土地估价师考试理论与方法详解

1、第一章 土地估价概述 第一节地价的概念 一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 二、地价的特点 1表示方式不同 2价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。例题：判断题：土地价格

2、是土地权利和收益的购买价格。 r 3形成时间不同 4土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5地价主要由地产需求决定 一定条件下，需求是影响地价的主要方面。 6地价具有明显的地区性和个别性7地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8市场结构不同 土地价格受主观因素影响很大。 9折旧现象不同一般

3、商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。 三、地价的分类 从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。(1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。例题：土地权利是多

4、个权利的集合，包括土地的 等。A所有权B使用权C租赁权D抵押权答案：A。B。C。D。 (2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括：交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。(3)按政府管理手段，地价可以分为：申报地价；由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。公告(示)地价

5、；是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 (4)按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 四、影响土地价格的因素分析 影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。 (一)一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。 1行政因素 行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。 影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 (1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使

6、用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。 (2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。 (4)地价政策。 (5)税收政策。(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价 W 2人口因素 (1)人口密度。 (2)人口素质。 (3)家庭人口构成。 3社会因素 归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。 4国际因素 (1)国际经济状况。 (2)

7、国际政治因素。 5经济因素 (1)经济发展状况。 (2)储蓄和投资水平。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。 (3)财政收支与金融状况。 (4)居民收入和消费水平。从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。 (5)物价变动。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比. (6)利率水平。 (二)区域因素区域因素

8、是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。例题：影响土地价格的因素的 区域因素是指土地所在地区的 。A地区内的地产价格水平B自然条件C社会条件D经济条件答案： B。C。D (三)个别因素 个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。 (1)面积。 (2)宽度。 (3)深度。 (4)形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平形四边形、不规则形

9、等都不便于利用，从而影响地价。 (5)坡度。 (6)宗地基础设施条件。 (7)宗地临街状况。(8)城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主 要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。 (9)土地使用年限。 第二节 土地估价的原则与方法 一、土地估价概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 二、土

10、地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价 的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活 使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。 (一)替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下： 土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价

11、格。例题：判断题：在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则 r 替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件

12、的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。 (二)预期收益原则 土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。 预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对 价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预 测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的 预测。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交

13、易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。例题：判断题：在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原 则的具体应用。 r (三)最有效使用原则 土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就 不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效 使用作出正确的判断。 判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有

14、效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 (四)报酬递增、递减原则土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。 (五)需求与供给原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是： 供给者与需求

15、者各为同质的商品而进行竞争；同质的商品随价 格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求 与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些 人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求规律。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特 性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有 限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。 (1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息o (2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。 因此，土地不能仅根据

16、均衡法则来决定价格。尤其在我国城 市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用 权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的 影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现 在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在 思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。 (六)竞争和超额利润原则 一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供 需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的 前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望 得到合

17、理利润之外的超额利润。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争.竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。 对于前述的最有效使用原则来讲，竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式，所以最有效使用应根据其收益量判定。而竞争原则可说明土地外部竞争程度如何，对收益大小影响至关重要，因

18、此可成为判定最有效使用的一项原则。 竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来的。 (七)贡献原则 就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动 之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应 特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物 价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。例题：判断题：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还

19、原法和剩余法估价的基础。 r 同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。 (八)变动原则 在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。 (九)协调原则在土地估价时，一定要认真分析 土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块 的收益量和价格。 以上对九项土地估价原则作了概略说明。应当注意的是，这 些

20、原则都不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此， 土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地的价格。 三、土地估价方法土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本 估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定 区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关 地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法关键在于建立评估标准，需进行大量资料调查、处理和分析，而根据评估标准评

21、估宗 地地价则相对简便快速，因此此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 五、土地估价的原则和方法（这部分内容对土地估价实务的出题很重要）1、土地估价概念概念要点：（1）土地估价必须依据土地估价的原理和方法；（2）土地估价必须依据充足的市场土地资料；（3）土地估价必须考虑政府土地政策的影响；（4）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况；（5）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。2、土地估价原则（前四个原则最重要）（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。（2）预期收益原则。

22、剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。（6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（8）变动原

23、则。土地价格形成因素经常处于变动之中。（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。3、土地估价方法（1）基本估价法：由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法（2）应用估价法：又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 第二章 土地估价的基本理论复习要点1、内容比较繁杂，主要是要掌握有关基本观点2、重点：地租的本质、类型，传统地租理论的基本观点及指导应用，区位理论中的概念、分类及农业区位论的基本观点内容讲解一、

24、地租的概念及表现形式地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。后一句是一切形式地租的共同点。根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。资产阶级经济学对地租有两个方面的定义，按照定义把地租分为契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租）两类。近代西方经济学扩充了地租概念，将其分为广义地租和狭义地租。二、马克思主义地租地价理论（本章重点）1、概念和特点资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和

25、使用权的分离。2、级差地租理论的基本内容（1）级差地租的概念。指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。级差地租形成的自然条件、原因和源泉。（2）级差地租的形式及产生条件。按形成基础不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租和级差地租。3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。4、垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。5、矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富

26、的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。6、建筑地段地租指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。 三、西方地租地价理论1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论（1）威廉·配第的观点：赋税论的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。（2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。（3）亚当·斯密的观点：国富论中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。（4）大卫·李嘉

27、图的观点：政治经济学与赋税原理中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论（1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。（2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的关于地租之性质及其进步的研究中，地租的概念，剩余部分产生的原因。3、西方新古典主义城市地租理论（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点（2

28、）政策因素与地租和地价包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策（3）地租模型阿兰索的地租模型突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式对阿兰索地租模型的评价 四、地租理论在土地估价中的指导作用1、绝对地租是土地价格存在的根源2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 五、区位理论1、土地区位的概念区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现2、农业区位论杜能（1）

29、杜能“孤立国”理论的前提（2）杜能区位理论的基本经济分析P+T=V-E=K （K表示常数）（3）杜能圈：六种耕作制度（4）杜能圈的修整模型3、工业区位理论韦伯（1）基本假设（2）关于运输成本定向工业区位的分析绝对重量、相对重量、原料指数（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析4、中心地理理论克里斯塔勒（1）几个基本概念（2）假设条件（3）六边形市场区（4）市场等级序列（5）中心地体系的基本模型市场原则K=3交通原则K=4行政原则K=75、影响土地区位的主要因素（1）社会经济因素包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等（2）自然

30、因素包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等（3）行政因素：城镇规划6、区位理论在土地估价中的作用（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺 第三章 城镇土地分等定级复习要点1、本章是重点章节之一，出题分值一般较高，并且可能会有计算题出现2、需要掌握一些基本概念以及分等定级因素3、分等定级分值的计算是本章的重点 一、城镇土地分等定级概述1、土地分等定级的含义和对象（1）土地分等定级的含义是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。（2）城镇土地分等定级的对象

31、城镇建成区和近郊区范围内的所有土地2、土地分等定级与土地估价的关系（1）两者的概念实质（2）两者的关系土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。3、土地分等定级体系与方法（1）土地分等定级体系城镇之间的土地等和城镇内部的土地级（2）城镇土地分等定级方法采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法多因素综合评价法的常用公式城镇土地分等定级完整方法的两个步骤4、土地定级原则（1） 综合性原则（2） 主导性原则（3） 地域分异原则（4） 土地收益差异原则（5） 定量与定性分析结合原则 一、城镇土地分等定级概述1、土地分等定级的含义和对象（1

32、）土地分等定级的含义是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。（2）城镇土地分等定级的对象城镇建成区和近郊区范围内的所有土地2、土地分等定级与土地估价的关系（1）两者的概念实质（2）两者的关系土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。3、土地分等定级体系与方法（1）土地分等定级体系城镇之间的土地等和城镇内部的土地级（2）城镇土地分等定级方法采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法多因素综合评价法的常用公式城镇土地分等定级完整方法的两个步骤4、土地定级原则（

33、1） 综合性原则（2） 主导性原则（3） 地域分异原则（4） 土地收益差异原则（5） 定量与定性分析结合原则 三、城镇土地分等的程序与方法1、土地分等程序（1） 开展城镇土地分等准备工作（2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化（3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别（4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别（5） 编制城镇土地分等成果2、土地分等资料收集与调查包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。3、土地分等因素因子分值计算（1） 土地分等因子分值计

34、算的基本原则（2） 土地分等因子分值计算的标准化公式土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。（3） 涉及指数方式的因子指标计算A城镇交通条件指数计算B城镇对外辐射能力指数计算C区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分（1） 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进行开展城镇土地等别初步划分的原则（2）土地等别的验证A采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上B

35、采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上C土地等别验证的基本思想（3）城镇土地等别的调整与确定城镇土地等别调整与确定的原则：A行政建制协调原则B城镇规模和职能调控原则C近邻平衡原则城镇土地分等基本方案制定的注意事项（4）特殊行政区域的土地等划分方法跨行政区域城镇土地等别平衡市辖区土地等划分 四、土地定级的程序与方法（一）土地定级程序1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备2、收集资料3、资料整理及分值表的编制4、权重确定及因素选择5、土地定级单元的划分6、土地级别的确定7、土地收益、地价测定8、面积量算及土地级别图的编制9、土地定级报告及成果验收归档（二）城镇土地定级资料

36、收集与调查包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。 （三）因素分值计算城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S）1、因素分值计算原则：5个原则2、因素分值计算方法（1）因素对土地质量影响方式及类型根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。点

37、、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大，基本无外溢影响（2）面状土地因素分值计算方法ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）（3）点、线状土地因素分值计算方法 求相对功能分计算其作用或平均影响范围计算各相对因素距离上的因素作用分一般常用的计算模型有线性和非线性两种：线性模型表达公式：e = f·(1-r)非线性模型表达公式：e = f(1-r)3、商服繁华影响度的作用分值计算（1） 商业服务繁华影响度指标分析商业服务可划分为4级，商业服务繁华度随距离增加而递减，遵从指数衰减规律。（2） 繁华影响度分

38、值的计算与叠加4、道路通达度作用分值计算（1） 道路通达度指标分析（2） 道路通达度的分值计算5、公交便捷度分值计算（1） 公交便捷度分析（2） 公交便捷度的分值计算和修订6、基础设施完善度作用分值计算7、环境质量优劣度作用分值的计算（1） 衡量环境质量指标的三种类型（2） 环境质量优劣度分值计算8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算10、产业聚集影响度的作用分值计算 （四）单元划分及取样1、土地定级单元的概念2、单元划分的原则3、确定单元界限的原则4、单元大小的要求5、单元的划分方法包括叠加法、主导因素判定法、网格法（固定、动态）

39、、均质地域法6、单元内指标取样常用方法有以点代面、线性内插、面积加权（五）单元总分值计算与土地级别划分1、城镇土地质量变化规律 土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关2、土地质量与土地级别3、单元总分值计算 采用因素分值加权求和法4、土地级别划分初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类判别法、总分频率曲线统计判断法 （六）土地收益测算与级别确定1、土地收益测算的原则（1） 土地收益测算的原则（2） 利用企业利润数据进行土地收益测算（3） 利用宗地地价测算土地级别收益2、土地级别的最后确定采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地

40、的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。（七）考虑规划条件的城镇土地定级处理方法分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查2、规划模拟定级与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。3、规划修正定级（1）规划修正定级的基本要求（2）规划因素影响的量化方法点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分；（3）规划折扣系数的确定第四章农用地分等定级农用地的概念：广义的是指直接用于农业土地，包括耕地、园地

41、、林地、牧草地、农田水利用地和养殖水面用地等，狭义的则专指耕地，即种植业用地。农业土地利用：是人类为了从土地上获得动植物产品，而对土地实施的使用、改造和保护等活动以便用获得的产品满足人类生存和社会发展的需要。影响农用地利用的具体因素一般包括地势的高低，坡度的大小，土壤的理化性状（如土壤质地、土层厚度、有机质含量、pH值、地下水埋深度），气温的高低、降水量的多少和分布等。农用地具有如下特点：农用地即是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。相反，如果掠夺式的过度利用，它的生产能力就会遭受破坏，即使可恢复也要花费一定的时

42、间和投资，甚至是不可恢复的。农用地受自然环境的影响显著。农用地等：是指在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农胜地等别，根据成果的目标和应用目的的不同，农用地分等成果可分为自然等别、利用等别和等别三个层次。农用地级：指在行政区（省、县）内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。基准作物：是理论标准粮的斤算基准，指全国比较普度普遍的主要粮食作物。指定

43、作物：指行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物。标准耕作制度：主要是指种植制度。标准样地：在一定的栽培管理技术条件眄，区域内农作物产量水平最高的若干农用地分等单元：一般情况下，标准样地的农业生产条件最好。分等定级单元：是农用地等级评定和划分的基本空间单位，单元内部土地质量相对均一，单元之间有较大差异。农用地分等的工作对象是现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。农用地分等定级的目的：为了贯彻落实中华人民共和国土地管理法，科学量化农用地质量及其分布，落实占用耕地补偿制度，实现区域耕地占补平衡目标，为土地整理、基本农田保护、农用地估

44、价、科学核算农用地生产潜力及其他有关土地管理工作提供依据。农用地分等定级的任务。根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别与级别。农用地分等成果要求在全国范围内具有可比性，农用地定级成果要求在县域范围内具有可比性。农用地分等定级的原则：综合分析原则（自然因素、社会经济因素）、分层控制原则（国家、省、县）、主导因素原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则。分等与定级有内在的联系，分等是修正法定级的基础，分等因素和定级因素如果相同，可以采取一致的量化标准。级别不是等别的续分，而是各自成为两个具有彼此相关性的不同质量表述体系。农用地分等的方法步骤：资

45、料收集整理与外业调查；划分指标区、确定指标区分等因素及权重；划分分等单元并计算农用地自然质量分；查指定作物的光温（气候）生产潜力指数表，计算确定产量比系数；计算农用地自然质量等指数；计算土地利用系数及农用地利用等指数；计算土地经济系数及农用地等指数；划分与校验农和地自然等别、利用等别、农用地等别；编制图件、报告和基础资料汇编；整理、验收成果。农用地定级的方法步骤：资料收集整理与外业补充调查；确定定级方法与定级因素及权重；计算定级因素分值；划分定级单元并计算定级单元各定级因素分值；计算定级指数；初步划分土地级别；校验和调整初步定级成果；编制图件、报告和基础资料汇编；整理、验收成果。资料收集：主要

46、包括农用地自然条件资料（气候、水文、土壤、地貌、农田基本建设等资料）、农用地利用资料（标准耕作制度中所涉及指定作物的面积、单产、总产的资料，农业生产实测资料，农业技术实验资料，样点土地利用条件等）、农用地经济资料（单位面积资金投入、产出，单元面积纯收益，农村道路网分布，道路级别标准，距区域经济中心距离，人均耕地，耕作距离，田块分散程度等）、相关图件（土地利用现状图、土壤图、地形图、土地利用规划图及其他相关图件）以及其他资料（农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、农业统计资料、土地利用变更资料、当地农产品市场价格资料等）。资料核实：要求数据来源可靠、计算单位统一，对不符

47、合实际的数据或个别异常值，应校正或剔除。资料整理：对现有资料数据统一分类、编码；根据农用地自然质量影响因素的空间差异，初步划分指标区或样地适用区，并按区对资料进行分类整理，重点是图样、数据资料整理；根据农用地利用状况，初步划分土地利用系数等值区；根据农用地经营状况，初步划分土地经济系数等值区；对不足、不实、不详、陈旧以及其他不能满足分等定级要求的资料应做好记录，以便进行外业补充调查；对定有因素资料要标注在底图上。外业补充调查：主要是对无法从相关业务部门直接获取的分等定级资料进行实地调查，对现势性较关匠资料进行校核修正，同时收集当地农民或比较熟悉情况的农技人员对农用地质量的经验评价结果。农用地分

48、等定级外业补充调查主要内容包括：农用地自然质量影响因素状况、农用地利用状况、农用地经营状况等。农用地分等定级单元划分的要求：单元之间的土地特征差异明显。单元内部的土地特征相似。单元边界应不跨越地块边界。单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。农用地分等定级单元划分方法：叠置法（适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区），地块法（适于所有分等类型和地区），网格法（适于分等因素空间变化不复杂的地区），多边形法（适用于所有分等类型和地区）。 复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式

49、和计算步骤 一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·1-1/（1+ r）n n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土

50、地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式： P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）（1+ r n） 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点 A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据 B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收

51、益价格” C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。 二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。总收益产生的形式包括土地租金、房地出租

52、的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑受益的损失。2、总费用计算方法（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费（2）房地出租中总费用的计算包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为 房屋重置价残值 房屋重置价×（1- 残值率） 年折旧费 = = 耐用年限 耐用年限B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，

53、需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为 房屋重置价 年折旧费 = 房屋可使用年限（3）土地纯收益计算方法房地出租中的土地纯收益求取： 土地纯收益 =房地纯收益房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益 房屋纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 × 房屋已使用年限 （4）还原率的确定按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同

54、等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。（6）土地价格确定土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式： a 1 P = 1- r (1+r)n P土地价格 a土地纯收益 r土地还原率 n土地收益年限该公式也可用以计算房产价格，或者在已知土地价格时计算土地年纯收益 三、收益还原法应用1、利用收益还原法评估土地价格（1）基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的价格二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格（2）计算公式：土地价格 =房地纯收益-房屋纯收益/土地还原率=土地纯收益/土地还原