房地产估价课程设计

1、房地产估价课程设计目录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4（一）估价假设条件 4四、估价结果报告 5（一）委托方5（二）估价方5（三）估价对象5（四）估价目的5（五）估价时点5（六）价值定义 5（七）估价依据6（八）估价原则6（九）估价方法6（十）估价结果7（十一）估价作业日期7（十二）估价报告应用的有效期 7（十三）估价人员7五、估价技术报告 8（一）区域因素分析 8（二）个别因素分析 8（三）市场背景分析 8（四）最高最佳使用分析 8（五）估价价方法选用9（六）估价测算过程9（七）价结果确定13六、附件 14七、实习心得体会 15致委托方函XXX公司：受贵公司委

2、托，本所人员根据估价目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地勘 查，遵照中华人民共和国房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，在 认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场 价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方， 并且进入市场无障 碍的条件下，我们对泉城广场北侧待开发空地价格现值进行了估价，选用假设开发法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：总价人名币：646450000元；大写六亿四千六百四十五万元；平均市场单价6500/川；大写每平方六千五百元特发此函！法定代表人:（签章）第6页2012年4月16日估价师声明我们郑

3、重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但 受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系， 也与有关当事人没有利害关系和 偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范进行分析，形成意见和结 论，撰写本估价报告。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有 协议，我们不承

4、担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 本报告仅为委托方以位于莱山区绿色家园以西 500米，迎春大街和港城东大街交 界处。确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及 个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不 承担相应的责任。9. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均 不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。10. 最后，根据本公司的一贯做法，

5、我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用， 本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。中国注册房地产估价师:（签章）估价的假设和限制条件（一）估价假设条件我们评估的结果为评估标的物的市场价值，即在估价期日能成交的最好价格，它依据了以下假设：1、有自愿的销售卖方。2、在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易 完成达到合理价格，有一个合理的谈判周期。3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。4、物业能自由地在市场上出售。5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。6估价对象取得证书的过程是正常的，已履行了所有房地产建设中国家规 定的必要手续。（二）估价限制条件

6、：1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价。2 、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。3、本报告以委托方所提供的资料的真实性为前提，若因委托方提供的资料 有误而引起的责任，估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的 具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。4、我方仅对房地产进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此, 不确定其有无内部缺损；对于建筑面积等有关数据，以委托方提供的房地产证等资料为依据。5、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。6委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变， 均对

7、估价结果产生一定影响。7、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化， 并对估价对象估价价格产生明显影响时，不能直接用本估价结论。8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和 其他不可抗力对估价结论的影响。9、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。10、确定委估房地产的市场价值，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作它用估价结果报告（一）委托方委托方：XXX公司（二）估价方估价机构：10房地产估价公司资格证书号：烟建房估证字（2006）第054号法人代表：（三）估价对象烟台莱山区待开发空地，位于烟台市莱山区南面，迎春大街与港城东大街之间，土地

8、面积为24100川，已完成七通一平。（四）估价目的本报告仅为委托方为获取土地提供参考意见而评估土地价值，不得作其他用 途。（五）估价时点2012年4月16日（六）价值定义根据国家有关法律法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值 根据委 托方提供的资料，该宗土地的面积为24100卅，规划建筑容积率为2.8，建筑密 度为40% 土地使用权年期为70年。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即 估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。房地产估价课程设计(七) 估价依据1 .国家和烟台市有关的法律法规(1) 中华

9、人民共和国城市房地产管理办法(2) 中华人民共和国土地管理法(3) 烟台市土地管理办法(4) 山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件2. 烟台市莱山区规划详图3. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1) 烟台市国有土地使用权出让合同(2) 国有土地使用证(3) 委托方企业法人营业执照副本(4) 委托方提供的其他相关资料4. 估价人员实地查勘所获取的资料5估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料(八) 估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对 估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。合法原则要

10、求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包 括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最高最佳使用原则必须同时符合 4个标准：法律上许可；技术上可能； 经济上可行；价值最大化。替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的 正常价格。估价时点原则要求房地产估价结果是估价对象在估价时点的价值。(九) 估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，选取市场比较法和假设开发法作为本次土 地使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料

11、；对所选取的案例分别进行交易情况，时间因第6页房地产估价课程设计素,区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以 确定估价对象现值。假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。（十）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房 地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点在目前状态下的市场价格为： 总额人民币：64645

12、0000元；大写金额：六亿四千六百四十五万元 平均市场单价6500元/卅；大写人金额：每平方六千五百元。（十一）估价作业日期2012年4月6日至2012年4月16日。（十二）估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起为一年。（十三）估价人员签字：2012/4/6第14页估价技术报告（一）区域因素分析行政区域：莱山区 项目位置：莱山区 凤凰西路和双河西路交汇处（绿色家园西临）交通位置：位于莱山区绿色家园以西500米，距离迎春大街和港城东大街仅两分钟车 程，交通十分便利，繁华近在眼前。 周围交通：19、36、45、56路（二）个别因素分析配套设施：小区内部配套：中小学：实验小学、

13、初家中学、莱山一中、永铭中学幼稚园：东方海洋幼儿园、小红花幼儿园、天骄幼儿园、蓝天幼儿园、初家中心幼儿 园综合商场：佳世客、银座、芳华园、美迎美家、迎春大街商圈医院：光华医院、毓璜顶莱山分院邮局：中国邮政银行：招商银行、中行、农行、烟台银行、工商银行、建设银行（三）市场背景分析福道家园位于莱山区绿色家园以西 500米，距离迎春大街和港城东大街仅两 分钟车程，交通十分便利，繁华近在眼前。项目远山近湖，高处可见海景。福道家园项目总建筑面积 6.6万平米，用地面积共计2.41公顷，绿化率近 40%共设计8栋住宅，两梯两户、纯板式高层设计，户型面积89至190平米不等，两室两厅到四室两厅。南北通透，明

14、厨明卫，双阳台设计，生活品质在不经 意间悄然提升，是莱山区不可多得的优势户型。2012年，烟台市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调 控目标发展。预计2012年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动 幅度不会很大。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用 是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象 产生最高价值的使用，本估价对象位于莱山区绿色家园以西 500米，距离迎春大街和港城东大街仅两分钟车程，交通十分便利，繁华近在眼前。项目远山近湖， 高处可见海景。根据委托

15、方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。（五）估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，选取市场比较法和假设开发法作为本次土地 使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格,交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况，时间因素,区域因素,个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确 定估价对象现值。假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利

16、润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。（六）估价测算过程土地面积及使用年限：该宗土地的面积为24100川，土地使用权年期为70年， 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，依次求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据假设开发法 的思路，先运用收益法求取居住小区建成后的总价值，再扣减建筑安装工程费，勘 察设计和前期工程及管理费，销售费用，便可求得待开发空地的总价格。A:市场比较法根据替代原则，调查烟台市同类地区市场房地产交易的情况，结合我所收集的低 价资料,选取以下三个实

17、例：估价对象实例A实例B实例C地址海天四季花城万光府前花园山水龙城交易日 期2011年12月2009年1月2010年12月交易情况正常正常正常土地剩 余使用年 限69年67年68年土地用 途居住用地居住用地居住用地居住用地面积93300 m222580000 m347600 m1497440 m建筑容积率< 3.0< 3.0< 3.0< 3.0交易价 格6400 元/ m27200元/m6900元/ m注：本资料来源于胶东在线网比较因素条件说明将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表表一因素条件说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易地价（元/ m2

18、）待估640072006900交易情况正常正常正常正常交易日期2010.122010.122011.12010.12区 域 因 素基础设施状况五通一平七通一平七通一平五通一平位置莱山区凤凰西路和双河 西路交汇处（绿色家园 西临）莱山区新 苑路与桐林 路交汇处莱山区迎春大街与港城 东大街交汇 处芝罘区通世 南路与卧龙 中路交汇处距市中心距离约5公里约5公里约5公里市中心交通设施状况优优优优商服繁华程度繁华繁华繁华繁华比较因素估价对象实例A实例B实例C个 别 因 素建筑容积率小于等于3.0小于等于3.0小于等于3.0小于等于3.0土地用途居住居住居住居住土地级别三类三类三类三类建筑面积93300

19、m222580000 m347600 m1497440 m使用年限69年67年68年注：本资料来源于济南市房地产交易网(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见表二表二比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易日期100969896区 域 因 素基础设施状况100100100100位置10010010098距市中心距离100100102101交通设施状况100100100100商服繁华程度100100100100个 别 因 素建筑容积率100100100100土地用途100100100100土地级别1001

20、00100100土地面积100989998使用年限100102100102注：本资料来源于胶东在线网市场比较法公式：比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数比准价 A=6400X 100/100 X 100/96 X 100/98 X 100/102=6522 元比准价 B=7200X 100/100 X 100/97 X 100/99 X 100/102=7340 元房地产估价课程设计比准价 C=69O0X 100/100 X 100/96 X 100/98 X 100/102=7173 元经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比准价格的平均值作为估价

21、对象法 定出让年限下的熟地价，为7011元/ m20则估价对象现值为：7011 X 93300= 654126300元。B:假设开发法1. 开发完成后的房地产价格根据掌握的市场资料，运用市场提取法确定每平方米建筑面积的单价为6500元/m2 o(1) 计算年有效毛收入建筑面积占总面积的90%年租金=6500X 81628X 90%=54580500(元年租金损失以半个月租金计年租金损失=545805000/12 X 1/2=22741875 元 年有效毛收入=545805000-22741875=523063125元(2) 计算年运营费用(房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%+,

22、 年维修费按年租金的8%+,租赁税金按年租金的12%+，保险费不计)°年管理费=545805000X 5%=2729025(元年维修费=545805000X 8%=4366440(元 年租赁税金=545805000X 12%=6549660(元 年运营费用合计=27290250+43664400+65496600=13645125元(3) 年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=523063125-136451250=386611875元(4) 确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法综合考虑房地产市场状况和影响房地产的因素，确定本类房地产的综合报 酬率为8%(5) 求取开发完成后的房地产价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地 使用权终止日期2080年1月5日，土地使用权剩余年期为69年，短于房屋尚 可使用年限，故确定受益年限为69年，则运用收益法求取开发完成后的房地产 价格：为 2134097550 元。2. 建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费(工程费+管理费)：建筑安装工程费和勘察设计和前期工程及管理费第一年投入 总额的40%第二年投入总额的40%第三年投入总额的20%，并为便于计算假设在 各年