合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(三)

1、（三）PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析娱乐设施、休闲设施齐全度相比较于购物设施、餐饮设施，超过80%的被访者表示娱乐设施、休闲设施更加贫瘠一些4.4%12.6%59.3%23.6%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足够可以接受不太足够缺乏休闲设施齐全度4.4%14.8%59.3%21.4%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%足够可以接受不太足够缺乏娱乐场所齐全度PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析22.1%30.7%45.7%1.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%市中心餐饮集中区居住地附近其他就餐意向分析4.9%

2、15.9%58.0%12.9%8.3%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0%步行自行车公交车打的自己驾车出行工具分析出行工具、就餐意向u被访者逛街最常使用的交通工具是公交汽车（58%），其次为自行车、打的；u被访者外出就餐更倾向于在居住地附近（45.7%）PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析餐饮的选择被访者中餐饮类型更倾向于中餐，占57%，令有17.2%的被访者选择快餐；菜系以徽菜为主。被访者选择的餐厅以普通餐厅（36.6%）、特色餐饮（30.3%）为主；被访者更注重餐厅的环境、口味与服务态度。9.0%16.8%17.2%57.

3、0%0.0% 20.0%40.0%60.0%西餐休闲餐饮快餐中餐餐饮类型3.5%3.5%8.5%12.0%28.2%44.4%0.0%20.0% 40.0% 60.0%粤菜其他海鲜湘菜川菜徽菜喜爱菜系2.2%5.9%11.6%13.4%30.3%36.6%0.0%20.0%40.0%其他咖啡厅大排档大型酒楼特色餐饮普通餐厅餐厅类型0.2%1.4%1.7%2.4%3.8%12.4%23.2%26.8%0.0%10.0% 20.0% 30.0%其他周边商业配套档次装修特色交通服务态度口味环境选择因素PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析休闲娱乐方式u被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、

4、电影院、茶楼；u整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏。35.6%17.6%13.3%9.9%5.6%5.0%5.0%4.6%3.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%KTV电影院茶楼健身房酒吧休闲会所 足浴按摩 水疗SPA溜冰场娱乐休闲方式PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析购物的选择u被访者购物经常去的区域为三里庵（40.2%）和步行街（35.5%）；u被访者最常去的商业场所为国购广场、步行街、元一时代广场；u被访者喜欢级最常去的超市为家乐福、合家福、沃尔玛、0.8%1.3%1.6%4.3%5.4%6.2%8.6%12.9

5、%22.6%36.3%0.0% 10.0%20.0%30.0%40.0%新都会乐普生瑞景名品中心商之都百货大楼鼓楼商厦百大CBD元一时代广场步行街国购广场购物场所选择0.3%1.4%10.7%12.0%35.5%40.2%0.0%20.0%40.0%60.0%其他明珠广场三孝口元一附近步行街三里庵区域选择2.9%3.2%3.8%5.1%7.0%11.2%21.4%45.4%0.0%20.0%40.0%60.0%易初莲花华润苏果北京华联乐购大润发沃尔玛合家福家乐福大型超市的选择PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析项目期望值大部分被访者认为大铺头地区应配套大型超市、特色餐饮等设施；对于

6、未来发展，被访者更希望该地区能有向国购广场或者元一广场那样，提升区域形象的商业出现；约有75%的被访者认为会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群。6.9%9.9%11.3%16.3%25.3%30.3%0.0%10.0% 20.0% 30.0% 40.0%大浴场KTV时尚流行服饰电影院特色餐饮大型超市经营期待值9.6%14.7%31.0%44.7%0.0%20.0%40.0%60.0%不会不好说一定会可能会系列10.8%2.1%2.5%5.9%6.7%8.

7、8%27.3%45.8%0.0%10.0% 20.0%30.0% 40.0%50.0%乐普生新都会鼓楼商厦商之都百大CBD金座元一时代广场国购广场发展期待值PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析每月消费支出u63.3%的被访者每月在购物方面的支出为201-500元；u66.5%的被访者每月在餐饮方面的支出为101-300元；u57.2%的被访者每月在休闲娱乐方面的支出为101-300元；u这部分消费支出，将是本项目商业未来的主要营业收入。0.5%10.4%21.8%40.4%23.3%3.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%50元以下51-100元101-2

8、00元201-300元301-500元501元以上每月购物消费支出5.0%21.7%37.2%20.0%10.6%5.6%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月休闲娱乐消费支出1.0%12.0%31.4%35.1%13.1%7.3%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%50元以下51-100元101-200元201-300元301-500元501元以上每月餐饮消费支出PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/消费者背景消费者背景调查根据预先设定的访问条件，被访者性

9、别大致均匀，男性：女性=1：1；所有年龄阶段的消费人群均有涉及，其中22-44岁主力消费人群为主；月收入需达到1000以上，最终问卷结果为1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%男52%女48%性别比例13.8%52.6%22.7%11.9%0.0%20.0%40.0%60.0%18-21岁22-34岁35-44岁45-55岁年龄比例48.6%34.8%16.6%0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%1000-2999元3000-4999元5000元以上收入比例PART 微观分析/本案商圈内消费者消

10、费行为分析/总结消费者问卷调查小结u商圈内消费客群u本项目可能辐射到整个西区的消费群体，包括蜀山经济开发区、政务新区、及蜀山区部分居民、工厂职工、大学师生。u但是考虑到整个西区未来超大的商业供应量将会对周边区域的消费者形成分流，本项目的核心客群将会受到国购商圈、十里庙商圈等项目的截流或客源争夺；u在国购广场投放的问卷调查中，现实在此消费的客群很难被本项目吸引，该部分客群对大铺头尚未形成概念，认为距离太远、交通不便；u项目周边的常住居民来本项目消费具有最佳的便捷度，当前主要依赖金座和国购两个日常消费场所。PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结u消费倾向分析u人们

11、外出消费的主要交通具还是以公交车为主，虽然目前公交线路无法直接到达项目所在地，未来长江西路高架完成后，为项目吸引商圈外部消费者提供利好条件；u超过60%的受访者认为居住周边的购物、娱乐、餐饮等设施的满足程度不高，特别是超市、大型餐饮的需求较为明显这就要求我们在日后的定位中作出方向性调整；u有57%的消费者在就餐时更倾向中餐，被访者选择的餐厅以普通餐厅、特色餐饮为主；选择时更注重餐厅的环境、口味与服务态度；u被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏；PART 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析消费者问卷调查小结u消费期望值分析u多数受访者

12、希望商圈内有大型超市入住，以方便日常购物消费，目前影响力最大的商业设施属三里庵国购广场，接近4成左右的受访者首选国购广场进行日常消费；u约有75%的被访者认为可能会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群；u60%左右的受访者在零售购物方面的消费支出为每月200-500元，在餐饮及娱乐休闲方面的支出则为100-300元，针对商圈内目前消费现状，消费需求以中档为主，但诸多项目的业态、定位同质化严重，在不久的将来将会出现更激烈的经营竞争，若本案按照消费者所期待的“

13、国购模式”来打造，则对本案周边居民具有较强吸引，但对十里庙附近和以东的消费者则没有多大辐射力，与竞争项目相比，核心优势无法体现。8.1 主力商户访谈8.2 各界代表访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1 竞争项目判定6.2 竞争项目分析6.长江路主要竞争项目分析7.本案商圈内消费者消费行为分析8.本案大客户访谈纪要9.外地标杆项目考察分析PART 微观分析9.1 圆融时代广场9.2 江南 MALL9.3证大 大拇指广场PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈 主力商户访谈1uPM招商部针对不同业态的国内外品牌连锁商户进行访谈，了解和掌握品牌商户对项目认知及初步拓展意向；u通过系统

14、的租户访谈，不仅获取项目市场定位的方向性参考意见，同时也将为项目下一步实质招商积累主力商户资源；业态 业 种 品 牌 所属国家餐饮西式快餐棒！约翰美国中式快餐蓝与白台湾娱乐影院奥纳电影城中国KTV欢唱KTV中国百货百货永旺JUSCO日本超市大卖场大润发台湾家居家居红星美凯龙中国家居居然之家中国运动健身俱乐部倍力健身俱乐部美国运动主力店迪卡侬法国零售个人护理克里斯汀 迪奥法国钻石珠宝摩菲迪曼香港16%17%8%8%17%17%17%租租 户户 业业 态态 比比 例例餐饮娱乐百货超市家居运动零售PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈奥纳电影城时间2010-5-4地点合肥公司大连奥纳文

15、化发展公司行业影院访谈人员奥纳影城：李先生n大连奥纳电影城是大连佰融集团旗下国家五星级影院。佰融集团是以“房地产开发、国家五星级影院、金融资产管理”为支柱产业，成功开发了当时东北最大的广域型美式购物中心和平广场及东北地区唯一一家五星级影城；n奥纳电影城以现代北美风格为主，整体设计以星空、时光隧道、体验太空遨游为主题，时尚前卫。已在大连、佳木斯、郑州等地开设4家，计划三年内进驻十余座城市开设二十家。n消费客群：2635岁，中高收入人群n竞争对手：嘉禾、万达、卢米埃n硬件要求：面积3000-10000平，层高不低于11米（装修后不低于9米），柱距在8、4米以上n拓展意向：合肥作为重点拓展区域，还没

16、有寻找到合适项目，对项目有兴趣，希望能进一步了解项目进展。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈棒！约翰时间2010-5-4地点合肥公司上海棒约翰餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员华东拓展：孙小姐n棒！约翰，世界三大比萨品牌之一。棒！约翰从2000到2008连续九年被密歇根大学商学院国家质量研究中心评为全美快餐业客户满意度第一名。n 2003年在上海开设了中国的第一家店。而现今，已经在中国的15个城市中拥有超过130家店铺。 n棒！约翰主要以加盟方式拓展，签定年限为5年，期满后可再续约5年。n消费客群：年轻白领、商务人士、家庭n产品价格：2550/人n竞争对手：必胜客n硬件要求：面

17、积150300平米n拓展意向：合肥暂时还没有棒！约翰店铺，但意向商谈项目很多。华东棒约翰加盟开放的区域为华东六省一市，苏、浙一直重点区域，未来江西、两湖、安徽将加快拓展步伐。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈蓝与白时间2010-5-4地点合肥公司广州蓝与白行业快速餐饮访谈人员拓展部：张先生（无意向）n蓝与白餐饮连锁企业成立于1998年，是著名的新东阳集团下属子企业。经过10余年的发展，蓝与白目前已经拥近200家连锁餐厅，分布在中国20余个省市，是国内具有相当知名度的中餐领导企业。n已经在广州和上海建立了2个运营管理中心及物流配送中心。在拥有数十年的连锁企业运营经验的总经理的带

18、领下，建立了一支素质高，年轻而富有战斗力的运营团队，并建立了蓝与白全新的CIS系统和经营管理系统。n消费客群：周边居民、白领、流动人口n人均消费：2030元n硬件要求：面积200400平米n拓展意向：合肥目前没有蓝与白，现阶段商店扩张以加盟为主，口味以甜、咸、清淡为主，配合各类汤品，相对来说中部、西部的接受程度较低，在重庆全线失败，目前不考虑在合肥做直营店。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈欢唱KTV时间2010-5-5地点合肥公司欢唱KTV娱乐连锁事业中心行业娱乐访谈人员分店拓展：卢先生n欢唱KTV ，福建欢唱集团旗下娱乐连锁事业，总部在厦门。是福建省娱乐连锁事业第一大品牌

19、。欢唱KTV秉承“健康、舒适、欢乐”的企业宗旨，向“提倡全民正当休闲娱乐”的经营目标迈进。n作为中国最规范健康的时尚前沿娱乐场所之一，欢唱KTV保持一贯的高品质、人性化、健康化、时尚化持续发展，已陆续在厦门、泉州、汕头、贵阳、沈阳等地创立了17家分店。n消费客群：全年龄n产品价格：5080元/人n竞争对手：好乐迪、钱柜n硬件要求：选择距商业中心、购物中心、文化中心、等较近的地点；倾向独栋商业或整个楼层商业；需要足够的停车场配套；n拓展意向：有意向在中部地区拓展，但还没有具体计划。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈红星美凯龙时间2010-5-7地点合肥公司红星美凯龙行业家居建材

20、访谈人员发展部：杨总n红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任。n截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都、南昌、合肥、石家庄、沈阳、包头等36个城市开办了60家商场，市场总规模达550万平方米。2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌。n消费客群：2645岁，高收入人群n竞争对手：居然之家、台湾特力屋n硬件要求：面积5万平米以上，首层层高6米，二层以上不低于5米，柱距在8*8米以上，楼层承重600KG/m2n拓展意向：2009年考察过蜀山经济开发区，认为目前蜀山经济开发

21、区商业氛围还不够成熟。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈居然之家时间2010-5-7地点合肥公司居然之家行业家居建材访谈人员拓展部：方先生n北京居然之家投资控股集团有限公司成立于1999年3月份，是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，注册资本8100万元人民币。n公司为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等“一站式”服务，是融家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。n消费客群：2645岁，高收入人群n竞争对手：红星美凯龙、

22、台湾特力屋n硬件要求：面积6-8万，楼层净高不低于3.5米，柱距在8*8米以上，楼层承重350KG/m2n拓展意向：需要进一步了解本项目详细规划，目前在滨湖新区已经开业一家，未来考虑在合肥西区布局。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈克里斯汀 迪奥CD时间2010-5-4地点合肥公司上海路威酩轩行业化妆品访谈人员迪奥：王小姐n创始人Christian Dior克里斯汀迪奥1946年在巴黎创立克里斯汀迪奥，克里斯汀迪奥为巴黎稳固世界时装中心的地位有着不少贡献。除了高级时装外还经营香水、皮草、头巾、针织衫、内衣、化妆品、珠宝及鞋等，克里斯汀迪奥的毒药（Poison）等香水誉满全球；

23、n法国经典品牌，经营护肤、彩妆、香水系列。其产品在护肤品方面结合了创新发明与尖端科技，拥有国际一流实验研究中心。所有产品从实验室到销售专柜皆经过严格的品质监。n消费客群：70后、80后的都市女性，白领人群n竞争对手：兰蔻、香奈尔、雅诗兰黛n硬件要求：200万人口以上的大型城市；n拓展意向：合肥目前已有瑞景名品、瑞景购物广场等成熟高端商场获得营销权，机会合适将会继续扩展店面，但对于新建商场还需观察。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈摩菲迪曼MFDIAMOND时间2010-5-4地点合肥公司上海路威酩轩行业金银珠宝访谈人员迪奥：王小姐n摩菲迪曼1980年诞生于香港明丰集团，是一个

24、根植于香港，发扬于欧洲的国际品牌。n欧洲深厚的历史积淀和岂术熏陶，带给了mfdiamond(摩菲迪曼)无尽的创作源泉，首席意大利设计师joml为首的国际级设计大师团队，成为mfdiamond(摩菲迪曼)核心的艺术引擎，瓦伦查伟大的传统金匠业成为mfdiamond(摩菲迪曼)不断学习的楷模 。07年进入大陆北方城市，09年开始扩张发展，目前在西安、郑州、大连、北京也已分别建立形象店n消费客群：对流行元素有着敏锐的触觉和追求高质感产品的时尚群体n竞争对手：周生生 周大福n拓展意向：合肥暂时还没有摩菲迪曼，但已关注合肥等二线城市，在今后两年内合适的时间将会进入这些城市，目前总部还在扩展北方市场。PA

25、RT 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈日本永旺JUSCO时间2010-5-6地点合肥公司永旺（中国）行业购物中心（百货）访谈人员永旺：熊晔（无意向）n日本永旺株式会社是由国内外142家企业组成的大型跨国零售集团，1989年集团名称由原日本佳世客整合设立，2001年8月21日正式确定为永旺株式会社。n经营购物中心是日本永旺株式会社的优势，近年来，其在东南亚、香港、中国等国家和地区的投资取得了巨大成功。并以每年新增20-30家的速度发展。永旺（中国）商业有限公司自上世纪90年代进入中国以来，已在国内开出了十数家购物中心，经营业绩优良。n消费客群：时尚有消费力的城市主流人群n竞争对手：n拓

26、展意向：永旺JUSCO目前在中国大陆只向北京、天津、山东、广东、江苏等地发展，尚未考虑安徽，建筑本体与普通百货、大卖场标准等同，对停车场要求较高，60000平米左右的百货加卖场要求相应配备800个停车位，一般投资自建物业，也可整体租赁经营。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈大润发时间2010-5-6地点合肥公司大润发（上海）行业大卖场（超市）访谈人员大润发：洪总n大润发超市为全方位电脑化管理之国际连锁大超市，自1997年在大陆创建以来，发展迅速，在全国连锁行业中经济效益及规模名列前茅。其中大陆总部为上海大润发有限公司，现全国已有正在营业中的约130家分店，分布于华东、华南、华

27、中、华北和东北地区。n2008年家乐福在华134家门店销售额为338亿元，单店年销售额2.52亿元；沃尔玛123家门店销售278亿元，单店年销售额2.3亿元。大润发101家门店却获得336亿元销售额，单店年销售额为3.33亿元首度赶超家乐福，并在2009年实现销售总额与单店销售额全部超越家乐福，位居外资超市第一名。n消费客群：城市居民、常住人口n竞争对手：家乐福、沃尔玛n拓展意向：大润发在合肥已经开业两个店，并且还有储备的项目，目前选址较为谨慎，需求面积约20000平米，1-2层连体，可视性、易达性高，租赁15-20年，认为本项目所在区域的常住人口数量可能较少，需要进一步观察。PART 微观分

28、析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈中体倍力健身俱乐部时间2010-5-6地点合肥公司中体产业股份有限公司/美国倍力健身公司行业健身休闲访谈人员倍力：赵岩n中体产业股份有限公司(股票代码 600158)是国家体育总局控股的第一家体育上市公司，自1998年3月成立以来，始终致力于体育产业的经营与开发，并不断拓展体育市场经营领域，实现体育产业的多元化经营。nBALLY TOTAL FITNESS 美国倍力健身公司是全美国和全世界最大的健身中心商业运营商。到目前为止，倍力在美国28个州和加拿大的部分城市经营了400多家“倍力健身中心”。在倍力健身中心所处的50多个大都市区域中，拥有400万会员。在过

29、去一年里，美国倍力健身中心就接待了超过1亿人次的健身群体。n消费客群：对健康生活、时尚休闲、生活品质有追求的时尚休闲消费群体n竞争对手：ozone奥力健身n拓展意向：合肥暂时还没有倍力健身俱乐部，也没有意向项目，但已有向二线城市发展的计划，需要3000平米左右的面积，可直营租赁、加盟租赁、联营，需要看到商业规划，并现场考察，暂对项目无要求。PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/主力商户访谈法国迪卡侬运动用品专业店时间2010-5-6地点合肥公司迪卡侬行业运动用品访谈人员迪卡侬：支勇n迪卡侬是一家在全球生产和销售体育用品的法国企业。于1976年创立， 目前排名欧洲前列的迪卡侬不仅是运动用品的设

30、计和生产者，而且是在全球拥有370家专营运动用品商场的零售商。迪卡侬拥有并销售自有的十二大激情品牌，比如登山运动品牌 Quechua，水上运动品牌Tribord，自行车和滑轮运动品牌Btwin，健身运动品牌 Domyos等等。n迪卡侬全球25个国家现有三万多名员工，2004年产值为34.3亿欧元。 2003年11月首家迪卡侬运动品专业商场在上海浦东开业，目前其近20家专业运动品商场分布在北京、青岛、上海、南京、无锡、杭州、广州和深圳。n消费客群：运动爱好者n选址意向：迪卡侬选址标准为大交通条件好，停车位充足，低密度的综合性商业中心。迪卡侬表示愿意同其他较大的主力店（如大型生活超市、建材超市、娱

31、乐中心等）共同进入商业中心经营。n拓展意向：安徽暂未开店，但可考虑进入合肥市场，视具体项目，物业首层，50008000平米，层高要求5.8米以上PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈 各界代表访谈2项目所在区域的政界代表项目周边的企业代表项目周边的汽车4S店代表诉 求 点PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈访谈一：合肥市蜀山区商务局喻局长访谈简要记录：1、未来整个蜀山区商业发展呈现“5422”格局，即五大黄金商圈、四条特色商业街、两条商业大道、两大商业经济增长极。2、大铺头商圈功能定位为：集购物、餐饮住宿和休闲娱乐于一体，将建设成合肥市市级商贸副中心。乐客来项目处

32、在规划中的大铺头商圈内，同时也依托规划中安徽商业第一大道长江西路，还是很有发展前景的。3、商圈内未来规划建设购物中心、游乐场、酒吧街、美食城、动漫城、星级宾馆及徽文化旅游纪念品商城等商业项目，但如果塑造一个品牌项目，就不能仅仅着眼于周边，应放眼区域、放眼城市，这样才能保证项目长期繁荣。4、乐客来项目所在区域还不算成熟，所以很难走传统模式，可以尝试新、奇、特方向，填补市场空白，做出特色。访谈时间：4月28日下午 访谈地点：蜀山区商务局办公室PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈访谈二：合肥市蜀山经济开发区经济发展处 仰丽访谈简要记录：1、园区内高新技术产业占投产企业总数的82%，形

33、成五大产业板块，产值占开发区总产值87%，固定资产投资强度达到每平方公里30.75亿元，在全市同类开发区中领先，开发形成了以生物医药、节能环保、新材料能源、先进制造、文化创意五大产业集群。2、作为合肥最大的区级科技孵化器，开发区科技创业中心是培育、扶植中小型高新技术企业的服务机构，2009年，帮助企业建立研发中心14个，融资近1亿元，申报资金补助5000多万元。3、开发区内工业项目主要放在北部，商业项目规划沿长江西路布置，中间以住宅项目为主，在新开发住宅项目中增加商业所占比重，满足周边日常生活需求。4、乐客来项目未来有很大的潜力，新修建的高架桥给蜀山经济开发区带来商业的崛起。6.8 公里长江西

34、路高架桥，把蜀山经济开发区融入“城市一刻钟经济圈”，将乐客来项目与市中心无缝对接，激活沿长江西路3000余亩商业土地，城市西扩发展轮廓逐步清晰。访谈时间：4月28日下午 访谈地点：蜀山区经济开发区经济发展办事室PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈访谈三：合肥合源药业有限公司营销经理 孙岩访谈简要记录：1、公司内部员工早来晚走，一般不在工厂附近进行日常生活类消费；2、出入公司的医药代表比较多，有时候需要安排餐饮、住宿，周边环境较差，并且可选择余地非常少，需要开车至较远的地方，带来一些不方便。3、周边地区专门针对商务消费的餐饮店较少，认为项目未来如果能提供餐饮、娱乐、住宿类的服务，

35、可以吸引附近几个工厂的管理层进行日常的商务消费，有一定市场空间。4、对乐客来项目能有大型商业项目表示期待，希望有比较上档次一点酒店及娱乐场所，提升附近区域的形象，如果项目开业会邀请医药代表经常光顾。访谈时间：4月28日下午 访谈地点：合肥合源药业有限公司市场部PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈访谈四：比亚迪 吴立莉 经理访谈简要记录：1、虽然4S中心与乐客来只有一邻之隔，但平时对相邻的工地并没有太多的关注，感觉应该是个集购物和住宅于一体的项目。2、目前本区域商业项目少，周边住宅也是新建的小区，人气还不是很旺，附近居民一般大型消费都到市里，家庭购物选择在合家福和社区商业网点。3

36、、乐客来项目对周边影响不大，定位高端可能吸引一部分商务人士，依靠高架通车后，便利的交通，会吸引合肥市的商务人士前来消费。4、目前4S店的顾客来源多是慕名而来，有较强的目的性消费，但对周边的商业市场影响可能不大。访谈时间：4月28日下午 访谈地点：比亚迪4S中心PART 微观分析/本案大客户访谈纪要/各界代表访谈访谈五：合肥平安一汽 TOYOTA 戴经理访谈简要记录：1、通过施工地的围墙广告知道乐客来是个商业加住宅的项目，理解为类似百大拓基金座。2、因为项目周边都是工厂区，居住人口不多，而且多为在市内上班，如果项目依托周边的居住环境，肯定不好做，发展前景不好讲。3、定位中高端，应该会吸引一部分上

37、流人士来消费，但该类人群比较注重环境和口碑。所以要做出与市中心餐饮、休闲业有区别的特色和品质来。4、长江西路是六安进入合肥的唯一入口，也可吸引部分六安商务人群前来消费。5、目前乐客来的形象宣传给人感觉主题不明显，太混乱，品质没有体现出来，需要扩大宣传力度和特色建设，否则还是没人知道。访谈时间：4月28日下午 访谈地点：平安一汽4S中心8.1 主力商户访谈8.2 各界代表访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1 竞争项目判定6.2 竞争项目分析6.长江路主要竞争项目分析7.本案商圈内消费者消费行为分析8.本案大客户访谈纪要9.1 圆融时代广场9.2 江南 MALL9.3证大 大拇指广场9.外地标

38、杆项目考察分析PART 微观分析PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/圆融时代广场圆融时代广场1u圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。整个圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米；u项目建筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及苏州首座17万平方米的久光百货区。PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/圆融时代广场u圆融时代广场由苏州圆融发展集团有限公司投资开发，该公司成立于2005年，注册资本金

39、25亿元，是以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的专业化、市场化、品牌化的企业集团。集团前身为苏州工业园区城市发展有限公司，经过数年的成长，迅速发展成以商业地产开发、旅游地产开发、住宅开发、高端商业项目运营为四大支柱产业的超大型国有企业，成为苏州最具实力的商业地产运营商。PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/圆融时代广场n业态规划：17万方主力店久光百货（于2009年1月开业）、时尚餐饮休闲消费街、月星家居、顺电电子数码城、大未来儿童城、soho办公组成。n建筑1 ：久光百货n建筑2-13 ：圆融天幕东街（时尚购物休闲餐饮区）n建筑14-22：圆融天幕西街（滨水餐饮娱乐区）n建筑23-26

40、：商务办公区景观靓点：位于圆融时代广场中部的LED天幕，堪称世界之最。天幕全长约500米，宽32米，高约21米。在建筑规模上，已超越了美国拉斯维加斯天幕。PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/圆融时代广场圆融时代广场主要品牌 生活休闲区棒约翰DQ可颂坊可可鸭苏浙汇优之良品卡拉贝熊TOONSLAND头大顺电Wee-WorldBapple 圆融天幕东街爱茜茜里爱茜茜里汉堡王汉堡王莎廊坊莎廊坊西堤牛排西堤牛排星巴克星巴克一茶一坐一茶一坐法文箱子法文箱子拉夏贝尔拉夏贝尔亮视点亮视点佐丹奴佐丹奴屈臣氏屈臣氏E-LAND 圆融天幕西街必胜客必胜客咖世家咖啡咖世家咖啡香锅制造香锅制造真旺真旺卡路驰卡路驰

41、圣伽步圣伽步乐扣乐扣乐扣乐扣美丽田园美丽田园神汇利苒西餐厅川行天下酷美体 久光百货PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/江南MALL江南 MALL2n江南MALL是由由浙江金泰阳房地产开发有限公司开发建设，座落于嘉兴市秀洲区政府对面，总建筑面积近20万 （商业10万 ），总投资额5亿元左右，是一个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体的“一站式”超级购物乐园。n江南MALL由地下车库、负一层和裙楼1至4层商业、东区商务楼、西区酒店式商务公寓等组合而成；n总体定位为：浙北地区档次品位最高、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优，集文化娱乐、美食购物、休闲健身于一体的一站式大型主题购物公园；n江南

42、MALL是2006年9月28日盛大开业，每天累计客流量34万人；PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/江南MALLn江南MALL分成八大功能组团：江南新天地、江南MALL时代购物中心、江南中央广场、江南风情动感地带、江南嘉年华主题乐园、江南假日酒店、新概念购物城、江南休闲健身俱乐部；n其中江南新天地、江南MALL时代购物中心及新概念购物城以购物、餐饮、美食为主，江南中央广场、江南风情动感地带及江南嘉年华主题乐园以游玩、观光、娱乐为主，江南假日酒店及江南休闲健身俱乐部则以宾馆住宿、休闲、健身为主。 PART 微观分析/外地标杆项目考察分析/江南MALLn江南MALL主要业态分布：时尚淘宝城、摩尔贝贝城、超激折扣城、摩尔美食城、娱乐不夜城、精品服装馆、五环运动馆、知名品牌城。n项目主力商户有沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、嘉逸礼顿商务酒店、伯金汉宫休闲娱乐广场、金逸国际电影城、