登记官练习题.doc

1、登记官练习题宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 行政法规的效力高于地方性法规、规章。 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。 部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决： (一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决； (二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在

2、该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决； (三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。 国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号） 国有土地上房屋征收与补偿条例已经2021年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。二一一年一月二十一日 20_年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。 商品房销售管理办法（建设部部长俞正声月日签署号部令发布，自

3、年月日起施行。） 第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 第三十三条商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承

4、担责任。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，误差的处理方式： i）当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 ii）合同未作约定的，按以下原则处理： 面积误差比产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为： 1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的：据实结算房价款； 2）面积误差比绝对值超过3时： 买受人有权退房 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的 a）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业

5、承担，产权归买受人。 b）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 iii）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 定金、订金、预约金概念与区别 定金：定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。 订金：订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具备担保性质。 预约金：商品房预约

6、单出现的“预约金”，也是预付款性质，属订金范畴。 预约金与定金的联系 商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额的预约金，如果约定该款项具有上述定金担保的性质，或根据协议整体内容能明确判断出具有此担保功能，则预约金具有立约定金的性质，适用定金罚则。如未明确约定定金性质，应视为预付款，未订立买卖合同的，由开发商返还购房人，有约定的按约定处理 商品房预订意向书与商品房合同 商品房预订意向书是确认准买受人在将来某个确定的时间与开发商洽谈购房合同的预约。商品房预订意向书本身就是一种合同。从法律性质上讲，商品房预订意向书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。

7、 预订意向书约定买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间和商品房的暂定价。 预订意向书具备商品房买卖合同主要内容且出卖人已按约收受购房款，该意向书应当认定为商品房买卖合同 商品房销售管理办法第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 逾期交房的违约责任 逾期交房处理：根据最高人民法院

8、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 优先购买权：承租人、共有人 承租人的优先购买权： (1)仅限于房屋租赁场合； (2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人； (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效，但是不能请求主张买卖

9、合同无效； (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。 共有人的优先购权： 共有的优先购买权先于承租人 协助执行 1、协助执行概念及内容概念：依据法律、行政法规的规定，协助有权机关执行生效法律文书中关于对标的财产的处分和限制的行为。 _有权机关：人民法院、公安机关、人民检察院、税务机关、监察机关等 _协助执行的阶段：可以是诉前协助、诉讼中协助、执行程序中的协助 _协助执行的内容：限制和处分房产 查封类型 （1）查封 _查封文书送达生效 _原则：a、不实体审查的原则（可提出审查建议）b、不扩大范围、不违法采取措施的原则c、不收费原则 _期限：2年、续封1

10、年，再续封需高院批准，每次不超过1年 _未登记房产查封、处分 _对生活所必需居住房屋可以查封，不得拍卖（保障最低生活标准可以执行） 续查封 _每次期限不超过1年 _需重新制作法律文书并送达 预查封 _条件：被执行人是房地产开发企业，已办理预售许可证且尚未出售的房产；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或者预告登记的房屋。 _期限参照查封期限 _转为正式查封：预查封期间，房屋产权登记在被执行人名下，查封期限自预查封之日计算 轮候查封 以法律文书送达的顺序确定顺位 前一顺位查封解除，后一顺位自动转为查封 标的被处分，轮候查封不生效，对

11、剩余部分后一顺位转为查封 住房公积金管理条例 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记人职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。 我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商业性住房贷款并存的住房信贷体系。 物业管理业不属于房地产中介服务业。（对） 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（错） 国有土地依法属于国家所有。因此，对国

12、有土地不再颁发土地所有权证书。（对） 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对） 物业管理业不属于房地产中介服务业。（对） 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（错） 国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对） 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（对） 下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（A）。 A房地产价格评估B代理新房买卖C代理房屋出租D房地产居间介绍 商品房销售管理办法(建设部令第88号)是（B）。 A单行条例 B行政法规C地方性法规 D部门规章 下列经济活动中，不属于房地产业的是（A）。 A房屋勘察设计B房地产开发经营C物业管

13、理 D房地产中介服务 下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（B）。 A物权法B住房公积金管理条例C房屋登记办法D房地产抵押估价指导意见 建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（错） 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（错） 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（错） 下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( D )。 A“鸟巢”场馆建设用地 B国家大剧院建设用地 C地方政协办公用地 D上市公司办公用地 答案：D 解析：招标拍卖挂牌出让国有建设

14、用地使用权规定(国土资部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( B )。 A国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C集体土地不经征收不得出让 D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 答案：B 甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为( C )年。 A38 B40 C48 D50 答案：C 解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，综合或其他用地土地使用权出让最高年限50年。502=48年。 国有土地租赁期限在( B )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 A3个月 B6个月 C 9个月 D一年答案：B 工业用地使用权出让方式不包括（C）。 A招标方式B挂牌方式C划拨方式D协议方式 下列