物业服务经营(2015)

1、浅谈项目所涉及到的物业服务费用浅谈项目所涉及到的物业服务费用成都市物业服务项目经理交流成都市物业服务项目经理交流 讲授人讲授人 路虎林教路虎林教授授一一. .有关物业服务费的法律性文件有关物业服务费的法律性文件物业管理项目物业服务费用的法律法规目前主要有二部：物业管理项目物业服务费用的法律法规目前主要有二部： 一部是二三年十一月十三日，由国家发改委和建设一部是二三年十一月十三日，由国家发改委和建设部联合颁布的部联合颁布的物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法，该办法自二，该办法自二四年一月一日起执行。四年一月一日起执行。 第二部是由国家发展改革委、建设部颁布的第二部是由国家发展改革委、建设部

2、颁布的物业服务物业服务定价成本监审办法（试行）定价成本监审办法（试行），该通知自二七年十月一，该通知自二七年十月一日起施行。日起施行。 物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）提出了管理费提出了管理费分摊的问题。分摊的问题。物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）第七条第七条: : 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险秩序维护费用、物

3、业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。意的其它费用组成。 物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）；管理费分摊；管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。二二. .物业管理服务的收费原则物业管理服务的收费原则物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法，明确指出：，明确指出： 物业服

4、务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。相适应的原则。四川省物业管理条例四川省物业管理条例： 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。符的原则。 质价相符，即实施不同的物业服务标准，可以采用有区质价相符，即实施不同的物业服务标准，可以采用有区别的收费，物业服务质量标准和物业服务收费标准挂钩。别的收费，物业服务质量标准和物业服务收费标准挂钩。三三. .成都市所使用的物业服务标准成都市所使用的物业服务标准成都市目前实施的物业服务质量标准有二部：成都市目前实施的物业服务质

5、量标准有二部： 一是中物协二四年颁发的标准：一是中物协二四年颁发的标准： 普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 二是成都市房管局二二是成都市房管局二一一一一年年十二月颁发的由成都技术十二月颁发的由成都技术监督局制定的四川省（区域性）地方标准：监督局制定的四川省（区域性）地方标准： 住宅物业服务等级划分住宅物业服务等级划分（DB510100/T073DB510100/T0732011 2011 ） 成都市房管局二成都市房管局二一一四四年年四月十五日颁发的由成都技术四月十五日颁发的由成都技术监督局制定的四川省（区域性）地方标准，该标准从二监督局制定的四川省（区域性）地方

6、标准，该标准从二一一四四年年五月一日实施：五月一日实施：成都市写字楼物业服务等级划分成都市写字楼物业服务等级划分 （DB510100/T013DB510100/T01320132013） 成都市的成都市的住宅物业服务等级划分住宅物业服务等级划分，该标准将住宅物，该标准将住宅物业服务从低到高分为五个级别，即一二三四五级。业服务从低到高分为五个级别，即一二三四五级。 每个级别分为七个方面，分别是：综合服务、共用部位每个级别分为七个方面，分别是：综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护维护 、环境卫生维护、环境卫生

7、维护 、绿化养护、社区文化建设。、绿化养护、社区文化建设。 成都市的成都市的写字楼物业服务等级划分写字楼物业服务等级划分，该标准将写字，该标准将写字楼物业服务从高到低分为四个级别，即超甲级、甲级、乙级楼物业服务从高到低分为四个级别，即超甲级、甲级、乙级、丙级。、丙级。 每个级别分为六个方面，分别是：综合服务、房屋共用每个级别分为六个方面，分别是：综合服务、房屋共用部位的管理与维修养护，共用设施设备管理与维修、装饰装部位的管理与维修养护，共用设施设备管理与维修、装饰装修管理与服务、公共秩序管理维护修管理与服务、公共秩序管理维护 、环境卫生及绿化管理、环境卫生及绿化管理维护。维护。文件文件等级等级

8、满意值满意值要求的用词要求的用词中中物物协协住宅住宅一一8080每年至少每年至少1 1次征询业主对物业服务次征询业主对物业服务的意见，满意率的意见，满意率 % %以上。以上。二二7575三三7070成成都都市市住宅住宅五五9090每年进行每年进行1 1次第三方满意度调查，次第三方满意度调查，客户满意率不低于客户满意率不低于 % %。四四8585三三8080写字楼写字楼超甲超甲9292每年由第三方评估机构组织对业每年由第三方评估机构组织对业主和使用人进行不少于主和使用人进行不少于1 1次满意度次满意度调查，满意度不低于调查，满意度不低于 。甲级甲级8585乙级乙级8080丙级丙级7575四四.

9、.不同标准不同服务等级客户满意的不同指标不同标准不同服务等级客户满意的不同指标五五. .满意率和满意度的计算满意率和满意度的计算 满意率是指接受过物业服务的户数中，对该物业服务表满意率是指接受过物业服务的户数中，对该物业服务表示示“基本满意基本满意”以上的户数所占百分比。以上的户数所占百分比。常用如下公式表示：常用如下公式表示： 满意率满意率= =（满意和基本满意以上的户数）（满意和基本满意以上的户数）项目抽样总户数项目抽样总户数100% 100% 满意度是指客户对物业服务满足其需求和期望程度的主满意度是指客户对物业服务满足其需求和期望程度的主观感受，常用具体分值来表示，反映的是接受物业服务的

10、客观感受，常用具体分值来表示，反映的是接受物业服务的客户对物业服务质量的评价。分值越高，表明客户对物业业服户对物业服务质量的评价。分值越高，表明客户对物业业服务满意的程度越高。务满意的程度越高。常用如下公式表示：常用如下公式表示：满意度指数满意度指数 = =（各分值（各分值各分值对应抽样户数）各分值对应抽样户数）/ /抽样总户数抽样总户数 为便于比较两者之间的区别，我们先来设定一个模型，为便于比较两者之间的区别，我们先来设定一个模型，我们举例如下：我们举例如下：有两个小区，采用三级量表，为了便于比较只设一个问题：有两个小区，采用三级量表，为了便于比较只设一个问题：1.1.你对本小区物业管理服务

11、的综合评价？你对本小区物业管理服务的综合评价？很满意很满意满意满意 不满意不满意 分别抽样分别抽样100100户业主，得到了如下数据：户业主，得到了如下数据：甲小区甲小区乙小区乙小区很满意很满意20206060满意满意60602020不满意不满意202020201.1.试分别计算甲乙两小区的客户满意率。试分别计算甲乙两小区的客户满意率。2.2.如果将很满意赋值如果将很满意赋值100100分，满意赋值分，满意赋值66.666.6分，而不满意赋分，而不满意赋值值33.333.3分，试分别计算甲乙两小区的客户满意度。分，试分别计算甲乙两小区的客户满意度。解：解：满意率满意率= =（满意和基本满意以上

12、的户数）（满意和基本满意以上的户数）项目抽样总户数项目抽样总户数甲小区客户满意率甲小区客户满意率= =（20+6020+60）/100/100100%=80%100%=80%乙小区客户满意率乙小区客户满意率= =（60+2060+20）/ 100/ 100100%= 80%100%= 80%满意度指数满意度指数 = =（各分值（各分值各分值对应抽样户数）各分值对应抽样户数）/ /抽样总户数抽样总户数甲小区客户满意度甲小区客户满意度= =（100 100 20+66.6 20+66.6 60+33.3 60+33.3 2020）/100=66.62/100=66.62乙小区客户满意度乙小区客户满

13、意度= =（100 100 60+66.6 60+66.6 20+33.3 20+33.3 2020）/100=79.98/100=79.98 从上面的计算中可以看出，如果光看满意率的话，甲乙从上面的计算中可以看出，如果光看满意率的话，甲乙两小区的满意率是相同的两小区的满意率是相同的, ,但从满意程度来看但从满意程度来看, ,计算得出的结计算得出的结论是乙小区明显高于甲小区，这就说明了满意率调查有一定论是乙小区明显高于甲小区，这就说明了满意率调查有一定的局限性，不能如实反映小区实际的服务质量水平，为此我的局限性，不能如实反映小区实际的服务质量水平，为此我们引入的满意度的概念。们引入的满意度的概

14、念。 从上面可以很清晰的看出，乙小区的得分要高于甲小区从上面可以很清晰的看出，乙小区的得分要高于甲小区，也就说明乙小区业主对物业服务的满意程度要高于甲小区，也就说明乙小区业主对物业服务的满意程度要高于甲小区业主对服务的评价。业主对服务的评价。 从上面的例子，我们可以得出如下结伦，满意度测评与从上面的例子，我们可以得出如下结伦，满意度测评与满意率测评的计算方式是不同的，用满意度来评价的效果更满意率测评的计算方式是不同的，用满意度来评价的效果更全面一些。全面一些。 满意度反映的是不同满意程度人群的综合情况，满意率满意度反映的是不同满意程度人群的综合情况，满意率反映的是满意度的某个局部情况。反映的是

15、满意度的某个局部情况。六六. .物业服务的计费方式物业服务的计费方式 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法指出：业主与物业服务企业指出：业主与物业服务企业可以采取可以采取包干制包干制或者或者酬金制酬金制等形式约定物业服务费用。等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物

16、业服务企业，其余全部用于物业服定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务计费方式。 对于包干制和酬金制两种计费方式的区别，我们可以用对于包干制和酬金制两种计费方式的区别，我们可以用一个表来表示：一个表来表示：支付方式支付方式盈亏负担盈亏负担包干制包干制业主支付固定的物业服务费业主支付固定的物业服务费物业服务企业自负盈亏物业服务企业自负盈亏酬金制酬金制业主支付动态的物业服务费业主支付动态的物业服务费结余或者不足均由业主享有或者承担结余或者不足均由业主享有或者

17、承担七七. .酬金制与包干制利弊比较酬金制与包干制利弊比较包干制包干制酬金制酬金制优势优势易于操作，简单便捷；强化易于操作，简单便捷；强化了成本意识；节省监管成本了成本意识；节省监管成本，提高决策和服务的效率。，提高决策和服务的效率。有利地维护了业主和物业服务企业的有利地维护了业主和物业服务企业的双方利益，发挥业主监督机制，运用双方利益，发挥业主监督机制，运用规范，财务透明，缓解双方间矛盾。规范，财务透明，缓解双方间矛盾。不足不足容易造成物业管理交易不透容易造成物业管理交易不透明，由于成本意识，容易降明，由于成本意识，容易降低服务质量，减少服务类型低服务质量，减少服务类型增减了监管成本，降低了

18、物业服务企增减了监管成本，降低了物业服务企业的决策和服务的效率。业的决策和服务的效率。包干制：对收费敏包干制：对收费敏感，服务不敏感的感，服务不敏感的项目；企业具有一项目；企业具有一定的品牌优势的。定的品牌优势的。酬金制：高端物业及酬金制：高端物业及商业物业；收费不敏商业物业；收费不敏感，服敏感；有较完感，服敏感；有较完善的市场环境项目。善的市场环境项目。八八. .合理选择酬金制或包干制合理选择酬金制或包干制九九. .物业服务费的定价形式物业服务费的定价形式 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法指出：物业服务收费应当区指出：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行分不同物业的性质和

19、特点分别实行政府指导价政府指导价和和市场调节价市场调节价。 政府指导价是由有定价权限的人民政府价格主管部门会政府指导价是由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。定相应的基准价及其浮动幅度。 市场调节价则是指由经营者自主定价，通过市场竞争形市场调节价则是指由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。项目类型项目类型计费方式计费方式使用价格形式使用价格形式住宅小区住宅小区包干制包干

20、制政府指导价政府指导价酬金制酬金制市场调节价市场调节价别墅非住宅别墅非住宅包干制包干制市场调节价市场调节价酬金制酬金制 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。区域的物业服务费用不得实行酬金制。 普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区导价。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服

21、务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：1.1.经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房；经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房；2.2.公共租赁性住房物业管理区域；公共租赁性住房物业管理区域；3.3.普通（限价）商品住房物业管理区域；普通（限价）商品住房物业管理区域；4.4.配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房配建保障性住房（经济适用

22、住房、廉租住房）的商品住房建设项目；建设项目；5.5.其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。普通住宅标准建设条件：普通住宅标准建设条件： 容积率大于容积率大于1.01.0，单套住房建筑面积不超过，单套住房建筑面积不超过120120平方米，平方米，成交价格不超过同土地级别住房交易平均价格的成交价格不超过同土地级别住房交易平均价格的1.21.2倍。倍。简单说：简单说：纯商品住宅开发项目纯商品住宅开发项目旧村改造项目的村民安置区旧村改造项目的村民安置区 容积率容积率又称建筑面积毛密度，它是指项目用地范围内地又称建筑面积毛密度，它是指项目用

23、地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 十十. .成都市物业服务费的政府指导价成都市物业服务费的政府指导价 成都市的物管费政府指导价的定价方式是：成都市的物管费政府指导价的定价方式是： 物业服务费价格物业服务费价格= =基准价基准价+ +浮动价浮动价 其中基准价按照有无电梯来划分。其中基准价按照有无电梯来划分。成都市目前仍在使用的政府定价指导文件有二个：成都市目前仍在使用的政府定价指导文件有二个： 第一个二八年一月一日起执行的第一个二八年一月一日起执行的成都市物价局成成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知都市房产管理局关于进一步

24、规范物业服务收费的通知。 附：一般建筑容积率最大值控制指标表附：一般建筑容积率最大值控制指标表中心地段中心地段一般地段一般地段规划新区地区规划新区地区居住建筑居住建筑多层多层2.42.22.0高层高层5.04.03.5一般办公建筑一般办公建筑多层多层3.02.52.0高层高层5.55.04.0商业建筑商业建筑多层多层3.53.52.5高层高层6.05.54.5商住综合楼商住综合楼多层多层2.52.52.1高层高层5.04.03.5工业建筑工业建筑1.01.02.01.5物业服务等级物业服务等级基准价（元基准价（元月月/ /平方米）平方米）浮动幅度浮动幅度有电梯有电梯无电梯无电梯一级一级1.75

25、1.751.151.152020二级二级1.351.350.850.852020三级三级1.001.000.550.552020四级四级0.600.600.350.35+20+20 第二个文件是第二个文件是关于我市物业服务等级划分物业服务收关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知费政府指导价标准及有关问题的通知，自二一三年一月，自二一三年一月十日起施行，有效期二年。十日起施行，有效期二年。 物业服务等物业服务等级级基准价（元基准价（元月月/ /平方米）平方米）浮动价浮动价有电梯有电梯无电梯无电梯五级五级区房产管理部门对服务等级进行核准区房产管理部门对服务等级进行核准区

26、价格主管部门对收费标准进行备区价格主管部门对收费标准进行备四级四级1.901.901.251.251515四级四级1.351.350.850.851515二级二级0.950.950.600.601515一级一级0.400.401515 本通知施行之前，普通商品住宅前期物业服务合同中约本通知施行之前，普通商品住宅前期物业服务合同中约定的物业服务等级标准及物业服务收费标准仍按原定的物业服务等级标准及物业服务收费标准仍按原成都市成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知通知中的有关规定执行；本通知施行后，新开盘销售的普中的有关规

27、定执行；本通知施行后，新开盘销售的普通商品住宅，签订的前期物业服务合同须符合本通知规定。通商品住宅，签订的前期物业服务合同须符合本通知规定。十一十一. .物业服务费成本（支出）的构成物业服务费成本（支出）的构成 项目的物业服务的成本（支出）一共有九大项组成，它项目的物业服务的成本（支出）一共有九大项组成，它们分别是：们分别是：1.1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；3.3.清洁卫生费；清洁卫生费；4.4.绿化养护费；绿化养护费；5.5.秩序维护

28、费；秩序维护费；6.6.办公费用；办公费用；7.7.物业服务企业固定资产折旧费；物业服务企业固定资产折旧费；8.8.设施设备及公众责任保险费用；设施设备及公众责任保险费用；9.9.经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。十二十二. .物业服务人工成本的计算物业服务人工成本的计算 物业管理服务人员费用，指物业服务经营者按规定发放物业管理服务人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。项目的人工成本项目的人工成本

29、= =工资工资+ +社保（公司缴纳的部分）社保（公司缴纳的部分）+ +按规定提取的福利费按规定提取的福利费+ +加班加班费费+ +服装折旧费服装折旧费按规定提取的福利费：按规定提取的福利费：福利费包括：福利费包括：福利基金：按项目员工工资总额的福利基金：按项目员工工资总额的14%14%计算。计算。工会经费：按项目员工工资总额的工会经费：按项目员工工资总额的2%2%计算。计算。教育经费：按项目员工工资总额的教育经费：按项目员工工资总额的1.5%1.5%计算。计算。福利费合计：项目员工工资总额的福利费合计：项目员工工资总额的17.5%17.5%。十三十三. .物业服务人员的配置要求物业服务人员的配

30、置要求 项目物业管理服务人员的配置，依据的文件是成都市房项目物业管理服务人员的配置，依据的文件是成都市房产管理局颁发的产管理局颁发的成都市物业服务力量配备指导标准成都市物业服务力量配备指导标准。住宅物业客户服务人员的配置：住宅物业客户服务人员的配置： 最低标准不得低于最低标准不得低于1 1人人/30000/30000平方米或者平方米或者1 1人人/300/300户。户。 参考定额人数参考定额人数R1=R1= 建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）2000020000（平方米）（平方米） 假如物业服务合同约定的物业服务标准高于该标准的，假如物业服务合同约定的物业服务标准高于该标

31、准的，按照物业服务合同约定的人数和要求进行配备。按照物业服务合同约定的人数和要求进行配备。住宅秩序维护人员的配置：住宅秩序维护人员的配置： 参考定额人员数参考定额人员数R2=R2= 主出入口数主出入口数6 6次出入口数次出入口数3 3（建筑区划总建筑（建筑区划总建筑面积面积4000040000平方米）平方米）3 3监控室数监控室数334/34/32 2名机动名机动人员人员 住宅物业工程维护人员的配置：住宅物业工程维护人员的配置： 参考定额人数参考定额人数R3=R3= 建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）2000020000（平方米）（平方米）住宅物业环境维护人员的配置：住宅

32、物业环境维护人员的配置： 参考定额人数参考定额人数R4=R4= 建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）1000010000（平方米）（平方米）住宅物业绿化维护人员的配置：住宅物业绿化维护人员的配置： 参考定额人数参考定额人数R5=R5= 建筑区划总绿地面积（平方米）建筑区划总绿地面积（平方米）80008000（平方米）（平方米） 住宅物业，除项目经理外，其它项目物业公共服务人员住宅物业，除项目经理外，其它项目物业公共服务人员配备总额：配备总额： R=R1 R=R1R2R2R3R3R4R4R5R5十四十四. .设施设备维护费的计算设施设备维护费的计算 物业共有部位、共有设施设备

33、日常运行和维护费，指为物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用。、维护保养所需费用。 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。更新、改造费用。 计算物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费计算物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，常用的方法有两种：成本法和估算法。用，常用的方法有

34、两种：成本法和估算法。 成本法就是成本法就是根据物业共用设施设备的组成，对物业共用根据物业共用设施设备的组成，对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的成本法测算。部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的成本法测算。 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称。物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称。一般一般物业的设备可以分为建筑设备和电气设备两大类。物业的设备可以分为建筑设备和电气设备两大类。 建筑设备由给排水系统，供暖、空调、通风系统，消防建筑设备由给排水系统，供暖、空调、通风系统，消防设备组成。设备组成。 电气设备是由强电系统，弱电系统，电梯，防雷及接地电气设备是由强电系统，

35、弱电系统，电梯，防雷及接地装置组成的。装置组成的。项目设施设备维护费项目设施设备维护费= =公共照明系统运行和维护费公共照明系统运行和维护费+ +给排水系统运行和维护费给排水系统运行和维护费+ +电梯运行和维护费电梯运行和维护费+ +通风系统运行和维护费通风系统运行和维护费+ +弱电系统运行和维护费弱电系统运行和维护费+ +土建维修费土建维修费+ +不可预见费（上述费用总额不可预见费（上述费用总额5%5%）电梯运行费电梯运行费= =电梯功率电梯功率台数台数2424小时小时3030天天电梯使用率电梯使用率电费单价电费单价其中，电梯使用率：其中，电梯使用率： 住宅电梯的使用率一般取住宅电梯的使用率

36、一般取0.40.4； 商业电梯一般取商业电梯一般取0.2.0.2. 物业共用部位、共用设施设备的运行维护费用，用的估物业共用部位、共用设施设备的运行维护费用，用的估算法就是按照设施设备折旧费的百分之四十来估算共用设施算法就是按照设施设备折旧费的百分之四十来估算共用设施设备的维修保养费。设备的维修保养费。设施设备的运行维护费用设施设备的运行维护费用= =（建筑成本（建筑成本m m2 215%15%2525年年1212月月/ /年）年）40%40%十五十五. .房屋建筑工程质量的保修期房屋建筑工程质量的保修期 在房屋建好组工程质量保证责任中，因承担保证责任主在房屋建好组工程质量保证责任中，因承担保

37、证责任主体的不同，可以分为：体的不同，可以分为： 建设工程承包单位向开发建设单位承担的保修责任；建设工程承包单位向开发建设单位承担的保修责任； 开发建设单位向业主承担的保修责任。开发建设单位向业主承担的保修责任。 由于保修责任承担主体的不同，其保修期限和保修期的由于保修责任承担主体的不同，其保修期限和保修期的起算时间也是不同的。起算时间也是不同的。 建设工程承包单位向开发建设单位承担的保修责任；建设工程承包单位向开发建设单位承担的保修责任；房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法： 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 地基基

38、础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；供热与供冷系统，间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；供热与供冷系统，为二个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安为二个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为二年；装修工程为二年。装为二年；装修工程为二年。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。开发建设单位向业主承担的保修责任：开发建设单位向业主承担的保修责

39、任： 建设部发布的建设部发布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定用说明书制度的规定： 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：之日起计算，保修期限不低于下列期限：. .地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；. .屋面防水三年；屋面防水三年；. .墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏一年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏一年；. .墙面、顶棚抹灰层脱落一年；墙面、顶棚抹灰层脱落一年；. .地面

40、空鼓开裂、大面积起砂地面空鼓开裂、大面积起砂1 1年；年；. .门窗翘裂、五金件损坏一年；门窗翘裂、五金件损坏一年；. .管道堵塞二个月；管道堵塞二个月；. .供热、供冷系统和设备一个采暖期或供冷期；供热、供冷系统和设备一个采暖期或供冷期；. .卫生洁具一年；卫生洁具一年；. .灯具、电器开关六个月；灯具、电器开关六个月；. .其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。自行约定。十六十六. .绿化费的计算绿化费的计算 绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗

41、费、绿化用水费、劳保用品费。、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费。 不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。 绿化养护费绿化养护费= =绿化工具费绿化工具费+ +劳保用品费劳保用品费+ +化肥、农药、除草剂等材料费化肥、农药、除草剂等材料费+ +绿化用水费绿化用水费+ +绿化垃圾清运费绿化垃圾清运费+ +补苗及环境内摆设花卉等费用补苗及环境内摆设花卉等费用十七十七. .清洁卫生费的计算清洁卫生费的计算 清洁卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常清洁卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费

42、、化粪池清理费、管性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。道疏通费、清洁用料费等。 项目清洁卫生费项目清洁卫生费= =清洁工具购置费清洁工具购置费+ +劳保用品费劳保用品费+ +卫生防疫消杀费卫生防疫消杀费+ +清洁用水费清洁用水费+ +化粪池清理费化粪池清理费十八十八. .秩序维护费的计算秩序维护费的计算 秩序维护费（保安费），指维护建筑区域内秩序所需的秩序维护费（保安费），指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费等。付的服装费等。 项目秩序维护费项目秩序维

43、护费= =日常公共秩序维护器材装备费日常公共秩序维护器材装备费+ +公共秩序维护设备维修费公共秩序维护设备维修费+ +公共秩序维护人员住房租金等公共秩序维护人员住房租金等十九十九. .项目办公费的计算项目办公费的计算 办公费，指物业服务中心为维护建筑区划正常的物业服办公费，指物业服务中心为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费及其它费用。费及其它费用。 项目办公费项目办公费= =交通交通+ +通讯费用通讯费用+ +文具、办公用品等低值易耗品费文具、办公用品等低值易耗品费+ +车辆使用费（差旅费）车辆使用

44、费（差旅费）+ +节日装饰费节日装饰费+ +公共关系费及社区文化费公共关系费及社区文化费+ +书报费书报费+ +办公水电费。办公水电费。二十二十. .保险费保险费 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。保险单和所交纳的保险费为准。 二十一二十一. .固定资产折旧费的计算固定资产折旧费的计算 固定资产折旧费

45、，指按规定折旧方法计提的物业服务固固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。维修设备及其他设备等。 物业管理固定资产的折旧，就理论上按照五年（物业管理固定资产的折旧，就理论上按照五年（6060个月个月计算），但在实际中，按照物业服务合同的年限来计算。计算），但

46、在实际中，按照物业服务合同的年限来计算。 例：某物业管理项目，在交房时投入购买电脑、办公桌例：某物业管理项目，在交房时投入购买电脑、办公桌椅、空调机、对讲机、洗地机固定资产费椅、空调机、对讲机、洗地机固定资产费1414万元，请算出该万元，请算出该项目每月物业管理固定资产折旧费。项目每月物业管理固定资产折旧费。 解：该项目每月物业管理固定资产折旧费解：该项目每月物业管理固定资产折旧费= = 14 14万元万元6060个月个月=2333.33=2333.33元元/ /月月二十二二十二. .业主同意的其它开支业主同意的其它开支 经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或经业主大会同意的其它费用

47、，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。业主大会同意由物业服务费开支的费用。 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。务费用。 二十三二十三. .项目管理成本合理性评判项目管理成本合理性评判 某物业管理项目做了一个物业服务费的核算，总共包括某物业管理项目做了一个物业服务费的核算，总共包括以下项目：以下项目：一、人员工工资奖金及福利包括一、人员工工资奖金及福利包括 . .分管此项目的副总经理工资分管此项目的副总经理工资 . .项目经理工资项目经理工资 . .项目员工年终绩效奖金项目员工年终绩效奖金二、补充养老金二

48、、补充养老金三、公共区域维修保养费用三、公共区域维修保养费用四、工程保修费用四、工程保修费用五、管理区域保洁材料费用五、管理区域保洁材料费用六、管理区域装修垃圾清运费用六、管理区域装修垃圾清运费用七、公共秩序维护费用七、公共秩序维护费用八、项目履约金八、项目履约金九、公共部位公共设施公众责任保险费用九、公共部位公共设施公众责任保险费用十、固定资产折旧费十、固定资产折旧费十一、对社会的爱心捐赠十一、对社会的爱心捐赠问题：问题：以上费用哪些不能计入物业管理项目的成本或者支出？以上费用哪些不能计入物业管理项目的成本或者支出？ 依据依据物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法有关条款规定，本案例有关条

49、款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：中不应计入物业管理成本的费用有：1 1奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取；，从盈利中提取；二二. . 分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本；员的工资，因此也不应计入物业管理成本；三三. . 工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建

50、设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本；管理成本；四四. . 管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本；，也不应计入物业管理成本；五对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业五对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本。管理服务无关，不应计入物业管理成本。二十四二十四. .物业服务费用的

51、计算物业服务费用的计算在包干制的计费方式下：在包干制的计费方式下：物业服务收费物业服务收费= =成本成本+ +税费税费+ +利润利润 在酬金制的计费方式下：在酬金制的计费方式下：物业服务费物业服务费= =支出支出+ +酬金酬金 某物业管理项目可收费面积某物业管理项目可收费面积1010万，经测算得出各项费万，经测算得出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、社保等用如下：各类管理服务人员的工资、社保等6060万；共用部位万；共用部位、共用设施设备的运行维护费用、共用设施设备的运行维护费用3030万；清洁卫生费用万；清洁卫生费用1515万；万；绿化养护费绿化养护费1212万；公共秩序维护费万；公共秩

52、序维护费1212万；办公费万；办公费6 6万元；万元； 固固定资产折旧定资产折旧2525万元；物业共用部位、共用设施设备及公众责万元；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费任保险费2 2万元；万元； 业主委员会办公费、社区文化活动费等其业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费用它费用8 8万元。万元。问：问：1.1.采用酬金制约定物业管理酬金比例为采用酬金制约定物业管理酬金比例为15%15%，则该物业管理，则该物业管理项目单位物业管理服务费为多少元？项目单位物业管理服务费为多少元？2.2.若采用包干制，预计该项目的法定税费和利润合计为若采用包干制，预计该项目的法定税费和利润合计为2020万

53、万元，则该物业管理项目单位物业管理服务费为多少元？元，则该物业管理项目单位物业管理服务费为多少元？解：在酬金制中：解：在酬金制中：物业服务收费物业服务收费= =支出支出+ +酬金酬金= =（工资社保等（工资社保等6060万万+ +设施设备费设施设备费3030万万+ +清洁费清洁费1515万万+ +绿化费绿化费1212万万+ +秩序维护费秩序维护费1212万万+ +办公费办公费6 6万元万元+ + 固定资产折旧固定资产折旧2525万万元元+ +保险费保险费2 2万元万元+ +业主委员会费业主委员会费8 8万元）万元）+170+170万万15%15%=195.5=195.5万万该物业管理项目物业服

54、务收费该物业管理项目物业服务收费=195.5=195.5万万1010万平方米万平方米1212个个月月=1.62=1.62元元/ /平方米平方米解：在包干制中：解：在包干制中：物业服务收费物业服务收费= =成本成本+ +营业税营业税+ +利润利润= =（工资社保等（工资社保等6060万万+ +设施设备费设施设备费3030万万+ +清洁费清洁费1515万万+ +绿化费绿化费1212万万+ +秩序维护费秩序维护费1212万万+ +办公费办公费6 6万元万元+ + 固定资产折旧固定资产折旧2525万万元元+ +保险费保险费2 2万元万元+ +业主委员会费业主委员会费8 8万元）万元）+ +营业税营业税

55、+ +利润利润=190=190万万该住宅小区物业服务收费该住宅小区物业服务收费=190=190万万1010万平方米万平方米1212个月个月=1.58=1.58元元/ /平方米平方米 某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万万m2m2，经测算该项目全年各，经测算该项目全年各项费用如下：项费用如下：各类管理服务人员的工资、社会保险等各类管理服务人员的工资、社会保险等5050万元；万元；共用部位、共用设施设备的运行维护费共用部位、共用设施设备的运行维护费2020万元；万元；清洁卫生费清洁卫生费1515万元；万元；绿化养护费绿化养护费1010万元；万元；公共秩序维护费公共秩序维护费101

56、0万元；万元；办公费办公费5 5万元；万元；固定资产折旧固定资产折旧2 2万元万元物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2 2万元；万元；业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6 6万元。万元。若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%10%，则该项，则该项目单位物业服务费标准为（目单位物业服务费标准为（ ）。）。解：若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例解：若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%10%，则，则该项目单位物业服务费标准为：该项目单位物业服

57、务费标准为：120120万元万元（1+10%1+10%）1010万元万元m m2 21212月月=1.1=1.1元元/m/m2 2月月 若该题目条件不变，采用包干制方式，如该项目法定税若该题目条件不变，采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约费和利润约1212万元，则该项目单位物业服务费标准为（万元，则该项目单位物业服务费标准为（ ）。 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1212万元万元，则该项目单位物业服务费标准为：，则该项目单位物业服务费标准为：（120120万元万元+12+12万元）万元）1010万元万元m m2 21212月月=1.1=

58、1.1元元/m/m2 2月月二十五二十五. .物业服务项目税费和利润的计算物业服务项目税费和利润的计算项目应缴纳的营业税及附加项目应缴纳的营业税及附加= =项目的物业服务总收入项目的物业服务总收入营业税税率（营业税税率（5.65%5.65%） 利润利润= =项目总成本项目总成本利润率利润率住宅物业的合理利润率：住宅物业的合理利润率：8%-15%8%-15% 某住宅小区建筑面积某住宅小区建筑面积2929万平方米，万平方米， 可收物业服务费用面可收物业服务费用面积积2626万平米，万平米， 计划成本计划成本542542万元，设营业税及附加为万元，设营业税及附加为5.5%5.5%，住宅小区成本利润率

59、为住宅小区成本利润率为8%8%，问：，问：. .利润利润. .税金税金. .物业服务费总额物业服务费总额. .物业服务收费的单价。物业服务收费的单价。解：解：1.1.利润利润= =项目物业服务的总成本项目物业服务的总成本利润率利润率=542=5428%=43.368%=43.36（万元）（万元）即利润为即利润为43.3643.36万元。万元。2 2税金税金= =项目物业服务收入的营业额项目物业服务收入的营业额税率税率= =（成本（成本+ +利润）利润）税率税率= =（542+43.36542+43.36）5.5%=32.205.5%=32.20（万元）（万元）即税金为即税金为32.2032.2

60、0万元。万元。3.3.项目物业服务费总额项目物业服务费总额= =成本成本+ +利润利润+ +税金税金=542+43.36+32.20= 617.56=542+43.36+32.20= 617.56（万元）（万元）即物业服务费总额为即物业服务费总额为617.56617.56万元。万元。4.4.物业服务收费单价物业服务收费单价= =（物业服务收费总额（物业服务收费总额/ /可收物业服务费用面积）可收物业服务费用面积）/12/12个月个月= =（6175600/2600006175600/260000）/12=1.98/12=1.98（元（元/ /平方米平方米月）月）即物业费单价为即物业费单价为1.