宜昌市猇亭区304亩物流园开发项目分析报告

1、宜昌市猇亭区宜昌市猇亭区304304亩物流园开发项目分析报告亩物流园开发项目分析报告策划单位：德墨投资管理（上海）有限公司前 言本方案是德墨投资管理（上海）有限公司在广泛收集资料和实地调研后，作出的一份对宜昌市猇亭区304304亩物流园亩物流园地块的项目简介。主要对宜昌市、猇亭区项目本身的区位条件及客户需求进行分析，希望能够帮助大家增进对项目本身的了解。项目介绍位置位置： 南临318国道，东 临迎宾大道规划面积：规划面积：303.61亩土地性质：土地性质：商业物流用地 304 304亩物流园项目亩物流园项目 304 304亩物流园项目亩物流园项目特别说明：n 本次拍卖的是物流园土地投资收益权。

2、n 本次拍卖可根据竞拍人意愿进行土地拆分拍卖。优势分析 区位篇十八届三中全会后，宜昌上榜中国发展潜力最大的10座城市，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！宜昌宜昌中国十大最具发展潜力城市中国十大最具发展潜力城市宜昌市辖五区三市五县，区域面积2.16万平方公里，截止2013年末全市常住人口为409.83万人，户籍人口为400.08万人，除武汉外成为省内唯一一个常住人口超过户籍人口的城市。宜昌市区位条件分析宜昌市区位条件分析长江中上游区域性中心城市长江中上游区域性中心城市 湖北省副中心城市湖北省副中心城市宜昌市区位条件分析宜昌市区位条件分析宜昌全市经济

3、及综合实力仅次于武汉，是名宜昌全市经济及综合实力仅次于武汉，是名副其实的副其实的“湖北省第二大经济体湖北省第二大经济体”及及“湖北湖北省综合实力第二强城市省综合实力第二强城市”。 2014年全年宜昌实现GDP 4170亿元，居湖北第二位，中部同等城市第三位，按可比价格计算，比上年增长12.32%。宜昌的人均GDP、地方财政一般预算收入、规模工业增加值、城镇固定资产投资、外贸出口额等核心经济指标也继续保持全省第二，仅次于武汉市。宜昌市区位条件分析宜昌市区位条件分析宜昌作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。具有水陆空综合交通优势，历来是重要的军事和物资重

4、镇集散地。拥有水能、矿产、林特产和旅游等四大资源。 三峡大坝世界水电之都，战略地位举足轻重世界水电之都，战略地位举足轻重猇亭区猇亭区位条件分析猇亭区位条件分析猇亭猇亭崛起的新城崛起的新城猇亭区位条件分析猇亭区位条件分析产业发达，名企聚集产业发达，名企聚集 猇亭总面积120平方公里，总人口接近10万人，拥有宜昌城区独一无二的大片平整城市建设用地，是宜昌市的工业中心。猇亭既是宜昌市的行政区，又是省级经济技术开发区和省级高新技术产业开发区，拥有多区合一的体制和政策优势。 目前已初步形成汽车、精细化工、装备制造、新能源、新材料及商贸物流等特色产业集群，汇集了宜化、兴发、南玻、广汽中兴、华润电力、海航等

5、一批国内外知名企业集团，2013年全区实现规模以上工业总产值428亿元，财政收入6.6亿元。 经济广汽湖北交投葛洲坝船厂中兴中汽兴发宜化华润正大南玻欧赛猇亭区位条件分析猇亭区位条件分析中部地区交通最便利的的工业产中部地区交通最便利的的工业产业园之一业园之一猇亭是长江出三峡后的第一块冲击平原，公路、铁路、水运、航空和“川东气输”五大通道汇集于此，坐拥云池深水港和三峡机场，沪蓉、沪渝高速，318国道，汉宜高铁、宜万铁路横贯全境，是宜昌水、陆、空立体交通枢纽。 交通沪渝高速沪渝高速宜港宜港火车东站火车东站云池深水港云池深水港三峡机场三峡机场沪蓉高速沪蓉高速优势分析 物流篇宜昌市现代物流分析宜昌市现代

6、物流分析 三峡工程的兴建，使宜昌成为中国东中西部物流中转中心。规划建设的三峡现代物流中心，将构建“水陆空铁”一体的翻坝转运体系，形成上海南京武汉宜昌重庆“五点一线”的长江黄金水道开发利用新格局。 宜昌物流业发展步伐加快。一大批物流企业，走在全国全省前列。港务集团、三峡茶城、兴发汽运等23家物流企业被评为国家A级，宜化物流、华翔置业、金东山大市场等21家企业被列为省重点物流企业。宜昌市九大物流园规划猇亭区现代物流分析猇亭区现代物流分析 物流产业园建设一直是猇亭区产业布局的重要板块，以长江岸线为枢纽，打造铁路、公路、水路、航空立交体交通网络，带动发展现代物流，猇亭区将形成千亿物流产业。猇亭区已规划

7、建成的三峡机场空港物流园区，囊括整个张家湾片区东南角，以模块化建筑布局适应现代物流高效、快捷的功能要求。l 三峡机场空港物流园区物流投资前景 在2011年全国两会上，国务院总理李克强所作的政府工作报告首次涉及物流和快递业，指出“要深化流通体制改革，清除妨碍全国统一市场的各种关卡，降低流通成本，促进物流配送、快递业和网络购物发展。充分释放十几亿人口蕴藏的巨大消费潜力”。 据中国物流信息中心分析预计，2014年，我国物流业有望继续保持平稳运行，其中快递速运、物流公共服务平台、第三方物流、供应链管理等亚太模式或将快速增长。望全国：由“物流通道”到“物流节点”，由“立交桥”到“大枢纽”，湖北省2015

8、年物流业增加值瞄准2300亿元。两年行动计划提出，2014年底前，将优化物流园区布局，引导物流园区规范发展，重点支持8至10家省级示范物流园区（含公路港）建设。同时，集中政策和资金扶持和培育省重点物流企业，同时在物流运输方面，2014年上半年湖北省完成公路水路交通固定资产投资479亿元，相关物流投资完成占年度目标的68%，同比增长23%，首次跃居全国第二，稳居中部第一。观湖北满足您七大需求1.1.无条件入驻全国唯一民营大宗交易平台，赢无条件入驻全国唯一民营大宗交易平台，赢在起跑在起跑由上海新发地现代农业园区发展有限公司牵头，上海市电子商务促进中心、上海中汇金融外汇咨询有限公司、南宁（中国东盟）

9、商品交易所、北大荒商贸集团有限公司 共同筹共同筹建建国内唯一一家民营大宗交易平台 中汇国际大宗商品交易中心该平台立足上海自贸区，汇集大批全国性和行业性物流、金融组织团体。上海自贸区保税区分布开展大宗商品线上线下交易，加快整合大宗交易的信息流、物流与现金流。+1.1.无条件入驻全国唯一民营大宗交易平台，赢无条件入驻全国唯一民营大宗交易平台，赢在起跑在起跑有效利用平台强大的物流体系和配套资源，点线面有效互通，为企业发展寻求更大的契机。实现线上交易中心与线下流通平台的强势联合。通过上海自贸区将业务延伸至海外国际，方便快捷。获得平台服务的优先权，国家级交易平台的资质为企业带来荣誉，提升企业品牌价值。掌

10、握国家对物流行业相关鼓励政策的第一手信息，优先参加组织的多种会议、论坛。赢在起跑！赢在起跑！成功竞拍，无条件入驻，您将成功竞拍，无条件入驻，您将2.2.优质地块、稀缺资源优质地块、稀缺资源p 地理位置分析交通便利猇亭充分利用区域优势，成为长江中上游与三峡工程相匹配的区域性的立体交通枢纽、新兴的高新技术制造中心、转口型的国内外贸易集散地和产业化的菜蓝子基地，是长江三峡地区主体交通枢纽地区，水陆空交通十分发达。地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利“十五”期间将建设的国家“三纵三横”光纤干道，有三条将经过猇亭。p 规划兴建的沪蓉（上海成都）高速公路、兰杭（兰州杭州）高速公路、荆宜（荆门宜昌）高速

11、公路和已建成的宜黄高速公路的交汇点都位于此。p 其中宜黄（宜昌-武汉-黄石）高速公路穿越工业园区全境，318国道上（上海-武汉-宜昌-重庆-拉萨）穿越长江的通道宜昌长江公路大桥也位于工业园区境内。陆路至武汉只需3小时。 公路运输：四通八达的公路网地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利铁路运输：p 贯通我国中西部的交通大动脉焦柳铁路线上的4个车站距物流园区都只在20公里范围内。p 西进的宜万铁路也在物流园区附近与焦柳铁路干线接轨。航空运输：三峡国际机场紧邻物流园区，目前已开通国内20多条航线及直飞日本、香港的包机业务，年内有望实现香港、澳门直飞，空中运输极为便捷。焦柳线宜万线地理位置分析地理位

12、置分析交通便利交通便利水运及港口：长江黄金水道 物流园区滨临长江黄金水道，境内有磨盘深水港和已列入 国家交通部重点建设规划的云池深水港，被誉为长江沿线 8大港口之一的枝城货运码头距园区仅20公里。其中云池港 具备100万标箱的吞吐能力。5000吨级船舶可由上海直达猇 亭，万吨级船队可由猇亭直达重庆，宜昌水运基础良好， 通江达海优势明显。长江黄金水道长江黄金水道地理位置分析地理位置分析交通便利交通便利物流 猇亭从事物流业服务的企业已经超过60家，初步形成了立足猇亭，呼应汉渝的物流服务网络。猇亭物流园猇亭物流园根据可查到的资料（资料来自“宜昌市国土资源交易市场网”），从2014年3月11日至10月

13、17日，宜昌市共成交地块66宗。20142014年宜昌市土地信息年宜昌市土地信息数量不多的优质地块数量不多的优质地块数量不多的优质地块数量不多的优质地块按土地所在区域划分按土地所在区域划分177数量不多的优质地块数量不多的优质地块173按土地性质划分按土地性质划分数量不多的优质地块数量不多的优质地块结论1、从数据上看，成交的66块土地中，伍家岗区占了17块，猇亭区占20块，高新区占了17块，占了土地成交总数的约82%，而猇亭区数量最多，当属宜昌市政府规划和商业投资的重点区域。2、猇亭区今年成交的20块土地中有17块是工业用地，由此可见，规划可用的物流用地资源非常稀缺，加之其突出的地理交通优势，

14、是不可多得的优质地块。3.3.拆分拍卖，自由选择拆分拍卖，自由选择项目总面积约304亩，综合具体实际情况分析，为了充分尊重竞买人意愿，满足不同规模企业需求，提出可拆分拍卖。项目拆分拍卖更具有灵活性，企业可以根据切身需求灵活灵活选择选择地块的位置和大小，既有效的利用土地，又减小企业在资金方面的压力拆分拍卖，自由选择拆分拍卖，自由选择4.4.承接产业园区，可开发潜在客户承接产业园区，可开发潜在客户仓储配送装卸多功能一站式物流产业服务中心依据自身物流规划+ +内部的供应链结构规划打造借势地处猇亭开发区，汽车产业园、装备制造产业园等园区云集了大批的生产加工企业和贸易市场，对现代化和专业化物流有着迫切需

15、求。可以开发大量潜在客户。5.5.尊享全方位配套设施尊享全方位配套设施p 供电 p 供水供水l 享受三峡电站直供电的优惠，供电成本低，质量稳定。l 在以猇亭为中心的方圆50公里以内，已建成举世瞩目的长江三峡、葛洲坝等4座大型水电站。l 宜昌是全国电网中心，电量充足，电源结构合理，供电可靠性高达99.97%p 天然气西气东输管线的必经地，中石油，中石化两条管线穿越工业园区，并建有天然气高中压、低压站，企业用气方便拥有独立的供水管网，完全满足大工业项目的用水需要p 排污排污建有生活和工业污水处理厂和覆盖全园区的污水管网。p 城市功能城市功能猇亭区内海关、检验检疫、保税仓库等口岸管理机构齐全，文化教

16、育、医疗保健、商务中心、社区服务等基础设施初步完善p 金融金融宜昌市共有19家银行金融机构、15家证券营业部、34家保险分支机构、16家小额贷款公司、3家财务公司、850多个金融机构营业网点。三峡水电直达园区西气东输重要驿站6.6.猇亭区政府多方位优惠招商政策猇亭区政府多方位优惠招商政策n工业优惠政策工业优惠政策土地：土地：项目用地以挂牌方式出让，项目业主依法按土地成交确认价足额缴纳土地出让金后，根据项目建设进度，将土地出让金超过8万元亩的部分奖励给企业。其中，土地出让金超过12万元亩的部分，在项目主体工程达到正负零2个月内，通过产业扶持的方式奖励给企业；土地出让金超过8万元亩至12万元亩的部

17、分，用项目建成投产后缴纳的增值税和企业所得税地方留成部分奖励给企业，奖励的最长期限为协议签订之日起5年。基础设施基础设施: 政府负责将道路、水、气、通讯等基础设施通达至项目用地红线边。施工和生产用电由政府协调通达至项目用地红线边，相关报装、建设费用由企业承担。 场平原则上由项目业主自行负责，按园区规划要求实施，如需政府统一场平，须按3万元亩缴纳场平费，政府负责场平达到规划部门确定的标高要求。 对于企业缴纳的场平费，在协议签订之日起5年内有条件地给予奖励：项目建成投产后年缴纳增值税和企业所得税达到5万元亩时，区财政按1万元亩奖励给企业；企业年缴纳的增值税和企业所得税达到8万元亩时，区财政奖励至2

18、万元亩；企业年缴纳的增值税和企业所得税达到10万元亩时，奖励至3万元亩。规费规费: : 企业项目建设所涉及的行政事业性收费按宜昌市人民政府关于支持城区工业项目建设若干规定（宜府发200834号）执行。一事一议：一事一议：对世界500强、中国500强、上市公司、高新技术企业、高层次人才自主创新项目、战略性新兴产业项目、拥有中国驰名商标企业在我区投资项目、固定资产投资过5亿元的项目、对全市发展有重大影响的项目及其它重点项目，通过项目评审确定“一企一策”、“一事一议”政策。6.6.猇亭区政府多方位优惠招商政策猇亭区政府多方位优惠招商政策n三产优惠政策三产优惠政策对社会效益显著、经济拉动作用大的第三产

19、业项目，除免收区级各项行政事业性收费外，还给予一定的财政奖励。（一）对于投资5000万元以上的旅游开发项目，从正式营业起，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分前两年全额奖励给企业，后两年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。如取得4A级以上旅游景区认证，由区财政给予一次性奖励。（二）对于投资2000万元以上的文化产业项目，从正式营业起，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分前两年全额奖励给企业，后两年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（三）对社会组织或个人投资1000万元以上新建民办学校（包括幼儿园），区政府按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠

20、，符合国家划拨用地目录的，可采取划拨方式取得土地使用权，在土地使用费、城市建设配套费等相关费用上比照公办义务教育阶段学校相关政策执行。对创建成省级示范学校的，由区财政给予一次性奖励。（四）对投资2000万元以上新建民办医院，区政府按照公益事业用地及建设的有关规定给予支持，在土地使用费、城市建设配套费等相关费用上比照公立医院相关政策执行。对创建达到二级以上医院标准的，由区财政给予一次性奖励。（五）对于投资1亿元以上、新注册登记的物流项目，在正式运营后，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分第一年按50%奖励给企业，以后连续三年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（六）对于投

21、资5000万元以上、建设四星级以上宾馆，取得四星级宾馆标准认定的，由区财政一次性奖励50万元，取得五星级宾馆标准认定的，由区财政一次性奖励200万元，并从取得四星级以上宾馆标准认定当年起，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分前两年全额奖励给企业，后两年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（七）对于投资2000万元以上的餐饮名店，在正式营业后, 对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分前两年全额奖励给企业，后两年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（八）对自建或依托房地产城市综合体引进国内外知名大型连锁超市和百货商场，年商品销售额达到3000万元以上的

22、，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分前两年奖励给企业，后两年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（九）鼓励发展总部经济，对投资5000万元以上、在猇亭建设总部经济项目（含科技孵化器），在正式运营后，对企业所缴的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分第一年按50%奖励给企业，以后连续三年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。（十）积极发展现代服务业，对来猇亭区开设会计审计、资产评估、信息咨询、科技服务、金融保险、投资担保等现代服务业，优先协调落实经营场地，对其缴纳的工商税收，按2010年财政体制区级留存部分第一年按50%全额奖励给企业，以后连续三年按其缴纳区级留存新增部分的50奖励给企业。6.6.猇亭区政府多方位优惠招商政策猇亭区政府多方位优惠招商政策n财政奖励政策财政奖励政策（一）新增税源奖：对于年缴工商税收10