物权法用益物权培训讲学

1、物权法用益物权一般规定n首先，作为物权的一种。用益物权具备物权的一般属性，如法定性、排他性、优先性、追及性等；作为定限物权的一种，有派生性、受限制性、不完全性。n用益物权的特点：n1，用益物权是一种定限物权。相对于所有权，用益物权是不全面、受一定限制的物权，权利人只具有对标的物占有、使用和收益的权能。n2，用益物权是以利用他人之物为目的的权利。设立用益物权就在于对他人之物进行使用、收益，从而满足用益物权人的需要。n3，用益物权以对标的物的占有为原则。例如，不占有土地，建设用地使用权人就无法在土地上营造建筑物。但是地役权为例外。n4，用益物权的标的物主要是不动产。就我国现实来看，用重大实践意义的

2、用益物权均发生在不动产上，尤其是土地上，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。n5，用益物权是一项法定的权利。也就是物权的法定原则，具体而言但是人设定的法律关系中涉及的用益物权只能在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权法定的用益物权类型范围之内。案例 用益物权与所有权人的义务n张某与村委会签订了村头5亩稻田的承包经营合同，在耕种的第二年，张某打算将5亩稻田转包，于是找到了同村的王某，签订了土地转包合同。村委会知道此事后，找到张某，表示村委会作为稻田的所有人不同意张某转包稻田，认为该转包合同无效。双方发生争执诉至法院。n你是法官如何判案？解析n我国物权法规

3、定：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。n在本案例中，张某根据与村委会签订土地承包合同，依法取得5亩稻田的承包经营权。从性质上分析，5亩稻田的所有权人是村委会，而承包经营权是设立在村委会所有土地之上的用益物权。依据我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包经营法的规定有权将土地承包经营权采用转包的方式流转，可见转包权是土地承包经营权人依法享有的流转权，同时所有权人不得干涉用益物权人行使权利，因此在本案中村委会作为稻田的所有权人无权干涉承包经营权人张某对承包稻田进行转包。案例五 关于征收征用及费用n某地方政府为修建公路强制征

4、收某村村民依法承包的20亩耕地，没有给承包土地的农民任何征收补偿费用，引起村民的强烈不满。解析n我国宪法第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”n物权法第一百二十条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权的使用的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条规定相应补偿。n第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活

5、，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。 n第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的应当给予补偿。第一节第一节 建设用地使用权建设用地使用权（一）取得（一）取得划拨：补交出让款，才能转让划拨：补交出让款，才能转让（土管法（土管法54）出让：国家作为出让人的地位出让

6、：国家作为出让人的地位转让：房随地走，地随房走，转让：房随地走，地随房走，一并处分一并处分（二）权利范围q地表；q地表的上下：空间权n（三）权利期限q1.居住用地70年；q2.工业用地50年；q3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；q4.商业、旅游、娱乐用地40年q5.综合或其他用地50年。n（四）消灭q住宅：70年后自动续期q非住宅：依法办理。地上物的处理，有约定从约定，无约定依法定。建设用地使用权建设用地使用权n我国物权法规定：建设用地使用权人依法对国家我国物权法规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利，有权所有的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用该

7、土地建造建筑物及其附属设施。利用该土地建造建筑物及其附属设施。n本条规定了建设用地使用权客体的范围，即国家本条规定了建设用地使用权客体的范围，即国家所有的土地，就是指建设用地使用权人为建设所所有的土地，就是指建设用地使用权人为建设所使用的只能是城市国有土地，或者依据法律规定使用的只能是城市国有土地，或者依据法律规定属于国家所有的农村或城市郊区的土地。属于国家所有的农村或城市郊区的土地。n建筑物主要是指土地上的房屋或其他场所。构筑建筑物主要是指土地上的房屋或其他场所。构筑物是指人工修建的设施，如：道路、桥梁、隧道物是指人工修建的设施，如：道路、桥梁、隧道等等案例一n某市甲公司拟在其在闹市区的两座

8、某市甲公司拟在其在闹市区的两座“姊妹姊妹”楼各楼各30层的地方修建一空中走廊，该公司通过出让的层的地方修建一空中走廊，该公司通过出让的方式取得修建空中走廊所需的地上建设用地使用方式取得修建空中走廊所需的地上建设用地使用权，并经批准允许其修建，建成的空中走廊视野权，并经批准允许其修建，建成的空中走廊视野开阔，可鸟瞰全市，成为甲公司的开阔，可鸟瞰全市，成为甲公司的“城市广告城市广告牌牌”。其后，乙公司通过出让的方式取得甲公司。其后，乙公司通过出让的方式取得甲公司“姊妹姊妹”楼之间的建设用地使用权，拟建造一座楼之间的建设用地使用权，拟建造一座28层的办公大楼。甲公司认为乙公司拟建的办公层的办公大楼。

9、甲公司认为乙公司拟建的办公大楼将极大的影响到甲公司空中走廊的观光效果大楼将极大的影响到甲公司空中走廊的观光效果及商业价值，对此提出异议。及商业价值，对此提出异议。n试分析该案试分析该案所需法条n第一百三十六条第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。关于使用权设立的方式n1,设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地

10、以及同一工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拨方式的，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。n2,出让的通常方式有四种，协议出让、拍卖、招标和挂牌。出让的通常方式有四种，协议出让、拍卖、招标和挂牌。 3,城市房地产管理法城市房地产管理法规定划拨取得建设用地使用权客体规定划拨取得建设用地使用权客体范围（

11、范围（1）国家机关用地和军事用地；（）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用）城市基础设施用地；（地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他土地。）法律、行政法规规定的其他土地。 案例二n2006年年3月月9日，甲房地产开发公司与某市土地局日，甲房地产开发公司与某市土地局签订了建设用地使用权合同，将签订了建设用地使用权合同，将A区中的区中的80亩土亩土地出让给该公司建设商品房住宅楼。出让合同约地出让给该公司建设商品房住宅楼。出让合同约定在甲房地产公司付清全部土地使用权出让金后定在甲房地产公司付清全部土地使

12、用权出让金后的的10年内，土地局将依照规定办理建设用地使用年内，土地局将依照规定办理建设用地使用权登记手续，颁发建设用地使用权证。因甲房地权登记手续，颁发建设用地使用权证。因甲房地产开发公司一直拖欠土地使用权出让金，所以土产开发公司一直拖欠土地使用权出让金，所以土地局也未给该公司办理建设用地使用权登记手续。地局也未给该公司办理建设用地使用权登记手续。至至2006年年10月，甲公司打算办理商品房预售许可月，甲公司打算办理商品房预售许可证，被告知因其不具有建设用地使用权证，故不证，被告知因其不具有建设用地使用权证，故不具备预售商品房的资格。具备预售商品房的资格。n分析此案。分析此案。所需法条所需法

13、条n采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设用地使用权出让合同。n设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权证书。案例三案例三n甲房地产开发公司通过出让方式取得了市中心一块土地甲房地产开发公司通过出让方式取得了市中心一块土地

14、的建设用地使用权，准备利用该块土地建造商品住宅小的建设用地使用权，准备利用该块土地建造商品住宅小区，但由于资金紧缺，遂寻找合作伙伴，乙投资开发公区，但由于资金紧缺，遂寻找合作伙伴，乙投资开发公司有投资意愿，于是与甲房地产开发公司签订合作开发司有投资意愿，于是与甲房地产开发公司签订合作开发协议书，约定双方合作开发该商品房住宅小区项目，其协议书，约定双方合作开发该商品房住宅小区项目，其中甲房地产开发公司以建设用地使用权作价一亿元人民中甲房地产开发公司以建设用地使用权作价一亿元人民币出资，乙投资开发公司以人民币一亿元作为出资。后币出资，乙投资开发公司以人民币一亿元作为出资。后来该商品房住宅小区建好了

15、，由于楼市异常火爆，该商来该商品房住宅小区建好了，由于楼市异常火爆，该商品房住宅小区的市场前景相当可观，于是两个公司就新品房住宅小区的市场前景相当可观，于是两个公司就新建商品房的归属产生争议，其中自己享有建设用地使用建商品房的归属产生争议，其中自己享有建设用地使用权根据权根据“房随地走房随地走”的原则，整个商品房住宅小区的楼的原则，整个商品房住宅小区的楼房的所有权应有其享有，而乙公司认为自己出资一亿元房的所有权应有其享有，而乙公司认为自己出资一亿元人民币与甲公司合作开发该住宅小区项目，理应按照其人民币与甲公司合作开发该住宅小区项目，理应按照其投资比例享有部分楼房的所有权。投资比例享有部分楼房的

16、所有权。n如果你是法官，你该如何判案？如果你是法官，你该如何判案？可能使用的法条n建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，经有关行政主管部门批用途；需要改变土地用途的，经有关行政主管部门批准。准。n建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。（法律规定是指付出让金等费用。（法律规定是指城市房地产管理城市房地产管理法法及及城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定。后者的第十四条规定：土地使用者应当在签的规定。后者的第十

17、四条规定：土地使用者应当在签订土地使用权合同后六十日内，支付全部土地使用权订土地使用权合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿）并可请求违约赔偿）n建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。除外。案例分析案例分析n本案的焦点在于如何确定以建设用地使用权与他人本案的焦点在于如何确定以建设用地使用权与他人合资合作开发形成的建筑物的归属问题，解决的是合资

18、合作开发形成的建筑物的归属问题，解决的是建筑物的所有权的原始取得问题。在本案中，虽然建筑物的所有权的原始取得问题。在本案中，虽然甲与乙两公司签订的合作开发协议书中并没有就建甲与乙两公司签订的合作开发协议书中并没有就建设用地使用权的转让作出任何规定，仅仅规定甲公设用地使用权的转让作出任何规定，仅仅规定甲公司以建设用地使用权作价出资，但实际上以建设用司以建设用地使用权作价出资，但实际上以建设用地使用权进行出资，无论是合资还是合作开发，均地使用权进行出资，无论是合资还是合作开发，均属于建设用地使用权转让的特殊方式之一根据双方属于建设用地使用权转让的特殊方式之一根据双方合作开发协议书，甲公司以建设用地

19、使用权作价一合作开发协议书，甲公司以建设用地使用权作价一亿元人民币与乙公司货币出资一亿元人民币出资比亿元人民币与乙公司货币出资一亿元人民币出资比例相当，例相当，n因此可以作为甲公司将建设用地使用权的一半转因此可以作为甲公司将建设用地使用权的一半转让给乙公司的证据，证明了乙公司与甲公司共有让给乙公司的证据，证明了乙公司与甲公司共有建设用地使用权的事实。在本案中，应认定乙公建设用地使用权的事实。在本案中，应认定乙公司享有部分楼房的所有权。司享有部分楼房的所有权。n当然，如果甲乙公司在签订合伙开发协议的时候，当然，如果甲乙公司在签订合伙开发协议的时候，依法办理建设用地使用权变更登记手续，成为共依法办

20、理建设用地使用权变更登记手续，成为共同的建设用地使用权人后，在进行开发建设，并同的建设用地使用权人后，在进行开发建设，并在楼房建成后由双方根据约定，取得各自应分得在楼房建成后由双方根据约定，取得各自应分得得楼房的所有权，则可以避免纠纷的发生。得楼房的所有权，则可以避免纠纷的发生。案例四n甲公司于甲公司于2002年年10月以出让方式取得市中心某块月以出让方式取得市中心某块4亩的建设用地使用权，用途为商品房建设，使亩的建设用地使用权，用途为商品房建设，使用期限为用期限为70年，甲公司已经按照出让合同的约定年，甲公司已经按照出让合同的约定全部付清土地使用权出让金，并取得的土地使用全部付清土地使用权出

21、让金，并取得的土地使用权证书，于权证书，于2005年年109月，该商品房建设已经完月，该商品房建设已经完成投资总额的成投资总额的30。2005年年10月，甲公司与乙公月，甲公司与乙公司签订建设用地使用权转让合同。，约定合同的司签订建设用地使用权转让合同。，约定合同的期限为期限为70年。年。n该合同符合那些法律规定？哪些不符合法律规定？该合同符合那些法律规定？哪些不符合法律规定？案例解析n在本案中，甲公司对于其以出让方式取得的建设在本案中，甲公司对于其以出让方式取得的建设用地使用权，符合用地使用权，符合城市房地产管理法城市房地产管理法第三十第三十七、三十八条规定的转让条件，即按照出让合同七、三十

22、八条规定的转让条件，即按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得了土约定已经支付全部土地使用权出让金并取得了土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但是甲乙公司关于其他建设用地条件。但是甲乙公司关于70年转让年转让约定，违反了物权法的规定，即合同的期限由约定，违反了物权法的规定，即合同的期限由当事人约定但不得超过建设用地使用权出让合同当事人约定但不得超过建设

23、用地使用权出让合同剩余的期限。因此合同的期限应是剩余的期限。因此合同的期限应是67年。年。案例五n2003年年5月月6日，某市居民王某与某市国土资源局签订日，某市居民王某与某市国土资源局签订了一份土地使用权出让合同，办理完相关手续并缴纳了了一份土地使用权出让合同，办理完相关手续并缴纳了足额土地使用出让金后，王某取得了某市公园东侧足额土地使用出让金后，王某取得了某市公园东侧200平方米的土地的使用权。同年平方米的土地的使用权。同年12月，王某建起月，王某建起A房并用房并用于经营五金。后来王某由于商业运作急需资金，遂于于经营五金。后来王某由于商业运作急需资金，遂于2004年年6月向朋友李某借款月向

24、朋友李某借款100万元，约定两年后返还万元，约定两年后返还并以取得的并以取得的200平方米的土地使用权作为抵押担保订立平方米的土地使用权作为抵押担保订立了书面合同并在土地管理部门办理了土地使用权的抵押了书面合同并在土地管理部门办理了土地使用权的抵押登记。登记。2005年年4月，王某又在月，王某又在A房边建起房边建起B房用于经营房用于经营百货。百货。2006年年6月，借款期限届至，李某多次向王某索月，借款期限届至，李某多次向王某索要借款，但王某屡次拒绝。遂要求拍卖王某的土地使用要借款，但王某屡次拒绝。遂要求拍卖王某的土地使用权及其权及其AB两房，王某认为按照当时的抵押合同，李某两房，王某认为按照

25、当时的抵押合同，李某仅可拍卖土地使用权，两间房屋并未抵押，不得拍卖。仅可拍卖土地使用权，两间房屋并未抵押，不得拍卖。经有关部门估计，土地使用权经有关部门估计，土地使用权50万元，房子万元，房子20万元，万元，双方争执不下，诉至法院双方争执不下，诉至法院n如何分析？如何分析？所需法条n建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。n建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（即房随地走）n建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（地随房走）案例

26、解析n在本案中，王某与李某争议的焦点在于在本案中，王某与李某争议的焦点在于A、B房是否属房是否属于抵押权的效力所及的范围，首先，王某以土地上的建于抵押权的效力所及的范围，首先，王某以土地上的建设用地使用权设立抵押担保，根据物权法的原则，因此设用地使用权设立抵押担保，根据物权法的原则，因此抵押权的效力应当及于建设用地使用权及抵押权的效力应当及于建设用地使用权及A房；其次房；其次B房是王某在抵押担保设立之后，在房是王某在抵押担保设立之后，在A房旁边新建造的房房旁边新建造的房屋。屋。城市房地产管理法城市房地产管理法规定：房地产合同签订后，规定：房地产合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍

27、卖该抵押的土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。所以，虽然所以，虽然B房是在抵押权设定之后建造的，为抵押权房是在抵押权设定之后建造的，为抵押权效力所不及，但考虑到效力所不及，但考虑到B房与建设用地具有客观的不可房与建设用地具有客观的不可分性，所以建设用地使用权与分性，所以建设用地使用权与AB房一并拍卖只是房一并拍卖只是B房房所得价款李某无权优先受偿。所得价款李某无权优先受偿。用益物权与债权利用权

28、n对于他人不动产的利用可以通过物权和债权两种方式达到，即既可以设定用益物权，通过地上权、地役权以及永佃权等方式达到对不动产占有、使用和收益的目的，又可以通过设定债权，通过有偿或无偿的方式达到这一目的。土地的债权利用权基于债权而生，当事人具有广泛的自由契约空间，但没有物权性；用益物权既属于物权，自有类型强制与内容固定的限制，但也因此具有较强的稳定性。n值得注意的是，当事人之间既有债权利用关系存在又有用益物权的存在时，如地上权与土地租赁，二者是否可以并存？n你是如何分析的？观点解析n对此问题有两种观点。一种观点认为租赁关系存在在先的，后来进行地上权登记，则已经改为物权化，两者合一，原有租赁关系不复

29、存在。另一种观点认为，同一物上的债权与物权，个别独立存在，除了依法有混同原因外，不能使之消灭。也有学者认为此处并不是债权与物权混同的问题，也不是物权与债权的混同问题，而在于法律关系的转化。换言之，租赁因登记强化为地上权，在地上权存续期间自应适用地上权的规定，而地上权消灭以后，若租赁关系依然存在，则自可依据租赁关系解决。第二节第二节 土地承包经营权土地承包经营权（一）期限n1.耕地耕地30年；年；n2.草地草地3050年；年；n3.林地林地30-70年，特殊林木的林地承年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长准可以延长（二）处分（二）处分n1

30、.限制流转：一般耕地限制流转：一般耕地q128：土地承包经营权人依照农村土：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超出承包式流转。流转的期限不得超出承包期的剩余期限。未经依法批准，不期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包经营权用于非农建设。得将承包经营权用于非农建设。n2.允许流转：四荒用地允许流转：四荒用地q133：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院等农村土地，依照农村土地承包

31、法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。抵押或者以其他方式流转。n注意：登记对抗主义。注意：登记对抗主义。q127：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。时设立。q129：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。不得对抗善意第三人

32、。土地承包经营权n农地用益权在不同的立法体例有不同的形式，如在意大利、葡萄牙、西班牙、日本和我国的台湾采用永佃权为主要农地用益权的形式，瑞士、德国采用农地用益租赁和用益权为主要形式；而我国主要采用土地承包经营形式。n土地承包经营权是指农用权人（承包人）以耕作、牧畜或经营其他农业商品项目为目的对集体或国家所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源予以占有、使用和收益的权利。案例一n某村村委会见近年来棉花市场呈繁荣之势，遂决定提前终止与各农户签订的土地承包经营合同，将全村早已承包到户的全部耕地收回，以集体统一经营棉花生产，引起村民的抵制。案例二n某村委会与王某准备就村西头的10亩耕地

33、签订土地承包合同，村委会提供的合同文本上载明：1，承包期限为30年。2，承包期内，承包人依法享有对承包土地占有、使用和收益的权利。3，承包期限届满，耕地由村委会收回并可以自由处分，原土地承包人无权继续承包。王某对合同文本不解，遂征求律师的意见。土地承包经营权的期限n我国物权法第一百二十六条规定 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林地的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。法理解析n土地承包权的立法宗旨之一就是维护农村土地承包关系的稳定，赋予农民长期而有保障的土地使

34、用权，如果承包经营权期限不稳，就不能稳定承包关系和保护承包经营权人的权益。首先“有产者有恒心”，如果土地承包经营权因政策原因而频繁变更，势必会影响土地承包经营人持续投入、长期开发的信心，容易导致短期经营和掠夺开发的恶性循环；其次，农业生产的投入收益周期较长，只有规定较长的土地承包经营权期限，才能实现对土地的有效利用。案例三 2004年5月1日，某村村委会与季某签订土地承包合同，约定自2005年5月1日起由季某承包本村集体组织的3亩果园，承包期三十年，承包费为每年100元/亩，先预交五年。季某于2004年5月20日交付预付款1500元。由于桃子价格大涨，2004年6月村委会要求于季某变更承包合同

35、，遭到季某的拒绝。遂村委会于2004年6月15日书面通知季某解除合同。而后将此桃园以120元/亩的价格承包给本村的田某，承包期从2004年11月起至30年，。季某于2005年5月1日去劳作时发现已经被田某占有。 季某诉至法院，村委会辩称：由于价格上涨，再继续履行合同，显示公平，并且已经以书面形式通知季某解除合同。法院最后判决3亩桃园由田某承包，村委会退还季某1500元预付款，村委会赔偿季某一次遭受的经济损失500元。思考：运用所学的知识分析此案。所需法条n第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原

36、使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。案例解析n在上述案例中，季某与村委会签订土地承包经营合同，对承包经营的具体内容进行了约定，土地承包合同的签订是双方的真实意思表示，而且不违反法律和公共利益，合同生效。根据物权法规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。因此季某与村委会的合同签订之后，季某即取得了果园的承包经营权。至于村委会提出的由于桃价上涨而继续履行合同导致不公平的理由是错误的，这属于正常的商业风险范围之内，并非法定解除合同或适用情势变更原则的条件。由于土地承包经营权是用益物权的一种具有排他性。在本案中，即在果园上只能成立一个承包经营权，所以田某在季某已经取得果园的土地承包经

37、营权后，不得在取得果园的承包经营权。田某只能向村委会提出违约赔偿请求。季某则依据其具有的土地承包经营权对果园享有物上请求权。案例四n李某（女）与外乡人赵某结婚后，村里以她结婚为由，强制收回其未到期的责任田。婚后双方一直在男方的原籍居住，共同耕种村里分给赵某的承包期为三十年的耕地，种植水稻、大豆等农作物收益颇丰。后来夫妻感情不合协议离婚。离婚后，李某回到娘家多次要求本村归还其出嫁前承包的未到期的耕地，但她的要求没有得到答复，生活没有来源的李某找过镇领导、县政府等部门问题始终没有得到解决。案例解析n我国物权法第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

38、此外，农村土地承包法规定：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住的生活或者不在原居住的生活但在新居住的未取得承包地的，发包方不得收回其承包地。其他规定n土地承包经营权人依照农村承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。n土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记不得对抗善意第三人。法理解析n土地承包权的立法宗旨之一就是维护农村土地承包关系的稳定，赋予农民长

39、期而有保障的土地使用权，如果承包经营权期限不稳，就不能稳定承包关系和保护承包经营权人的权益。首先“有产者有恒心”，如果土地承包经营权因政策原因而频繁变更，势必会影响土地承包经营人持续投入、长期开发的信心，容易导致短期经营和掠夺开发的恶性循环；其次，农业生产的投入收益周期较长，只有规定较长的土地承包经营权期限，才能实现对土地的有效利用。 季某诉至法院，村委会辩称：由于价格上涨，再继续履行合同，显示公平，并且已经以书面形式通知季某解除合同。法院最后判决3亩桃园由田某承包，村委会退还季某1500元预付款，村委会赔偿季某一次遭受的经济损失500元。思考：运用所学的知识分析此案。案例三 2004年5月1

40、日，某村村委会与季某签订土地承包合同，约定自2005年5月1日起由季某承包本村集体组织的3亩果园，承包期三十年，承包费为每年100元/亩，先预交五年。季某于2004年5月20日交付预付款1500元。由于桃子价格大涨，2004年6月村委会要求于季某变更承包合同，遭到季某的拒绝。遂村委会于2004年6月15日书面通知季某解除合同。而后将此桃园以120元/亩的价格承包给本村的田某，承包期从2004年11月起至30年，。季某于2005年5月1日去劳作时发现已经被田某占有。所需法条n第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营

41、权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第三节第三节 宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权的取得和处分n取得：一户一地，无偿取得，灭失可补n处分：无须登记，不得转让、抵押。案例六n甲某于甲某于2006年年10月月22日购买了一套商品房，日购买了一套商品房，约定该房的建设用地使用权期限为约定该房的建设用地使用权期限为70年。甲某年。甲某交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。甲某始终有个疑惑，土地的所有权属于登记。甲某始终有个疑惑，土地的所有权属于国家，开发商享有的建设用地使用权是有期限国家，开发商享有的建设用地使用权是有期限的，

42、但业主取得房产的所有权是永久的，那么的，但业主取得房产的所有权是永久的，那么到期后的土地怎么办？到期后的土地怎么办？n如果你是律师可以告诉他怎么办么？如果你是律师可以告诉他怎么办么？所需法条n第一百四十九条第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定者约定不明确的，依照

43、法律、行政法规的规定办理。办理。（注意与以前规定相比较。）为什么这样规定？（注意与以前规定相比较。）为什么这样规定？其他法条n建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。证书。n集体土地作为建设用地的，应当依照土地管理集体土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。法等法律规定办理。宅基地使用权n宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。其附属设施。n宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。法等法律和国家有关规定。n宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。地。n已经登记的宅基地使用权转让