A年北京领海商业招商方案P

1、 1、商业剩余可售面积 2、商业成本情况 3、商业销售计划 1、周边商业概况 2、商业竞争力分析 3、小结 1、竞争对手确定 2、竞争对手经营情况分析 3、小结 1、商业定位 2、现阶段商户意向情况汇总 3、招商方案大红门商圈金融街商圈丽泽商圈木樨园商圈领海伴随北京市的南城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口南移。因此，领海商业未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。国际化金融投资服务区小商品批发集散地服装批发集散地新兴的金融商务服务区售罄未售领海东南角独立商业地上3977.764042.754042.75估算面积，含少量地下公摊地下一层4867.564867.56人防产权，不可

2、售会所内178.25178.25估算面积，未实测数据来源：路劲地产规划设计部领海东南角17000平米独立商业10,374.0112,117.03 会所公司没有对会所进行单独成本核算作为公配分摊了，未独立核算备注：以上数据由财务部提供计划将领海独立商业楼进行对外销售，会所暂不考虑。销售时间：计划2012年6月开售销售面积：销售均价：销售总收入：物美物美千泽汇千泽汇火神庙火神庙百联清城百联清城玫瑰城玫瑰城华堂华堂吉星德亿吉星德亿宜家宜家绿地绿地19#19#地地华润华润17#17#地地保利保利2#2#地地春光商业用地春光商业用地大兴商业密集区：大兴商业密集区：火神庙周边（以星城商厦、帝园鞋城、物美大

3、卖场、百联清城为代表），距领海6公里。大兴商业新兴区：大兴商业新兴区：华堂商场周边，距领海3公里距离。大兴未来商业潜在区：大兴未来商业潜在区：绿地19#地、华润17#地、保利2#地、春光商业用地、宜家等。领海周边暂无大型商业购物场所。1 1、火神庙国际商业中心、火神庙国际商业中心2 2、百联清城购物中心、百联清城购物中心3 3、玫瑰城服装小商品中心、玫瑰城服装小商品中心4 4、吉星德亿商业中心、吉星德亿商业中心5 5、华堂商场（大兴店）、华堂商场（大兴店）6 6、千泽汇商业中心、千泽汇商业中心7 7、物美（郁花园店）、物美（郁花园店）8 8、绿地、绿地19#19#地商业（待建）地商业（待建）9

4、 9、华润、华润17#17#地商业（待建）地商业（待建）1010、保利、保利2#2#地（待建）地（待建）1111、春光商业用地（待建）、春光商业用地（待建）1212、宜家（待建）、宜家（待建）项目位置项目位置大兴卫星城核心枢纽黄村（东侧临近京开高速）开发商开发商北京金色时代枫房地产开发有限公司项目类型项目类型商业综合体总占地（）总占地（）8.58公顷总建面（）总建面（）23万（地上15万，地下8万）开业时间开业时间预计2010年10月经营方式经营方式租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )餐饮：48（成交价）其他业态：28（成交价）已签约商户已签约商户 王府井百货（签约4.7万

5、平米，签约价1元/天/平米） 英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米） 鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋项目简介项目简介 火神庙国际商业中心于2009年3月20日正式开工，预计2010年5月竣工。 其中，A栋：高档中式餐饮；B、C栋：精品商业街；D栋：国际美食总汇；E栋：小主力店（包括名品折扣店、运动超市、数码影院等）；F栋：大主力店（百货业态，地下一层为精品超市）。 项目整体定位：108万人的魅力生活港。备注备注9月9日，火神庙国际商业中心主力百货楼座（F座）正式封顶。开发商经营模式：自持经营（内部组开发商经营模式：自持经营（内部组 建商业公司）建商业公司）开盘时间开盘

6、时间可售商业面可售商业面积积( () )可售商业面可售商业面积区间积区间( () )已成交商业已成交商业面积面积( () )已成交主力已成交主力面积面积( () )成交均价成交均价( (元元/ /) )销售率销售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%数据来源：北京市房地产交易管理网1.火神庙开盘3个月，商业成交均价29807元/，成交租金按8元/天/计算，则投资回报率为投资回报率为10%10%（投资回报率 = 1售价租金365天）。2.从火神庙单套成交面积看，50平米商铺销售速度最快，而超过超过10001000平米的整层商业目前没有成交记录

7、，平米的整层商业目前没有成交记录，不排除开发商自持招商的可能。销售情况分析：销售情况分析：高档中餐精品商业街国际美食总汇小主力店大主力店王府井百货TESCO（乐购）已进驻鹿港小镇已进驻精品商业街已销售29套商铺写字楼已售完成交均价9969元/平米项目位置项目位置大兴兴华大街与富强西路交汇处开发商开发商北京龙熙房地产开发有限责任公司运营商运营商上海百联集团项目类型项目类型大型购物中心总建面（）总建面（）约5万单层建面（）单层建面（）B1层：1.4万；F1-F3层：1.2万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）约220个（全部为地上停车位）（收费）开业时间开业时间2006年1月

8、19日经营方式经营方式店中店：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )国美电器：11.5（成交价）临街商业：5（成交价）扣点（扣点（% %）815项目简介项目简介 百联清城购物中心隶属于上海百联集团股份有限公司旗下的上海世纪联华超市发展有限公司。目前国美电器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火锅、李先生加州牛肉面大王、丽家宝贝等知名品牌及娱乐项目已经入驻。备注备注中低档品牌，购物环境较差开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百合作方式：开发商以租赁方式，整体租给百 联集团（租金联集团（租金1 1元元/ /天天/ /平米）

9、，由平米），由 百联独立招商，独立运营百联独立招商，独立运营B1B1F1F1F2F2F3F3世纪联华大卖场国美电器国美电器化妆品/流行服饰/黄金珠宝/美食天地男女服装/运动休闲儿童用品/美食天地F3金汉斯、蜡笔小新、丽家宝贝、叮当猫、小鬼当佳、绅贝尔等F2好伦哥、班尼路、真维斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪莲等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西饼、西铁城、ONLY、TATA、天美意等租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1（成交价）国美：1-1.5（成交价）临街商业：5（成交价）其他：联营扣点，8-15%联营扣点，8-15%联营扣点，8-15

10、%项目位置项目位置大兴黄村枣园商业街开发商开发商北京玫瑰城商业中心有限公司项目类型项目类型综合性小商品批发商场总建面（）总建面（）9万（玫瑰城服装小商品中心：3万）单层建面（）单层建面（）玫瑰城服装小商品中心：5000楼层分布楼层分布地下2层/地上5层停车位（个）停车位（个）地上约100个（免费），地下未定开业时间开业时间2008年2月经营方式经营方式租金形式为主，餐饮联营扣点租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )410（成交价）扣点（扣点（% %）20项目简介项目简介 玫瑰城商业中心由玫瑰城家居广场、苏宁电器、玫瑰城小商品中心等几大板块构成，其中玫瑰城家居广场总建筑面积5万平米，玫

11、瑰成小商品中心总建筑面积3万平米。地下二层为2万平米的超大停车场。 项目是大兴区最大的大型一站式购物广场，交通便利，紧邻即将建设的地铁站。周边居民区密集，人流量高。备注备注档次低，购物环境差，但因租金低，出租率已接近70%开发商经营模式：自持经营（由开发商自建开发商经营模式：自持经营（由开发商自建 商业公司）商业公司）经营方式：开发商自主招商，自主经营经营方式：开发商自主招商，自主经营B1B1F1F1F2F2F3F3五金/涂料/吊顶/玻璃/石材/苏宁电器洁具/瓷砖地板/门窗/楼梯灯具/壁纸/地毯/窗帘/厨柜/烟机B2B2停车场F4F4精品家具/吉嘉系列家具F5F5户外家具/办公家具/家装板材箱

12、包/鞋/日用品珠宝玉器/钟表眼镜/化妆品/小饰品文体用品/手机/电脑配件/工艺礼品床上用品/布艺/成人服饰/儿童用品精品服饰美食城报价：15 / 成交价：10报价：12 / 成交价：8报价：10 / 成交价：6报价：8 / 成交价：4联营扣点，20%，押金10万报价：10 / 成交价：6说明：以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金。项目位置项目位置大兴兴丰大街与康庄路交汇处开发商开发商北京春光房地产开发有限公司运营商运营商北京吉星德亿经贸有限责任公司项目类型项目类型大型主题百货商场总占地（）总占地（）1.6万总建面（）总建面（）约1.8万单层建面（）单层建面（）约3000楼层分布楼层分布地下2

13、层/地上4层停车位（个）停车位（个）地上约150个（收费）开业时间开业时间2009年5月16日经营方式经营方式专柜：联营扣点临街商业：租金形式租金租金( (元元/ /天天/ /平米平米) )5（成交价）扣点（扣点（% %）1020项目简介项目简介 项目定位打造大兴区中高端主题百货店，时尚、品质、品位定位于成熟、时尚、女性为主的主题百货店，由专业人员设计并实施管理。备注备注中心内部正在调整业态，准备引入一些知名品牌。调整后一层以男女鞋为主，二层以女装为主，三层以运动休闲为主，四层以儿童城为主。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给吉合作方式：开发商以

14、租赁方式，整体租给吉 星德亿经贸公司（租金不高于星德亿经贸公司（租金不高于1 1元元/ / 天天/ /平米），由吉星德亿独立招平米），由吉星德亿独立招 商，独立运营。无后期利润分成商，独立运营。无后期利润分成F1F1F2F2F3F3黄金珠宝/箱包皮具/钟表眼镜/药房/烟酒茶类/化妆品/男女鞋少淑休闲/职业商务/特色服饰/时尚内衣男装/运动休闲/羊绒羊毛/器械F4F4家居床品/汽车用品/办公用品/家电/儿童用品/儿童乐园/丽家宝贝/水吧店中店：联营扣点，10-20%临街商业：5（成交价）联营扣点，10-20%联营扣点，10-20% 运动城租金：1左右（成交价）联营扣点，10-20%项目位置项目位

15、置大兴康庄路26号（那尔水晶城）开发商开发商北京方正房地产开发有限公司运营商运营商华糖洋华堂商业有限公司项目类型项目类型大型综合商场总建面（）总建面（）1.2万单层建面（）单层建面（）4000楼层分布楼层分布地上3层停车位（个）停车位（个）地上约60个（收费）开业时间开业时间2005年1月经营方式经营方式联营扣点扣点（扣点（% %）1025项目简介项目简介 华糖洋华堂商业有限公司是国务院首次批准成立的中国第一家合资连锁商业企业，成立于1997年10月7日，总投资额为1.3亿美元，注册资本6500万美元。公司由日本株式会社伊藤洋华堂、中国华孚贸易发展集团公司、伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集

16、团有限公司共同出资组建，投资比例分别为75.75%、12%、10.58%、1.67%。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华合作方式：开发商以租赁方式，整体租给华 堂（租金堂（租金1.91.9元元/ /天天/ /平米），由华平米），由华 堂独立招商，独立运营堂独立招商，独立运营F1F1F2F2F3F3食品超市/珠宝化妆品流行服饰家居百货/家用电器10-2510-2510-25F3床上用品、居家装饰、家庭百货、窗帘布艺、家电用品、钟表照材、眼镜文具、玩具书店、儿童服装、内衣、儿童广场、音像制品、钟表维修、厨房用品、母婴休息室、健身器材F2男女服装服

17、饰、男女皮鞋、体育用品、服装修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鲜鱼鲜肉、冷冻食品、休闲食品、西点面包、美食天地、茶叶烟酒、干物调料、熟食、饮料、化妆品、珠宝饰品、各式箱包、首饰加工、彩扩、花店、药店、日用品、皮具项目位置项目位置大兴黄村兴华大街东郁花园三里C区开发商开发商北京市大兴城镇建设综合开发集团公司项目类型项目类型建材城总建面（）总建面（）约2.5万楼层分布楼层分布地下1层/地上3层停车位（个）停车位（个）近百个（暂定）开业时间开业时间未定经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）F1：34（成交价）F2-F3：3（报价），预计成交价：1.52已签约商户

18、已签约商户腾王阁家居建材商城、建设银行项目简介项目简介 项目为独立的3层商业，硬件设施齐全完备，外墙为干挂黑灰色石材，二、三层外有8块4.6X7.4米的广告位，近千平方米的广场配有百余辆停车位。备注备注B1整层及南侧F1-F3层整租给腾王阁家居建材商城，面积2万平米；北侧F1-F3层约3000平米现正对外招租，目前已签约一家建设银行。开发商经营模式：委托经营开发商经营模式：委托经营 + + 自持经营自持经营合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业合作方式：开发商以租赁方式，将部分商业 租给家居建材城（租金租给家居建材城（租金1 1元元/ /天天/ /平平 米），由家居建材城独立运营；米），由家居

19、建材城独立运营； 另一部分商业由开发商自持，自另一部分商业由开发商自持，自主主 招商（只租不售）招商（只租不售）项目位置项目位置大兴西红门镇北兴路日月星辰光辉伟业市场内运营商运营商北京物美商业集团股份有限公司项目类型项目类型综合超市总建面（）总建面（）约5000楼层分布楼层分布地上1层停车位（个）停车位（个）约300-400（免费）开业时间开业时间2009年7月经营方式经营方式租金形式租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米） 0.6日营业额日营业额1213万元客单价客单价50100元利润率利润率812%项目简介项目简介 物美（郁花园店）是物美集团在大兴区的第二家大卖场，毗邻南五环，卖场面积

20、近万平米。备注备注该超市为临建，大红门镇政府乡产权项目名称项目名称位置位置建设用地面建设用地面积积( (万万) )规划建筑面积规划建筑面积( (万万) )规划商业面积规划商业面积（万）（万）成交日期成交日期成交价成交价( (万万元元) )楼面地价楼面地价( (元元/ /) )受让单位受让单位黄村17号地黄村镇1222.72 2（预估）（预估）2007-12-241430006300华润置地黄村19号商业金融和混合用地黄村镇16.245.814142009-6-163025006605上海绿地集团有限公司黄村新城北区2号地（住宅及公建）黄村镇9.122.48不详不详2009-7-81630007

21、248保利（北京）房地产开发有限公司西红门商业综合区一期黄村镇4.2812.8412.8412.842009-7-23582004530北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体西红门商业综合区二期红门镇19.430.430.430.42009-7-23795612615英特宜家购物中心集团投资有限公司黄村镇枣园项目黄村镇2.157.547.547.542009-7-23344005562北京创智天地房地产开发有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体合计合计63.1363.13141.76141.7666.7866.781. 据最新报道，西红门商业地块买主宜家家居仅是中心

22、集团股东之一，宜家的进驻计划，是要建成一个集娱乐、餐饮、购物、超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心，而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面，作为中心的旗舰店和风向标，预计2014年开业。宜家全球第二大店进驻大兴，势必会拉动南城消费，吸引投资者目光，大兴商业升值潜力巨大。2. 华润、绿地、保利、春光等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应将大兴的核心商圈北移，提升大兴整体的商业档次。3.3. 领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。领海位于未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。商机分析：商机分析：商业名称商业名称开发商经营模式

23、开发商经营模式合作方式合作方式租金租金( (元元/ /天天/ /) )商业运营情况商业运营情况百联清城购物中心委托租赁1 玫瑰城服装小商品中心自持自建商业公司，自行招商、自主经营 吉星德亿商业中心委托租赁不高于1华堂商场委托租赁1.9 千泽汇商业中心委托 + 自持租赁 + 自行招商1未开业1.1.委托经营为主：委托经营为主：60%以上的开发商选择以租赁的方式，将商业委托给商业运营公司进行经营和管理，这样可以降低开发商的商业运作风险，确保开发商的实际利益。2.2.商业运营公司管理水平有差异：商业运营公司管理水平有差异：从后期运营情况看，商业运营公司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来，

24、是否能长期发展赢利的关键。核心商圈档次低核心商圈档次低 目前大兴的核心商业集中在火神庙周边，但消费档次低，整体形象差。富人区存在巨大商机富人区存在巨大商机 随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻，大兴的中高端商业市场将逐渐向西北部转移。而 西北部属于大兴的富人区，领海位于富人区的核心位置，因此未来市场存在很大的商机。委托经营可降低开发商的风险委托经营可降低开发商的风险 由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验，因此委托商业运营公司全权管理和经营商业，是降低开发商经营风险，确保实际利益的首选途径，但对商业运营公司的水平要求较高。为了完成领海商业的既定销售目标，同时实现公司利益最大化，建议考

25、虑以下两种经营模式：首选模式：公司自行招商、销售。首选模式：公司自行招商、销售。备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。备选模式：委托知名商业运营公司进行招商及后期运营，公司只负责销售。优点：优点：1、利润可以达到最大化优点：优点：1、客户资源丰富 2、招商难度相对较小 3、商业公司统一经营、统 一管理，降低后期运营 风险缺点：缺点：1、客户资源有限 2、前期招商难度大 3、后期运营风险大 4、投资成本较高缺点：缺点：1、公司利润相对降低 2、合作方式存在一定制约性案例一：三里屯案例一：三里屯3.33.3服饰大厦服饰大厦开发商：开发商：华顿国际投资有限公司经营模式：经

26、营模式：开发商自持具体操作方式：具体操作方式：三里屯3.3服饰大厦由华顿国际投资有限公司进行开发，前期投资4亿元。后开发商自行组建商业公司，将大厦分割成小商铺进行销售，同时自行招商。目前一层满租，二层23元/天/平米，三层20元/天/平米，四层18元/天/平米案例二：秀水案例二：秀水2 2号号经营模式：经营模式：开发商委托经营具体操作方式：具体操作方式：秀水2号属于军队产权，后委托给秀水投资进行商业运营，分割小商铺，独立招商，独立运营。目前秀水2号由于经营不善，除一层少量门脸房还在经营外，其余各层商铺已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一层20-22元/天/平米，二层15元/天/平

27、米，三层10元/天/平米，四层7-8元/天/平米。案例三：庄胜案例三：庄胜SOGOSOGO广场广场经营模式：经营模式：开发商自持，对投资客承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：庄胜SOGO是一个大产权商业，开发商自持，未将大产权进行划分。开发商对投资客只销售30年的经营权（虚拟产权），并承诺30年包租，按8%投资回报率，每年返还投资客收益，12.5年回本。开发商自己组建商业管理公司，与进驻商户采取联营分成的形式，进行后期商业运营。楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率1层5660000元/8%2层5650000元/8%3层5640000元/8%4层5630000元/8%5层56200

28、00元/8%备注：开发商销售备注：开发商销售30%30%后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有。后，由于售价过高，市场不接受，后改为长期持有。案例四：天坐国际商城案例四：天坐国际商城经营模式：经营模式：开发商自持，对小业主承诺投资回报率具体操作方式：具体操作方式：开发商自己组建商业管理公司，先售后租。招商过程中，承诺小业主3年8%的投资回报，3年中小业主不能参与经营。3年后将经营权归还小业主，由业主自行招商、经营、管理。楼层楼层面积面积售价售价投资回报率投资回报率地下一层10152800030000元/8%一层10155000080000元/8%二层101540000元/8%三层1015

29、35000元/8%本次竞争对手的确定以领海周边底商体量较大，且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则。本次调查竞品共计4个，分别是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠园。考虑到领海3#楼底商已经开始经营，其租金水平具备一定参考性，故本次也做为调查对象。另外，本次增加对领海周边知名餐饮的调查，共计3家，分别是孔乙己酒家、渔公渔婆、刚记海鲜。底商总面积约25000平米，全部临街，地上两层。清城底商全长近500米，共139个商铺，商铺面积在300500平米之间不等。小业主对外招租。美容美发34元/天/平米二手房中介34元/天/平米服装店3.54元/天/平米茶楼3.54元/天/平米医院药店34元/天/平米银

30、行典当34元/天/平米邮政电信34元/天/平米洗衣店3.54元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社区配套34元/天/平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，消费档次不高。 2、住宅底商，无餐饮。与领海对比：与领海对比：1、领海是独立商业，可做餐饮，业态选择比清城更为灵活。 2、领海位于富人区，消费水平比清城高，对知名品牌更有吸引力。底商成交均价底商成交均价( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面积成交主力面积（）（）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率12000233002005年4年9%数据来源：北京市房地产交易管理网清城底商销售时间早，按当时的

31、售价和租金推算，其商业投资回本约13年，投资回报率9%。清城投资客：大兴当地的地缘性客户居多，看中百联清城的商业价值。清城租赁商户：以社区配套行业、家庭服务行业居多，无品牌，档次低。彩虹新城底商约25000平米，全部为二层，单套90-400平米，东西向长约450米，南北向约250米。彩虹新城已营业店铺共93个，其中东西向54个，南北向39个。小业主对外招租。餐饮2.33元/天/平米美容美发2.53元/天/平米二手房中介2.33元/天/平米服装店23元/天/平米银行典当23元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米医院药店3元/天/平米其他社区配套23.5元/天/平米底商分析：底商分

32、析：1、社区居民消费型底商，中低档次。 2、餐饮集中，但店铺小，环境差。 3、餐饮主力店有麻辣香锅、金汉斯烤肉、庆丰包子铺等，租金水平在23元/天/平米之间。与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，周边消费环境好，更适合做高档餐饮。底商成交均价底商成交均价( () )租金（元租金（元/ /天天/ /）成交主力面积成交主力面积（）（）底商开盘时间底商开盘时间销售期销售期投资回报率投资回报率119252.3390-2002007年3月25日2.5年7%数据来源：北京市房地产交易管理网彩虹新城底商自2007年初开盘销售，但截至2009年初才有成交记录。按售价和租金推算，彩虹新城底商的投资回本年限约1

33、4年，投资回报率7%。彩虹新城投资客：以大兴当地的地缘性客户居多。彩虹新城租赁商户：以餐饮、社区配套居多，无品牌，档次较低。底商总面积约14000平米，全部为二层，以东西向为主，底商全长约180米。首邑上城已经开始营业的底商有34个。小业主对外招租。服装店2.53.5元/天/平米二手房中介23元/天/平米美容美发22.5元/天/平米烟酒茶2.52.7元/天/平米摄影写真22.5元/天/平米打印设计2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米医院药店2元/天/平米其他社区配套23.5元/天/平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，中低档次。 2、受华堂制约，导致出租率不高，租金上不去。 3

34、、产品定位缺少差异性。与领海对比：与领海对比：领海周边不受大型商业制约，招商业态丰富，租金有上调空间。金惠园位于领海东南角，底商全部为一层，东西向，全长约500米。金惠园已经开始营业的底商有16家，另有部分底商在转租中。小业主对外招租。餐饮2.192.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美发3元/天/平米便利超市23元/天/平米洗衣店33.5元/天/平米药店3元/天/平米其他社区配套3元/天/平米底商分析：底商分析：1、社区居民消费型底商，档次低。 2、底商规模小，仅能维护社区周边居民消费。 3、现有餐饮内部装修已老化，形象和档次都不高。与领海对比：与领海对比：领海商业形象好，周边存在大

35、量高端潜在客户需求，具备较强的消费力。领海3#楼底商共1800平米，单套面积30-300平米不等，目前为小业主对外招商，出租率已达到85%。经营范围有烟酒店、小超市、美容美发、音像店、房产中介等，均为日常生活配套. 现有底商品质低，经营业态及形象有待改进。 从3#楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出，餐饮在领海内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。 领海业主全部入住后将达到3000户，大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求。 领海住宅未来售价继续上涨，居民消费档次势必要有所提升。领海位于富人区，而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部，这为领海招商提供了有利条件。大兴区黄村北

36、区香留园小区兴盛街85-87北京孔乙己餐饮文化有限公司约1500地上2层路边停车（免费）2008年租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）1 1左右（成交价）左右（成交价）日营业额日营业额4000500040005000元元客单价客单价8010080100元元/ /人人利润率利润率50%50%特色绍兴菜馆，消费人群遍布周边及黄村地区中高档翡翠城三期配套餐饮餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。 2、虽属华润开发，但位置隐蔽，大兴区 内少有人知。 3、消费人群以翡翠城业主居多。与领海对比：与领海对比：领海商业位置好，形象优于孔乙己，租 金有较大的上调空间。大兴区兴业大街翡翠城南侧渔

37、公渔婆餐饮管理有限公司约3000地上3层门前约50个车位（免费）2008年经营特色以海鲜为主，以大兴周边及黄村中高端消费人群为主，是大兴区为数不多的高档餐馆之一。中高档翡翠城配套餐饮餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。 2、临兴业大街，形象好。 3、有内部关系，因此租金较低。与领海对比：与领海对比：与领海临兴业大街的商业较相似，可作 为招商的参考。大兴区黄村镇兴业大街三段26号北京裕金峰餐饮管理有限公司约3500地上2层路边停车（免费）2009年经营海鲜和新派粤菜，面向中高端客户群，人群消费约100元中高档清城社区配套餐饮分析：餐饮分析：1、属于商务宴，消费档次高。 2、位于百联清

38、城附近，有固定的目标消 费客群。与领海对比：与领海对比：领海位于富人区，有固定高端消费客群。社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低社区居民消费型底商多集中在大兴东南部，档次低 大兴居住区多集中在东南部，但居住人口消费水平有限，因此配套底商也多以满足居民日常消费需求为主，不注重品牌，以小商品经营居多，档次较低。高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰高档餐饮圈集中在大兴西北部富人区，目标客户清晰 别墅和高端住宅项目的不断开发，使大兴西北部已经逐渐成为大兴的富人区，该区域的消费市场目标明确，注重品牌，特别是餐饮的主力店纷纷进驻，为领海的招商业态提供了有价值的参考。领海入住人口逐日增加，

39、社区配套型商业亟待补充领海入住人口逐日增加，社区配套型商业亟待补充 领海规划3000户业主全部入住后，将形成大规模的消费需求，现有配套无法满足，为丰富领海招商业态提供了消费基础。适合引进业态：适合引进业态：中、小型超市餐饮（中高档商务餐饮、特色餐饮、火锅店、烧烤店等）银行药店服装店眼镜店数码产品（手机、小家电）美容美发店小商品批发可能拒绝业态：可能拒绝业态：百货业态大卖场（家乐福、沃尔玛）家居建材（百安居、东方家园）电器卖场（苏宁、国美）KTV等娱乐场所健身中心 根据大兴区统计局统计数字显示，截止到2009年2月底，大兴区规模以上服务业企业已达到113家，资产总计已达到70.8亿元，比上年同期

40、增长0.6%。其中：资产过亿元的企业有19家，占规模以上服务业企业总数的16.8%。 大兴区规模以上服务业企业共涉及9个行业，分别是交通运输、仓储和邮政业18家；信息传输、计算机服务和软件业4家；租赁和商务服务业46家；科学研究、技术服务和地质勘查业23家；水利、环境和公共设施管理业6家；居民服务和其他服务业2家；教育6家；卫生、社会保障和社会福利业2家；文化体育和娱乐业6家。 大兴区现有第三产业单位867家，其中传统服务业424家，实现收入44.9亿元，占总数的78.1%；利润总额为0.6亿元，为总数的1.1倍。传统服务业仍占主导地位。 根据2008年人口变动情况抽样调查以及相关部门统计资料

41、推算，北京市统计局核准大兴区2008年底常住人口为109.7万人，其中大兴新城户籍常住人口15.7万人，外来常住人口11.5万人。 领海周边5公里辐射范围内有60余个住宅小区，住宅面积超过1500万平方米，居民超过45万人。其中有超过一半以上是中高收入人群，特别是伴随领海、翡翠城、原生墅等住宅项目的入住，高端消费人群数量逐日扩大。他们关注消费环境和商业品质，追求良好的物质和精神享受。另外，除了黄村镇45万中高档人群为主力消费人群外，黄村镇周边还有几十万潜在人群。 目前在大兴核心区居住的人群中，已经有半数以上是来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的

42、畅通让他们可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里。 根据北京大兴信息统计网显示，2009年城镇居民人均生活消费支出已达到13536元，比2008年增长11.3%。人均商业营业面积已达到1.6平米。 根据大兴区政府商业服务设施改造升级计划，目前大兴区已经拥有13家特色餐饮企业，特别是新近开业的渔公渔婆、孔乙己等连锁餐饮企业，在进驻富人区的同时，也大幅度拉升了整个区域的餐饮消费档次。 华堂商场、百联清城购物中心及王府井百货的进驻，使大兴区域外来人口增加，而这部份人口大都在城八区工作，他们对零售业消费都有较大的需求，导致大兴区商业消费开始由单一化向多元化方向发展。论据论据1 1：超市

43、不饱和：超市不饱和领海东侧2公里外的物美综合超市，其选址条件中对商圈的要求以1.2公里为半径，居住人口达到2万户（约5万人左右）。领海周边3公里范围内居住人口约10万人，与物美综合超市的辐射半径存在交集，必定可以分流部分物美的消费人群。领海正南侧5公里内没有3000平米以上的中型超市，此区域居住的客群目前都在华堂和世纪联华购买日常生活用品。论据论据2 2：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位：高档餐饮的目标客群集中在富人区和大兴企事业单位高档餐饮的选址集中在大兴的富人区，已经开始产生品牌汇聚效应。高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区

44、域整体商业品质的提升起到快速推动作用。大兴企事业单位商务宴请一般都在富人区的渔公渔婆和孔乙己进行，而现有的商务消费场所远远不能满足这部分客群的需求，同时有很多高档品牌餐饮都想在此区域占有一席之地。 商业主力面临街，具备成熟的商务条件 展示面宽，可识别性强 框架结构，商铺分割灵活 独立商业楼，可做餐饮 具有很强的品牌号召力 位于十字路口，两侧道路50-80米范围内不能开机动车出入口（主干道80米，次干道50米） 地上停车位不充足 前期成本高，增加售价和租金的难度 销售势必会影响大面积租赁 周边缺少餐饮，有较大的市场空白 有地下停车场，可解决停车位少的问题 作为大兴的知名住宅区，形象号召力强 周边

45、有医院、学校，有大量潜在客户需求 可对领海未来的3000户业主进行深度挖掘未来周边商业业态不确定，竞争激烈领海社区内现有商业不成熟，商户缺乏投资和经营信心领海及周边高档社区空置率较高，短期内不利于商业人气的快速聚集StrengthStrength （优势）（优势）WeaknessWeakness（劣势）（劣势）Opportunity Opportunity （机会）（机会）ThreatThreat（威胁）（威胁）模式1：公司自行招商、销售模式2：委托商业运营公司招商及运营经营方式经营方式：将商铺划分产权，前期以租赁为主，待商业培养成熟，再择机将商铺出售，获取最大利润。经营方式：经营方式：将领海

46、商业整体进行小面积划分，并以虚拟产权的模式销售（每个商铺总价控制在30-50万元 之间），由商业运营公司进行招商及后期经营管理，承诺投资者5年的投资回报，但5年内无 经营权。1 1、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。、公司应采取租售结合的经营策略，自行招商、销售，这样可以使公司利益最大化。 2 2、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以、若前期招商不顺利，可考虑委托商业运营公司进行招商，公司只负责销售，这样可以 保证公司的现金流。保证公司的现金流。经营策略1：租售结合经营策略2：以售为主超市超市天客隆超市天客隆超市500

47、0-70005000-70001 1 左右左右50-10050-1008-108-10万万福建永辉超市福建永辉超市70007000左右左右1.5 1.5 左右左右50-10050-1001010万左右万左右大型中餐麻辣诱惑20002 三千里烤肉7002.5 左右50-804000望京阁港式火锅7002.5 左右50-604000上鱼坊10002.5 左右606000郭林20002.5 左右40-501万大鸭梨20002 左右408000青年餐厅10002 左右405000特色餐饮拿渡麻辣香锅3005左右503000嘉和一品粥3005左右20-302500备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均

48、值，第一年日营业额低于此平均值。备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。超市华润超市7000左右1.5 左右50-1008-10万顺天府超市5000左右1.5 左右大型中餐金汉斯烤肉1000正在洽谈中东来顺2000正在洽谈中1005000川泽会浙江菜2000正在洽谈中80-1004000汉拿山烤肉1000正在洽谈中605000特色餐饮好伦哥300正在洽谈中433500麦当劳600正在洽谈中405000比格300正在洽谈中40-503000备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营业额低于此平均值。备注：领海商业客户日营业额是三年内的平均值，第一年日营

49、业额低于此平均值。超市天客隆超市5000-7000客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层或地下一层。福建永辉超市7000左右客户进驻意向较强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。华润超市7000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。顺天府超市5000左右客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是西侧一至三层。超市发超市6000-7000客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一至三层。物美超市客户因本项目附近有店，不考虑我司项目。乐天玛特超市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。易初莲花超市因我司项目工程要求不能满足客户开店要求，不考虑在此开店。法宝

50、超市客户不考虑在南城开店。华普超市客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。汇海银星超市客户经过调研我司项目周边人口及物美，认为风险较大，不考虑进驻。华联BHG超市2500客户进驻意向不强，有可能考虑进驻方案是北侧一层。京客隆超市未定正在通过中介公司与客户进行沟通，目前进驻意向还未确定。经营模式一：公司自行招商、销售经营模式一：公司自行招商、销售招商方案招商方案方案一：按楼层招商方案二：按楼座招商三层平面划分示意一层5商业利润的提升点，以单层独立商铺为主，预留少量1带2入口二层3.5以大面积中餐为主，入口全部预留在一层三层1主营超市平均租金水平平均租金水平2.972.97元

51、元/ /天天/ /平米平米一层平面划分示意超市卸货平台二层平面划分示意超市卸货平台364.5364.5517.14517.14846.38846.38182.25182.25118118118118182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25331331980.1980.11457.041457.04152715273003003913913913913753753913913913913913913543544295.53一层水、电管线预留示意预

52、留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。 2、根据商铺分割情况，每户预留水管、电管接口，根据实际情况与总控连接。备注：备注：具体管线排布以规划设计部为准。三层水、电管线预留示意二层水、电管线预留示意预留原则：预留原则： 1、东西向和南北向楼段各预留一个主烟道。 2、根据商铺分割情况，每户预留烟道接口。备注：备注：烟道管径大小及具体排布以规划设计部为准。三层烟道预留示意一层烟道预留示意二层烟道预留示意考虑到前期投入成本和运营后的维修成本，建议如下： 1、超市安装中央空调，根据超市营业面积大小，配备适量空调机组即可。 2、一、二层商铺均不安装中央空调，待商户进驻后根据实际需要由商户自

53、行安 装空调。三层空调预留示意根据超市对场地的要求，一般卖场应于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度），考虑到领海商业楼的实际情况，建议如下： 1、取消商业楼内部原滚梯设计。 2、考虑到坡梯长度及上行空间等问题，建议将超市坡梯在两侧外挂，单向进出，这样既可以满足使 用要求，又可以最大程度减少对建筑物原有结构的破坏。备注：备注：坡梯位置以规划设计部和工程部最终方案为准。一层坡梯位置示意出进二层坡梯位置示意出进三层坡梯位置示意出进地上交通组织：地上交通组织：建议设置单向出入口，入口设在兴业大街，出口设 在香园路。地下交通组织：地下交通组织：地下车库设置双向出入口。超市卸货平台：超市卸货平台：

54、商业楼北侧设超市卸货车辆专用通道，双向进出， 避免卸货车辆与社会车辆交叉产生混杂。业态业态分布分布楼层楼层租赁面积租赁面积（）（）成交租金成交租金（元（元/ /天天/ /）20112011年收入年收入（元）（元）20122012年收入年收入（元）（元）20132013年收入年收入 （元）（元）20142014年收入年收入 （元）（元）20152015年收入年收入 （元）（元）超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,575餐饮F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,

55、223F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,7681.租金按每2年递增5%计算（即自第3年起开始递增）。2.餐饮中一带二的商铺，其租金按二层租金计算。3.按方案一划分，领海，。其中：，。4.上述租金年收入是按预估建筑面积计算而来的，最终面积以实测面积为准。年份年份租金年收入（元）租金年收入（元）前期投入费用（元）前期投入费用（元）年租金纯收入（元）年租金纯收入（元）中央空调投入中央空调投入物业费物业费税金税金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,7816,155,7812012

56、13,234,073512,203566,08912,155,78112,155,781201313,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201413,895,777512,203594,39412,789,18012,789,180201514,590,566512,203624,11313,454,25013,454,250合计合计68,850,26668,850,2666,000,0006,000,0002,561,0152,561,0152,945,0792,945,07957,344,17257,344,172说明：1、物业费按3.5元/

57、天/平米计算。 2、发票税金按5.4%收取。 3、以上租金年收入按100%满租测算，实际收入根据招租情况有所变化。业态分布业态分布楼层楼层面积（）面积（）20112011年租金（元年租金（元/ /天天/ /）投资回报率投资回报率超市F34295.5316%餐饮F12875.2756%F25024.533.56%合计合计12195.332.976%1.领海周边商业尚不成熟，同时领海商业的铺位划分面积较大，投资回报年限预计要在15年至20年之间，因此商业投资回报率按6%进行推算。（租金反推法：销售单价 = 租金365天投资回报率）1237450%61872.976,707,0176,707,017

58、18067223,561,058223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%1237480%98992.9717,438,24517,438,24518970234,739,111234,739,111241,446,12855,836,87830%1237480%98993.1228,711,45428,711,45419919246,476,066246,476,066263,914,31278,305,06242%1237490%111373.1241,393,81441,393,81420915258,799,870258,799,870

59、287,511,324101,902,07455%1237490%111373.2854,726,55254,726,55221961271,739,863271,739,863313,133,677127,524,42769%说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。说明：收入测算均为毛利，未去除物业费、前期投入费用、税金等。特别说明：此方案是根据近期接洽的有意向超市客户提出的，仅做参考。1#F1-F31.5临兴业大街，整栋租给超市2#F15临香园路，以特色餐饮为主，预留部分1带2餐饮入口F22.5中型餐饮主营区，考虑分割为2-3家F31.5大型中餐主营区，考虑分割1-2家

60、平均租金水平平均租金水平1.971.97元元/ /天天/ /平米平米一层平面划分示意超市卸货平台二层平面划分示意三层平面划分示意超市卸货平台1964.021964.02182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.25182.252154.892154.89970.39970.393913914974972154.892154.891858.391858.39预留原则：预留原则： 1、水、电总控开关预留在楼座拐角。 2、根据商铺分割情况，每户预留水管