物业管理费测算及物业增收途径

1、物业管理费测算物业管理费测算 及物业增收途径及物业增收途径本次培训内容本次培训内容一、物业管理费的收费依据一、物业管理费的收费依据1.合同的约定合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润（作为经营公司应赚取的合理的利润（8%8%）2.法律的规定法律的规定二、物业管理服务费的价格形式二、物业管理服务费的价格形式政府指导价政府指导价在合同中约定在合同中约定普通住宅普通住宅基础价基础价上下浮动上下浮动20%市场调节价市场调节价在合同中约定在合同中约定高档物业高档物业与业主协商确定与业主协商确定适合适合市场发育成熟市场发

2、育成熟适合适合适合适合三、物业服务的定价形式三、物业服务的定价形式 项目项目方式方式支付方式支付方式包括内容包括内容盈亏负担盈亏负担适合业态适合业态包干制包干制业主支付固定业主支付固定物业费物业费1 1、物业服务成本、物业服务成本2 2、法定税费、法定税费3 3、物业企业的利润、物业企业的利润物业企业自负物业企业自负盈亏盈亏普通住宅小区普通住宅小区酬金制酬金制业主支付动态业主支付动态物业服务资金物业服务资金1 1、物业服务支出、物业服务支出2 2、物业企业的酬金、物业企业的酬金（按约定比例提取）（按约定比例提取）结余或者不足结余或者不足均由业主享有均由业主享有或者承担或者承担高档物业，如高档物

3、业，如涉外公寓或别涉外公寓或别墅等墅等四、物业服务费的构成四、物业服务费的构成固定资产折旧费固定资产折旧费行政行政/办公费办公费公共秩序维护费公共秩序维护费业主同意的业主同意的其他费用其他费用绿化费绿化费保洁费保洁费公共设备运行公共设备运行及维保费及维保费人员工资、福利人员工资、福利物业服务费成本物业服务费成本（服务费支出）（服务费支出）五、物业服务费的测算原则五、物业服务费的测算原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多

4、数业主和使用的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。人的认可。五、物业服务费的测算原则五、物业服务费的测算原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。不能一概而论、简单套比。 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） m2m2 m m2 2 注：Fl：基本工资（元月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元月

5、） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） m m2 2 注：注：F Fl l：公共照明系统运行费：公共照明系统运行费 F F2 2：电梯运行费：电梯运行费 F F3 3：给排水系统运行费：给排水系统运行费 F F4 4：通风系统运行费：通风系统运行费 F F5 5：智能化系统运行费：智能化系统运行费 F F7 7：土建维修费土建维修费 F F6 6：配供电系统设备维修费：配供电系统设备维修费 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） Wn：照明

6、电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元度 ）； N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数，六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元月）：年维修及备件费六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）

7、电费同上 维修费：年维修及备件费 电费 = W2430 P电（元月） 维保费：估算值六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）= -40%总建筑面积 m m2 2 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元年） F5：垃圾清运费（元年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）六、物业服务费的测

8、算六、物业服务费的测算（居住性物业） m m2 2 注：F1：绿化工具费（元年） F2：劳保用品费（元年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元年） F4：绿化用水费（元年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） m m2 2 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金

9、（元年）。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） m m2 2 其中：F1：交通、通讯费用（元月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元月） F6：办公水电暖费（元月） F7：书报费（元月）六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）m m2 2注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） 这里的固定资产应

10、主要是直接用于该项目服务的固定资产六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） =（ 投保金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 不可预见费用（一般按上述费用总和的5计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：（1 1）按照租金收入确定）按照租金收入确定管理酬金管理酬金= =业主租金收入酬金比率业主租金收入酬金比率（2 2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情）按物业价值的约定

11、使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法况下可以采用该方法 管理酬金管理酬金= =（物业价值物业约定使用年限）酬金比率（物业价值物业约定使用年限）酬金比率六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）（3 3）按定额利润）按定额利润/ /酬金或行业利润率酬金率确定酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业） 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：

12、 依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金物业服务费用不含税金。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算（居住性物业）1. 物业租金酬金比率2. 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算3. 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。六、物业服务费的测算六、物业服务费的测算: :包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比

13、例国家规定的缴费比例: :按工资总额的按工资总额的2%2%计算计算: :按工资总额的按工资总额的2.5%2.5%计算计算单位单位个人个人基本养老基本养老19%19%8%8%基本医疗基本医疗8%+488%+482 2%+48%+48工伤工伤0.5%0.5%0%0%失业失业2%2%1%1%生育生育0.6%0.6%0%0% 公共卫生间的清洁费用：公共卫生间的清洁费用： 1、水费、水费 2、洗手液、洗手液 3、护手霜、护手霜 4、大盘纸、大盘纸 （毛巾）（毛巾） 5、卫生纸、卫生纸 6、清洁剂、清洁剂 7、除味剂、除味剂 等等七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途

14、径七、物业管理企业的增收途径装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等装饰及功能需求：家电、家俱、花卉装饰及功能需求：家电、家俱、花卉介绍装修公司、装修监理、空气监测介绍装修公司、装修监理、空气监测保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁/递送递送衣、食、住、行复印、打字/表格、传真、售卡、文具代 售、 快速打印资产管理、代理租售、旧物交换代办保险（家财、车辆保险、车位险）七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径健康养生/书画/

15、演唱讲座、陪聊、定期物品采 购、代交费、学生课堂、活动营、代请看护/家教婴幼儿教育、定期家居打理、DIY形象设计、美容/美发讲座休闲、健身、娱乐、代递送礼品有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费电梯轿厢、宣传栏、户外广告七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径七、物业管理企业的增收途径其他收入其他收入车位费、充气服务、电瓶充电餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮 递、储蓄、购物、医疗卫生、会所八、物业资金管理八、物业资金管理租金：使用人支付租金：使用人支付代办手续费：供应商支付代办手续费：供应商支付佣金：投资客户支付佣金：投资客户支付劳务费：人工费，客户支

16、付劳务费：人工费，客户支付八、物业资金管理八、物业资金管理八、物业资金管理八、物业资金管理八、物业资金管理八、物业资金管理设置设置“现金日记账现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁，做到日清月结，账款相符、严禁“白白条条”抵充库存现金；抵充库存现金；根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。超过部分必须当天解缴银行；超过部分必须当天解缴银行；鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。八、物业资金管理八、物业资金管理收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款业务，不负责其他业务；业务，不负责其他业务；收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收款员各收款员每日填写收款清单一式三份，出纳、会计及收款员各一份。一份。现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过现金营业收入当日或次日存入开户银行或交总公司，不超过48小时；小时；现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致；现金单据、文件日期必须与出纳员记账日期一致；出纳、会计每日核对收款清单、银行存