度地购买相应PPP模式合营公司或实体项目产出物业成品（购买时价格的计算同第一类）；然后按政府预算的程序，实施定期的定量补贴，或者视产出品质，按质按量地进行政府购买。总之，按预先约定的框架合同办理。 （三）政府授予限期特许经营权类项目 政府授予限期特许经营权类项目（以下简称时为第三类项目）的共同特征是由PPP模式合营公司或实体承担建设、融资、并在事先约定的特许经营期内经营、维护、管理，期满将全部资产在保值的前提下无偿移交给政府。五二、项目资产与投资概算与说明 试验区当前进展情况良好，四大产业园区累计签约亿元以上项目51家，已开工建设35家，

32、已竣工投产6家。其中落户石材产业园内21家，开工建设15家，竣工投产2家；家具产业园内22家，开工建设19家；生物产业园内2家，开工建设1家；综合产业园内6家，竣工投产4家。 投资额较大的入驻园区主要投资单位与项目有中国海安国际石材城、东部滨海家具产业园、中洋河豚庄园、海东光伏等。而仅其中的前三个项目，计划总投资额即高达137亿元，。其余部分预计总投资将不低于300亿元。 以上三家单位或项目的投资具体情况见表12-0502试验区部分入驻单位和项目计划投资汇总表。其余部分厂商预计总投资将不低于300亿元。表12-05 02 试验区部分入驻单位和项目计划投资汇总表序号投 资 单 位 名 称计划总投

33、资额（亿元）备 注 投资总概算合 计137.0家数不足-多多益善中国海安国际石材城项目 60.0建成后年销售总收入达250亿元人民币以上。2东部滨海家具产业园项目 65.0建成后年销售总收入达280亿元人民币以上。3中洋河豚庄园项目 12.0数额仅为先期投资额。453中洋河豚庄园项目 12.0数额仅为先期投资额。合 计137.0 （一）当前资产状况 自试验区管委会成立以来，致力于加快老坝港滨海新区基础设施建设，致力于打造特色园区。累计投入超过30亿元，按照市政道路建设标准，新建道路63公里，开挖、疏浚、整治河道67公里，新增盐土绿化面积60万平方米，同步铺设各类地下管网，加快推进北凌新闸、11

34、0KV变电站、老坝港滨海新区污水处理厂等功能性配套工程建设，重点推进中央公园、医院、学校、人才公寓和商务中心等功能性项目。目前，用于休闲、观光、晨练、旅游的中央公园已基本成型；其他功能性项目建设也正加紧推进。 试验区管委会当前资产的主要承载平台是江苏老坝港沿海开发有限公司（以下简称沿海公司），管委会当前资产的构成与财务状况，据以财务时点为2015年1月31日的资产负债表所揭示的数据，管委会的资产或负债及所有者权益总计为3 998 540 319.01元，其中，负债合计为980 135 422.93（全否？）元，货币资金为93 525 981.66元；在合计451375035.49的固定资产中，

35、均为新增固定资产或在建工程性固定资产，在建工程性固定资产的具体数额值为329 578 111.49元。另，试验区管委会的资产中，占有相当比重的是各种权益形成的无形资产，资产负债表认定的无形资产评估数额为2 718 560 335.80元。 （二）项目投资概算 试验区全部子项目组团的静态投资估概算，在已考虑以前的投入超过30亿元及相应产生的负债，但未考虑不可预见费的情况下，合计总额为306.10（确认否？确认程序签批？）亿元，计入不可预见费后，则静态投资估概算总额为310.00（？）亿元。试验区全部子项目组团的静态投资估概算与分子项构成，以及按近阶段五个年度的投资分配计划见表12-0603试验区

36、全部子项目静态投资估概算与年度分配计划表。 （三）融资数额测算 综合表1-04试验区主要子项目PPP模式运作角度剖析一览表和表1-06试验区全部子项目静态投资估概算与年度分配计划表的内容可见，项目采取PPP模式运作后，需要试验区管委会直接筹资的仅仅是生物产业园、石材产业园、综合产业园等的前期投入与基础设施建设部分、生活设施配套部分及生物产业园公共物业部份建成成果的购买。具体情况可见表1-07试验区全部子项目PPP模式运作后资金筹措需求分析一览表。表12-06 03 试验区全部子项目静态投资估概算与年度分配计划表序号建设任务名 称投资量（万元）年度投资分配计划（万元）备 注20142015201

37、6201720182019J静态投资小 计当 年567486581486845000955000620000655000464000485000266500286500J =X1+X2+ X3+X4+X5+X6 +X7+X8+Y 0累 计31000002980149801486550067950017105001634500233050022895002794500277450030610003061000T前期结算投入200000200000T 30亿元均视为2014年底前投入。目前负债9801498014980135422.93元视为2014年底前投入。Y不可预见费用390001.258%

38、静态投资小计J，无法年度分配。X1基 础设 施建 设分 摊3400411400434004114004政府 政府购买建成物业，补偿以补偿以水务特许经营权和相聚产商业建设及相应完全产权等其它权益。当 年48499640499694996749961600001300001100009000070000700005000040000累 计5190003400114004129000189000289000319000399000409000469000479000519000X2生 活设 施配 套分 摊2401024010 政府购买建成产业，补偿以相聚产商业特许经营建设及相应完全产权等权益。当 年

39、997907979019790157904000030000250002000015000140000累 计10380024010238003980063800698008880089800103800103800X3现 代农 业产业园分 摊50005000 特许经营期30年，期满全部资产在不贬值的前提下无偿移交政府。当 年2010004100060000450003500020000累 计206000500046000106000151000186000206000X4生 态旅 游园 区分 摊50005000 特许经营期30年，期满全部资产在不贬值的前提下无偿移交政府。特许经营期30年当 年

40、2114004140065000450003500025000累 计216400500046400111400156400191400216400X5生 物产业园分 摊20002000 政府购买建成公共物业，并补偿以园区相聚产商业建设及相应完全产权商业服务特许专营权等权益。当 年1023002230030000200002000010000累 计104300200024300543007430094300104300X6石 材产业园分 摊13000530001300053000 政府提供基础设施等市政条件，纳入序号X1项中，限期按计划同步开发。当 年5870005470001070001270

41、0020000017000013000012000090000800006000050000累 计6000001300053000120000180000320000350000450000470000540000550000600000X7家 具产业园分 摊17000570001700057000 政府补偿以适当比率的商住物业售租权商住物业产权，以及产业园区内期限30年的商服业特许经营权期30年。当 年63300059300012300011300020000018000014000011000010000060000累 计6500001700057000140000170000340000

42、350000480000490000590000650000X8综 合产业园分 摊18000380001800038000 政府提供基础设施等市政条件，纳入序号X1项中，限期按计划同步开发。当 年64350062350013200020000018000014000011000061500累 计6615001800038000150000170000350000490000600000661500说明 石材产业园和综合产业园为政府提供基础设施等市政条件，厂商自行建设营运。三、融资额与偿还力分析 综合表2-01试验区主要子项目PPP模式运作角度剖析一览表和表2-03试验区全部子项目静态投资估概算

43、与年度分配计划表的内容可见，项目采取PPP模式运作后，需要试验区管委会直接筹资的仅仅是生物产业园、石材产业园、综合产业园等的前期投入与基础设施建设部分、生活设施配套部分及生物产业园公共物业部份建成成果的购买。具体情况可见表2-04试验区全部子项目PPP模式运作后资金筹措需求分析一览表。 因为表1-07中清楚地表明，需要试验区管委会筹资，准备届时承付的仅是全部基础设施建设部分、生活设施配套部分与生物产业园公共物业部份的总投资合计为66.39亿元。综合考虑部分项目将分期支付、存在自筹部份资金等因素，和试验区管委会应自主进行一些建设项目、应掌握有一定额度的机动资金等因素，两相均衡后，试验区管委会作出

44、直接融资50亿元的计划，并定融资期限为20年是合理的。 有必要指出：若试验区全部项目分为工作量大致相同，即投资预算基本相同的两期进行滚动开发，则管委会直接融资额度仅仅为25亿元也是可行的，能够满足试验区相关工作与项目按计划顺利进展地需要。 另外，融资年限以及文中所提到的建设年限、特许权年限都是初步计划，应视各子项目的具体情况和与社会合作方谈判的结果进行必要的合理调整。表12-07 04 试验区全部子项目PPP模式运作后资金筹措需求分析一览表序号建设任务名 称投资量（万元）年度投资分配计划（万元）备 注201420152016201720182019J静态投资小 计当 年581486567486

45、955000845000655000620000485000464000286500266500J =X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8X7+X8+Y 0累 计3100000980142980148655006795001710500163450023305002289500279450027745003061000Y不可预见费用390001.258%静态投资小计J，无法年度分配。PPP公司筹措1476700X1+-X2-+-X3-+-X4-+-X5部份- +and X27部份生产厂商自筹1574700XC= X6-+X8-+X5部份-+X7部份管委会筹措663900XG= X1+

46、X2+X5部份X1基础设施建设519000340011400474996949961300001600009000011000070000700004000050000政府购买建成物业，补偿以水务特许经营权X2生活设施配套10380024010157901979030000400002000025000140001500000政府购买建成产业，补偿以相聚产商业特许经营权。X3现代农业产业园20600050004100060000450003500020000特许经营期30年X4生态旅游园区21640050004140046400650001114004500015640035000191400

47、25000216400特许经营期30年X5生物产业园1043002000223002430030000543002000074300200009430010000104300政府购买建成公共物业，并补偿以园区商业服务特许专营权。X6石材产业园60000013000530001270001200001700003200001200004500008000054000050000600000X7X7家具产业园家具产业园650000650000570001700011300014000018000034000014000048000010000059000060000650000商住物业售租权，特许

48、经营期30年。X8X8综合产业园综合产业园661500661500380001800013200015000018000035000014000049000011000060000061500661500说明 1. 全部采用PPP模式运作工程项目均应管委会的按统一规划、统一进度同步实施。 12. 除基础设施建设、生活设施配套、现代农业产业园、和生态旅游园的建设资金由相应PPP项目公司筹措外，生物产业园的公共物业部分和家具产业园的商住物业部分的建设资金也由相应PPP项目公司筹措。 23. 石材产业园和综合产业园为政府提供基础设施等市政条件，相应厂商自行建设与营运。，此外生物产业园X5与家具产业园

49、X7的生产经营性物业也由相应厂商自行部门建设与运营。 34. 在PPP模式运作下，管委会需要筹措建设的是，资金是购买基础设施建设部分、生活设施配套部分与生物产业园公共物业部分建成成果部分的资金。用于购买 （一）融资数额测算 表2-04清楚地表明，需要试验区管委会筹资，准备届时承付的仅是购买全部基础设施建设部分、生活设施配套部分与生物产业园公共物业部分的建成成果的资金，虽然相应三项工程的总投资对应合计为66.39亿元，但综合考虑部分项目将分期支付、存在自筹部分资金等因素，和购买建成成果时应考虑建造者的合理利润、试验区管委会应能自主进行一些建设项目、应掌握有一定额度的机动资金等因素，两相均衡后，试

50、验区管委会作出直接融资50亿元的计划，并定融资期限为20年是合理的、合适的。 有必要指出：若试验区全部项目分为工作量大致相同，即投资预算基本相同的两期进行滚动开发，则管委会直接融资额度仅仅为25亿元也是可行的，能够满足试验区相关工作与项目按计划顺利进展地需要。 另外，融资年限以及文中所提到的建设年限、特许权年限都是初步计划或单方面的设想，应视各子项目的具体情况和与社会合作方谈判的结果进行必要的合理调整。 （四二）偿还能力分析 在采用PPP模式，成立相应PPP项目公司进行整体协调和具体项目运作，试验区的资金状况将显著优化。相应的，对试验区管委会融资偿还能力的分析，将可以从现有财税收入、土地出让金与海域权收入和PPP项目公司股份分红所得三个角度分别加以测算或预测。 1. 园区财税收入 试验区当前进展情况良好，四大产业园区累计签约亿元以上项目51家，已开工建