担保业务操作

1、担保业务操作及风险控制担保业务操作及风险控制 一一 、担保基础知识、担保基础知识 担保是指在经济和金融活动中，债权人为担保是指在经济和金融活动中，债权人为防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失，由债务人或第三人以财务或信用提供履约保，由债务人或第三人以财务或信用提供履约保证或承担相应责任，保障债权实现的一种经济证或承担相应责任，保障债权实现的一种经济行为。行为。 1 1、保、保 证；证；（信用担保）（信用担保） 2 2、抵、抵 押；押；（不动产抵押）（不动产抵押） 3 3、质、质 押；押；（动产、收益权、权利质押、股权等）（动产、收益权、权利质押、股权

2、等） 4 4、留、留 置；置； 5 5、定、定 金；金；2 2、抵、抵 押押: : 是指抵押人以其合法的不动产是指抵押人以其合法的不动产（房地产）（房地产）以不转移占有以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的不动产债务时，抵押权人有权依法处分抵押的不动产（房地产）（房地产）所所得的价款优先受偿。得的价款优先受偿。 3 3、质、质 押；押；（动产、收益权等）（动产、收益权等） 质押是指债务人或第三人将其动产移交给债权人占有、质押是指债务人或第三人将其动产移交给债权人占有、作为债权的担保，

3、在债务人不履行债务时，债权人有权依法作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。 1、担保法第、担保法第9条规定：条规定：“学校、幼儿园、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。证人。”依照该规定，学校、幼儿园、医院等以公益依照该规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不论其为法人或非法人为目的的事业单位、社会团体不论其为法人或非法人组织，均不得担任保证人。组织，均不得担任保证人。 2、 企业法

4、人的分支机构、职能部门。担保法企业法人的分支机构、职能部门。担保法第第10条规定：条规定：“企业法人的分支机构、职能部门不得企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人为保证人。” l土地所有权土地所有权;l耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使 用权用权;l所有权、使用权不明或有争议的财产所有权、使用权不明或有争议的财产;l依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产;l法律规定禁止流通的财产和依法不得抵押的其他财产法律规定禁止流通的财产和依法不得抵押的其他财产; 目标客户目标客户l自主经营自负盈亏自主经营自负盈亏l固定资产一般固

5、定资产一般l没有完善的薪酬体系没有完善的薪酬体系l有限的雇员人数有限的雇员人数l员工一般技能较低员工一般技能较低l很少的正规教育或培训很少的正规教育或培训l所从事的工作技术含量都不是很高所从事的工作技术含量都不是很高 目标客户目标客户l不正规的管理结构不正规的管理结构l有限的会计记录有限的会计记录l注册或非注册的企业注册或非注册的企业l营运资本一般不足营运资本一般不足l经营活动主要以现金交易经营活动主要以现金交易l常将家庭及生意的资金混在一起常将家庭及生意的资金混在一起l利润率往往比传统正式企业高利润率往往比传统正式企业高l低生产水平低生产水平l目标市场一般是本地市场目标市场一般是本地市场l有

6、限的从传统金融机构获得资金的途径有限的从传统金融机构获得资金的途径1、房地产抵押业务、房地产抵押业务（单双证、购房合同、发票、按揭）（单双证、购房合同、发票、按揭）2、仓储物资质押业务、仓储物资质押业务( (库存商品、大宗货物库存商品、大宗货物AAAAAA) )3、权利质押业务、权利质押业务 l经营权质押经营权质押l收益权质押收益权质押l股权质押股权质押l档口质押业务档口质押业务l商户联保业务商户联保业务4、履约保证、授信业务、履约保证、授信业务5、设备抵押（安装、设备抵押（安装GPS） 1、业务受理初审、业务受理初审2、现场考察评估、现场考察评估3、业务审批、业务审批4、银行审批业务、银行审

7、批业务5、客户签订合同、客户签订合同6、办理保全手续、办理保全手续9、档案归档、档案归档10、贷后跟踪回访、贷后跟踪回访11、客户到期还款、客户到期还款8、银行放款、银行放款7、稽核审件、稽核审件1.业务受理业务受理-初审初审个人贷款的基本条件：个人贷款的基本条件：l年龄在年龄在18-60周岁之间周岁之间,具备完全民事行为能力具备完全民事行为能力,身体身体 健全健全（A1）l能够提供反担保措施能够提供反担保措施l个人信誉良好、无不良记录个人信誉良好、无不良记录l借款用途合理借款用途合理l具备还本付息的能力具备还本付息的能力 个人贷款所需基本资料：个人贷款所需基本资料：l贷款人身份证明；贷款人身

8、份证明；l抵押物权属证明；（产权证、土地证）抵押物权属证明；（产权证、土地证）l贷款人户口本、婚姻证明（结婚证、离婚争及离婚协议等）贷款人户口本、婚姻证明（结婚证、离婚争及离婚协议等）l个体工商户执照、税务登记、代码证等；个体工商户执照、税务登记、代码证等；l购销合同、订单等；购销合同、订单等；企业贷款所需的基本资料：企业贷款所需的基本资料：l企业营业执照正副本原件企业营业执照正副本原件l组织机构代码证正副本原件组织机构代码证正副本原件l国、地税税务登记证正副本原件国、地税税务登记证正副本原件l开户许可证原件开户许可证原件 l公司章程复印件公司章程复印件（工商局备案）（工商局备案）l董事会成员

9、名单董事会成员名单（工商局备案）（工商局备案）l验资报告原件验资报告原件l法定代表人身份证原件法定代表人身份证原件l股东有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）股东有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）l近三年年末及上月（季）末财务报表（如审计过可提供审计报告）近三年年末及上月（季）末财务报表（如审计过可提供审计报告）l抵押房屋证明材料原件（如房产证、土地证、合同发票等）抵押房屋证明材料原件（如房产证、土地证、合同发票等）l房屋租赁协议原件房屋租赁协议原件l承租人有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）承租人有效证明原件（个人提供身份证、企业提供营业执照）l企业公章、

10、法人章企业公章、法人章l担保公司要求的其他相关材料担保公司要求的其他相关材料企业担保贷前审查：企业担保贷前审查：主体资格审查主体资格审查还款能力审查还款能力审查商业信用调查商业信用调查借款用途审查借款用途审查主体资格审查：主体资格审查：公司手续齐全公司手续齐全合法合规经营合法合规经营处于发展趋势处于发展趋势正常经营运作正常经营运作独立自主权限独立自主权限还款能力审查：还款能力审查：一看资产负债，二看速动比率一看资产负债，二看速动比率三看经营业绩，四看资金周转三看经营业绩，四看资金周转五看库存结构，六看担保资源五看库存结构，六看担保资源审查实行审查实行“三对照三对照”（AAAAAAAAAA） 1

11、 1、对照、对照“人与证人与证”是否相符是否相符2 2、对照、对照“证与证证与证”是否一致是否一致3 3、对照、对照“证与物证与物”是否一致是否一致 查验时要实行查验时要实行“三查清三查清”： 一要一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否被司法机关查封扣押或因经济纠纷被是否有担保抵押，是否被司法机关查封扣押或因经济纠纷被司法部门采取诉讼保全措施。司法部门采取诉讼保全措施。 二要二要查清查清( (产权人产权人) )的资信信誉，要通过各种渠道了解客的资信信誉，要通过各种渠道了解客户平时为人情况、家庭情况、经济收入及在社会上的影

12、响。户平时为人情况、家庭情况、经济收入及在社会上的影响。 三要三要查清查清( (产权人产权人) )共有人的财产关系，（共有人的财产关系，（夫妻关系夫妻关系AAAA）存续期间共有财产是否有疑议；离婚、丧偶后财产分割、遗存续期间共有财产是否有疑议；离婚、丧偶后财产分割、遗产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证真伪以及产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证真伪以及相关文件的真实性等。相关文件的真实性等。骗贷风险骗贷风险 (1)(1)伪造房屋证书和伪造他项权利证书，欺骗担保公伪造房屋证书和伪造他项权利证书，欺骗担保公司；司； (2)(2)将已经卖给他人，尚未过户的房子，以证件丢失将已经卖给

13、他人，尚未过户的房子，以证件丢失为由，为由， 到房地局补领新证，再拿来抵押；到房地局补领新证，再拿来抵押； (3)(3) 将他人的房产，将他人的房产，伪造委托书伪造委托书，（AAAA）以委托人身份以委托人身份办理抵押；办理抵押； ( (4 4) )将自己的房子伪造假结婚证，通过假夫妻签字办将自己的房子伪造假结婚证，通过假夫妻签字办理抵押。而其真丈夫理抵押。而其真丈夫( (或真妻子或真妻子) )出面以共有房产未出面以共有房产未经其书面同意为由，宣称抵押无效而拒绝还款。经其书面同意为由，宣称抵押无效而拒绝还款。真假产权证的识别：真假产权证的识别： 1 1、建房注册号。、建房注册号。 2 2、发证机

14、关、发证机关( (盖章盖章) )。 3 3、团花。、团花。 4 4、花边。、花边。 5 5、暗印、水印。、暗印、水印。 6 6、编号。、编号。 7 7、发证编号。、发证编号。B房屋所有权证房屋所有权证假产权证假产权证 有下列情况之一的，不予受理：有下列情况之一的，不予受理：l不能提供有效的权属证明的，且权属性质不清晰的；不能提供有效的权属证明的，且权属性质不清晰的；l金融机构信用记录不合格的（一般连续三次、累计六次）的；金融机构信用记录不合格的（一般连续三次、累计六次）的；l老（有病的老人）、弱（智力不健全）、病（重大疾病）、残涉老（有病的老人）、弱（智力不健全）、病（重大疾病）、残涉及重大法

15、律诉讼、仲裁或重大经济纠纷，不能正常经营和还贷的及重大法律诉讼、仲裁或重大经济纠纷，不能正常经营和还贷的；l已经或准备申请破产或清算，以及正在破产清算的；已经或准备申请破产或清算，以及正在破产清算的；l有涉及有涉及黄（经营相关产业）赌、（放高利贷）毒黄（经营相关产业）赌、（放高利贷）毒、走私等情况的、走私等情况的；l经营企业销售情况不好没有还款来源的；经营企业销售情况不好没有还款来源的；l对外担保对客户的偿债能力有明显的负面影响的；对外担保对客户的偿债能力有明显的负面影响的；l房屋被占用影响后期处理的；房屋被占用影响后期处理的；l不能提供第二住所且不自愿承诺搬出的；不能提供第二住所且不自愿承诺

16、搬出的； 2.2.尽职调查及抵押物评估尽职调查及抵押物评估 首先在调查时要做到了解客户的信誉度（还款意愿）、借款人年龄结构首先在调查时要做到了解客户的信誉度（还款意愿）、借款人年龄结构、家庭成员员对贷款的态度、资产状况、经营者能力、经营项目状况（行业、家庭成员员对贷款的态度、资产状况、经营者能力、经营项目状况（行业地位、前景（还款能力）。地位、前景（还款能力）。 我们要做到与借款人我们要做到与借款人 “面对面面对面”交谈，要以实际调查为主、以间接调查交谈，要以实际调查为主、以间接调查为辅为辅 必须与客户沟通到位、真正做到有效沟通。必须与客户沟通到位、真正做到有效沟通。 根据客户提供的资料和了解

17、的信息，我们要回到部门内进行根据客户提供的资料和了解的信息，我们要回到部门内进行“交叉核验交叉核验” 复核信息及资料的真实性、可行性。做好以下汇总复核信息及资料的真实性、可行性。做好以下汇总需要汇总的信息需要汇总的信息n个人因素：个人因素：n客户是怎么样的一个人？客户是怎么样的一个人？ 是否诚实守信还是需要是否诚实守信还是需要 “人和物的制衡人和物的制衡”n个人因素（能力）：了解客户真实的借款用途，辨别用途的合理性个人因素（能力）：了解客户真实的借款用途，辨别用途的合理性；n客户作为生意人他又是怎什么样的一个生意人？我们要分析生意做得怎样客户作为生意人他又是怎什么样的一个生意人？我们要分析生意

18、做得怎样 ？前景如何？发展历程及现状。？前景如何？发展历程及现状。 2. 2.尽职调查及抵押物评估尽职调查及抵押物评估 对客户提供的有关文件、证明材料进调查和核实，充分了解抵押对客户提供的有关文件、证明材料进调查和核实，充分了解抵押房地产的详细情况，包括座落、房地产的详细情况，包括座落、数量、面积、数量、面积、四至、四至、（房产有无私建（房产有无私建）产权性质、产权证明、使用年限和当前状况，以及不动产是否设定产权性质、产权证明、使用年限和当前状况，以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等有抵押、担保、租赁等 。 房地产抵评估既要坚持评估的原则性，又要在原则性的前提下有房地产抵评估既要坚持评估的原

19、则性，又要在原则性的前提下有一定的弹性，如果评估价偏高，则会带来较大的经营风险；如果刻意一定的弹性，如果评估价偏高，则会带来较大的经营风险；如果刻意压低评估价，则会造成客户流失。压低评估价，则会造成客户流失。 抵押物评估依据及参考抵押物评估依据及参考l地理位置、建筑年代、证物相符地理位置、建筑年代、证物相符l配套设施、人文环境、交通状况配套设施、人文环境、交通状况l房屋结构、房屋格局、楼层朝向房屋结构、房屋格局、楼层朝向l居住状况、使用状况、价值评估居住状况、使用状况、价值评估l经营项目、经营状况、行业情况经营项目、经营状况、行业情况l经营经验、贷款历史、履约情况经营经验、贷款历史、履约情况l

20、借款用途、借款周期、信誉情况借款用途、借款周期、信誉情况l还款来源、还款能力、还款意愿还款来源、还款能力、还款意愿 评估方法评估方法 我们经常采用的评估方法（市场法、成本法、收益法）我们经常采用的评估方法（市场法、成本法、收益法） 评估步骤评估步骤 一般分为下列一般分为下列7 7个步骤进行：个步骤进行： 搜集交易实例；搜集交易实例； 选取可比实例；选取可比实例； 建立价格可比基础；建立价格可比基础； 进行交易情况修正；进行交易情况修正； 进行交易日期调整；进行交易日期调整； 进行房地产状况调整；进行房地产状况调整； 求取比准价格；求取比准价格； 3.3.业务审批业务审批审贷会的职责：审贷会的职

21、责：l负责对担保申请人的基础资料进行审核，对担保项目进行审查；负责对担保申请人的基础资料进行审核，对担保项目进行审查；l分析申请人的借款用途、还款来源；分析申请人的借款用途、还款来源；l调查申请人的经营情况，判断申请人的偿债能力；调查申请人的经营情况，判断申请人的偿债能力；l共同研讨、评审担保业务是否具有可操作性；共同研讨、评审担保业务是否具有可操作性；l对申请人的反担保财产进行价值评估，确定担保贷款的金额；对申请人的反担保财产进行价值评估，确定担保贷款的金额；l防范担保业务操作过程中可能存在的业务风险和法律风险；防范担保业务操作过程中可能存在的业务风险和法律风险；l制定业务的具体操作措施和操

22、作手续；制定业务的具体操作措施和操作手续；l对会议内容形成会议纪要以备查；对会议内容形成会议纪要以备查； 审贷会规定审贷会规定l审贷会成员由总经理、副总经理、营业部主任、业务主办、审批部人审贷会成员由总经理、副总经理、营业部主任、业务主办、审批部人员、稽核保全部人员、运营管理部人员共同组成；员、稽核保全部人员、运营管理部人员共同组成；l业务主办负责召集审贷会；业务主办负责召集审贷会；l审贷会成员少于应出席人员三分之二时，审贷会不能召开；审贷会成员少于应出席人员三分之二时，审贷会不能召开；l审贷会参会人员过半数不同意，原则上不予操作；审贷会参会人员过半数不同意，原则上不予操作；l审贷会由业务主办

23、和营业部主任为主要汇报人；审贷会由业务主办和营业部主任为主要汇报人；l总经理有一票否决权，但无一票通过权；总经理有一票否决权，但无一票通过权；会议内容由稽核保全部人员负责记录，并形成会议纪要；会议内容由稽核保全部人员负责记录，并形成会议纪要； 不上审贷会的业务不上审贷会的业务 l担保额度担保额度300（含）万元一下的业务不用上审贷会，（含）万元一下的业务不用上审贷会，300万元以上的非万元以上的非代偿续贷业务、再贷业务（再贷业务申请日期自上笔业务结束之日不超代偿续贷业务、再贷业务（再贷业务申请日期自上笔业务结束之日不超过两个月），经主管副总经理签批同意后可不召开审贷会过两个月），经主管副总经理

24、签批同意后可不召开审贷会;l如审贷会人员过半数不同意操作该笔业务，由业务主办上报副总经理如审贷会人员过半数不同意操作该笔业务，由业务主办上报副总经理，决定是否需要重新召开审贷会或结束该业务，决定是否需要重新召开审贷会或结束该业务; 审贷会要求审贷会要求l 材料准备齐全材料准备齐全l调查分析详尽调查分析详尽l深入探究事实深入探究事实l形成书面报告形成书面报告l组织召集会议组织召集会议l及时通知客户及时通知客户4.4.银行银行审贷审贷l按银行审贷会要求报备材料；按银行审贷会要求报备材料；l银行相关领导进行业务审批；银行相关领导进行业务审批；l银行出具借款合同编号；银行出具借款合同编号； 5.5.客

25、户签订合同客户签订合同 l借款人、抵押人及共有人均需携带相关证件借款人、抵押人及共有人均需携带相关证件l借款人、抵押人夫妻双方签字；借款人、抵押人夫妻双方签字；l第二住所产权人签字；第二住所产权人签字；l承租方签字、按手印或盖章；承租方签字、按手印或盖章；l按审贷会要求提供其他材料；按审贷会要求提供其他材料；l企业企业l加盖公章、法人章；加盖公章、法人章；l法定代表人签字；法定代表人签字； l股东会成员签字；股东会成员签字；l董事会成员签字；董事会成员签字；l承租方签字、按手印或盖章；承租方签字、按手印或盖章；l按审贷会要求提供其他材料；按审贷会要求提供其他材料；（所有签字都需按手印）（所有签

26、字都需按手印）l交纳费用：保险费、抵押登记费、公证费、保全费交纳费用：保险费、抵押登记费、公证费、保全费6.6.办理保全手续办理保全手续l保全方式保全方式n 合同公证合同公证n 抵（质）押物登记抵（质）押物登记n 法院查封法院查封n 财产看管财产看管l房产抵押业务：房产抵押业务：n 单证业务办理查封单证业务办理查封n 双证齐全办理抵押登记双证齐全办理抵押登记l仓储物资质押业务：派专人进行财产看管仓储物资质押业务：派专人进行财产看管n 股权质押业务：在工商局办理质押登记股权质押业务：在工商局办理质押登记l7.7.稽核审件稽核审件l审核借款人（抵押人）提供的主体资格手续；审核借款人（抵押人）提供的

27、主体资格手续；l审核手续齐全无遗漏；审核手续齐全无遗漏；l审核文件准确无差错；审核文件准确无差错；l审核相关主体、业务手续的法律关系明确；审核相关主体、业务手续的法律关系明确；l审核业务手续中涉及的数据准确性；审核业务手续中涉及的数据准确性；l审核保全手续的完整性、有效性；审核保全手续的完整性、有效性；l审核业务手续中相关领导签字完整性；审核业务手续中相关领导签字完整性；最后由稽核出具：（出放款通知书）最后由稽核出具：（出放款通知书）8.8.银行放款银行放款9.9.档案归档档案归档10.10.贷后跟踪回访贷后跟踪回访现场现场抽查电话老客户现场现场现场现场新客户营业用房、写字楼、厂房、商业市场、

28、仓储、应收账款、股权电话现场抽查电话老客户电话现场抽查现场新客户住宅、车库到期前1个月到期前3个月放款后3个月营业平台运营管理部运营管理部营业平台 部门类别 周期11.11.客户到期还款客户到期还款代偿业务代偿业务 1、现金代偿、现金代偿l代偿申请书代偿申请书l付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型选其他）付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型选其他） 2、转账代偿、转账代偿l付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型选转账）付款单（业务主办提交，标明代偿日期，付款类型选转账） 3、费用收取、费用收取 4、代偿天数的确认、代偿天数的确认l如遇节假日及第一个周六周日顺延如遇节假日及第一个周六周日顺延l代偿当日不收息代偿当日不收息,还款当日收息还款当日收息注：代偿业务需提前三天与财务部沟通注：代偿业务需提前三天与财务部沟通具体要求具体要求（三核三核） 1 1、首先购房合同要求必须在房地产交易中心进行合同、首先购房合同要求必须在房地产交易中心进行合同备案；备案； 2 2、所购房屋必须一次性全额付款；、所购房屋必须一次性全额付款； 3 3、开具不动产销售发票；、开具不动产销售发票；核查方法核查方法： 1 1、首先核查合同是否在房地产交易中心备案；、首先核查合同是否在