万商数码招商第一次方案提报

1、1中环商业管理集团作品2009.4.9万商汇赛格数码城整体方案立足南城，辐射全北京 2项目的整体规划原则 34 3567 8结合项目商业环境，本着业态互补、差异化的原则，结合本项目与生俱来的文化旅游属性，为本本案的定位提供了依据。具备很好的文化类商业、时尚类商业的基础，符合区域商业环境。9 同时为本项目发展文化产业奠定了基础。10崇文区已具规模的成熟配套为本项目的发展，差异化经营提供了坚实、保障的基础，同时也为本项目发展带来机遇。 1112121013项目整体定位结合区域商业发展现状，同时兼顾文化创意商业地产具有特征。定位如下：万商汇电子数码城区域首席时尚数码商业中心Etime Center1

2、4项目商业定位文化产业的发展前景？文化产业的发展前景？文化产业是投资回报最好的行业之一。文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。面投资热将会长期存在。从消费角度看，从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。文化产品是与日俱增的消费热点。

3、文化创意商业地产处于技术创新和研发等产业文化创意商业地产处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。文化创意地产价值中，科技和文化的附加值比文化创意地产价值中，科技和文化的附加值比例明显高于普通的产品和服务。例明显高于普通的产品和服务。然而文化创意然而文化创意商业地产的定位规划必须结合市场。商业地产的定位规划必须结合市场。结合项目区域人流、消费层次、未来发展前景，打造区域电子商业中心，结合特色化差异化的业态定位，将项目打造成为区域乃至整个北京的文化主题商业地产新星。文化创意地产定义15业态定位说明影响力号召力知名度拉动商业品牌效应,形

4、成市场人气,带动后期招商一站式最终搭建集摄影作品展、摄影器材收售、影视制作模式展销16项目整体业态组合 1 1 IT2 2 办公3 3 摄像IT数码耗材、音像制品数码耗材、音像制品 ，主要是日常消费性商业，满足区域相关消费。摄像摄像发烧友DIY兼顾专营：摄像机租赁； 摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；监视器等影视相关的器材！提供办公通讯以太网络、自动化控制器、人机接口等产品, 范围涵盖楼宇自动化、电力与能源、智能型交控系统等。 17业态定位互补性说明18空间规划组合按照目前物业现状，业态布局品牌电脑占业态布局品牌电脑占20%，办公自动化设备、电脑配件、电脑，办公自动化设备、电脑配件、

5、电脑DIY占占30%，数码，数码DIY、影像设备等其他工占、影像设备等其他工占50%，后期可以根据实际的招商情况对比例进，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。行调整。项目整体空间如下：19空间规划组合专营业务1、对影视器材的升级2、硬件DIY3、摄像机租赁； 摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；二手器材收售；监视器等影视相关的器材！企业个人设了影视后期制作工作室。 20空间规划组合影视后期制作室影视后期制作室21商业业态组合根据业态布局规划二层数码占业态布局规划二层数码占30%，办公自动化设备、无线网络占，办公自动化设备、无线网络占70%，后期可以根，后期可以根据实际的招商情况对

6、比例进行调整。据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下： 22商业业态组合23 18商业业态组合根据业态布局规划一层电脑、笔记本、软件、电脑配件，后期可以根据实际的招商情业态布局规划一层电脑、笔记本、软件、电脑配件，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。况对比例进行调整。项目整体空间如下：24 18商业业态组合252526计划性原则：对招商所涉及的经营品类、规模、档次等诸多项目指标均须遵循计 划性原则，结合商场总体经营定位思路加以实施。可行性原则：对招商所涉及的品牌项目,招商制度及政策必须具有可操作性。规范性原则： 指招商工作组织运作的规范、公关宣传策划、招商谈判程序、招商意向、协

7、议签定手续的规范。多元化原则：针对不同合作区域、不同合作品牌的不同合作者，采取不同的合作方式。依次优先选择：租赁经营、联合经营、转租经营等方式。效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的效益性，达到合作双方共盈。灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取一定的灵活性是必要的。 招商原则招商原则 27招商政策资金招商和管理招商28招商合作政策29招商条件及合作方式30招商优惠政策31招商环境123中心商业圈现处于成长状态路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入旧商业和旧居住模式处于退隐阶段4片区商业建设有足够的政策倾斜度定位相关产业的市场培育已开始

8、并以初具规模532招商优势33执广告推广策略34执广告推广策略举办研讨会策划召开一个“万商汇数码电脑城经营管理研讨会”来引起社会各界的关注。我们预定400人左右的会客厅，利用邀请函及礼品邀请目标商户到会。本次活动对现有商户是一次联谊，对潜在客户是一次很好的推荐。（1）活动主题万商汇数码城经营管理研讨会（2）参与对象所有业主及消费者代表（3）活动时间2009年5月12日左右，暂定为一个周六，具体时间根据与参加者协商后确定。（4）活动地点（暂定）（5）活动宗旨借经营管理研讨会，全面阐释万商数码电脑城独特的定位和经营理念，提升商户对项目发展的信心，。35招商总策略（6）活动目的加强与经营商户间的沟通

9、，获取大量准客户资料，促进招商；引起社会广泛关注，提高传播效果；邀请各媒体参与，进行新闻炒作。（7）活动内容由万商数码电脑城领导做商城介绍的主旨发言；邀请当地主要领导讲话并参与座谈，畅谈崇文区区域经济发展大势；邀请大学教授对本地经济及本行业未来进行解析；电脑城管理运作部门对项目定位和经营管理进行阐述；邀请北京市数码电脑城同行做促进发言；邀请部分已进驻商户展望未来并提出合理化建议；邀请几名消费者代表对本商城提出合理化建议。（8）活动宣传特邀市领导、大学教授、消费者代表参加研讨会；发请柬邀请意向客户及已签约商户参加研讨会；以广告形式邀请所有商户参加。36宣传策略37招商总策略电脑杂志、报纸夹页、L

10、ED电视屏电脑杂志联合商情、立特信息是传阅广泛信任度较高的杂志，上面有丰富的厂商和代理商的资源，我们每期在扉页和封底做招商广告。夹报广告是可跨时间、跨空间使用的广告媒体，可以根据客户自身经营地点的覆盖的范围，指定投放时间、广告投放数量，广告投放范围和对象，有针对性地对目标消费群进行广告投放，目标定位准确，使宣传一步到位，是目标营销的重要手段。就拿本商城的宣传来讲，方圆5公里为直径的范围进行投放效果最佳。同时便于收藏和传阅，有二次、多次传播的效果。不受报刊新闻及其他元素的干扰，广告突出明显，信息量大。在中关村户外LED做形象篇广告直击受众客群，扩大信息传播途径，达到事倍功半的效果。38招商总策略

11、（1）形象广告。为本商城制作）形象广告。为本商城制作15秒形象广告，在北京电视台投放，迅速提升商场形象。秒形象广告，在北京电视台投放，迅速提升商场形象。（2）制作）制作30秒促销活动广告，在项目开业前投放于市、区电视台，营造消费氛围。秒促销活动广告，在项目开业前投放于市、区电视台，营造消费氛围。（3）选择晚间）选择晚间8点档电视剧时段，在市、区电视台投放字幕滚动广告，通过重复宣传，达点档电视剧时段，在市、区电视台投放字幕滚动广告，通过重复宣传，达 到强化记忆的目的。到强化记忆的目的。慧聪网太平洋电脑网IT168等一些行业发布网站主要集中了大量的厂家资源和产品资源以及产品的报价，也是几乎所有的商

12、户一直关注和支持的几个有名的网站，投投放广告，可以是悬浮广告，也可以使通栏广告，或者是社区（论坛）发广告贴。放广告，可以是悬浮广告，也可以使通栏广告，或者是社区（论坛）发广告贴。39推广预算项目费用（元）说明广告制作50000电视广告、网络广告、平面广告、POP宣传画等DM直投杂志50000编辑、排版、印刷、投放费用电视广告100000早9点挡15秒 午12点挡15秒 晚19：40档15秒 夜22点挡15秒=10万/月网络广告40000通栏广告3000元/天*10天=3万，按钮广告500元/天*20天=1万，平面广告10000在报刊杂志上刊登的夹报广告LED广告50000 中关村户外滚动屏连续

13、二个月公关费用20000制作小礼品小区短信5000按0.05元/条计价，总计10万条备 用175000 合 计500000 40效果评估该方案实施推广三个月左右，即八月底，开始对此宣传方案进行效果评估。撤销无效的和盈利率较低的宣传手段，暂停推广不畅的宣传方式，对方案进行总结改进，明确适于本商城、本地区推广的客户群，为“金九银十”两月开始的新一轮节日攻坚制定进一步的方案。414142项目效益评估楼层楼层租金平米租金平米/ /天天面积面积计算方式计算方式租金收益租金收益1 112.512.51273.491273.4912.512.5* *1273.491273.49* *365365581029

14、8.1255810298.125 2 211111005.151005.151111* *1005.151005.15* *365365 4035677.254035677.25 3 39 91112.531112.539 9* *1112.531112.53* *365365 36546613654661 合计合计- - - -135000636.4135000636.4根据方案业态定位、空间规划等条件，其一年的租售效益基本如下：根据方案业态定位、空间规划等条件，其一年的租售效益基本如下：以上费用不包招商政策中优惠期内暂且不计，和招商总体费用，不涉及人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、

15、管理费用等项，其中广告费用根据实际运作情况和广告效果进行调整。43策划、定位、招商、营运费用一个人能走多远，取决于与谁同行，企业也是一样的。一个人能走多远，取决于与谁同行，企业也是一样的。坚信通过我们相互建立紧密的合作关系，一定能共谋发展、共展坚信通过我们相互建立紧密的合作关系，一定能共谋发展、共展宏图伟业。宏图伟业。我们愿与社会各界有识之士真诚沟通，精城合作，利益共享，共我们愿与社会各界有识之士真诚沟通，精城合作，利益共享，共谱未来精彩华章谱未来精彩华章How far can a person walk? That depends on whom accompanied with, the

16、same answer also belongs to a company. Throughout our firmly partnership, we strongly believe that we could gather together to seek development for a better and successful future. We sincerely hope to communicate with intelligent people from every class in society, to build up an honest cooperation

17、partnership, to share all the benefits, and to write a new and wonderful chapter jointly! ：商业地产全程贴身顾问式指导、商业地产全程策划、商业地产全程托管：商业地产全程贴身顾问式指导、商业地产全程策划、商业地产全程托管经营经营 Ways of cooperation：The full-service real estate consulting guide, comprehensive real estate operation and brand trust management. ：电话咨询：电话咨询

18、面谈沟通观念面谈沟通观念双方确认合作内容双方确认合作内容达成合作意项达成合作意项项目考察项目考察提出工作思路提出工作思路签订合同签订合同双方组建联合工组双方组建联合工组 开业正式进开业正式进入客户服务系统。入客户服务系统。合作内容合作内容Regarding Cooperation中中 环环 商商 业业 管管 理理 集集 团团Intermediate belt business Intermediate belt business management group management group “” 博揽众家之长，独占行业鳌头；商海博揽众家之长，独占行业鳌头；商海领军，我们愿与您共铸辉煌！领军，我们愿与您共铸辉煌！公司名称：中环商业管理集团公司名称：中环商业管理集团 The name of Company: Intermediate belt The name of Company: Intermediate belt business Information Groupbusiness In