正商蓝海广场3月份月度营销方案20160220

1、 品 质 生 活 到 永 远正商·蓝海广场项目2016年3月营销方案审批单项目名称 正商 蓝海广场上月总结大定目标金额2000万实际大定金额16.9万超额或差距-1981万签约目标金额2000万实际签约金额16.9万超额或差距-1981万回款目标金额500万实际回款金额16.9万超额或差距-483万营销费用预算15万营销费用实际支出8万透支或盈余29.6万本月计划大定目标金额3000万签约目标金额3000万回款目标金额1000万本月可用费用2016年3月可用费用=2016年2月份签约额16.9万元*营销费用比率1%+上月超支/盈余费用（29.6万元）=29.77万元本月费用预算支出计

2、划 21.6万预算支出媒体类渠道类活动宴请类礼品类印刷类喷绘类物料包装类花卉类日常办公类物业类不可预计合计（万）2.21.523.13.381260.20.21121.6销售代理公司案场对接财务中心营销中心营销总监副总裁正商·蓝海广场2015年3月1日3月31日营销执行方案 目 录一、本月项目需要考虑的问题及目的二、剩余房源统计及本月主推房源统计三、本月营销策略及目标分解四、月度营销执行计划五、费用预算一、本月项目需要考虑的问题及目的本月项目需从以下三点进行推进1、团队类：重视团队组建：做好招聘，针对项目缺编的岗位尽快招聘到位；团队培训：针对团队人员多培训，提高团队综合素质；2、项目

3、类：样板层基本做好，利用样板间做客户体验式营销，客户看房通道尽快包装到位；3、客户类：目前案场来访较少，团队走出去，深挖紫荆山沿线写字楼，一户户拜访，找客户；利用好项目楼体和围挡，保证来电转访；目的：Ø 做好团队建设，加强对团队的培训，激发团队激情，迅速补充团队，防止人员流失；Ø 参考样板间客户可以想象自己未来办公环境，为客户体验做服务，为客户成交作支撑；Ø 坚持拓客，深挖紫荆山路沿线写字楼，跟踪式拜访，为项目成交找客户；二、剩余房源统计及目前主推房源统计正商蓝海广场所有货值梳理物业类型楼栋总面积(万)总金额(万元)已售面积(万)已售金额(万元)剩余面积(万)剩余

4、金额(亿元)写字楼1#3.593.591.571.61.951.992#1.041.10.520.550.520.55小计4.634.692.092.152.472.54商铺/0.551.980.371.480.180.5小计0.551.980.371.480.180.5车位蓝海广场329个0.5915个0.19314个0.4蓝海港湾622个0.66414个0.44208个0.22小计9511.254290.635220.62合计5.18（写字楼和商铺）7.922.46（写字楼和商铺）4.262.65（写字楼和商铺）3.66蓝海广场写字楼剩余房源分析楼栋1#2#合计房源面积417.51122.

5、94232.76246.87417.29520.52/剩余套数20288171065剩余面积8350.2245.881862.081974.967093.935205.224732.25面积占比34%1%8%8%29%21%100%结论417和520大面积房源为滞销房源，该两类户型合计剩余47套，剩余面积占剩余房源总面积的84%总结：针对项目剩余房源以417和520的较多，其中417的占比最大，目前针对417的房源做户型价值梳理，制定出针对性的销讲说辞，确保房源的去化；主要原因集中于：项目市场认知度不足，写字楼没有推广出去。目标客户以地缘性客户为主，紫荆山沿线和周边区域客户。置业顾问销讲、谈判

6、技巧、基础知识偏差，需加强培训提高。正商老业主圈层活动未能充分细致挖掘。 Ø 根据以上销售现状，现提出3月份营销工作重心：1、多做项目的宣传，利用派单、爬楼、扫小区停车场;2、团队招聘，团队招聘到7名置业顾问；3、团队人员基础培训，每周不低于两场培训；4、针对项目房源销讲培训三、本月营销策略及目标分解（一）本月目标分解正商蓝海广场本月目标3000万时间第一周第二周第三周第四周销售目标500万700万1000万800万合计3000万 (二）营销思路集中推广+圈层拓客+活动营销+宴会营销(三）目标节点项目总体目标3000万写字楼平销：目标500万/周写字楼平销：目标700万/周写字楼平销

7、：目标1000万/周写字楼平销：目标800万/周 3月1日 3月7日 3月14日 3月21日 3月31日3.12日意向客户宴请活动3.7日周末案场暖场活动3.25日老业主、意向客户答谢宴请活动3.21日周末签售及案场暖场活动 解析：主要以平销为主，拜访、拓客为主要找客户渠道。 1、若完成3月1-7日500万签约任务，需要去化2套写字楼，积累有效意向客户5组；需每天来访5组客户（邀约3组，外拓1组，来访1组）； 2、若完成3月8-14日700万签约任务，需要去化2套写字楼，积累有效意向客户5组；需每天来访5组客户（邀约3组，外拓1组，来访1组）； 3、若完成3月15-21日1000万签约任务，需

8、要去化2套520或者3套417的写字楼，积累有效意向客户8组；需每天来访6组客户（邀约4组，外拓1组，来访1组）；(四）营销策略推广主题一：（1#）紫荆山路企业总部（417）地铁直通楼下精装准现房3eCBD写字楼今年买今年用推广主题二：（2#）郑州市唯一整层5203eCBD写字楼地铁直通楼下精装准现房 今年买今年用(五）价格策略1.拿出10套房源作为特价房源，聚焦房源优惠找客户四、月度营销执行计划1、线上推广大河报报花、短信时间推广方式内容日期数量单价费用3月大河报豆腐块广告地铁直通楼下的精装现房写字楼每周三/版40次2000元/次8万3月短信发放紫荆山路地铁直通楼下的精装现房写字楼，232-

9、1400平自由空间，520平尊享整层，即买即用即受益，清盘特惠中！抢购热线：53630155周三、周五2万条/天周六、周日3万条每天（10万条/周）40万条0.05元/条2万合计10万2、拓客执行3月1日3月31日（周六周日，共8天；全月31天）拓客方法大蚂蚁小蚂蚁看房车时间所需物料费用（万元）路口拉访161周六周日600份单页/天，马甲6件单页：4388元马甲：6400元手举牌：2240元拜访礼品：5000元小蚂蚁工资：5200元大蚂蚁工资：800元看房车：2240元举牌组04周六周日手举牌4个/天，马甲4件置业顾问拓客-6 每天300份单页每天，项目礼品合计1141每天单页900份、马甲1

10、0件、手举牌4个、礼品若干2.63万 (七）活动执行（一）周末暖场活动周末案场暖场活动活动形式主要内容时间安排场次单场费用活动费用周末暖场A套餐冷餐冷饮、果盘等重大节假日及重要节点2场3000元0.6万周末暖场B套餐冷餐冷饮、果盘、古筝、茶艺欣赏； 重要销售节点2场4000元0.8万合计：1.4万（此费用不包含专题讲座及其它演出费用）责任人：李玲（二）宴请计划固定地点宴请 常态执行宴请类别时间宴请人员地点规模次数预计费用备注周宴请会周六晚上售楼部周到访客户项目附近酒店10人2场0.6万1名项目负责人2名置业顾问陪同月度业主主题宴请会每月一次正商商业、写字楼、公寓成交客户及其朋友圈；正商商业、写

11、字楼、公寓、别墅、高端住宅意向客户及其朋友圈建正中心会所20人1场0.6万1名项目负责人2名置业顾问陪同高端即时宴请会2次即时性意向度极强到访大客户索菲特5人2场0.5万1名案场负责人陪同合计1.7万（三）礼品类礼品明细赠送类型礼品名称数量单价费用备注到访、拜访礼品方特门票50张180元/张0.9万拜访意向客户赠送空气加湿器100个100元/个1万活动礼品充电宝100个70元/个0.7万活动到访客户赠送成交礼品山地自行车2个1500元/辆0.3万客户成交抽奖挂烫机6个300元/个0.18万四件套10个300元/套0.3万合计3.38万（四）包装、物料类增加现场关注度 包装项目详细内容数量费用楼

12、体巨幅现房写字楼1次2万售楼部内部包装展板、桁架、展架/1万看房通道写真布、喷绘、地毯等/5万合计8万五、费用预算类别项目时间数量单价费用（万元）小计线上媒体类大河报提花每周三1次2000元/次0.22.2短信周三、周五2万条/天；周六、周日3万条每天（10万条/周）40万条0.05元/条2线下渠道类外场拓客周六、周日10人次65元/人/天0.521.52购买资源3月/1万元1营销活动宴请类周末暖场A套餐周末2场3000元/次0.63.1周末暖场B套餐周末2场4000元/次0.8周宴请会周六2场3000元/次0.6月度业主主题宴请会3月19日1场6000元/次0.6高端即时宴请会即时2场2500元/次0.5礼品类方特门票3月50张180元/张0.93.38空气加湿器3月100个100元/个1充电宝3月100个70元/个0.7山地自行车3月2个1500元/辆0.3挂烫机3月6个300元/个0.18四件套3月10个300元/套0.3印刷类DM单页、