房地产估价师考试开发经营总结资料

1、螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈

2、袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿

3、袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿

4、袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇

5、羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈

6、羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈

7、羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆

8、蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇

9、蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈

10、螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆

11、螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆

12、螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄

13、衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅

14、袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅

15、袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃

16、羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄

17、罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄

18、蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂

19、蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肃膃莃羂艿蒁莂蚁肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肃芅蕿袈芈膁薈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀

20、芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁

21、莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿

22、莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿

23、莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀

24、蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈

25、蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿

26、薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿

27、薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇

28、薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈莅芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿袆聿羀艿虿羅罿莁袅袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羁肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈

29、芀袇羆膇莃蚀袂膆蒅袅螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇莈莀薄肆莇蒂 第1章 房地产投资与投资风险随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用日益重要。为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。为了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统绍房地产投资与房地产市场的基本理论与基本概念，重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，概要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等内容。1.1投资与房地产投资在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加

30、他们的财富或赚取利润，以满足未来的消费。这样就会经常碰到或使用“投资”这一名词。1.1.1投资1.1.1.1投资的概念在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。这里的“支出”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增加。西方投资学家威廉。夏普在其所著投资学一书中将投资概念表述为：投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。一般来说，投资（Investment）是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是指为了获得可能的不确定的

31、未来值而做出的确定的现值的牺牲。在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义，即以资产为基础的投资定义、以企业为基础的定义和以交易为基础的定义。（1）以资产为基础的投资定义是：缔约各方依照各自法律和法规所允许或接受的各种财产，它不仅包括金融资产及经济概念上的“资本”，还包括具有创造生产能力的所有有形和无形资产。主要包括：动产、不动产和其他财产权，如抵押权、留置权、质权、享用权；公司的股份、股票、债券、债权；各种具有经济价值的给付请求权；知识产权；法律赋予或透过合同而具有的经营特权，包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。（2）以企业为基础的投资定义是：一个国家的实体企业为了获得持续性收益，在另

32、一个国家内建立一个实体企业。前者的实体称为直接投资者，后者的实体称为直接投资企业。持续性收益是指投资者与所投资的企业之间存在一种长期关系，且投资者对所投资的企业具有一定程度的影响力。直接投资不仅包括建立并形成投资者与所投资企业之间关系的最初交易，也包括两者之间所有的后续交易以及投资实体内各分支机构之间的交易。（3）以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际

33、收支平衡。1.1.1.2 投资的分类从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。根据不同的目的和管理的需要，我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：（1）我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。（2）按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、

34、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。（3）按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。（4）按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。1.1.1.3 投资的特性（1）投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。（2）投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。

35、这表明投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。（3）投资的目的在于得到报酬（即收益）。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。投资的报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得。（4）投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。1.1.1.4 投资的作用（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同

36、时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构；通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”

37、（2）投资与企业发展密切相关。企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。（3）投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件；非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从

38、而使人民生活水平得到改善和提高。（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国

39、际交往和竞争中树立本国形象。1.2房地产投资的特性1.2.1位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润

40、，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。1.2.2寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在

41、40年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投

42、资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。1.2.3适应性适应性，是指为了适应市场环境的变化，投资者调

43、整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，因为几乎不可能

44、不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，万一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。1.2.4各异性各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同。因为建筑物所具有的特色甚至保持某一

45、城市标志性建筑的称号，不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和租客的知名度、增强其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。从这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。1.2.5政策影响性政策影响性，是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生

46、影响。1.2.6专业管理依赖性专业管理依赖性，是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产置业投资，也需要投资者考虑租客、租约、维护维修、安全保障等问题，即便置业投资者委托了专业物业资产管理公司，也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划，与物业管理公司一起制定有关的经营管理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。1.2.7相互影响性相互影响性，是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影

47、响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。1.3房地产投资的形式与利弊1.3.1房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从

48、长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。1.3.2房地产直接投资1.3.2.1房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、

49、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1.3.2.2房地产置业投资房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是

50、在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。1.3.3房地产间接投资1.3.3.1房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地

51、产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。1.3.3.2投资于房地产投资信托公司房地产投资信托公司（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖房

52、地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预

53、计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。1.3.3.3购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房

54、抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。1.3.4房地产投资的利弊1.3.4.1房地产投资之利在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从

55、公共设施的改善和投资中获取利益等。这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。（1）相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%.房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。（2）能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年

56、限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净经营收益为负值，投资者不能享受到置业投资税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经营费用和抵押贷款利息，投资者就没有遭受太大的损失。相反投资者却能以置业投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处。因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置业投资有时可以起到蓄水池的作用。从城镇居民购买自住住宅的政策来看，这种投资

57、往往能享受政府提供的税收优惠。（3）易于获得金融机构的支持由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到70%90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优

58、惠。在西方发达国家，投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。（4）能抵消通货膨胀的影响通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀（expetedinflation）和非预期通货膨胀（unexpectedinflation）。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物