紫云台个案分析

1、 项目规划分析项目规划分析 项目产品分析项目产品分析 项目客户分析项目客户分析 项目营销分析项目营销分析 项目后续动作项目后续动作 项目整体规划项目整体规划 项目经济指标项目经济指标 项目区位分析项目区位分析 项目外部配套项目外部配套 项目交通动线项目交通动线项目分两期开发，涵盖联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。 一期占地570亩，建筑体量379957，规划为联排、类独栋、独栋； 二期占地250亩，体量250127，规划有6+1、8+1庭院洋房，联排别墅（210-254m），小院别墅（198-202m）、类独栋别墅等。项目地址项目地址北碚北碚新城（双子湖旁）北碚北碚新城（双

2、子湖旁）开发商开发商重庆龙湖地产发展有限公司重庆龙湖地产发展有限公司占地面积占地面积542680542680（814814亩）亩）建筑面积建筑面积630084630084容积率容积率1.161.16绿化率绿化率40%40%物业形态物业形态别墅、洋房别墅、洋房户车比户车比1 1：2 2拿地时间拿地时间20112011年年7 7月月2626日日开盘日期开盘日期20122012年年4 4月月2222日日交房时间交房时间20142014年年6 6月月物管费物管费4.24.2元元/ /建筑设计单位建筑设计单位中国机械工业第三设计研究中国机械工业第三设计研究院院龙湖龙湖紫云台，东至两江新区，西临歇马聚集区

3、，南接西部新城，北靠绕城高速；紫云台，东至两江新区，西临歇马聚集区，南接西部新城，北靠绕城高速；紧邻北碚行政中心，距离新城核心车程紧邻北碚行政中心，距离新城核心车程2 2分钟分钟2020分钟可达两江新区核心分钟可达两江新区核心悦来、礼嘉、蔡家。悦来、礼嘉、蔡家。2020分钟内可达大学城，西永产业园分钟内可达大学城，西永产业园体育公园体育公园北碚区政府北碚区政府3公里公里2.5公里公里北碚新城及商业中心北碚新城及商业中心渝武高速公路渝武高速公路西南大学西南大学重庆师范重庆师范大学大学北温泉镇北温泉镇缙缙云云山山中中梁梁山山项目位于北碚新城，距离北项目位于北碚新城，距离北碚区政府仅三公里。项目总占

4、地近碚区政府仅三公里。项目总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，高出地平约间，高出地平约8080米的台地之上，米的台地之上，两个天然湖泊围合而成的近百亩双两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集子湖，是重庆唯一一个集“台地台地”、“两山两山”、“两湖两湖”、“三公园三公园”于一体的大社区。于一体的大社区。 项目周边配套：体育公园，项目周边配套：体育公园，北碚新城步行街，北温泉，西南大北碚新城步行街，北温泉，西南大学，重庆师范大学等。学，重庆师范大学等。碚碚青青路路市政道路市政道路车行道路车行道路内部为循环式的道路系统，与外围的市政道路和各个组团相连

5、；内部为循环式的道路系统，与外围的市政道路和各个组团相连；组团内部实行人车分流；组团内部实行人车分流；后期将建两条登山步道，一条直达销售中心，即将开放。后期将建两条登山步道，一条直达销售中心，即将开放。售房部售房部（后期幼儿园）（后期幼儿园）登山步道登山步道登山步道入口登山步道入口亲水码头会所亲水码头会所落差落差8080米米登山步道登山步道 项目建筑风格项目建筑风格 项目内部配套项目内部配套 项目户型分析项目户型分析 项目车库设计项目车库设计 项目立面用材项目立面用材 项目布局分析项目布局分析 产品特色分析产品特色分析n 项目采用龙湖自创的颐和原著建筑风格。项目采用龙湖自创的颐和原著建筑风格。

6、n 以赖特风格为借鉴，以以赖特风格为借鉴，以“唐风唐风”为形式引入为形式引入坡形屋顶、石雕斗拱、中式窗棂、花梨木大门、坡形屋顶、石雕斗拱、中式窗棂、花梨木大门、“立体四合院立体四合院”、石灰石干挂的外立面、大量、石灰石干挂的外立面、大量石材等元素，独具一格，彰显品质。石材等元素，独具一格，彰显品质。负一负一F F一一F F二二F F三三F F全赠送全赠送半赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体( (米米) )客厅客厅( (米米) )主卧室主卧室( (米米) )车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深

7、进深开间开间进深进深开间开间进深进深D1D1型型198198249249515126%26%7.27.29.49.43.83.86.46.43.83.84.14.1333330304545花园赠送花园赠送优点：优点：面积尺寸适中；面积尺寸适中；功能分区齐全，功能分区齐全，赠送较大，高性价；赠送较大，高性价；缺点：缺点： 局部采光较差；局部采光较差；花园、地下室面积较小；花园、地下室面积较小；负一F一F二F三F全赠送全赠送半赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体( (米米) )客厅客厅( (米米) )主卧室主卧室( (米

8、米) )车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深D2D2型型202202250250484824%24%7.27.29.49.43.83.84.84.83.83.84.84.8333370-70-100100花园赠送花园赠送优点：优点：面积尺寸适中；面积尺寸适中；功能分区齐全，功能分区齐全，赠送较大，高性价；赠送较大，高性价； 采光通透；采光通透；缺点：缺点： 地下室面积较小；地下室面积较小；负一F一F二F三F全赠送全赠送半赠送半赠送户型户型套内套内面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体(

9、 (米米) )客厅客厅( (米米) )主卧室主卧室( (米米) )车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深B1B1型型210210250250484824%24%5.75.713.213.25.75.79.19.14.34.34.94.9303051-6051-60花园赠送花园赠送优点：优点：面积适中，总价不高；面积适中，总价不高；功能分区齐全，功能分区齐全，赠送较大，高性价；赠送较大，高性价；采光通透；采光通透；缺点：缺点：开间仅开间仅5.7m5.7m，舒适度不足；，舒适度不足；负一F一F二F三F全赠送全赠送半赠送半赠送户型户型套内套内

10、面积面积（）（）实得实得面积面积（）（）赠送赠送面积面积（）（）赠送赠送比例比例整体整体( (米米) )客厅客厅( (米米) )主卧室主卧室( (米米) )车库车库面积面积（）（）花园花园面积面积（）（）开间开间进深进深开间开间进深进深开间开间进深进深B2B2型型254254306306525220205.75.713.513.55.75.79.99.941415.45.4303080-80-120120花园赠送花园赠送优点：优点：面积适中，总价不高；面积适中，总价不高；功能分区齐全，功能分区齐全，赠送较大，高性价；赠送较大，高性价； 采光通透；采光通透；缺点：缺点： 开间仅开间仅5.7m5.

11、7m，舒适度不足；，舒适度不足；负一层负一层公共车道公共车道车库全部为地下车库全部为地下集中式车库集中式车库车库无产权车库无产权开发商交配套费开发商交配套费赠送客户赠送客户480480亩森林公园亩森林公园龙湖着力打造龙湖着力打造3030亩湖泊景观亩湖泊景观湖滨娱乐区湖滨娱乐区项目景观配套项目景观配套“一台一台”“”“两两山山”“”“三公园三公园”景观资源；景观资源；8080米高的台地之上；米高的台地之上；内部两个面积分别为内部两个面积分别为3030亩和亩和6060亩的湖泊，龙湖近年来少有亩的湖泊，龙湖近年来少有的湖景别墅，打造的湖景别墅，打造1010万方的湖万方的湖滨娱乐区；滨娱乐区；政府规划

12、，龙湖打造的政府规划，龙湖打造的480480亩亩森林公园；森林公园；周边周边240240亩的缙云体育文化公亩的缙云体育文化公园；园；缙云山、中梁山之间；缙云山、中梁山之间；无边际泳池无边际泳池30003000亲水码头亲水码头6060亩湖泊景观亩湖泊景观湖滨娱乐区湖滨娱乐区莆田绣荔枝面莆田绣荔枝面欧红彩瓦欧红彩瓦院落别墅负一层院落别墅负一层下沉花园下沉花园院落别墅一层院落别墅一层剖面剖面立面立面采光井采光井采光井上空采光井上空院落别墅二层院落别墅二层露台，与采光井相连，有通风口露台，与采光井相连，有通风口立面立面端端套套为为卧卧室室客厅挑空赠送客厅挑空赠送楼梯楼梯院落别墅三层院落别墅三层露台上空

13、露台上空剖面剖面土地位置土地位置土地面积土地面积（）（）占地面积占地面积（亩）（亩）建筑规模建筑规模(m(m2 2) )容积率容积率竞得时间竞得时间成交价成交价净地单价净地单价（万（万/ /亩）亩）楼面价楼面价（元（元/ /）II07-01/02II07-01/02、I12-I12-01/0101/01、I12-01/02I12-01/02、I14-01/02I14-01/02地块地块176751176751265 265 235908 235908 1.3 1.3 2011-7-262011-7-265100051000192 192 2162 2162 I08-02/02I08-02/02

14、、I16-I16-01/0201/02、I17-03/02I17-03/02、I14-02/02I14-02/02地块地块202321202321303 303 210773 210773 1.0 1.0 2011-7-262011-7-265100051000168 168 2420 2420 I15-01/02I15-01/02、I17-I17-01/0201/02、I17-04/02I17-04/02地块地块163608163608245 245 183403 183403 1.1 1.1 2011-7-262011-7-264250042500173 173 2317 2317 合计合

15、计5426805426808148146300846300841.161.16144500144500177.6177.622932293项目为地票拿地，地票为项目为地票拿地，地票为3030万元万元/ /亩，未含入土地拍卖地款中，亩，未含入土地拍卖地款中，计算地票后，整体地价为计算地票后，整体地价为207.6207.6万万/ /亩，楼面单价为亩，楼面单价为26812681元元/ /；本次开盘本次开盘，套内均价，套内均价82678267元元/ /，建面均价为建面均价为80008000元元/ /。序号序号户型户型套内面积套内面积实得套内实得套内面积面积推出推出套数套数销售销售套数套数套内均价套内均

16、价（元（元/m/m）主力总价主力总价去化率去化率1 1小院小院190-210190-210240-243240-24320720720720783568356155-200155-200100%100%2 2联排联排210-265210-265267-313267-31311211211211281378137190-260190-260100%100%合计合计31931931931982678267155-260155-260100%100% 推案说明：推案说明：1 1、推盘楼位：项目目前推出小院别墅景观相对联排别墅较、推盘楼位：项目目前推出小院别墅景观相对联排别墅较好。好。2 2、推盘产品

17、：推出产品以小院别墅。、推盘产品：推出产品以小院别墅。3 3、推盘价格：目前均价约、推盘价格：目前均价约82678267元元/ /。热销原因分析：热销原因分析：1 1、前期蓄客阶段蓄客充足；、前期蓄客阶段蓄客充足；2 2、产品推荐会成功举行；、产品推荐会成功举行；3 3、项目品牌优势，有大量忠实客户支撑；、项目品牌优势，有大量忠实客户支撑；4 4、产品面积适中，价格合理，性价比高；、产品面积适中，价格合理，性价比高；客户来源区域客户来源区域客户构成客户构成购买目的购买目的本次开盘近半为北碚区客户，均为新业主购买；本次开盘近半为北碚区客户，均为新业主购买；“三北三北”区域占比约区域占比约50%5

18、0%，其中，其中80%80%为老业主；为老业主；其他区域购买客户仅占其他区域购买客户仅占5%5%左右；左右；首开的首开的319319套房源，其中存投资客户仅占套房源，其中存投资客户仅占30%30%，养老为，养老为5%5%，65%65%的客户以自住为第一目的。的客户以自住为第一目的。客户构成可知，北碚区有着巨大的购买潜力，由于交通客户构成可知，北碚区有着巨大的购买潜力，由于交通道路的便捷性，北区客户接受在该区域的自住生活。道路的便捷性，北区客户接受在该区域的自住生活。 项目媒体推广项目媒体推广 项目活动推广项目活动推广 项目工程进度项目工程进度 后续营销动作后续营销动作项目推广以来，未进行媒体的

19、宣项目推广以来，未进行媒体的宣传推广，仅有一些网络宣传；传推广，仅有一些网络宣传；4 4月份即将开盘，网络上出现了月份即将开盘，网络上出现了系列性的宣传，开盘后纸媒对热系列性的宣传，开盘后纸媒对热销进行了宣传。销进行了宣传。20122012年初，紫云台项目进行电话宣传，由年初，紫云台项目进行电话宣传，由“绽放生绽放生”长达长达4 4个月的电话宣传；个月的电话宣传；20122012年初，龙湖各个小区展板拜访，进行项目宣传；年初，龙湖各个小区展板拜访，进行项目宣传；20122012年年2 2月位于北碚和渝北西苑的临时接待中心正式开放；月位于北碚和渝北西苑的临时接待中心正式开放；20122012年年3 3月亮相月亮相“龙湖易房节龙湖易房节”，正式全面宣传；，正式全面宣传；20122012年年4 4月，每天晚上月，每天晚上5 5点点-7 -7点的，现场看房车，带客户到工程现场参观；点的，现场看房车，带客户到工程现场参观；20122012年年4 4月月1313日，金源酒店举行日，金源酒店举行“产品发布会产品发布会”；20122012年年4 4月月19-2219-22日吗，参加春季房交会展示；日吗，参加春季房交会展示；20122012年年4 4月月2222日，金源酒店