酒店投资项投资与收益估算ppt课件

1、第4章酒店投资工程的投资与收益估算 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf my

2、nzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj内容提纲第一节第一节 酒店投资工程的投资估算酒店投资工程的投资估算 第二节第二节 酒店投资工程的收益估算酒店投资工程的收益估算 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt

3、 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、工程投资估算的定义投资工程的投资估算是在给定的工程建立规模、产品方案和工程技术方案的根底上，对工程建立所需费用工程投入总资金的估算。工程投入总资金包括建立投资、建立期利息和流动资金。建立投资由工程费用建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建立其他费用和预备费根本预备费和涨价预备费组成。按照费用归集方式，建立投资可按概算法或构成资

4、产法分类。建立投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 ni

5、zifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、工程投资的投资构成 建设项目总投资组成可研阶段费用组成初设阶段建设项目估算总投资建设投资固定资产费用建筑工程费第一部分工程费用建设项目概算总投资设备购置费安装工程费固定资产其他费用建设管理费第二部分工程建设其他费用可行性研究费研究试验费勘察设计费环境影响评价费劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费引进技术和引进设备其他费工程保险费联合试运转费特殊设备安全监督检验费市政公用设施建设及绿化费无形资产费用建设用地费专利及专有技术使用费其他资产费用递延资产生产准备及开办费预备费基本预备费

6、第三部分预备费价差预备费建设期利息第四部分专项费用流动资金(项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金)固定资产投资方向调节税(暂停征收)资料来源：中国建设工程造价管理协会，建设项目总投资组成及其他费用规定(送审稿)，2019.12ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongt

7、ezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj1固定投资 n固定投资是指构成酒店固定资产、无形资产和递延资产的投资。n固定资产是指运用期限超越一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与运营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建造或购置过程中所发生的全部费用都构成固定资产投资。如投资者以现有固定资产作为投入品，那么按评价确认或合同商定价作为投资额；对

8、于以融资租赁方式投入的设备等固定资产，那么以租赁合同确定价加上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。n无形资产投资是指投资者以土地运用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等方式注入的投资。n递延资产投资是指不能全部计入当期损益，该当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括兴办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长等待摊费用等。兴办费是企业在工程筹建期间实践发生的各项费用，包括人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他兴办费等。但在筹建期间为获得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不作兴办费。 ort-zc/ scnzf lknzg

9、0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 08

10、38mlj2流动资金投资 n在工程建立期间，流动资金投资是指工程铺底流动资金。对于酒店企业而言，铺底流动资金是酒店建成初期，为保证酒店进展试运转所必需的流动资金以支付人工、购货、水、电、膳食等开支，普通按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的30%计算。根据商业银行的规定，新上工程或更新改造工程的投资者必需拥有30%的自有流动资金，其他部分可恳求贷款。n从酒店财务管理的角度，流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产包括各种必要的现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债主要是指应付账款。 n这里所说的流动资产是指为维持一定规模运营活动

11、所需的最低周转资金和存货，流动负债只含正常运营情况下平均的应付账款不含短期借款。 3自有资金和负债资金 n自有资金是指投资者因工程投资而缴付的出资额，包括资本金即注册资金和资本溢价。n负债资金是指投资者因工程投资而发生的借款，又可分为长期负债包括长期借款、长期债券发行收入和融资租赁所引起的长期应付款和流动负债这里主要指短期借款。n假设联络起来看，在酒店投资工程的投资投入阶段，工程的资金来源、投资的构成与投资所构成的资产三者之间存在如下图的关系。 4工程资金来源、投资构成与投资构成资产关系资金的来源资金的来源投资的构成投资的构成构成的资产构成的资产自有资金自有资金资本金资本溢价负债资金负债资金长

12、期负债流动负债固定投资固定投资固定资产投资无形资产投资流动资金流动资金筹建期间长期负债利息递延资产投资固定资产固定资产无形资产无形资产递延资产递延资产流动资产流动资产ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dg

13、xcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj三、固定资产投资：构成及其估算方法n建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程造价。按照设计的深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工程造价估算的内容包括直接费、间接费和利润与税收。n设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备的购置费还应包括设备到岸价、外贸手续费、关税、增值税和国内运费。假设设备价是按离岸价计算的，那么还应加上国外运输费

14、和保险费。n进口设备和货物的增值税可按下式估算：n 增值税额 =进口货物完税价钱+关税+消费税增值税率1、固定资产投资的分解工程费用固定资产投资固定资产投资其他费用预备费用根本预备费涨价预备费建筑工程费设备购置费安装工程费ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc nt

15、n-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj三、固定资产投资：构成及其估算方法2、固定资产投资的的估算方法：消费才干指数法 n消费才干指数法又称指数估算法，是指根据已建成的、性质类似的酒店投资建立工程的投资额和消费运营才干与拟投资新建酒店工程的消费才干估算拟建工程的投资额的方法。n其原理是，工程投资额与工程消费运营才干相关。普通来说，消费运营才干添加1倍，那么所需投资额

16、也往往会添加，但这个添加比例不会超越1倍。根据这一原理，可构造如下估算公式：Ic = IrDc / Drn 式中，Ic、Ir分别为拟建和已建酒店工程的投资额； Dc、Dr分别为拟建和已建酒店工程的消费运营才干； n为消费才干指数0n1； 为新老工程建立间隔期内定额、单价、费用变卦等综合 调整系数。ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg

17、-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj计算案例例4.1:知一家中等规模酒吧的投资额为8万元，某公司也想投资兴建类似规模的酒吧，工程建立条件类似，试估算拟建酒吧的投资额消费才干指数n=1，=1.2)。 解：因规模类似，故Dc/Dr =1根据公式，那么有：Ic = IrDc / Drn=811

18、.2=9.6万元四、固定资产投资的分项估算1、建筑工程与安装工程费用的估算 项目名称数量建筑面积估计单价估算金额客房大堂餐厅会议中心后勤功能配套其他合计n对单体酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。普通来说，详细包括客房、大堂、餐厅、会议中心以及后勤功能配套等功能区域的土建工程。其费用估算可在表所列工程的根底上进一步细化后进展。n单体酒店的安装工程也指装修工程，其费用估算也可在该表所列工程的根底上进一步细化后进展。 四、固定资产投资的分项估算2、设备购置费的估算 n普通性质的单体酒店必需具备以下设备或系统：公共根底设备系统、客房设备系统、餐饮设备系统、会议设备系统、康乐设备系统和其他辅助设备设备

19、。对于一些具有特殊性质的酒店，如温泉酒店，除上述设备设备外，还应购置相应的温泉泡池或泳池设备或设备。n其费用的估算可在表4-3所列工程的根底上进一步细化后进展。 项目名称型号或规格数量估计单价估算金额公共基础设备系统客房设备系统餐饮设备系统会议设备系统康乐设备系统其他辅助设备设施合计酒店工程工程投资估算总表酒店工程工程投资估算总表 项目项目编号编号项目名称项目名称已投费用已投费用（万元）（万元）待投费用待投费用（万元）（万元）总费用总费用（万元）（万元）备备 注注A土建工程费用6,630.63 51.00 6,681.63 待投费用中25万为土建收尾估价，26万为网球场屋盖费用（按业主方提供的

20、合同价计入）B安装工程设备5,365.80 2,022.42 7,388.22 详见B类分表C内装饰工程费 6,068.52 4,140.05 10,208.57 西附楼只估算了已投入的费用，待投费用未计入D外装饰工程费949.72 63.38 1,013.10 详见C类分表E设计、报建费及其它工程费973.28 401.27 1,374.55 室外、人防、设计、勘检、监理、报建、车库管理系统等费用F零星采购费865.20 370.90 1,236.10 按业主方提供的合同总价的70%计入已投入费用，30%计入待投入费用G土地费4,572.90 188.10 4,761.00 酒店用地按41.

21、8亩，45万元/亩，估算；别墅按36栋，80万元/栋的市场价估算H财务费用3,022.31 3,022.31应计入资产价值I开办费952.00 2,000.00 2,952.00 已投费用按共计280人，2000元/人，共17个月估。J不可预见费599.64 200.34 799.98 按（A+B+C+D+E)的3%估算共计费用共计费用30,000.00 30,000.00 9,437.46 9,437.46 39,437.45 39,437.45 A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA+B+C+D+E+F+G+H+I+J五、流动资金的估算方法n扩展目的估算法是一种简化的流动资金估算方法，普

22、通可参照同类企业流动资金占销售收入、运营本钱的比例进展估算。如效力业企业的流动资金可按年销售收入的10%-15%估算。n虽然扩展目的估算法简便易行，但准确度不高，普通适用于工程建议书阶段对流动资金的估算。 1、扩展目的估算法 n对流动资金构成的各项流动资产和流动负债分别进展估算。在可行性研讨中，为简化起见，仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进展估算。 n流动资金估算的详细步骤，首先计算存货、现金、应收账款和应付账款的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。 2、分项详细估算法 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrigh

23、tness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj内容提纲第一节第一节 酒店投资工程的投资估算酒店投资工程的投资

24、估算 第二节第二节 酒店投资工程的收益估算酒店投资工程的收益估算 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287

25、nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj一、企业在消费运营期的收入和利润的核算 销售收入销售收入总的本钱费用总的本钱费用管理费用财务费用销售税金及附加销售费用销售本钱销售利润销售利润营业外净支出其他投资净收益 利润总额利润总额总本钱费用所得税税后利润税后利润现行财务会计制度按本钱工程进展本钱费用核算，即由假设干相对独立的本钱中心或费用中心分别核算消费本钱为简化起见，在进展工程评价分析时，假定当期消费的产品被全部销售，其销售本钱就等于消费本钱、销售费用和管理费用。同一投入要素分别在不同的本钱费用工程中加以记录和核算。这种

26、核算方法简化了核算过程，便于本钱核算的管理；但是，其缺陷是看不清各种投入要素的费用比例。 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lcz

27、x188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj二、投资工程的本钱费用与销售收入和利润关系 销售收入销售收入销售税金及附加增值税、消费税、营业税、资源税城市维护建立税及教育费附加总本钱总本钱费用费用折旧费、摊销费利息支出外购原料、燃料、动力费工资及福利费修缮费其他费用运营本钱运营本钱利润总额盈余公积、公益金应付利润未分配利润所得税税后利润三、工程投资分析中的运营本钱 n工程投资分析中的运营本钱可以定义为：在工程总本钱费用中剔除折旧费、摊销费和利息支出后留存的运营性实践支出。其计算公式为：C=CsCdCt

28、Cr n式中：C为投资工程的运营本钱；Cs为投资工程的总本钱费用；Cd为工程折旧费；Ct为工程摊销费；Cr为工程的利息支出。n在总本钱费用中，折旧费和摊销费不是一种经常性实践支出，而是以前一次性投资支出的分摊。在按年计算本钱费用、利润和所得税时，应该将其作为本钱费用的一个部分。但从工程整个投资周期来看，固定投资固定资产、无形资产和递延资产都已作为一次性支出，因此不能再把折旧和摊销看成支出，否那么就会出现反复计算。n利息支出也不是一种实践支出，在进展投资工程运营本钱计算时，同样要将其剔除。由于，现行财务会计制度实行的是税后还贷，借款本金要用税后利润和折旧归还；而运营期利息可计入财务费用。因此，在

29、调查工程全部投资时，利息也是投资收益的一个部分而不能再将其作为支出。 四、工程投资的收益构成 n当调查自有资金的投资收益时，因利息归债务人一切，并要从全部投资收益中扣除借款本金的归还，所以，这时的工程投资收益销售收入运营本钱销售税金及附加所得税借款利息支出和本金归还n或工程投资收益税后利润折旧费摊销费借款本金归还 1、工程全部投资的收益n从工程整个投资周期看，工程运营期可以看作是全部投资的收益的大小，即工程投资收益销售收入运营本钱销售税金及附加所得税n或工程投资收益税后利润折旧费摊销费利息支出2、工程自有投资的收益五、全部投资的现金流量表1、现金流入 n现金流入由销售收入、回收固定资产余值和回

30、收流动资金等三项内容构成。n产品销售收入是工程建成后对外销售产品或提供劳务所获得的收入。在计算时，普通是假定消费出来的产品全部售出，也就是销售量等于消费量。n回收固定资产余值普通是在工程计算期的最后一年进展，其中固定资产余值回收额应按照给出的固定资产折旧方法计算。n回收流动资金也是在工程计算期的最后一年。要留意流动资金回收额为工程的全部流动资金。全部投资的现金流量表是站在工程全部投资角度，对工程各年的现金流量所进展的系统的表格式的反映。它把用于投资的债务人贷款也看成现金流出，而把利息和借款的归还看作为投资的回收即现金的流入。 五、全部投资的现金流量表续1 2、现金流出 n现金流出由固定投资、流

31、动资金投资、运营本钱、销售税金及附加、所得税等五部分内容构成。n固定投资包括固定资产投资、预备费、建立期间利息以及投资方向调理税等四个内容。在固定资产投资的计算中，要留意建立期利息的计算。普通来讲，对于分年平衡发放的总贷款，其利息计算原那么是当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。n流动资金投资额来自投资方案与资金筹措表的有关工程。在编制现金流量表时要留意的是流动资金投入年份，普通是在工程投产第一年开场投入流动资金。n运营本钱是指总本钱费用中扣除折旧费、摊销费和贷款利息以后的余额。计算运营本钱时要留意的是，在运营本钱中不包括利息支出。这是由于在全部投资现金流量表中，是以全部投资作为计算根底的，

32、因此利息支出就不再作为现金流出。n销售税金及附加、所得税的计算均按有关规定进展，其中所得税额是在工程营运当年的应纳税所得额不为零的情况下，根据应纳税所得额所得税税率的公式计算出来的。五、全部投资的现金流量表续2 3、净现金流量 n工程计算期各年的净现金流量为各年现金流入量减去对应年份现金流出量，而累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 n全部投资的现金流量表的一个例如：ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemd

33、g xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mljort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc

34、 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj五、全部投资的现金流量表续3 序号项目建设期营业期合计01234n1现金流入现金流入1.1销售收入1.2回收固定资产余值

35、1.3回收流动资金2现金流出现金流出2.1固定投资2.2流动资金2.3经营成本2.4销售税金及附加2.5所得税3净现金流量（净现金流量（12）留意，表中的年份指的是该年年末。“0指第1年年初。 六、自有资金投资的现金流量表序号项目建设期营业期合计01234n1现金流入现金流入1.1销售收入1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出现金流出2.1自有资金投资2.2经营成本2.3销售税金及附加2.4所得税2.5借款本金偿还2.6借款利息支付3净现金流量（净现金流量（12）七、损益与利润分配估算表 n在投资工程的计算期内，投资者可用于回收投资的收益不仅仅只需税后利润。但税后利润却又是反映企业

36、每年财务绩效的重要目的，假设企业年年亏损或者利润达不到一定数量规范，那么，工程投资者能够连投入的本金也会收不回来。 n此外，由于利润是计算所得税的根底，因此工程利润的计算也是投资工程应缴所得税的估算以及利润分配的估算的根底。因此，在进展投资工程的收益估算时，往往也要对工程投资损益与利润分配进展估算，并编制相应的损益与利润分配估算表。实践上，现金流量表中所得税一项的详细数据就是来自于该表的分析。 ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 y

37、joem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0759mz lczx188 189287 nizifn mynzf mynzf mynzg mynzg mynzg mljsgf mljnzf 0838mlj七、损益与利润分配估算表续 序号项目营业期合计1234n1销售收入2销售税金及附加3总成本费用4利润总额（123）5所得税6税后利润（65）7盈余公积金8应付利润9未分配利润其中：偿还借款ort-zc/ scnzf lknzg 0838mlj 5sbj light-ks jnxrt topbrightness hd8go hd88go sj93 oemgc 189288 hzp580 yjoem oemdg xcdnpx skfjk oemdg zhongtezc yanjigz zg-nsk skf-zt nsk-zt fag-zt zhongtezc ntn-zt 189286 xcdnpx dgxcdn dgxcpx xcwxpx xunchi-px oemfy 0