房地产项目开发计划及分工

1、1房房地地产产项项目目开开发发计计划划及及分分工工节点主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间土地获取阶段现状图拓展部土地规划设计条件拓展部收集现场踏勘拓展部信息了解周边配套情况拓展部了解该区域未来规划情况拓展部了解地块的上市方式和土地款拓展部土地了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况拓展部总工办初判了解当地的房地产市场状况拓展部对接董事局汇报土地初判结果拓展部可行性研究报告拓展部拓展部土地拓展部深判拓展部销售公司拓展部销售公司总工办拓展部 总工办拓展部总工办销售公司拓展部拓展部对接董事局深判结果拓展部研究并确定融资方式拓展部财务公司法务

2、部项目招商报告（前期阶段）拓展部拓展部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）拓展部财务公司寻找拓展部财务公司资产物资中心合作拓展部财务公司资产物资中心2资金拓展部财务公司资产物资中心引资（商业计划书）拓展部财务公司资产物资中心行政中心合作实施（实施阶段）拓展部财务公司资产物资中心法务部行政中心投方案标拓展部总工办投经济标拓展部投标、摘牌拍卖拓展部挂牌拓展部获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件拓展部财务公司法务部用地规划许可证土地出让合同项目公司法务部出让金、交易费交费证明项目公司财务公司确权企业投资项目备案项目公司项目公司总工办项目公司建设用地规划许可证项目公司原地上物土地证

3、登报声明（原有土地证作废）项目公司土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司土地出让合同项目公司资产物资中心财务公司总工办核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司交费证明项目公司1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司详规项目公司总工办资产物资中心土地获取阶段明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）3办理土地证土地出让合同项目公司交费证明项目公司建设用地规划许可证项目公司地籍图4份（薄膜图）项目公司土地登记申请书项目公司土地确权来源证明文件项目公司申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目公司行政中心土地抵押贷款财务公司项目公司规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产

4、市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查总工办销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定商业销售部商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位销售体系招商策略公司总工办商业招商组经济测算总工办财务公司项目发展报告总工办销售公司项目公司商业销售公司 财务 项目公司总工办设计前期明确产品设计思路总工办销售公司明确设计院选择标准总工办制定设计组织计划总工办方案设计组织方案与设计院选择与合同签订资产物资中心法务部总工办项目公司制订

5、规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订总工办项目公司商业规划方案结合成本测算的研讨及确定总工办销售公司商业项目公司彩色总平面图（含经济指标）送规划预审项目部总工办土地获取阶段4修建性详规成果总工办项目公司详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）项目公司项目部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定总工办销售公司项目公司商业彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）项目公司总工办建筑方案报建图项目公司总工办景观概念方案设计及确定总工办销售公司项目公司商业指标确认阶段项目成本指标确定总工办项目公司销售公司财务商业项目考核指标确定项目公司销售公司年度

6、考核指标调整项目公司销售公司施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定总工办总工办 项目部 法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 总工办资产物资中心销售 商业项目公司 结构方案及设备选型研讨及确定总工办 项目公司地质勘察报告 项目公司总工办施工图成果总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办项目公司总工办会总工办项目公司销售公司综合管网方案设计总工办项目公司 景观扩初及施工图设计总工办项目公司 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化总工办项目公司销售公司开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审项目公司总工办项目公司总工办规划设

7、计阶段方案设计组织5项目公司总工办项目公司建筑方案送审项目公司总工办项目公司项目公司总工办项目公司项目公司项目公司取得许可证项目公司项目公司财务公司项目公司财务公司项目公司总工办项目公司总工办项目公司总工办项目公司现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择资产物资中心项目公司总工办会建设工程规划许可证项目公司规划局批复的项目总平图及电子文件项目公司首层平面图项目公司总工办按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告项目公司施工单位配合做记录、现场保护项目公司移交施工单位项目公司总工办施工许可证建设用地规划许可证项目公司建设工程规划许可证项目公司天津市建筑工程施工图纸及技术资

8、料报告书项目公司工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同项目公司建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）项目公司财务公司建设项目年度投资计划（当年计划）项目公司施工图审查项目公司总工办质量监督登记表项目公司安全措施项目公司安全施工措施登记表项目公司开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审6交费各专业会签单项目公司销售许可证营业执照项目公司 资质证书项目公司国有土地使用证或建设用地规划许可证项目公司年度投资计划(项目备案)项目公司建设工程规划许可证项目公司总工办建设工程施工许可证项目公司公用基础设施配套证明项目公司获取前期物业备案证明项目公司总工办基础工程形象

9、部位达到正负零及图象文件项目公司获取面积计算成果表销售公司总工办项目总平面图项目公司总工办获取商品房网上销售数据录入合格证明项目公司企业投资项目备案规划成果项目公司大配套项目公司开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场项目公司临水、临电项目公司总工办临水、临电项目公司平整场地项目公司施工组织方案项目公司总工办资产物资中心招投标、签订合同项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司总工办资产物资中心法务部开工开盘施工许可证7项目公司总工办资产物资中心法务部土建施工单位的公开招标及合同备案项目公司总工办资产物资中心法务

10、部施工图会审项目公司总工办项目公司总工办设计交底项目公司总工办质量监督手续项目公司项目公司环卫、环保等相关手续项目公司项目公司项目公司开工施工放线项目公司总工办规划验线项目公司总工办桩基施工项目公司总工办项目公司桩基检测项目公司资产物资中心法务部项目公司开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）项目公司项目公司项目公司地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加项目公司总工办基础施工项目公司项目公司项目公司项目公司总工办基础验收备案项目公司项目公司项目公司总工办项目公司基础处理竣工结算监事会项目公司项目亮相前准备推盘策略确定销售部总工办销售公司开工开盘开工准备招投标、签订合同8销

11、售部监事会销售公司销售公司销售部总工办商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司确定外部资源销售公司销售部销售公司销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部项目推广定位确定销售公司总工办销售部销售公司总工办销售部销售公司销售部项目核心识别系统确定销售公司销售部销售公司销售部亮相前项目知识培训销售部销售公司法务部总工办项目公司分卖场设立外卖场销售公司销售道具准备销售公司总工办销售公司监事会项目公司财务公司销售部资产物资中心监事会项目公司财务公司销售部销售公司销售公司监事会项目公司财务公司销售部销售公司销售公司联动工作的准备销售公司办公室开工开盘项目亮相前准备推盘策略确定9销售部（客资组）销售

12、公司意向商家签约商业销售部运营组法务部确定项目亮相方案销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部项目亮相项目亮相销售公司法务部 销售公司品牌传播中心销售部项目公司项目开盘前准备销售内部资料销售部销售公司项目公司销售公司资产物资中心 客户接待、客户问题汇总及反馈销售部项目公司客户积累销售部销售公司外卖场交工标准确定总工办法务部项目公司销售公司总工办价格体系确定销售公司监事会销售部合同准备销售公司项目公司销售公司法务部总工办项目公司销售公司项目公司销售公司法务部开盘前销售道具准备销售公司项目公司销售公司项目公司物业公司销售公司销售部项目公司销售公司资产物资中心项目公司销售公司项目公司销售公司资产物

13、资中心项目形象的提升及深化销售公司开工开盘项目亮相前准备联动工作的准备10销售公司销售公司开盘信息告知销售公司银行大协议的签订销售公司财务公司 开盘开盘庆典活动销售公司销售部物业客户转化销售部财务公司销售部回款落实销售公司销售部日常销售月度指标分解销售公司产品分析、聚焦销售重点销售部销售公司月度操作手册制定销售体系价格监控及调整销售部监事会销售公司月度推广计划执行销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部客户到访及接待成交工作销售部销售公司销售公司销售公司销售部销售部月度付款计划及支付销售公司销售公司财务部合作方合同签订销售公司销售公司法务部回款销售部财务部月度指标

14、考核监事会销售公司财务部监事会销售公司项目公司财务部清盘清盘后项目各种资料移交销售部行政中心项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档销售体系工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计项目公司材料进场验收项目公司项目公司钢筋混凝土工程（过程监控）项目公司项目公司开工开盘项目开盘前准备项目形象的提升及深化11项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司配套管线预埋项目公司重要分项工程及隐蔽工程质量验收项目公司项目公司图纸问题解决项目公司总工办项目公司总工办监事会施工质量问题、事故处理项目公司总工办 项目公司总工办监事会项目公司变更签证设计变更项目公司总工办 工程变更项目公司总工办 项目公司总工办 项目公

15、司总工办 工程款支付工程进度的确认项目公司工程款申请表审批项目公司总工办资产物资中心 财务部工程款支付项目公司 财务部主体验收备案施工单位自评项目公司监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目公司监理组织相关部门验收项目公司总工办 签定建筑工程分部工程（主体）验收表项目公司外檐装修材料确定总工办和资产物资中心定板项目公司总工办资产物资中心施工样板制作项目公司材料确定项目公司总工办资产物资中心甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划项目公司编制招标文件项目公司 资产物资中心监事会工程建设主体施工钢筋混凝土工程（过程监控）12项目公司 资产物资中心项目公司 监事会考察投标单

16、位项目公司招标、定标项目公司内外檐装修地面项目公司项目公司项目公司防水项目公司项目公司项目公司抹灰项目公司项目公司饰面板（砖）项目公司项目公司项目公司门窗项目公司项目公司项目公司项目公司轻质隔墙项目公司项目公司会幕墙项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司会涂饰项目公司项目公司项目公司各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调项目公司水、暖、电安装室内给水系统项目公司项目公司项目公司项目公司室内排水系统项目公司项目公司工程建设甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）编制招标文件13室内热水供应系统项目公司项目公司项目公司卫生器具安装项目公司总工办项目公司项目公司

17、室内采暖系统项目公司项目公司项目公司项目公司变配电室项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司供电干线项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司电气动力项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司电气照明安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司工程建设水、暖、电安装14备用和不间断电源安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司防雷及接地安装项目公司项目公司项目公司总工办智能化通信网络系统项目公司办公自动化系统项目公司建筑设备监控系统项目公司火灾报警及消防联动系统项目公司安全防范系统项目公司综合

18、布线系统项目公司智能化集成系统项目公司电源与接地项目公司环境项目公司住宅（小区）智能化系统项目公司通风与空调送排风系统项目公司防排烟系统项目公司除尘系统项目公司空调风系统项目公司净化空调系统项目公司制冷设备系统项目公司空调水系统项目公司电梯安装招标选定安装单位项目公司提供电梯井道土建节点图项目公司指导电梯井道土建施工项目公司电梯安装及调试项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理工程建设水、暖、电安装15毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。项目公司整理竣工资料及竣工图 项目公司施工单位提供建筑工程质量保修书

19、项目公司组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司报建委质监部门审定备案项目公司项目公司前期部与物业进行交接。（包括图纸）项目公司毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算监事会项目公司成品房装修从使用功能角度对室内装修进行查验土建工作面移交项目公司项目公司吊顶项目公司项目公司洁具资产物资中心项目公司总工办项目公司总工办护栏和扶手制作与安装项目公司饰面板（砖）项目公司项目公司总工办项目公司涂饰项目公司项目公司项目公司总工办橱柜制作与安装资产物资中心总工办项目公司项目公司门窗套制作与安装项目公司花饰制作与安装项目公司窗帘盒、窗台板项目公司暖气片安装资产物资中心项目公

20、司总工办项目公司总工办裱糊与软包项目公司细部项目公司做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接项目公司成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。项目公司工程建设16整理竣工资料及竣工图 项目公司施工单位提供建筑工程质量保修书项目公司组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司报建委质监部门审定备案项目公司与物业进行交接。项目公司物业成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算监事会项目公司配套手续及施工排水项目公司监事会财务公司热力、排水项目公司总工办热力项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司 资产物资中心销售公司财务公司项目公司物业自来水项目公司总工办项目公司总工办项

21、目公司 资产物资中心监事会项目公司项目公司项目公司园林用水、换热站用水项目公司总工办项目公司项目公司财务公司中水项目公司总工办项目公司总工办项目公司物业项目公司项目公司财务公司项目公司燃气项目公司总工办项目公司总工办工程建设成品房验收备案17项目公司项目公司项目公司财务公司项目公司视讯项目公司总工办项目公司 资产物资中心项目公司电力项目公司总工办项目公司总工办项目公司项目公司项目公司财务公司项目公司场站点位置项目公司总工办排水、热力招标手续项目公司 资产物资中心监事会配套施工给排水与采暖项目公司 总工办商业项目公司 总工办商业项目公司 总工办商业电气项目公司 总工办商业项目公司 总工办商业综合管网项目公司 总工办商业项目公司 总工办商业环境施工附属建筑项目公司项目公司总工办项目公司景观项目公司总工办项目公司总工办项目公司总工办竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算监事会总工办工程建设配套手续及施工燃气18结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告监事会销售公司总工办项目公司竣工入住室内空气检测 选择单位，组织招投标，定队伍项目公司住宅准入证项目竣工验收报告项目公司建设工程规划验收合格证项目公司 非经营性公建配套证明项目公司供水、供电、供气、供热、排水等配套证明项目公司土地使用权证书项目公司地名管理部门批准的地名文件项目公司小区竣工资料（小区情况说明、小区现