第九章 房屋销售面积和建筑面积(1)

1、1 1、销售面积、销售面积（1 1）商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋）商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。从整栋商品房的建筑面积中扣除）。（2 2）商品房按）商品房按“套套”或或“单元单元”出售，商品房的销出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用（共用）建筑面积之和。积与应分摊的公用（共用）建筑面积之和。2 2、商品房销售面积、商品房销售面积商品房不同于房改房和单位自建房，商品房是为商品房不同

2、于房改房和单位自建房，商品房是为为了商业利益而进行的行为，其交易行为就是体为了商业利益而进行的行为，其交易行为就是体现在面积的数量和面积区位质量上，所以我们着现在面积的数量和面积区位质量上，所以我们着重讨论的是如何确定和计算房屋的销售面积。重讨论的是如何确定和计算房屋的销售面积。商品房销售面积商品房销售面积= =套内建筑面积套内建筑面积+ +应分摊的共有共应分摊的共有共用建筑面积。用建筑面积。套内建筑面积套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。面积、套内阳台建筑面积三部分组成。3 3、整幢房屋建筑面积、整幢房屋建筑面积u幢是指一

3、座独立的，包括不同结构和不同层数的房幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层数的房屋。屋。u整幢房屋建筑面积是指整幢房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高高2.202.20米以上（含米以上（含2.20m2.20m）的永久性建筑。）的永久性建筑。（1 1）外围的概念：）外围的概念：外围尺寸外围尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层应包括标准厚度的一般抹灰层，但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙

4、裙、但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。（2 2）上盖是必要条件）上盖是必要条件。例如：阳台、架空通廊、走廊等，。例如：阳台、架空通廊、走廊等，都都应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外）。（室外楼梯除外）。（3 3）层高）层高2.2m2.2m是一个界线是一个界线，高于，高于2.2m2.2m（含（含2.2m2.2m）以上的才）以上的才参加计算。参加计算。（4 4）具有永久性。）具有永久性。永久性建筑是指在建筑红线控制范围内永久性建筑是指在建

5、筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的水泥、砖、木石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建设的永久性建筑工程。各种构造物建设的永久性建筑工程。4 4、套内建筑面积、套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。内阳台建筑面积之和。5 5、套内使用面积、套内使用面积 是指房屋以户（套）为单位的分户（套）门内全部可是指房屋以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积，按

6、房屋的内墙线水平投影计算。供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 室内使用面积应包括内墙面装修厚度也即以结构尺寸室内使用面积应包括内墙面装修厚度也即以结构尺寸为准。为准。6 6、套内墙体面积、套内墙体面积u商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙与非共用墙两种有共用墙与非共用墙两种。u商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积共

7、用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。u非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。u说明：只要是墙，都要计入墙体面积。有共用和非共用说明：只要是墙，都要计入墙体面积。有共用和非共用两种。两种。7 7、阳台建筑面积、阳台建筑面积 是指阳台外围水平投影面积。需注意的是外围是指阳台外围水平投影面积。需注意的是外围是指主体的外围，而非装饰条等的外围。是指主体的外围，而非装饰条等的外围。 阳台的建筑面积计算应注意其条件（是否封闭、阳台的建筑面积计算应注意其条件（是否封闭、有无上盖等）。有无上盖等）。8 8、套内阳台建筑面积、套内阳台建筑面积是指套内各

8、阳台建筑面积之和。是指套内各阳台建筑面积之和。9 9、商品房的销售面积测量、商品房的销售面积测量 商品房销售面积的测量是一个单一的测量工作，商品房销售面积的测量是一个单一的测量工作，它要确定的就是它要确定的就是面积面积。 如遇到规模比较大、比较复杂的建筑群，则要如遇到规模比较大、比较复杂的建筑群，则要进行控制测量；遇到难以定点的外围时，要用进行控制测量；遇到难以定点的外围时，要用解析法坐标定位计算，仅靠钢尺和测距仪是解解析法坐标定位计算，仅靠钢尺和测距仪是解决不了问题的。决不了问题的。二、房屋的产权面积二、房屋的产权面积上述的概念都基于房屋的销售面积。上述的概念都基于房屋的销售面积。一般情况，

9、房产测绘应以用于销售的房屋建筑面积作一般情况，房产测绘应以用于销售的房屋建筑面积作为测绘成果。为测绘成果。 但房产测绘的最终目的是为房地产的产权、产籍服但房产测绘的最终目的是为房地产的产权、产籍服务的，只是因为各地对产权面积的认定不一，无法务的，只是因为各地对产权面积的认定不一，无法做统一要求，而做统一要求，而以房屋的建筑面积作为计算成果以房屋的建筑面积作为计算成果。产权面积则可在此基础上进行认定。产权面积则可在此基础上进行认定。1 1、房屋的产权面积、房屋的产权面积u房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。的房屋建筑面积。u房屋产权

10、面积由直辖市、市、县房地产行政主管房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。部门登记确权认定。2 2、房屋预测面积、房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法预售销售的面

11、积依据它是开发商进行合法预售销售的面积依据。3 3、房屋实测面积、房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定测绘规范之规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积算而得出的面积，是房产测绘成果的一部分，是开，是房产测绘成果的一部分，是开发商和业主的法律依据，是发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算业主办理产权

12、证、结算物业费及相关费用的最终依据物业费及相关费用的最终依据。三、三、 房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积是指由是指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积面积。包括包括应分摊的应分摊的共有共用建筑面积和共有共用建筑面积和不应分摊的不应分摊的共有共用建筑面积。共有共用建筑面积。四、房屋占地面积四、房屋占地面积 房屋占地面积是指房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积柱、廊、门、阳台）外围水平面积。五、房屋用地面积五、房屋用地面积u 房屋用地面积是指房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面房屋占用和使用的全部土地面积积，

13、包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。 u 其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积。院内空地及其围护物等的全部土地面积。u 用地面积以丘为单位进行测算。用地面积以丘为单位进行测算。练习题：练习题：1 1、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，（），（）三部分组、成套房屋的套内建筑面积由套内

14、房屋的使用面积，（），（）三部分组成。成。2 2、房地产面积测算均指水平面积测算，包括房屋面积测算和房屋用地面积、房地产面积测算均指水平面积测算，包括房屋面积测算和房屋用地面积测算。测算。 ( ) ( ) 3 3、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高在（）的永包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高在（）的永久性建筑物。久性建筑物。A.2.5m B. 2.0m C. A.2.5m B. 2.0m C. 2.2m D. 2.4m2.2m D. 2.4m4 4、按现行、按现行房产测量规范房产测量规范，房屋的建筑面积由（）组成。，房屋的建筑面积由（）组成。A.A.套内建筑面积和套内墙体面积套内建筑面积和套内墙体面积 B.B.使用面积、套内墙体面积、套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积使用面积、套内墙体面积、套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积 C.C.套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积套内建筑面积和分摊得到的共有