房地产价格的影响因素分析

1、房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析 营销学大师、营销学之父的菲利浦科特勒教授的“4PS理论”： 产品策略 价格策略价格策略 渠道策略 促销策略房地产价格的影响因素分析 价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。房地产价格的影响因素分析产品成本产品成本房地产价格房地产价格消费者感受消费者感受房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素包括三个方面： 影响影响“项目均价项目均价”的因素的因素 影响影响“单栋价格单栋价格”的因素的因素 影响影响“单套价格单套价格”的因素的因素房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素

2、影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析 确定合理定价的目标：确定合理定价的目标：w 实现利润最大化为目标w 实现预期投资收益为目标w 以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标房地产价格的影响因素分析 通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法： 1、市场比较法市场比较法 2、成本定价法成本定价法 3、需求导向法需求导向法 房地产价格的影响因素分析 市场比较法市场比较法 与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。房地产价格的影响因素分析 市场比较法中影响项目价格的五个因素 区域位置 项目质素 物业管理 工程进度 营销推

3、广房地产价格的影响因素分析 影响项目价格的五个因素影响项目价格的五个因素定价因素定价因素权重比例权重比例备注备注区域位置区域位置46%项目质素项目质素40%物业管理物业管理8%工程进度工程进度3%营销推广营销推广3%注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算房地产价格的影响因素分析w 区域位置区域位置区域区域位置位置46因素细化因素细化权重权重备备注注环境自然环境29人文气氛交通公共交通地铁7交通管制配套学校幼儿园10商场医院银行房地产价格的影响因素分析w 项目质素项目质素项目项目质素质素40因素细化因素细化权重权重备注备注项目规模5建筑风格5户型设计15设施设备5园林景观8车位比例2房

4、地产价格的影响因素分析w 物业管理物业管理/ /工程进度工程进度/ /营销推广营销推广因素细化因素细化权重权重备注备注物业管理物业管理8品牌管理5收费标准3工程进度工程进度3潜在风险3营销推广营销推广3市场时机2营销包装1房地产价格的影响因素分析w 案例案例（A楼盘因素打分表）定价因素定价因素权重权重打分打分100得分得分=打分打分*权重权重/100备注备注区域位置区域位置46 95 43.7项目质素项目质素40 95 38物业管理物业管理8 90 7.2工程进度工程进度3 90 2.7营销推广营销推广3 90 2.7合计合计10094.3房地产价格的影响因素分析w 案例案例 （利用市场比较法

5、加权平均计算XX花园的项目均价） 项目项目楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E楼盘F楼盘G楼盘H XX 花园花园 楼盘楼盘 价格价格34003300340036205200355041003600 打分打分94.310196.795.2110.399.295.694.3 比较比较 价格价格36053254351538014716.43578.44288.63816 权重权重10% 20% 15% 10% 15% 15% 10% 5%100%权重值权重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地产价格的影响因素分析确定项目均价的另外两种方法w 成本

6、定价法成本定价法w 需求定价法需求定价法房地产价格的影响因素分析w 成本定价法成本定价法1、土地取得费用、土地取得费用6、财务费用、财务费用2、前期工程费、前期工程费7、其他费用、其他费用3、开发建造成本、开发建造成本8、不可预见费、不可预见费4、管理费、管理费9、税金、税金5、销售费用、销售费用10、利润、利润房地产价格的影响因素分析一、土地取得费用一、土地取得费用 1、土地出让金 2、契税 （按土地出让金的3%计算土地取得成本小计）房地产价格的影响因素分析二、前期工程费用二、前期工程费用1、勘察设计费：按建安工程费用的4.5%计算2、质检费：按建安工程费用的0.1%计算3、防空地下易地建设

7、费：按24元/平方米计算4、安检费：按建安工程费用的0.1%计算5、交易中心服务费：按建安工程费用的0.1%计算6、定额管理费：按建安工程费用 的0.1%计算7、科研、检验、试验费：按建安工程的1%计算8、国土、消防、环保、城管部门收费：按建安工程费用的0.3%计算9、咨询费：按建安工程费用的0.3%计算10、招投标费：按1.5元/平方米计算11、白蚁防治费：按3元/平方米计算12、施工图技术审查费：按勘察设计费用的10%计算13、规划设计费：按20元/平方米.建筑面积计算14、工程设计费：按30元/平方米.建筑面积计算房地产价格的影响因素分析三、开发建造成本三、开发建造成本1、监理费、监理费

8、:按建筑安装费用的按建筑安装费用的1%计算计算2、建筑安装工程费、建筑安装工程费2.1 主体工程 按2200元/平方米计算2.2 水电安装费：按150元/平方米计算2.3 电梯费：按150元/平方米计算2.4 消防设施工程：按50元/平方米计算2.5 通讯设施工程：按10元/平方米计算2.6 煤气管道安装：按15元/平方米计算2.7 对讲系统：按20元/平方米计算3、 配套费用配套费用（小区内给水、排水、煤气供电工程/绿化、景观/安防系统）房地产价格的影响因素分析四、管理费用四、管理费用 按一三项之和的3计取五、销售费用五、销售费用 按总销售额的1-3%计取六、财务费用六、财务费用 按6%的年

9、利率计算 房地产价格的影响因素分析七、其他费用七、其他费用 包括监理费等等八、不可预见费用八、不可预见费用 按一七项之和的5%计取房地产价格的影响因素分析九、销售税费：九、销售税费： 1、营业税：按销售额的5%计算 2、城市建设维护税：营业税*1/销售额*0.05 3、印花税：按销售额的0.1%计算 4、土地增值税：按销售额的0.5%预收 5、所得税：按所得额的的30%计算十、利润十、利润 控制在一般房地产项目的合理利润率内房地产价格的影响因素分析w 需求定价法需求定价法 是一种只考虑消费者的感受，而不考虑生产者成本的一种定价方法，被广泛运用与新产品的定价。 房地产价格的影响因素分析如何运用需

10、求定价法？如何运用需求定价法？ 我们选择目标客户作为抽样调查的样本点，对他们提出以下两个问题： （1）当价格低到什么程度时，您会认为是质量太差而放弃购买？ （2）当价格高到什么程度时，您会认为是价格太高而不能购买？房地产价格的影响因素分析假定调查结果如下（选取假定调查结果如下（选取600个样本点调查）：个样本点调查）： 价格指标价格指标 质量太差质量太差 价格太高价格太高 650000 6750600 700012048 72504860 750019266 775072138 80009672 82501278 8500072 8750066 合计合计600600房地产价格的影响因素分析将调

11、查数据进行统计分析价格指标（价格指标（1）质量太差（质量太差（2）百分比百分比%（3）百分比累加百分比累加（4）价格太高（价格太高（5）百分比（百分比（6）百分比累加百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100 【逆序累加逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100 【顺次累加顺次累加】0房地产价格的影响因素分析影响

12、项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析 影响因素影响因素 权重权重 因素细化因素细化 朝向朝向 30南、北向，转角窗等 景观景观 50海景、山景等 噪声噪声 20临近城市道路影响楼栋价格的因素影响楼栋价格的因素房地产价格的影响因素分析A栋栋B栋栋C栋栋项目单栋排序：项目单栋排序：A栋栋B栋栋C栋栋房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析w 制定平面差制定平面差 所谓平面差，是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异。w 制定垂直差制定垂直差 所谓垂直差，是

13、项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异。房地产价格的影响因素分析影响平面差的因素：影响平面差的因素： 因素一：朝向因素一：朝向 因素二：采光因素二：采光 因素三：通风因素三：通风 因素四：景观因素四：景观 因素五：噪音因素五：噪音 因素六：格局因素六：格局房地产价格的影响因素分析w 朝向的等级划分朝向的等级划分 南东南西南东东北西西北北南东南西南东东北西西北北 朝向朝向 南南东南东南西南西南 东东东北东北 西西西北西北 北北系数系数1.021.015 1.011.005 1.00 0.990.985 0.98房地产价格的影响因素分析w 采光对住宅的考量采光对住宅的考量 不同朝向的窗墙面积比

14、不同朝向的窗墙面积比 朝向朝向 窗墙面积比窗墙面积比 北 0.25 西、东 0.30 南 0.35 房地产价格的影响因素分析w 住宅的通风因素影响住宅的通风因素影响 风向玫瑰图风向玫瑰图房地产价格的影响因素分析w 噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响 一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响） 据环境保护部门通过现场监测，并运用屏障插入损失测量以及噪声预测模型等科学方法测试，得出结论： 高处住宅交通噪音比地面大得多！高处住宅交通噪音比地面大得多！房地产价格的影响因素分析w 噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）二、交通

15、噪音对住宅楼层的影响（横向影响） 交通噪音的横向影响取决于两个因素：一是交通流量，二是车速。 因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。城市快速路城市快速路主干道主干道次干道次干道支路支路 路幅宽路幅宽40-6030-6020-3012-16 行车速行车速8030-6030-40房地产价格的影响因素分析w 不同楼层的景观分析不同楼层的景观分析 不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：不同楼层的窗外景观可作出大致的划分： 1 1、一层。、一层。一层拥有独特的景观是显易见的，可以将一层的部分社区园林绿地群为该层业主的私家花园。 2 2、二至七层。、二至七层。二至七层的楼房属于俯视景观的楼层，站在窗边

16、可以俯视位于楼下的社区园林景观。 3 3、七、七二十层。二十层。窗外的小区景观基本上是看不见的，窗外景观往往只能看到对面的楼房，景观自然会稍逊一筹。 4 4、二十层以上。、二十层以上。虽然看不到小区内的园林景观，但人们的视野可以到达很远的地方，景观变得更为卫辽阔。房地产价格的影响因素分析w 住宅格局评价表住宅格局评价表评价序号 层号 建筑面积 标准 总体评价 总评分 评分等级 B 165.44 大户型 南北通风 良好 83户型 4房2厅2卫 标准参数 评价参数 评价意见 权重 评分专业性/合理性/市场性1 客厅使用面积 25 20.3 满足标准 5 52 客厅开间 3.9 5.0 满足标准 3

17、 33 客厅实墙面长度M 4.2 4.2 满足标准 1 14 客厅使用面积 12 11.9 基本满足 4 45 客厅采光通风状况 采光 采光 满足标准 3 3 通风 通风 满足标准 3 36 主卧室使用面积 14 16.5 满足标准 4 47 主卧室开间M 3.6 4.5 满足标准 2 28 其它卧室使用面积 12 8.7 未满足标准 2 19 小卧室使用面积 10 8.6 未满足标准 2 110 厨房使用面积 6 7.8 满足标准 3 3房地产价格的影响因素分析w 住宅住宅格局格局评价表（续表评价表（续表) )专业性/合理性/市场性11厨房净宽 1.8 2.3 满足标准1 112厨房操作面长M 2.7 4.7 满足标准 1 113单间卫生间使用面积 2 2.1 满足标准 2 214双卫生间总使用面积 7 9.8 满足标准 2 215三卫生间总使用面积 9 8 未满足标准 2 116卫生间净宽M 1.8 2.2 满足标准 1 117景观阳台进深M 1.5 1.5 满足标准 2 218生活阳台台进深M 1.2 1.65 满足标准 1 119储藏间使用面积 3 3 满足标准 1 120层高 M 3.0 2.9 未满足标准 3 2房地产价格的影响因素分析影响垂直差的因素：影响垂直差的因素：1.楼层景观楼层景观 楼层的景观价格差