第四章—不动产估价方法之市场比较法

1、第四章第四章 市场比较法市场比较法 市场比较法的基本原理1 市场比较法操作步骤市场比较法操作步骤2市场比较法总结和运用举例市场比较法总结和运用举例3l 收集交易案例收集交易案例l 选取可比实例选取可比实例l 建立价格可比基础建立价格可比基础l 交易情况修正交易情况修正l 交易日期调整交易日期调整l 求取比准价格求取比准价格l 房地产状况调整房地产状况调整l 市场比较法的概念市场比较法的概念l 市场比较法市场比较法的理论依据的理论依据l 市场比较法市场比较法适用的对象和条件适用的对象和条件l 市场比较法市场比较法的操作步骤的操作步骤重点掌握内容：重点掌握内容： 重点介绍了市场比较法的估价步骤，其

2、中因素修正是市重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中因素修正是市场比较法的难点和关键。场比较法的难点和关键。 因素修正注意包括交易情况、交因素修正注意包括交易情况、交易日期、不动产状况（区域因素、个别因素、权益）三大易日期、不动产状况（区域因素、个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方面的修正，就把可比实例不动方面的修正。经过这三个方面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调整成估价对象不动产在估价时点的客产的实际成交价格调整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。观合理价格。概念概念 是指将估价对象与同一供需圈内近期已发生了交是指将估价对象与同一供需圈内近期已发生了交易的类似不动产进行

3、比较，并根据后者已知的成交价易的类似不动产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下格，修正得到估价对象在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。求出的价格称为比准价格。市场价值的一种估价方法。求出的价格称为比准价格。 市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求取估价对象的价值。取估价对象的价值。第第1节节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理理论依据：理论依据：替代原理替代原理估价公式估价公式从比较法的概念及房地产价格影响因素可知，将比较案例从比较法的概念及房地产价格影响因素可知，将比较案例与估价对象进

4、行比较，其比较修正的项目主要有交易情况与估价对象进行比较，其比较修正的项目主要有交易情况修正、交易日期调整、不动产状况调整（区位、权益、实修正、交易日期调整、不动产状况调整（区位、权益、实物）物） Va Pc 适用对象和条件适用对象和条件适用对象：市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有适用对象：市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有交易性的不动产；交易性的不动产；适用条件：适用条件：须有充足的合法的市场交易资料（三个以上交易案例）须有充足的合法的市场交易资料（三个以上交易案例）比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性估价时点近期的交易案例估价时点近期

5、的交易案例有可靠资料来源有可靠资料来源市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤运用市场比较法一般可以分为下列运用市场比较法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例对可比实例成交价格做适当的处理对可比实例成交价格做适当的处理求取比准价格求取比准价格收集交易实例收集交易实例1搜集途径搜集途径查阅政府有关部门资料；查阅政府有关部门资料； 查阅报刊；查阅报刊；问讯开发商和代理商（假装购买者或租赁者）；问讯开发商和代理商（假装购买者或租赁者）；关注各类交易会和市场行情；关注各类交易会和市场行情； 调查当事人及相关机构；调查当事人及相关机构；同行间资料与信

6、息的交流；同行间资料与信息的交流；2搜集内容（见附表）搜集内容（见附表）交易双方基本情况与交易目的；交易双方基本情况与交易目的；实例不动产的状况（坐落、用途、面积、形状、区位、价格实例不动产的状况（坐落、用途、面积、形状、区位、价格等）；等）；成交价格与成交日期；成交价格与成交日期；付款方式；付款方式；交易情况交易情况 ；第第2节节 市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤选取可比实例选取可比实例对选取的可比实例有对选取的可比实例有3个以上，且符合下列个以上，且符合下列4个基本要求：个基本要求：可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产（即不可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产（即不

7、动产状况类似），并处在同一供需圈；动产状况类似），并处在同一供需圈；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格；市场价格；建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础包括建立价格可比基础包括5 个统一：个统一：付款方式；付款方式；币种和货币单位（不同币种价格之间的换算，应采用该价币种和货币单位（不同币种价格之间的换算，应采用该价格对应的日期时的汇率。在通常情况下是采用成交日期时格对应

8、的日期时的汇率。在通常情况下是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易期日调整，的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易期日调整，则对进行了交易期日调整后的价格，应采用估价时点时的则对进行了交易期日调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算）；汇率进行换算）；面积内涵；面积内涵；面积单位；面积单位；价格单位；价格单位； 比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项目的条件与比较案例房地产相应项目条件比，定量化后目的条件与比较案例房地产相应项目条件比，定量化后的条件称为条件指数。这里的条件指数是一个无量纲的的条件称为条件指数。这里的条件

9、指数是一个无量纲的数值，是相对于某种标准情况下的相对值。为方便，不数值，是相对于某种标准情况下的相对值。为方便，不妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准，条件妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准，条件指数为指数为1或或100，然后分析判断比较案例对象该项目的，然后分析判断比较案例对象该项目的条件指数。条件指数。 值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准。 Va Pc 100 （）（） 100100 （）交易情况修正交易情况修正是指剔除交易行为中一些特殊的或微观的情况而造成的是指剔除交易行为中一些特殊的或微观的情况而造成的交易价格的偏差，

10、使交易价格的概念建立在正常价格的交易价格的偏差，使交易价格的概念建立在正常价格的基础上。基础上。非正常交易情况类型：非正常交易情况类型：1有利害关系；有利害关系；2急售或急买；急售或急买；3受债权债务关系影响；受债权债务关系影响；4对市场行情缺乏了解；对市场行情缺乏了解；5有特别动机或偏好；有特别动机或偏好；6相邻不动产的合并交易；相邻不动产的合并交易；7特殊交易方式；特殊交易方式；8税费非正常负担税费非正常负担 ； 有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行但当可供选择的交易实例较

11、少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格可比实例成交价格 X 交易情况修正系数交易情况修正系数 可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格可比实例成交价格 土土 交易情况修正数额交易情况修正数额 可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 在百分率法中，在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场

12、价格为基交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土分率为土S(当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为当可比实例成交价格比其正常市场价格高的，为+S；低的，为一；低的，为一S) 。 为何要以正常市场价格为基准为何要以正常市场价格为基准答：这是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出答：这是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例，如果以每个现多个。因为在市场法中要求选取多个可比实例，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现

13、多个比较基准。可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。 例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高格比其正常市场价格高10，意即，意即 可比实例成交价格可比实例成交价格 可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 X (1+10)假设可比实例正常市场价格假设可比实例正常市场价格1 500元元m2，则有，则有 可比实例成交价格可比实例成交价格 1 500X(1+10) l 650(元元m2)如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交

14、价格低比其实际成交价格低10，意即，意即 可比实例正常市场价格可比实例成交价格可比实例正常市场价格可比实例成交价格X(110)假设可比实例成交价格假设可比实例成交价格1 650元元m2，则有，则有 可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格1 650X(110) l 485(元元m2) 为此，在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比为此，在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。其正常市场价格是高还是低多少的说法。交易日期调整交易日期调整 将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点时的将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点时的价格，才可以将其作为

15、估价对象的价值，这种对可比实例价格，才可以将其作为估价对象的价值，这种对可比实例成交价格的调整称为交易日期调整。成交价格的调整称为交易日期调整。 交易日期调整实质上是对不动产市场状况对不动产价格交易日期调整实质上是对不动产市场状况对不动产价格的影响进行调整，故又可称之为不动产市场状况调整，简的影响进行调整，故又可称之为不动产市场状况调整，简称市场状况调整。经过交易日期调整之后，就将可比实例称市场状况调整。经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 交易日期调整主要是采用百分率法。采用百分率法进行交交易日期调整主

16、要是采用百分率法。采用百分率法进行交日期调整的一般公式为：日期调整的一般公式为： X 交易日期调整系数交易日期调整系数 其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百定。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百率为土率为土T (从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，从成交日期到估价时点，当可比实例价格上涨的，为为+T；下跌的，为一；下跌的，为一T)，则，则 X 可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 可比实例在可比实例在估价时点时的价格估价时点时的价格 可比实例在可

17、比实例在成交日期时的价格成交日期时的价格(1土土T) 1 可比实例在可比实例在成交日期时的价格成交日期时的价格调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率.1、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。、价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用定基价格指数的采用定基价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数定基价格指数.采用定基价格指数进行交易日期调整的公式采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：为：采用环比价

18、格指数的采用环比价格指数的:在价格指数编制中，需要选择某个在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以上一时期作为基期的，称为环时期作为基期。如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。采用环比价格指数进行交易日期调整的公比价格指数。采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：式为：可比实例在成交日期的价格可比实例在成交日期的价格 成交日期的下一时期的指数成交日期的下一时期的指数 成交日期的再下成交日期的再下一时期的指数一时期的指数 估价时点的指数估价时点的指数 = 在估价时点的价格在估价时点的价格 可比实例在可比实例在估价时点时的价格估价时点时的价格 可比实例在可比实例在成交日期时的

19、价格成交日期时的价格X估价时点时的价格指数估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数成交日期时的价格指数2、采用价格变动率的：不动产价格变动率有逐期递增或递、采用价格变动率的：不动产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。种。采用逐期递增递减的变动率采用逐期递增递减的变动率采用期内均升均降的变动率采用期内均升均降的变动率 可比实例在可比实例在估价时点时的价格估价时点时的价格 可比实例在可比实例在成交日期时的价格成交日期时的价格（1价格变动率）价格变动率）期数期数 X 可比实例在可比实例在估价时点时的价格估价时点时

20、的价格 可比实例在可比实例在成交日期时的价格成交日期时的价格（1价格变动率价格变动率 X 期数）期数）X例子：某宗可比实例房地产例子：某宗可比实例房地产2005年年1月月30日的价格为日的价格为1000美元美元m2，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动，该类房地产以人民币（美元）为基准的价格变动平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨0.2（0.5）。假设人民币与美元的。假设人民币与美元的市场汇率市场汇率2005年年1月月30日为日为1美元美元=8.26元人民币，元人民币，2005年年9月月30日为日为1美元美元=8.29元人民币。试将该可比实例的价格调元人民币。试将该可比实例的价格调整到整

21、到2005年年9月月30日。日。解：将该可比实例的价格调整到解：将该可比实例的价格调整到2005年年9月月30日为：日为：1 000 X 8.26 X (1+0.2)8 8 393 (元人民币元人民币m2)解：将该可比实例的价格调整到解：将该可比实例的价格调整到2005年年9月月30日为：日为：1 000 X (1+0.5)8 X 8.29 8 393 (元人民币元人民币m2)不动产状况调整不动产状况调整不动产状况调整的内容不动产状况调整的内容 由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状由于不动产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况况

22、，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。调整。1、区位状况调整、区位状况调整调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响不动产价格的因素；的因素；2、权益状况调整、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条

23、件土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率如容积率)等影响不动产价格等影响不动产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。3、实物状况调整、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部属于可比实例、估价对象之内的部分分)和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说，和土地平整程度等影响不动产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空

24、间布局、主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。工程质量、完损程度等影响不动产价格的因素。不动产状况调整的思路和方法不动产状况调整的思路和方法 不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。具体思路是：之，则应做增价调整。具体思路是：(1)确定影响因素。确定影响因素。(2)判定区域因素状况。判定区域因素状况。(3)逐项比较因素确定差异程度。逐项比较因素确定差

25、异程度。(4)进行价格修正。进行价格修正。不动产状况调整的方法主要有百分率法不动产状况调整的方法主要有百分率法 采用百分率法进行不动产状况调整的一般公式为：采用百分率法进行不动产状况调整的一般公式为： X 不动产状况调整系数不动产状况调整系数 可比实例在其可比实例在其不动产状况下的价格不动产状况下的价格 可比实例在估价对象可比实例在估价对象不动产状况下的价格不动产状况下的价格 在百分率法中，在百分率法中，不动产状况调整系数应以估价对象不动产不动产状况调整系数应以估价对象不动产状况为基准来确定。状况为基准来确定。假设可比实例在其不动产状况下的价格比假设可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不

26、动产状况下的价格高低的百分率为在估价对象不动产状况下的价格高低的百分率为R(当可比当可比实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价实例在其不动产状况下的价格比在估价对象不动产状况下的价格高的，为格高的，为+R；低的，为一；低的，为一R)，则，则 具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比较调整两种；较调整两种；直接比较调整法直接比较调整法确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；根据每个因素对不动产价格的影响根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重；程度确定权

27、重；以估价对象的不动产状况为基准以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况，将可比实例的不动产状况与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；将累计所得的分数转化为调整价格的比率；将累计所得的分数转化为调整价格的比率；利用该比率对可比实例价格进行调整利用该比率对可比实例价格进行调整 =100（ ） 可比实例在其可比实例在其不动产状况下的价格不动产状况下的价格 可比实例在估价对象可比实例在估价对象不动产状况下的价格不动产状况下的价格求取比准价格求取比准价格1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正）、求取与某个可比实例对应的

28、比准价格的方法（进行综合修正）如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下列公式：列公式：（1）百分率法下的修正、调整系数连成公式：）百分率法下的修正、调整系数连成公式：估价对象估价对象 价格价格 可比实例可比实例 成交价格成交价格 交易情况交易情况 修正系数修正系数 交易日期交易日期 调整系数调整系数 不动产状况不动产状况 调整系数调整系数 （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式：）百分率法下的修正、调整系数连成公式：2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格（求取比准价格）