第七章投资性房地产

1、1第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日（一）投资性房地产转换形式和转换日1.转换转换形式形式投资性房地产非投资性房地产（自用房地产或存货）2第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置2.转换转换日日（1）“非投资性房地产非投资性房地产”“投资性房地产投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。3第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（2）“投资性房地产投资性房地产” “自用房地产自用房地

2、产”房地产达到自用状态日期。（3）“投资性房地产投资性房地产”转换为转换为“存货存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。4第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【例题多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。 A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用

3、于资本增值的日期ABC5第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日6第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（二）房地产转换的会计（二）房地产转换的会计处理处理1.在成本计量模式在成本计量模式下下非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产（成本模式）非投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换7第四节投资性

4、房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（1）将作为存货的房地产转换为投资性）将作为存货的房地产转换为投资性房地产：房地产：应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。如：开发产品5000万元，跌价准备500万元，转为投资性房地产借：投资性房地产 4500 存货跌价准备 500贷：开发产品 50008第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（2）将）将自用的建筑物等转换为投资性自用的建筑物等转换为投资性房地产房地产应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性

5、房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。投资性房地产“固定资产”或“无形资产”投资性房地产累计折旧（摊销）“累计折旧”或“累计摊销”投资性房地产减值准备“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”9第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（3）将投资性房地产转为自用将投资性房地产转为自用时时应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。10第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【教材例7-4】208年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账

6、面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000贷：投资性房地产 50 000 000累计折旧12 350 00011第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。12第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房

7、地产的转换和处置3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产房地产投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。13第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：14第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【教

8、材例7-5】208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。208年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：15第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产成本45 000 000公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 00016第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【教材例7-6】甲房地

9、产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。208年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。甲企业的账务处理如下：17第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产成本50 000 000公允价值变动 6 000 000公允价值变动损益 2 000 00018第四节投资性房地产的转换和处置第

10、四节投资性房地产的转换和处置【教材例7-7】208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。208年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。甲企业的账务处理如下：19第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：投资性房地产成本 470 000 000贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（1）208年4月15日：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：

11、公允价值变动损益10 000 000（2）208年12月31日：20第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【教材例7-8】208年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。208年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年10月30日，租赁期限为3年。208年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：21第四节投

12、资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：投资性房地产成本 350 000 000公允价值变动损益 7 500 000累计折旧 142 500 000贷：固定资产 500 000 00022第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【例题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益C.公允价值变动的金额不影响营业利润D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益BD23第四节投资性房地产的转换和处置第

13、四节投资性房地产的转换和处置【例题单选题】甲公司2011年至2014年发生以下交易或事项：2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。24第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2014年12月31日，该办公楼的

14、公允价值为2 200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.出租办公楼应于2014年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2014年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值B25第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【解析】 2014年应计提的折旧=3 000/206/12=75（万元），选项A错误； 办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/202.5=2 625（万元），应确认的其他综合收益=2 800-

15、2 625=175（万元），选项B正确； 出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误； 出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。26第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账

16、面价值计入其他业务成本）。27第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（一）采用成本模式（一）采用成本模式计量计量借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产28第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置（二）采用公允价值模式计量（二）采用公允价值模式计量借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本（投资性房地产的账面价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相

17、反分录）29第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【教材例7-9】甲为一家房地产开发企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。208年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以 55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：30第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：投

18、资性房地产成本470 000 000（转换日的公允）贷：开发产品 450 000 000其他综合收益20 000 000（贷差）（1）207年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（2）207年l2月31日，公允价值变动：31第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：银行存款 550 000 000公允价值变动损益10 000 000其他综合收益20 000 000其他业务成本 450 000 000贷：投资性房地产成本 470 000 000公允价值变动10 000 000其他业务收入

19、 550 000 000（3）208年6月，出售投资性房地产：32第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：银行存款 550 000 000贷：其他业务收入 550 000 000借：其他业务成本 480 000 000贷：投资性房地产成本 470 000 000公允价值变动10 000 000借：公允价值变动损益10 000 000其他综合收益20 000 000贷：其他业务成本30 000 000上述分录最好分开写：33第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【例题单选题】206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公

20、楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，账面价值为2 500万元。206年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是（）。（根据2012年考题改编）A.500万元 B.6 000万元 C.6 100万元 D.7 000万元C34第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【解析】对甲公司207年度损益的影响事项包括： 1.

21、取得租金收入：2006/12=+100 2.出售的其他业务收入：+9500 出售的其他业务成本：结转的账面价值 -9000 其他综合收益转入其他业务成本的贷方8000-2500=5500 注意：公允价值变动损益转入其他业务成本的贷方，但并不影响损益！ 上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额=9 500-9 000+5 500+2006/12=6 100（万元）。35第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：银行存款 9 500贷：其他业务收入 9 500借：其他业务成本 9 000贷：投资性房地产成本 8 000公允价值变动 1 000借：其他综合收益 5 500

22、贷：其他业务成本 5 500参考分录：36第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置借：公允价值变动损益 1 000贷：其他业务成本 1 000（分录对损益无影响）借：银行存款 100贷：其他业务收入 10037第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置【例题单选题】207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。38第四节投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置207年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼207年12月31日的公允价值为2 600万元，208年12月31日的公允价值为2 640万元。209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司209年度因出售