土地可研报告如何编制

1、可研报告如何编制2014年5月目录1、了解编制可研报告的必要性2、分析可研报告的组成3、了解可研报告编制过程4、通过学习使得学员具备编制可研报告的能力5、分享编制可研报告可能遇到的问题课程目标：课程目标：目录“一个地产项目的成败，一个地产项目的成败，70%70%取决要取决于对地块的判断取决要取决于对地块的判断”，买错，买错地会给企业造成致命性的后果。通过可研报告，可以对项目盈利地会给企业造成致命性的后果。通过可研报告，可以对项目盈利能力、获取风险、市场预测等进行分析，增加企业获取优质地块能力、获取风险、市场预测等进行分析，增加企业获取优质地块的概率。的概率。目标地块的可行性研究不仅依靠财务指标

2、分析，还包括城市发展目标地块的可行性研究不仅依靠财务指标分析，还包括城市发展分析、房地产市场分析、项目获取风险分析等。分析、房地产市场分析、项目获取风险分析等。土地市场的变化具有不可预见性，不能仅靠财务指标进行估算，因为其还受国家调控、政府政策走向、经济发展趋势、住宅市场变化等影响，呈现周期式的波动。目录可研报告的框架：可研报告的框架：12345 土地信息分析：土地信息分析：分为两部分内容，第一部分是项目信息与区域状况，此部分主要是分析当地城市经济、未来发展方向及房地产市场走势等，以判断是否符合我司进入的条件；第二部分为宗地基本情况介绍，包括地块所处位置及现状，以分析拿地和后续开发成本，降低不

3、可预期风险。（原则：具体项目具体分析，灵活主动）1项目信息。项目信息。通过直观、简单的表格形式将项目信息统筹，加强对地块及当地政策环境和开发成本的认识。 内容包括项目的区位、面积、总建筑面积 有助于了解项目的目标客户群和距目标市场的距离 有助于对项目的定位和销售策略的认识 内容包括项目的净利润、销售收入、楼面地价 有助于明晰该项目的权属（现金流型or利润型） 有助于中心合理安排资金使用计划项目财务指标项目财务指标当地行政事业当地行政事业性收费及性收费及预售条件预售条件项目区位及基项目区位及基本情况本情况 内容包括行政事业性收费和预售条件等 有助于了解在该地区进行房地产开发建设的成本和资金回笼期

4、 有助于明晰后续阶段与政府谈判的内容城市区位。城市区位。通过对项目所在城市的区位优势及所处城市或周边城市经济活跃程度的研究，分析在自然资源、地理位置、社会经济条件、政治、交通等方面具有的优势。城市经济。城市经济。判断城市经济的发展情况，分析当地市场购买力；包括GDP、人均可支配收入、居民储蓄存款、产业结构等。结论：1、常住人口与商品房销售额的散点图，可以发现随着人口的增长，商品房销售额的不断增加，呈扇形分布。 2、GDP总量与商品房销售额变化有很高的相关性，这意味着城市的市场规模很大程度上取决于其经济发展水平。城市发展方向。城市发展方向。我司项目以郊区大盘为主，生活配套和人气都有较缺乏，如果我

5、司项目偏离城市发展主轴，未来发展空间较弱，势必会影严重影响项目的销售，因此，城市总体规划对我司项目的影响十分巨大。城市交通。城市交通。以分析地块交通通达情况，确定与目标市场的距离，研究项目未来升值发展空间。地块区位。地块区位。以一般居民生活范围2.5公里为单位，分析地块周边生活配套，以判断该区域人气和目标客户群；地块区位图的编制原则同城市区位图，视项目目标市场定，需标明与各重要节点的距离，包括政府单位，交通节点，生活、医疗、教育、体育、商业配套等。地块配套。地块配套。以确定项目配套情况，分析项目开发建设成本；市政配套必须严格按照实际情况编制，分为已有和规划两部分，分别标示，同时需标明容量、有无

6、富余容量、接口位置和距离等详细信息。地块现状。地块现状。以明晰地块开发可行性及后续成本；编制原则同地块配套，实事求是，严格按照地块现状标示，认真细致，不遗漏任何地表附着物、地下埋藏物，除此之外还需观察周边有无影响影响项目开发的因素，如国防光缆、高等级高压线、化工厂、火电厂、铁路、安息园等。可研报告的框架：可研报告的框架：12345 市场竞争分析。市场竞争分析。从住宅、土地、竞争对手三个方面进行研究，由此了解当地土地、住宅市场规模及发展速度，分析当地市场供求对比、市场可进入性和未来盈利空间。 分析目标住宅市场的成交价格与成交货量 有助于预估当地住宅市场供求对比和房地产发展热度 分析竞争楼盘的基本

7、信息 有助于对当地住宅市场发展的规模和趋势的认识竞争楼盘分布竞争楼盘分布图图已成交土地分已成交土地分布图布图商品房住宅销商品房住宅销售统计表售统计表 分析目标土地市场的成交价格与区位、交易量 有助于对当地土地市场发展规模及速度的认识2商品房住宅销售统计表。商品房住宅销售统计表。分析当地房地产市场发展热度，通过当地住宅和土地市场价格现状，预估未来发展趋势和市场可进入性；数据来源主要是当地房地产信息网。竞争楼盘分布图。竞争楼盘分布图。快速熟悉当地住宅市场、掌握当地畅销户型、消费者可接受房价预期及我司进入该区域所要面临的竞争压力；数据来源主要是踩盘和搜房网、当地房地产网站。目标地块可对比项目分析。可

8、对比项目分析。实地调研竞争对手项目，以此来分析判断目标市场的消费习惯、住宅均价和市场赢利空间；主要数据来自踩盘。竞争对手信息：1、区位2、开发商3、供应量4、价格5、销售情况（主力户型）6、竞争情况（与我司产品比较）7、销售策略已成交土地分布图。已成交土地分布图。分析当地土地市场成交规模和价格，以分析土地市场供求现状，预估土地成本和盈利空间；数据来源国土资源部网站（中心土地成交资料库）。可研报告的框架：可研报告的框架：12345 项目财务指标估算。项目财务指标估算。作为投资人员，除了关注项目的静态指标，还需关注项目的动态指标，动态指标是实现项目高周转最核心的指标之一。静态指标：静态指标：销售净

9、利润=（净利润/销售收入）*100%（该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表示销售收入的收益水平。）土地成本获利倍数=（净利润/土地成本）*100%（反映每平方土地成本带来的净利润是多少，表示土地的盈利水平。）动态指标：动态指标：预售首年资金回笼率=首年销售收入/（首年土地成本+首年开发费用+销管费用+各项税费）（相对于只考虑净利润率，更加强调货币的时间价值；回笼率越高，现金回收期越短，越有利于我司快速开发、快速销售的开发模式，相反回笼率越低，现金回收则越慢。）3销售价格的预估直接影响到项目销售收入，因此对项目财务评断销售价格的预估直接影响到项目销售收入，因此对项目财务评断起着重要的作

10、用；在可研报告中要以正确的价格判断把握项目的起着重要的作用；在可研报告中要以正确的价格判断把握项目的盈利分析，引导决策层对项目作出正确判断。盈利分析，引导决策层对项目作出正确判断。土地价值开发成本土地收储成本开发税费用项目销售收入期间费用预期售价各期去化量市场比较法1、不具可比性楼盘2、无代表性的价格3、都是采取跟随者定价策略问题点问题点目标市场历史增速CPI+资金成本利率(权重)当地经济的增速常用方法常用方法递推法首期价格后面各期价格成本+利润率的定价法自行定价法可研报告的框架：可研报告的框架：12345 土地获取方式及风险分析。土地获取方式及风险分析。随着中心拓展业务的不断扩大，获取项目的

11、数量也在急剧的上升，针对新的项目，风险分析可作为决策层在多个项目之间统筹取舍的依据。作用：作用： 明晰项目来源、项目推进流程 整理项目信息及重点节点，以供决策层把握项目推进节奏 使得后期工作参照推进计划、合理有序的进行4作用： 明确项目背景及权属属性，以便应对不同土地权属，做出相应的推进方式 以便决策层控制项目风险，提高交易安全系数 评判项目权属依据（现金流型项目or盈利型项目） 通过预估资金的使用计划，提供中心科学统筹公司资金使用依据 综合项目获取能力，提升业务人员风险防范意识土地获取方式及风险分析。土地获取方式及风险分析。可研报告的框架：可研报告的框架：12345 项目总结及建议。项目总结

12、及建议。通过Swot分析，找出我司项目的优势、劣势及核心竞争力，以明确项目产品、市场定位 及销售策略，掌握我司项目可利用的机会和可能面临的风险，通过定量和定性的综合方法评定项目。S优势W弱势O机会T威胁财务测算是财务测算是分析项目盈分析项目盈利指标的重利指标的重要依据，但要依据，但市场与政策市场与政策环境的变化环境的变化更是随时影更是随时影响项目机会响项目机会和风险和风险5目录问题一：为了拿地而隐瞒实情。问题一：为了拿地而隐瞒实情。业务人员为了促成项目的成交，有意隐瞒不利于项目开发建设的实情，为了获取个人利益而扭曲事实。在实际工作过程中，个别业务人员为了个人利益，故意隐瞒影响项目开发建设的信息，比如文物保护单位、基本农田等。区问题二：套用模板，没有做到灵活主动。问题二：套用模板，没有做到灵活主动。在做城市经济分析的时候，往往只是简单的总结GDP、人口、人均可支配收入及增长率，没有做到具体项目具体分析，容易忽略对项目有重大影