大学生活区市场调研,初步功能规划讨论稿47

1、LOGO主主 题：题：大学生活区市场调研、初大学生活区市场调研、初步功能规划讨论稿步功能规划讨论稿 杨杨 2013年年4月月7日日目目 录录一、襄阳教育院校浅析二、客群消费心理与行为特点三、学生商圈的商业规划及业态四、功能规划（讨论） 五、延伸的思维一、襄阳教育院校浅析一、襄阳教育院校浅析襄樊理工学院 襄阳职业技术学院襄阳市护士学校 襄樊学院理工学院 襄阳汽车职业技术学院 华腾软件学院贝尔电脑先达职业培训学校分类学校分类高等院校高等院校职校职校技校技校培训机构培训机构一、襄阳教育院校浅析一、襄阳教育院校浅析v 一、高校：一、高校：名称：名称：襄樊理工学院（原襄樊学院）：地址：地址：襄阳市隆中路

2、296号简介：简介：国家二类多科性普通本科院校，学校现占地96万多平方米，建筑面积50多万平方米，现有教职工1466人，在校生约为2万人。v 二、职业技术学院：二、职业技术学院：（一）襄阳职业技术学院（一）襄阳职业技术学院地址：地址：襄阳市襄城区隆中路18号简介：简介：襄阳职业技术学院是一所公办多科性全日制普通高等院校，占地面积1137亩，校舍建筑面积42万平方米；教职工1009人，在校生14000多人。（二）襄阳市护士学校（二）襄阳市护士学校地址：地址：襄阳市襄城区隆中路92号 简介：简介：襄阳市护士学校隶属于襄阳市卫生局，占地230余亩，专业教师175人，目前在校生有2822人，近两年年均

3、完成卫生系统职工继续教育培训380人次。一、襄阳教育院校浅析一、襄阳教育院校浅析（三）襄樊学院理工学院（现址：湖北省襄樊市中原路三）襄樊学院理工学院（现址：湖北省襄樊市中原路4848号）号）地址：地址：襄阳市襄城区尹集简介：简介：由襄樊学院、湖北泽人教育投资有限公司出资5亿元兴建，规划控制用地1500亩（四）襄阳汽车职业技术学院（四）襄阳汽车职业技术学院地址：地址：襄阳市襄城区尹集东街66号简介：简介：全日制普通高等职业院校，占地1013亩，拥有教师449人，学院在校专科学生786人，成人与继续 教育学生12856人。（五）襄阳技师学校选址东津（五）襄阳技师学校选址东津v 三、民办职业培训机构

4、三、民办职业培训机构 通过湖北省职业培训网搜索结果显示：目前襄阳市合格培训机构有18家，涉及软件、会计、计算机、电力工程、机械、种植、养殖、叉车、电工、电焊、模具设计制造的相关培训。办学规模合计约4500人。一、襄阳教育院校浅析一、襄阳教育院校浅析v 小小 结：结：v1、目前高校、目前高校在校生在校生22690人，中职学校在校生人，中职学校在校生55265人人。随着高校的不断扩招以及襄随着高校的不断扩招以及襄阳地区教育资源的丰富，项目区域内两所大学在校生预估阳地区教育资源的丰富，项目区域内两所大学在校生预估2万人左右。万人左右。v2、学校内生源地：现状为、学校内生源地：现状为80%主要来自湖北

5、省内、襄阳周边地区，主要来自湖北省内、襄阳周边地区，20%来自全国各地。来自全国各地。v3、学生月基本生活费平均大约为：、学生月基本生活费平均大约为：800元元1000/月月/人。人。 其中不含住宿、学费、手机、其中不含住宿、学费、手机、电脑等费用及兼职工资、奖学金。电脑等费用及兼职工资、奖学金。v4、经济基础和购买能力分析：大学生的生活费来源于父母，其次是兼职收入和奖学金。、经济基础和购买能力分析：大学生的生活费来源于父母，其次是兼职收入和奖学金。相对社会拿工资的人群来说，经济基础较薄弱，消费水平有限，店家主要靠薄利多销，相对社会拿工资的人群来说，经济基础较薄弱，消费水平有限，店家主要靠薄利

6、多销，降低成本以及有吸引力的产品获利。降低成本以及有吸引力的产品获利。v5、消费集中区域：鼓楼商圈、人民广场商圈、民发（沃尔玛）商圈、消费集中区域：鼓楼商圈、人民广场商圈、民发（沃尔玛）商圈 二、客群消费心理与行为特点二、客群消费心理与行为特点游 客周边社区居民大学生大学生游游 客客湖北文理学院理工学院湖北文理学院理工学院襄阳汽车职业技术学院襄阳汽车职业技术学院凤凰家园社区、白云人家社区、凤凰家园社区、白云人家社区、青龙碧湾社区、人旺湖畔社区、青龙碧湾社区、人旺湖畔社区、姚庵新村社区姚庵新村社区襄阳文化旅游景区游客襄阳文化旅游景区游客大学生大学生游游 客客一、客户群体分类一、客户群体分类:二、

7、客群消费心理与行为特点二、客群消费心理与行为特点v 客群日常消费构成（大学生）：客群日常消费构成（大学生）：（1）大学生的饮食消费，）大学生的饮食消费，70%的大学生在校食堂用餐，餐费约占总消费的的大学生在校食堂用餐，餐费约占总消费的60%，以下各，以下各项费用约占项费用约占40%。（2）除正常饮食外的主要消费构成：）除正常饮食外的主要消费构成：a、日常服饰消费：衣服、鞋、护肤品、化妆品（女生），大约占32%；b、日常休闲娱乐消费，如上网、唱K，打台球、看电影、购买报刊杂志等，娱乐消费，占25%；c、是购买零食、水果等占18%； d、上网费用，占10%；二、客群消费心理与行为特点二、客群消费心

8、理与行为特点 v 客群日常消费构成（大学生）：客群日常消费构成（大学生）：e、大学生已经逐渐有了社会交际方面的消费。 并有逐渐增长的趋势。通讯网络费被调查人群中，对手机的拥 有率为 100%。大部分同学每月的手机费用集中在 40 元90 元。也有同学每月的手机费用高达 150 元以上。通信网络费占13%；f、日常学习消费：学习用品、考证、参考书等，占5%。v（3）恋爱消费：调差显示，在大一，大二学生中，有异性朋友的占）恋爱消费：调差显示，在大一，大二学生中，有异性朋友的占30%左右左右,60%以以上的在校大学生谈过恋爱。上的在校大学生谈过恋爱。二、客群消费心理与行为特点二、客群消费心理与行为特

9、点v 大学生群体为主要客群，同一城市、不同学校间大学生们联系较多、消费相大学生群体为主要客群，同一城市、不同学校间大学生们联系较多、消费相对集中。对集中。 大学生消费心理与行为特点：大学生消费心理与行为特点：（1）独特性：与众不同 引人注意 自我满足（2）兴趣性：”追星族“、兴趣爱好相关（3）时尚性：时尚消费，男生少购买、大品牌、强出手、女生多主动、中品牌、软上手。（4）从众性 （5）攀比性（6）礼节性：礼尚往来是重要消费力（7）盲目性：”见好就买“（8）冲动性：广告促销吸引力大（9）围绕女生性（10）无计划性三、学生商圈的商业规划及业态三、学生商圈的商业规划及业态v 大学生消费集中区域：鼓楼

10、商圈、人民广场商圈、大学生消费集中区域：鼓楼商圈、人民广场商圈、民发（沃尔玛）商圈民发（沃尔玛）商圈 一、一、 鼓楼商圈：鼓楼商圈：该商圈以鼓楼为龙头，北街为龙身，形成襄城区目前唯一成熟的商圈，为传统该商圈以鼓楼为龙头，北街为龙身，形成襄城区目前唯一成熟的商圈，为传统核心商圈。核心商圈。 鼓楼商场鼓楼商场：营业面积达：营业面积达3万平的两座营业大拉皮，是一家是集购物、娱乐、餐饮、美容、健身、万平的两座营业大拉皮，是一家是集购物、娱乐、餐饮、美容、健身、休闲于一体的多元化、综合型国家级大型二档商贸企业休闲于一体的多元化、综合型国家级大型二档商贸企业 北街北街：北街是襄阳的一张：北街是襄阳的一张“

11、名片名片”全国最长的仿古步行街，长全国最长的仿古步行街，长860米，宽米，宽12米。仿明清建米。仿明清建筑特色鲜明、商业业态丰富、以步行为主要特色，商品以年轻人的时尚为特色，主要消费群体为年筑特色鲜明、商业业态丰富、以步行为主要特色，商品以年轻人的时尚为特色，主要消费群体为年轻人。轻人。 三、学生商圈的商业规划及业态三、学生商圈的商业规划及业态 北街北街定位为商业文化步行街。北街有商铺定位为商业文化步行街。北街有商铺86家其中专卖店有家其中专卖店有24家，面积家，面积15400 在范围间。租金价格：在范围间。租金价格：18的为例，租金约为的为例，租金约为400012000元元/间，店面转让费高

12、达间，店面转让费高达20万以上。万以上。 业态主要有：专卖店、服饰超市、小吃店、古玩店、卡拉业态主要有：专卖店、服饰超市、小吃店、古玩店、卡拉OK、宠物店、宠物店等。，其它都是以精品店的形式在经营的。在北街中有三个集中的服饰卖场就是买卖等。，其它都是以精品店的形式在经营的。在北街中有三个集中的服饰卖场就是买卖街街,这三个集中的卖场都是以经营时尚男女服装鞋帽为主的。这三个集中的卖场都是以经营时尚男女服装鞋帽为主的。 第一条买卖街有第一条买卖街有26家商户，面积约为家商户，面积约为18，月租为，月租为3000/月月3500/月，月， 第二条买卖街为第二条买卖街为2楼商铺，原有楼商铺，原有17家商户

13、，月租为家商户，月租为2300/月月3800/月。现在整层对月。现在整层对外招商。外招商。 第三条买卖街有商户第三条买卖街有商户37家商户，是以主题生活馆的方式在招商，面积约为家商户，是以主题生活馆的方式在招商，面积约为16.5，月租为月租为1900元元/间。间。 该区域内有博物馆、昭明台、护城墙等景点，护城河公园、江滩可供休闲停留。该区域内有博物馆、昭明台、护城墙等景点，护城河公园、江滩可供休闲停留。 襄阳四中周边襄阳四中周边： 沿东街两边至冯家巷口约为沿东街两边至冯家巷口约为714M，门面一共，门面一共 间，面积在间，面积在 范围间，租金范围间，租金价格：价格： 业态主要有：服饰专卖、公共

14、服务类（银行、通讯运营商）、药店、眼镜店、业态主要有：服饰专卖、公共服务类（银行、通讯运营商）、药店、眼镜店、书店、文印打字、办公文具专卖、小吃店、奶茶等书店、文印打字、办公文具专卖、小吃店、奶茶等。 三、学生商圈的商业规划及业态三、学生商圈的商业规划及业态v 二、二、人民广场商圈：人民广场商圈：v 以广场为核心、以银泰百货、中百仓储、拉美步行街、华洋堂百货、西湖春天淘以广场为核心、以银泰百货、中百仓储、拉美步行街、华洋堂百货、西湖春天淘宝城等为主要网点。此商圈为襄阳市商业的发源地，历史久远，消费惰性明显。人流宝城等为主要网点。此商圈为襄阳市商业的发源地，历史久远，消费惰性明显。人流量大，商业

15、集中，商圈范围广，商圈内聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、饰品、珠量大，商业集中，商圈范围广，商圈内聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、饰品、珠宝等专卖店，大型超市、家电卖场和商场、酒店以及各种类型的咖啡、酒吧、餐饮、宝等专卖店，大型超市、家电卖场和商场、酒店以及各种类型的咖啡、酒吧、餐饮、娱乐等名店。聚集众多品牌名店已经使其成为襄阳中高档消费区。娱乐等名店。聚集众多品牌名店已经使其成为襄阳中高档消费区。v 潮流港：潮流港：由最早的地宫娱乐城改造的，潮流港内有由最早的地宫娱乐城改造的，潮流港内有40家商户。潮流港引进几个较家商户。潮流港引进几个较大的项目有：百利鞋业占地大的项目有：百利鞋业占地500

16、多平方，新加坡美食城占地多平方，新加坡美食城占地500多平方，工贸羽绒服城多平方，工贸羽绒服城占地占地500多平方，金桥服饰城占地多平方，金桥服饰城占地400平方，日韩牛仔占地面积平方，日韩牛仔占地面积200多平方。多平方。v 解放路解放路位于樊城老城区，呈西南至东北走向，东北自丹江路，西南止火星观，位于樊城老城区，呈西南至东北走向，东北自丹江路，西南止火星观，长约长约2700米，宽米，宽20-30米。解放路沿街店面右侧有米。解放路沿街店面右侧有87家，左侧店面家，左侧店面62家。解放路和炮家。解放路和炮铺街相邻有银泰百货和新财富广场，在临街店面中大部分是以专卖店和精品店大部分铺街相邻有银泰百

17、货和新财富广场，在临街店面中大部分是以专卖店和精品店大部分都有都有5年以上的历史了，在解放路上的客流量稳定，消费水品较高。商铺面积在年以上的历史了，在解放路上的客流量稳定，消费水品较高。商铺面积在 租租金价格金价格三、学生商圈的商业规划及业态三、学生商圈的商业规划及业态v芳姿广场芳姿广场：共46家商户，也是分左右两条通道。主要经营时尚女装和鞋帽。租金是在4000元/月5000元/月，目前的转让费是在3万5万，押金2万元，是月交房租的形式。时代广场和芳姿是襄樊市较早的时尚女装集中的卖场，在襄樊15岁20岁之间的普通学生中还是主要的消费场地。三、学生商圈的商业规划及业态三、学生商圈的商业规划及业态

18、v 新劳动街：新劳动街：由开放广场整体改造修建的。劳动街在上世纪八、九十年代曾是襄樊市商业的龙头。新改造后的劳动街有精品商户27家，普通货亭43家。现正在经营的精品商户13家，主要经营精品男女服饰，童装，快餐，奶茶。精品店的费用主要是租金1800/月2300/月。普通货亭正在经营的有19家，主要经营男女服饰，精品小百货月租金在600/月800/月。劳动街现在的经营状况不是很理想。v华洋堂百货：华洋堂百货：共共5层，经营面积达层，经营面积达3.5万平，万平， 拥有国际、国内知名品牌拥有国际、国内知名品牌400余家余家。v银泰百货：银泰百货：建面约建面约2.6万平，租期共万平，租期共20年，前三年

19、租金合计为年，前三年租金合计为5600万，第五年起每年万，第五年起每年租金为租金为2400万，租赁期的第六年在第五年租金基础上递增万，租赁期的第六年在第五年租金基础上递增6%，以后的年租金增幅均以，以后的年租金增幅均以前一年增幅后的租金为基准，逐年递增前一年增幅后的租金为基准，逐年递增6%。 该区域有人民广场、人民公园两个大型休闲停留区该区域有人民广场、人民公园两个大型休闲停留区v三、民发（沃尔玛）商圈：三、民发（沃尔玛）商圈： 民发商业广场商圈具有商业分散、不集中、商圈范围小等特点，该商圈消费群体民发商业广场商圈具有商业分散、不集中、商圈范围小等特点，该商圈消费群体年龄在年龄在30岁以上，主

20、要集中在岁以上，主要集中在3545之间。学生消费以电影院、超市为主。之间。学生消费以电影院、超市为主。四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）v 项目定位设想：项目定位设想： 大学城的特征：大学城的特征： 人口素质高，智力密集、流动稳定、需求多样、思维活跃、人文荟萃。人口素质高，智力密集、流动稳定、需求多样、思维活跃、人文荟萃。 涵盖时尚、潮流、运动、休闲、娱乐、美食、酒吧、音乐、文化、艺术、创意等涵盖时尚、潮流、运动、休闲、娱乐、美食、酒吧、音乐、文化、艺术、创意等12大潮流业态大潮流业态 一个一个“可看可看”、“可读可读”、“可想可想”、“可参与可参与”的的“生活文化广场生活文化广场”（针

21、对大（针对大学生时尚、前卫的消费观念，大力发展休闲娱乐业态，并提供创业基地，把年轻人的学生时尚、前卫的消费观念，大力发展休闲娱乐业态，并提供创业基地，把年轻人的创业激情带动起来，在娱乐中实现自己的梦想。）创业激情带动起来，在娱乐中实现自己的梦想。） 一个集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的一个集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式一站式”消费场所消费场所 。v大学生的作息时间，下午、晚上（79点）活动较多。v学生经济最为繁荣的时期主要是月和月，萧条期则为寒暑假。建议规划一些格子铺，提供大学生参与创业的机会、从而带动人气、学生消费。建议商铺最小面积为15左右，最大为

22、200左右，80%面积在2060学生公寓这块可参考带租约销售模式四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）项 目业 态代表品牌比 例餐饮自助餐、零食小吃、水吧、咖啡厅、简餐凯威自助餐、华莱士、不二家、良品铺子、20%休闲娱乐电影院、卡拉OK、桌球室、酒吧、电玩、工艺自助吧、网吧、玩具吧等大影易、20%快捷酒店 学生公寓尚一特10%特色零售男女流行服饰、体育用品、皮具、箱包、化妆品、珠宝首饰等美特斯邦威、森马、唐狮、艾格、361、乔丹、真维斯、佐丹奴、德尔惠。李宁、安踏、361度、贵人鸟、特步、鸿星尔克、金莱克、Nike、adidas等等35%配套银行、数码

23、、电信营业厅、美容美发、超市、银行、药店、眼镜店、教育培训等好邻居、天天福、华润蔬果、小管家15%v 20%20%10%35%15%餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐快捷酒店快捷酒店 学生公寓学生公寓特色零售特色零售配套配套四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）v 楼层分布：楼层分布： v level 1 ：品牌旗舰、运动休闲品牌旗舰、运动休闲个性街铺、时尚精品（潮流服饰个性街铺、时尚精品（潮流服饰/彩妆精品）彩妆精品）缤纷生活缤纷生活(便利店、银行、中国移动、电信、联通、邮局、药店、眼镜店、美容美发等便利店、银行、中国移动、电信、联通、邮局、药店、眼镜店、美容美发等)美食天地（连锁快餐店、水吧、零食

24、铺）美食天地（连锁快餐店、水吧、零食铺）室内极限运动馆室内极限运动馆流行旋风流行旋风时尚休闲时尚休闲v Level 2个性商铺、淘宝街（潮流服饰个性商铺、淘宝街（潮流服饰/彩妆精品）彩妆精品）缤纷生活缤纷生活(数码产品、药店、眼镜店、美容美发、连锁超市数码产品、药店、眼镜店、美容美发、连锁超市)美食天地（自助餐厅、小吃、水吧）美食天地（自助餐厅、小吃、水吧）流行旋风流行旋风时尚休闲时尚休闲四、功能规划（讨论）四、功能规划（讨论）v Level 3v个性商铺、动漫娱乐个性商铺、动漫娱乐v时尚精品时尚精品v缤纷生活缤纷生活(酒吧、桌球、酒吧、桌球、KTV、网吧、电玩、网吧、电玩)v美食天地（连锁美

25、食城、水吧、小吃）美食天地（连锁美食城、水吧、小吃）v流行旋风流行旋风v时尚休闲时尚休闲v Level 4v缤纷生活（电影院、舞蹈培训、录音房、工艺自助吧、玩具吧）缤纷生活（电影院、舞蹈培训、录音房、工艺自助吧、玩具吧）v美食天地（咖啡厅、简餐、水吧、小吃）美食天地（咖啡厅、简餐、水吧、小吃）v时尚休闲时尚休闲关于引进院线：关于引进院线：v品牌考虑：大影易、雷科、金字塔品牌考虑：大影易、雷科、金字塔v1、提升影院建设的灵活性，针对不同城市可以针对性的灵活组合加强管理的规范、提升影院建设的灵活性，针对不同城市可以针对性的灵活组合加强管理的规范化，成熟的管理模式及管理软件为影院经营提供有利保障。化

26、，成熟的管理模式及管理软件为影院经营提供有利保障。v2、增加盈利项目，保证影院有可观盈利、增加盈利项目，保证影院有可观盈利.提升娱乐性和自由性，这更符合中小城市提升娱乐性和自由性，这更符合中小城市消费者的消费层次。消费者的消费层次。v3、票房分层灵活、票房分层灵活v大影易：大影易：v1、开创、开创“复合式影院复合式影院”的模式：将唱歌、跳舞、玩游戏、看电影等有机整合。的模式：将唱歌、跳舞、玩游戏、看电影等有机整合。v2、200多家影院建设管理经验，现有加盟者中单月进账最高记录接近多家影院建设管理经验，现有加盟者中单月进账最高记录接近102万。万。例：大影易例：大影易大影易大影易 VIP影歌厅影

27、歌厅 可以提供看电影、唱卡拉OK、小型聚会、商业会议、公务会议、电视直播、桌游等多功能服务，满足不同层次消费者需求，也可满足情侣对更好观影环境需求。 在试点中我们发现，在影厅中唱卡拉OK的效果，无论是视觉还是听觉上，比现在传统的KTV都超越一个档次，大受消费者喜爱。此外，自由点播看电影、生日派对、小型会议、情侣包场等服务也受到欢迎。 大影易大影易休闲娱乐厅休闲娱乐厅 可以提供5D动感电影、3D游戏机、投篮机、桌球、酒吧等娱乐项目，大人、小孩都可在此找到新鲜乐趣。 5D动感电影是美国迪斯尼乐园的经典游乐项目，对中小城市的儿童来说，去美国迪斯尼可能是遥远的梦想，但到影院来体验一下迪斯尼的经典项目，

28、却是十有吸引力。 而3D游戏机、投篮机、桌球、酒吧等更多的是吸引时尚的年轻人，他们可能不会都来看电影，但可以在这找到他们喜欢的娱乐，仍能为影院创造利润。大影易一站式托管合作流大影易一站式托管合作流关于引进院线：关于引进院线：v 加盟建议：加盟建议：1、同步院线：、同步院线：,2个个 ，110人左右，设备费用约为人左右，设备费用约为4050万，装修费用：万，装修费用：1200-1400元元/平，椅子费用：平，椅子费用：500左右，要求建筑层高左右，要求建筑层高6M 同步设备中两种同步设备中两种2.0K 和和 1.3K ，2.0K的是国际同步，可以播放国际大片，有的是国际同步，可以播放国际大片，有3D效果的，效果的，1.3K是国内是国内同步只能播放国产片，并且没有同步只能播放