长沙河西商业体分析报告(2016年)

1、长沙河西商业体分析报告2016.072. Automobile steel market analysis目目 录录一、商业与交通规划二、已建成商业体分析三、总结与预测一、商业与交通规划一、商业与交通规划（一）交通规划序号序号纵向主干道纵向主干道横向主干道横向主干道1潇湘大道梅西湖大道-金星路2雷锋大道岳麓大道3东方红路金洲大道4雷高路枫林路5黄桥大道学士路6含浦大道洋湖大道7望雷大道莲坪大道1. 公路交通规划河西公路规划以七纵七横为主干道，辅以银盆路、银杉路、麓山路、麓景路、麓谷大道、麓云路、麓松路、咸嘉湖路、茶子山路、杜鹃路等构成密集公路网络。注：数据主要来源于长沙市城市总体规划(2003

2、-2020)(2014年修订)、 长沙市城市总体规划(2010-2030)一、商业与交通规划（一）交通规划Data source: NBSC 序号序号类型类型线路线路河西主要途经河西主要途经状态状态1地铁地铁2号线梅西湖大道、汽车西站、枫林一路已通车至梅溪湖西24号线银杉路、潇湘北路、银盆南路、望月湖、麓山路、阜埠河路2019年通车33号线阜埠河路、靳江路、阳光100、洋湖公园2018年通车46号线桐梓坡路全线规划中59号线金星路、西二环、洋湖公园规划中6城际城际长株潭城际金桥、尖山、市政府、滨江新城四站西段2017年通车7长潭城际金桥、雷锋镇、环湖东路、含浦、大王山规划中8有轨有轨电车电车T

3、1线及支线梅溪湖国际新城至滨江新城：梅溪湖国际新城至滨江新城：走向为枫林路望岳路杜鹃路银杉路；红枫路松柏路梧桐路梅溪路金星大道2019年通车9T2线雷锋镇至大王山：雷锋镇至大王山：西二环麓山南路清水路靳江路潇湘中路中央大道公交路洋湖大道潇湘南路清风南路规划中10T6线金桥枢纽至麓谷：金桥枢纽至麓谷：黄金西路马桥河路青山路东方红路岳麓大道麓谷大道文化艺术中心站规划中2. 轨道交通规划河西轨道交通以有轨电车快速连通河西区内、地铁连通长沙河东与河西南北、城际铁路连通长沙周边城市。金桥枢纽为湘江新区远期轨道交通新中心枢纽。注：数据主要来源于长沙市交通运输局河西轨道交通主要沿桐梓坡路、枫林路、梅溪湖路、

4、银盆路、潇湘大道，远期拓展金星大道、杜鹃路、青山路、雷高路、西二环、西三环（绕城高速），连接坪塘、含浦。注：数据主要来源于长沙市交通运输局一、商业与交通规划（二）商业规划Data source: NBSC 未来河西主要为十大商业中心（商圈），其中1. 溁湾镇和望城坡为老商圈，2. 金星、滨江新城和梅溪湖为未来主力商圈，3. 东方红麓谷和信息产业园为近期拟建商圈，4. 雷锋镇、洋湖垸和坪塘商圈均为远期规划。序号序号名称名称位置位置规划状态规划状态1溁湾镇商业中心溁湾镇商业中心溁湾镇已建2望城坡商业中心望城坡商业中心汽车西站已建3金星商业中心金星商业中心金星大道已建4滨江新城商业中心滨江新城商业中

5、心滨江新城在建5梅溪湖商业中心梅溪湖商业中心梅溪湖在建6东方红路麓谷商业中心东方红路麓谷商业中心东方红路中段两厢拟建7信息产业园商业中心信息产业园商业中心信息产业园拟建8雷锋镇商业中心雷锋镇商业中心雷锋镇远期9洋湖垸商业中心洋湖垸商业中心洋湖垸远期10坪塘商业中心坪塘商业中心坪塘远期注：数据主要来源于长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)(2011年修订），大学城商圈不在规划之列一、商业与交通规划（二）商业规划1. 溁湾镇商业中心序序号号商业体名称商业体名称商业面商业面积积状态状态1通程商业广场6.6万平米已建2指南针商业广场3.4万平米已建3新外滩商业中心1.1万平米已建4绿地湖湘

6、中心 36万平米在建，2016年开业5新民路商业街500米已建溁湾镇商业中心为河西最老商圈，建设中的绿地湖湘中心将是该商圈的强力增长点。一、商业与交通规划（二）商业规划2. 望城坡商业中心序序号号商业体名称商业体名称商业面积商业面积状态状态1时代广场2.8万平米已建2西站-西中心11万平米已建3达美D6区10万平米已建4枫林路都市风尚街2000米已建望城坡商业中心早期以家具、装饰、建材为主，交通便利。时代广场和人人乐开业后，购物人流增强。西中心开业后，暂无新项目。一、商业与交通规划（二）商业规划3. 金星商业中心序序号号商业体名称商业体名称商业面积商业面积状态状态1步步高广场10万平米已建2王

7、府井8.3万平米已建3湘腾商业广场3.4万平米已建4宇阳西海广场4.5万平米停工金星商业中心近年逐步成长为河西人气最旺的商圈。除停工中的宇阳西海广场外，暂无规划建设中的项目。一、商业与交通规划（二）商业规划4. 滨江新城商业中心序序号号商业体名商业体名称称商业面商业面积积状态状态1奥克斯广场 15万平米已建2绿地中央广场2.59万平米已建3渔人码头5万平米已建4红星美凯龙 11万平方已建5世贸柏翠湾2万平米在建6保利西海岸 48万平米在建滨江新城商业中心作为河西规划中高档综合商务区，人气仅次于金星商圈，建设中的世贸柏翠湾和保利西海岸潜力巨大。一、商业与交通规划（二）商业规划5. 梅溪湖商业中心

8、序号序号1234567商业体名称商业体名称东方国际商业街区梅溪湖金茂汇骑龙大街 晟通牡丹舸国际总部中心华润万家购物中心罗马商业广场步步高梅溪湖新天地状态状态在建在建，15万平米，计划2016年开业停工中，12万平米在建，8万平米在建，15万平米已建，6万平米已建,30万平米梅溪湖商业中心作为未来长沙的商业副中心，建设规模最大。目前已确定的商业体东方国际、骑龙大街、晟通牡丹舸、金茂汇正在紧张建设中。一、商业与交通规划6. 东方红麓谷、信息产业园、雷锋镇、洋湖垸、坪塘商业中心序号序号商圈商圈商业体名称商业体名称商业面积或长度商业面积或长度状态状态1东方红麓谷天元七彩mall8.6万平米已建2保利商

9、业综合体16.5万平米在建3信息产业园潇湘奥林匹克3万平米在建3雷锋镇雷锋路购物中心15万平米规划4洋湖垸洋湖垸百货店3万平米规划5坪塘坪塘百货店3万平米规划（二）商业规划东方红麓谷商业中心规划为河西商业副中心，目前除保利商业综合体在建外，其余商业项目暂不明朗；信息产业园商业中心依托科技创业园人气，目前主要是潇湘奥林匹克、荣盛花语与写字楼底层商业，暂无大型商家入驻规划；雷锋镇商业中心处于近期规划中，洋湖垸和坪塘商业中心为远期规划，暂无具体项目。二、已建成商业体分析二、已建成商业体分析（一）现有商业体Data source: NBSC 序号序号商圈商圈商业体商业体位置位置商业面积商业面积主要业态

10、主要业态百胜百胜1溁湾镇溁湾镇商业中商业中心心通程商业广场麓山路与枫林路东南角6.6万平米百货肯德基1、必胜客1、2指南针商业广场枫林一路溁湾镇地铁站对面3.4万平米百货3新外滩溁湾路与银盆南路东北角 1.1万平米商业街4新民路旅游风情街新民路500米餐饮5望城坡望城坡商业中商业中心心时代广场玉兰路与桐梓坡路西北角 2.8万平米购物/餐饮/娱乐肯德基16长沙西中心枫林路与西二环西南角11万平米购物/写字楼/酒店肯德基17达美D6区万秀街区迎春路与西二环西南角10万平米住宅/酒店/写字楼/商业街8枫林路都市风尚街枫林路2000米购物/餐饮/住宅/娱乐1. 老商圈溁湾镇与望城坡 通程商业广场、时代

11、广场人气旺，经营情况优良，分布肯德基与必胜客各一家； 达美D6区与新外滩主要吸纳本小区住户购买力，经营情况一般； 指南针商业广场运营能力较差，经营情况较差； 西中心刚刚开业，营业能力与人气有待观察，经营情况尚可。二、已建成商业体分析（一）现有商业体序号序号所属商所属商圈圈商业体名称商业体名称位置位置商业面积商业面积主要业态主要业态百胜百胜9金星商业金星商业中心中心金星步步高广场金星路与桐梓坡路东北角10万平米购物/餐饮/娱乐10王府井商业广场金星路与桐梓坡路西北角8.3万平米购物/餐饮/娱乐/写字楼11湘腾商业广场金星步步高北侧3.4万平米公寓/住宅/写字楼/购物肯德基1、必胜客112滨江新城

12、滨江新城商业中心商业中心河西奥克斯广场岳麓大道与银盆南路东南角15万平米住宅/公寓/写字楼/购物/餐饮/娱乐肯德基1、必胜客113绿地中央广场岳麓大道与银盆南路西北角2.59万平米写字楼/住宅/酒店式公寓/购物14渔人码头潇湘北路与岳麓大道东北角5万平米高端餐饮/娱乐/购物/休闲旅游15红星美凯龙岳麓大道与岳华路东北角11万平米家具/建材/饰品/软装/基材等16梅溪湖商梅溪湖商业中心业中心罗马商业广场枫林三路与麓云路西北角6万平米购物/餐饮/住宅/公寓/酒店17步步高梅溪湖新天地枫林三路与东方红路西南角30万平米购物/餐饮/娱乐/酒店/写字楼/住宅/公寓2. 新兴商圈金星、滨江新城与梅溪湖 除

13、罗马商业广场经营一般外，其余商业体均表现优秀。金星与滨江均有百胜。二、已建成商业体分析序号序号所属商所属商圈圈商业体名称商业体名称位置位置商业面商业面积积主要业态主要业态百胜百胜18东方红路东方红路麓谷麓谷天元七彩mall文轩路与麓松路东南角8.6万平米购物/餐饮/数码/娱乐19保利麓谷林语 麓松路与桐梓坡路东北角2.64万平米住宅/购物/餐饮/休闲肯德基120大学城商大学城商圈圈步步高生活广场西二环与含浦大道西南角8万平米购物/餐饮/数码/娱乐21渔湾码头时尚商业广场麓山南路与阜埠河路西南角1万平米购物/餐饮/娱乐肯德基122麓南商业广场 麓山南路与清水路东南角1万平米购物/餐饮/娱乐肯德基

14、123麓山南路文化创意街麓山南路2000米文化旅游24阜埠河路时尚艺术街阜埠河路1000米文化用品（一）现有商业体3. 社区商圈东方红麓谷与大学城 东方红麓谷各商业体均只吸纳周边小区居民或校园师生购物，经营一般，有百胜； 大学城各商业体主要吸纳周边校园与宿舍师生购物休闲，客流多，经营好，有百胜。二、已建成商业体分析（二）各商业体比较天元七彩mall指南针商业广场新外滩商业街达美D6区万秀街区罗马商业广场梅溪湖步步高麓南商业广场绿地中央广场时代广场渔人码头红星美凯龙王家湾步步高湘腾商业广场长沙西中心渔湾码头时尚商业广场金星王府井通程商业广场河西奥克斯广场金星步步高未来性（发展潜力）运营能力（现状

15、）1. 运营能力（现状） 前三强为：金星步步高、河西奥克斯广场、通程商业广场 后三为：天元七彩mall、指南针商业广场、新外滩商业街2. 未来性（潜力） 由于滨江新城与梅溪湖商圈为未来河西两个最大的商业中心，因此该区域内商业体潜力最大 前三强为：梅溪湖步步高、渔人码头、河西奥克斯广场 后三为：天元七彩mall、新外滩商业街、指南针商业广场、二、已建成商业体分析（二）各商业体比较序号序号商业体名称商业体名称优势优势劣势劣势运营能力运营能力未来性未来性1溁湾镇通程商溁湾镇通程商业广场、指南业广场、指南针商业广场、针商业广场、新外滩商业中新外滩商业中心心河西老牌商圈、河西曾经唯一商圈，紧邻岳麓山景区

16、，能吸引部分游客消费人群大学城商业的发展，分流了部分师生客流通程商业广场人流量较好、新外滩和指南针人气较差随着绿地湖湘中心的开业，人气会有所提升2渔人码头渔人码头具有江景优势；滨江新城桥头堡，长沙未来发展重要区域仅潇湘大道可到达，过银盆岭大桥无法直达，不利于人气聚集避开了购物竞争，特色餐饮娱乐吸引力较大，人气逐渐增大滨江新城逐步开发中，人气将更加旺盛3奥克斯广场奥克斯广场滨江新城唯一成熟成熟的大型综合购物商场和桥头堡，交通方便与成熟的金星商圈较近，竞争较大运营较好，人流量大滨江新城逐步开发中，未来4号线与6号线在此交汇，潜潜力巨大力巨大1. 溁湾镇、滨江新区商圈 运营能力较好的商业体为：通程商

17、业广场广场、渔人码头与奥克斯广场； 未来较有前途的商业体为：渔人码头与奥克斯广场。二、已建成商业体分析（二）各商业体比较序号序号商业体名称商业体名称优势优势劣势劣势运营能力运营能力未来性未来性4金星步步高、金星步步高、王府井、湘王府井、湘腾商业广场腾商业广场已基本成熟基本成熟的河西新商业中心，吸引岳麓山以北大部分区域客流临近的滨江新城奥克斯、梅溪湖逐步崛起，未来将分流众多客流人流量最大，目前河西最旺盛商圈商圈已成熟，排名已到达最顶峰，缺乏上升空间，领导地位未来将逐步被梅溪湖和滨江新城取代5步步高梅溪步步高梅溪湖新天地湖新天地河西最大商业体，梅溪湖最具吸引力购物中心，承载梅溪湖、麓谷及雷锋镇客流

18、周边配套商业及住宅区不成熟、目前辐射人口较少目前河西商业面积最大商城，刚刚开业，运营能力有待观察处于梅溪湖一期、二期、东方红商圈、雷锋镇商圈交汇处，未来潜力最大6西中心、达西中心、达美美D6D6区、时区、时代广场代广场依靠西站枢纽带来的流动客户群及周边住户，有较稳定的客流缺乏发展潜力，周边的金星商圈分流大部分附近居民客流，梅溪湖崛起后将进一步分流时代广场运营能力尚可，人气比较旺盛，达美运营一般，西中心刚开业待观察达美临梅溪湖，未来有望受梅溪湖发展带动，时代广场已饱和，西中心有一定潜力1. 金星、梅溪湖、望城坡商圈 运营能力较好的商业体为：金星步步高、王府井、步步高梅溪湖新天地、时代广场； 未来

19、较有前途的商业体为：步步高梅溪湖新天地、西中心。三、总结与预测三、总结与预测河西商圈的现状可总结为 2个老商圈（溁湾镇商业中心与望城坡商业中心），绿地湖湘中心和西站西中心将是两个商圈的主要商业体； 1个主力核心商圈（金星商业中心），步步高与王府井双引擎； 2个未来大型商圈（滨江新城商业中心与梅溪湖商业中心），均有多个引擎商业体。目前滨江商业中心主要为奥克斯广场为代表的购物龙头和以渔人码头为代表的餐饮娱乐龙头，梅溪湖商业中心目前多个大型项目在建，目前营业的商业体以步步高为代表； 1个文化商圈（大学城商圈），以麓山南路、渔湾码头时尚商业广场、麓南商场和万家湾步步高生活广场为代表； 2个近期规划商圈（东方红麓谷商业中心与信息产业园商业中心），目前尚无成熟商业项目，依赖保利麓谷林语、潇湘奥林匹克花园、荣盛花语馨苑为主要楼盘； 3个远期规划商圈（雷锋镇商业中心、洋湖垸商业中心与坪塘商业中心），暂无规划项目。（一）总结三、总结与预测1. 未来几年各商圈发展趋势商业中心定位主力商业体未来变化发展银湾镇商业中心综合性、老商圈绿地湖湘中心、通程商业广场发展空间有限，未来可能向北拓展望月湖望