孝昌房地产市场调查金上海项目

1、孝昌房地产市场调查孝昌房地产市场调查金上海金上海2013.11孝昌区位孝昌区位孝昌县位于湖北省东北部，地处大别山南麓、江汉平原北部。东与武汉市黄陂区接壤，西接云梦县、安陆市，南邻孝南区，北靠大悟县、广水市。地理位置优越，处武汉“8+1”城市圈内。孝昌人口和经济孝昌人口和经济孝昌县总人口66万，其中县城人口13万，农村人口53万，外出务工经商人口较多，是劳务输出大县。2009年，孝昌实现国民生产总值49亿元，财政收入3亿元。2010年，孝昌实现国民生产总值56亿元，财政收入突破4亿元。目前孝昌经济正处于高速发展期，孝昌市场消费者购买力稳步增强，潜在购房群体需求量在这几年内将达到一个高峰值。按政府

2、报告，预计按政府报告，预计20132013年孝昌县生产总值年孝昌县生产总值将达到将达到100100亿元，财政收入将达到亿元，财政收入将达到1010亿元，亿元，人均人均GDPGDP从从20092009年的年的70007000元到元到20132013年的年的1500015000元。元。孝昌交通环境孝昌交通环境汉十高速汉十高速京广铁路、107国道穿城而过，城区距京珠高速公路出口5公里，距汉十高速公路出口15公里，有铁路货运站2处。孝昌县距武汉天河机场60公里，从县城至机场仅需40分钟，交通和物流优势明显。孝昌经济产业结构孝昌经济产业结构到2009年，全县共有工业企业1394家，从业人员3万人，规模以

3、上工业企业达到35家。工业增加值完成7.32亿元，规模工业增加值达2.42亿元，规模工业总产值完成8.5亿元。 目前有四大产业集群基本形成，以烨和电子、惠洋电器为代表的机械电子产业；以兴仁堂药业、太子米业为代表的食品医药产业；以金鸡化工、龙腾水泥为代表的化工建材产业；以永兴纺织、沃普皮件为代表的轻工纺织产业。四大产业聚集初步形成四大产业聚集初步形成机械电子化工建材食品医药轻工纺织 孝昌城区格局主要分为中心商业区、政务区、工业园区和未来规划形成的站前商业区。 目前城区商业分要分布在107国道两侧、洪花大道两侧，业态主要为零售、小型百货、服务业 。正在形成的专业市场群在京广轨道线东侧。城市规划发展

4、契机城市规划发展契机 目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极, ,向周边扩充向周边扩充. . 小小 结结孝昌是湖北中部地区重要的交通节点，区域交通枢纽优势明显，物流成本低廉。宏观经济平稳、快速的发展，特别是近几年良好的经济发展趋势，为孝昌房地产市场的稳定、高速发展提供了坚实的基础条件。外出务工经商为主的外向经济和逐渐发展壮大的个体经济，以及深厚的“孝”文化，将是促进孝昌房地产市场发展的重要推动力量。 城市东西双向的急速扩充带来的人口扩容，大量农村人口涌入城内，为县区房地产市场注入了较大的活力。城市概况：城市概况：孝昌近几年房地产市场

5、情况孝昌近几年房地产市场情况依据孝昌县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2008年至2012年规划期内，孝昌县住房规划建设91万平方米。其中应建设普通商品房78万平方米，经济适用住房9万平方米，建设廉租房4万平方米。 近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交，使目前孝昌近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交，使目前孝昌商品房市场整体供应量持续增大。未来几年内，房地产市场供应将集中供商品房市场整体供应量持续增大。未来几年内，房地产市场供应将集中供应，市场竞争将会相当激烈。应，市场竞争将会相当激烈。区域内供应竞争分析区域内供应竞争分析 区域内房地产开发活跃，沿花园大道以东区

6、域内可用土地资源逐渐减少。花园大道以西区域正待开发，未来12年内土地市场与房地产市场将集中放量，发展形势极为严峻。沿河板块沿河板块花园站板块花园站板块开发区板块开发区板块政务区板块政务区板块古城大道板块古城大道板块中心区板块中心区板块鸿源首府（26万方）花园春天（4万方）全洲桃源（64万方）瑞祥景城（21万方）龙凤花苑（17万方）状元府邸（8万方）名座花园（10万方）福禄城（40万方）全洲中实花园（16万方）本案本案府东明珠（6.7万方）昌都华府（15万方）福鑫花园（3万方）兰庭别院（3万方）博士湾（56万方）沿河板块沿河板块花园站板块花园站板块开发区板块开发区板块政务区板块政务区板块古城大道

7、板块古城大道板块中心区板块中心区板块鸿源首府（2600）花园春天（2200）全洲桃源（2600）瑞祥景城（2700）龙凤花苑（2600）状元府邸（2600）名座花园（2500）福禄城（2100）全洲中实花园（2200）本案本案府东明珠（2600）昌都华府（2300）福鑫花园（2000）兰庭别院（2400）博士湾（认筹中）区域内价格竞争分析区域内价格竞争分析 销售价格普遍在2200-2800元/之间。各板块中以政务区板块商品房价格最高，其次为开发区。 各区域内单个楼盘项目由于地理位置、规模配套、园林及户型规划设计、景观、开发品牌等因素的不同，存在一定的价格差异。市场上主力消化户型基本上以三房两室

8、两厅两卫为主，附带有小部分两房及四房等户型。 孝昌区域市场销售率较为缓慢，2009年之前开发的几个楼盘目前仍有较大的后续规模待开发，市场上在售的大多数楼盘都为现房销售。，市场上在售的大多数楼盘都为现房销售。板块项目规模均价销售现状沿河板块全洲中实花园16万方2200现房，新开10栋多层销售30%博士湾56万方认筹中古城大道板块鸿源首府26万方26006栋多层现房，销售80%2栋高层，销售20%花园春天4万方2200尾盘现房，剩10套中心区板块昌都华府15万方23008栋多层现房，销售80%，2栋多层期房，销售20%兰庭别院3万方2400多层尾盘，销售90%花园站板块福禄城40万方2100现房，

9、8栋多层，销售30%福鑫花园3万方2000期房，5栋多层，销售20%政务区板块全洲桃源64万方2600五期，多层销售90%，4栋高层销售30%府东明珠6.7万方2600一期，两栋高层销售20%，两栋多层销售40%，期房开发区板块名座花园10万方2500一期现房2400，销售70%，二期期房2500，销售20%状元府邸8万方2600目前主推1栋高层，销售20%，两栋多层，销售30%龙凤花苑17万方2600四期，多层销售30%瑞祥景城21万方2700主推高层，销售60%合计市场总量289.7万方市场主要楼盘汇总表市场主要楼盘汇总表区域代表楼盘分析区域代表楼盘分析全洲中实花园全洲中实花园开发商开发商

10、湖北全洲房地产开发有限公司湖北全洲房地产开发有限公司位 置西洪花大道与古城大道之间规 模16万方产品形式普通多层住宅入市时间2010年10月主要客群返乡置业群体、城区个体从业人员户 型两室两厅一卫92三室两厅二卫101、126价 格2200元/平方米项目卖点分析：项目卖点分析： 全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力；全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力；该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间，该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间， 该项目两面临街，形象昭示性强；该项目两面临街，形象昭示性强； 项目靠近西侧分布有商业街和建材市场，物业有一定的升值性；

11、项目靠近西侧分布有商业街和建材市场，物业有一定的升值性；户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。项目不足分析项目不足分析 项目紧挨火车轨道线，存在噪音影响；项目紧挨火车轨道线，存在噪音影响；采用多层砖混结构，给人低廉的物业形象；采用多层砖混结构，给人低廉的物业形象；所处地段较偏，在城市西端所处地段较偏，在城市西端全洲桃源全洲桃源开发商开发商湖北全洲房地产开发有限公司湖北全洲房地产开发有限公司位 置官塘湖以北，县政府及人民广场以东规 模64万方（三期规模：13.5万；四期规模：10万；五期规模：10.5万）产品形式普通多层、高层

12、住宅、洋房、别墅入市时间2006年12月主要客群返乡置业群体、城区个体从业人员、行政机关院校户型两室两厅一卫 92三室两厅二卫126价格2600元/平方米11月20日新推6栋多层，起价2088元项目卖点分析：项目卖点分析： 品牌开发商，在当地知名度较高；品牌开发商，在当地知名度较高；临近孝昌县政府等政店机关聚集区；临近孝昌县政府等政店机关聚集区；靠近孝昌唯一的大型市民休闲广场和观塘湖公园；靠近孝昌唯一的大型市民休闲广场和观塘湖公园；中百仓储等大型商业配套；中百仓储等大型商业配套；大规模体量以及优质物业让该项目在市场上影响力较大；大规模体量以及优质物业让该项目在市场上影响力较大；户型基本为功能实

13、用型，面积控制合理，得房率高。户型基本为功能实用型，面积控制合理，得房率高。项目不足分析项目不足分析高层间距太小，户型采光通风不足高层间距太小，户型采光通风不足博士湾博士湾开发商开发商湖北广业房地产开发有限公司湖北广业房地产开发有限公司位 置环水河西岸规 模总占地1100余亩（其中河滩公园526亩，商住用地478亩），总建面56万方（一期6万方，其中商铺9000方）产品形式商业，多层，别墅入市时间暂未定项目卖点分析：项目卖点分析：临环水河、森林公园，自然环境优美；临环水河、森林公园，自然环境优美； 项目体量较大，有规模效应；项目体量较大，有规模效应； 前期河岸和游泳池等配套设施已经建设，初具雏

14、形前期河岸和游泳池等配套设施已经建设，初具雏形项目不足分析项目不足分析在河对岸，地段较偏，人气不旺在河对岸，地段较偏，人气不旺福禄城福禄城开发商开发商湖北福禄居房地产开发有限公司湖北福禄居房地产开发有限公司位 置发展大道与站前一路交汇处（原电机厂，旧城改造项目）规 模总占地350亩，一期171亩总建面40万方，一期20万方产品形式商业市场、普通多层入市时间2011年5月主要客群返乡置业群体、城区个体从业人员户型两室两厅一卫 94三室两厅一卫105三室两厅一卫131、134 价格2100元/平方米项目卖点分析：项目卖点分析：项目体量较大，周边交通较为方便项目体量较大，周边交通较为方便市场唯一中式风格建筑市场唯一中式风格建筑内部存在一定的景观资源内部存在一定的景观资源项目不足分析项目不足分析旧城改造项目，周边环境较为破旧旧城改造项目，周边环境较为破旧 紧靠铁路线，对居住有影响紧靠铁路线，对居住有影响 临街面不足临街面不足 拆迁工程滞后拆迁工程滞后花园大道（107国道）以东土地资源较少，住宅用地容积率将持续高密度化，花园大道以西将会成为众多地产开发商今后一段时间内投资开发的首选，未来竞争压力将急剧上升。市场总体开发量巨大，仍以多层为主，高层