思源顾问北京五棵松文化体育中心项目办公物业定位学习教案

1、会计学1思源顾问北京五棵松文化体育中心项目办思源顾问北京五棵松文化体育中心项目办公物业公物业(w y)定位定位第一页，共102页。CBD中关村中关村金融街金融街CBD中关村中关村金融街金融街第2页/共102页第二页，共102页。040000800001200001600002003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度2003-20042003-2004年北京市办公销售年北京市办公销售(xioshu)(xioshu)面积面积单位：平方米单位：平方米数据来源：北京市房地产信息网第3页/共102页第三页，共102页。2004年2季度

2、办公物业客户购买力0200004000060000本市城镇居民购买外省市个人购买华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购买外国行政、企业、经济组织购买2004年3季度办公物业客户购买力010000200003000040000本市城镇居民购买外省市个人购买华侨、港澳台同胞购买国内行政、事业单位购买外国行政、企业、经济组织购买数据(shj)来源：北京市房地产信息网单位：平方米单位：平方米第4页/共102页第四页，共102页。2003-20042003-2004年北京市办公年北京市办公(bn gng)(bn gng)销售价格销售价格单位：元单位：元/ /平方米平方米数据来源：北京市房地产信息网第5

3、页/共102页第五页，共102页。第6页/共102页第六页，共102页。区域区域(qy)分布多样化分布多样化商务商务(shngw)建筑环境景观化建筑环境景观化商务形式多元化商务形式多元化商务职能协调化商务职能协调化 商务功能设计人性化商务功能设计人性化第7页/共102页第七页，共102页。整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品(chnpn)(chnpn)出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；2 23 31

4、 1国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户；在2003年底的销售高峰后，写字楼销售市场一直处于平稳销售期；目前形成的三大商圈的商务地位在很长一段时间内不会得到改变；4 4东部发展带的新规划及其商务中心向东继续扩张格局对西部的未来商务发展构成了新的挑战；第8页/共102页第八页，共102页。第9页/共102页第九页，共102页。第10页/共102页第十页，共102页。西贸中心(zhngxn)第11页/共102页第十一页，共102页。数据来源：实地(shd)调研第12页/共102页第十二页，共102页。项目名称项目名称项目地址项目地址租售价格租售价格长安长安. .西点西点长安

5、街永定路口940 USD /平方米西贸中心西贸中心海淀复兴路51号1850 USD /平方米翠微大厦翠微大厦长安街万寿路11.5 USD /平方米.月道乐蒙恩商务街道乐蒙恩商务街 万寿路路口向南1200米1500 USD /平方米天行建商务大厦天行建商务大厦翠微路1500 USD /平方米太平路写字楼太平路写字楼五棵松以南太平路8.2 USD /平方米.月 电科大厦电科大厦鲁谷路11.5 USD /平方米.月p目前，项目周边写字楼租金与售价较低；p区域内新增供应量中西贸中心以高价位出现在五棵松集聚区的办公物业市场，销售(xioshu)并不理想，一定程度上反映了区域对高价位写字楼并不非常认可；第

6、13页/共102页第十三页，共102页。第14页/共102页第十四页，共102页。第15页/共102页第十五页，共102页。1 1u区域内缺乏甲级写字楼，乙级写字楼也不密集，商务氛围很不浓厚；2 2u区域内缺乏好的办公产品，不能满足部分国企及其其他大型公司的需求，造成客户流失；3 3u奥运经济对于整个区域经济的拉动产品积极的影响；第16页/共102页第十六页，共102页。产品定位第四部分项目开发(kif)策略及运营方案第17页/共102页第十七页，共102页。4、目标市场(shchng)及其目标客群定位第18页/共102页第十八页，共102页。物业名称物业名称写字楼面积写字楼面积（万平方米）（

7、万平方米）租金租金（USD/月月平方米）平方米）售价售价（ USD /平方米）平方米）租售率租售率国贸中心国贸中心17.635-96%嘉里中心嘉里中心8.435-95%财富中心写字楼财富中心写字楼A座座930275080%招商局大厦招商局大厦2825245080%建外建外SOHO9.820225080%汉威大厦汉威大厦13.120-95%第19页/共102页第十九页，共102页。国贸IT通讯(tngxn)贸易顾问咨询传统制造业金融保险投资第20页/共102页第二十页，共102页。第21页/共102页第二十一页，共102页。第22页/共102页第二十二页，共102页。第23页/共102页第二十三

8、页，共102页。第24页/共102页第二十四页，共102页。第25页/共102页第二十五页，共102页。第26页/共102页第二十六页，共102页。物业名称物业名称写字楼面积写字楼面积（万平方米）（万平方米）租金租金（USD/USD/月月平方米）平方米）入驻率入驻率华润大厦华润大厦42495光华长安大厦光华长安大厦51975中粮广场中粮广场62170东方广场东方广场302475国际大厦国际大厦62085第27页/共102页第二十七页，共102页。第28页/共102页第二十八页，共102页。p电子电子(dinz)类类知名知名(zhmng)客客户户p消费品业消费品业p保险业保险业p世界四大会计师行

9、世界四大会计师行p化工医药类化工医药类p媒体广告业媒体广告业p汽车业汽车业p高科技行业高科技行业思科、朗讯；投资、证券业的香港交易所、摩根史丹利安永华明、毕马威、德勤华永信诚人寿，汇丰保险TOM集团、新闻集团及精信广告劳斯莱斯可口可乐、NIKE、安利松下电工、NEC陶氏化学第29页/共102页第二十九页，共102页。第30页/共102页第三十页，共102页。中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%金融机构占有14.3%信息产业占28.9%咨询服务机构17.3%金融街核心区主导产业构金融街核心区主导产业构成成(guchng) p除行业(hngy)管理机构及行业(hngy)巨头以外，金融街核心

10、区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等； 第31页/共102页第三十一页，共102页。所属区域所属区域写字楼个数写字楼个数总建筑面积（万总建筑面积（万M2M2） 平均租金（平均租金（USD/USD/平米平米. .月）月）评级评级金融街22173.81 25 顶级宣武门645.95 15.6 中高级西直门1643.41 14.7中级西单1138.37 20.3 高级阜外1035.60 16 中高级复外624.74 20.2 高级月坛624.33 18.7 中高级第32页/共102页第三十二页，共102页。p金融街区域项

11、目租金分布呈现出明显的层次性，以远洋大厦、国际金融大厦这两个金融街区域项目租金分布呈现出明显的层次性，以远洋大厦、国际金融大厦这两个(lin )位置优越，硬件设施一流的现代化写字楼构成了最高一级，租金达到了位置优越，硬件设施一流的现代化写字楼构成了最高一级，租金达到了7.5元元/天天.平方米；而其他项目以平方米；而其他项目以5.86.9元元/天天.平方米之间居多；平方米之间居多；p复外、西单区域项目租金几乎在复外、西单区域项目租金几乎在5.8元元/天天.平方米以上；而金融街集聚区内只有百盛和投资广场的档次较低，其他项目的租金水平都在平方米以上；而金融街集聚区内只有百盛和投资广场的档次较低，其他

12、项目的租金水平都在6元元/天天.平方米以上；月坛、阜外、西直门、宣武门集聚区的样本项目租金水平较低；平方米以上；月坛、阜外、西直门、宣武门集聚区的样本项目租金水平较低；第33页/共102页第三十三页，共102页。远洋大厦远洋大厦(dsh)客户行业比例图客户行业比例图第34页/共102页第三十四页，共102页。通泰大厦通泰大厦(dsh)客户行业比例图客户行业比例图第35页/共102页第三十五页，共102页。入驻客户大多对商务氛围(fnwi)的要求很高;商圈内租金(zjn)与办公销售价格为全北京市同类物业最高;到目前为止,西部基本没有好的办公产品与之抗衡;东部入驻企业性质以综合为主，金融街入驻企业

13、主要以金融为主;东部及金融街长安街沿线商务办公环境浓厚，非商务办公环境发展空间很小，在商圈内得不到满足；浓厚的商务氛围,对企业的吸纳能力很强;第36页/共102页第三十六页，共102页。总结总结(zngji)浓厚(nnghu)的商务氛围,对企业的吸纳能力很强;入驻客户大多对商务氛围的要求很高;商圈内租金与办公销售价格为全北京市同类物业最高;到目前为止,西部基本没有好的办公产品与之抗衡;东部入驻企业性质以综合为主，金融街入驻企业主要以金融为主;东部及金融街长安街沿线商务办公环境浓厚，非商务办公环境发展空间很小，在商圈内得不到满足；第37页/共102页第三十七页，共102页。p为避免与东部的产品同

14、质化竞争(jngzhng)，我们寻找出西部新的写字楼市场第38页/共102页第三十八页，共102页。北京西部的界定(ji dn)标准：海淀区、西城区、宣武区、丰台区部分、石景山区第39页/共102页第三十九页，共102页。p隶属于各部委机关以及大型国资企业的二级国资背景(bijng)企业主要分布在二环路和三环路沿线，其中西二环和西三环之间的地区集中了大批的该类企业;二级国资背景企业大型国资企业第40页/共102页第四十页，共102页。第41页/共102页第四十一页，共102页。中国船舶工业集团公司中国船舶工业集团公司西城区月坛北街5号中国船舶重工集团公司中国船舶重工集团公司西城区月坛北街5号北

15、京有色金属研究总院北京有色金属研究总院西城区新街口外大街2号北京矿冶研究总院北京矿冶研究总院西城区西直门外文兴街一号中国储备粮管理总公司中国储备粮管理总公司西城区西直门外大街甲143号凯旋大厦A座 中国储备粮管理总公司中国储备粮管理总公司西城区西直门外大街甲143号凯旋大厦A座 中国华孚贸易发展集团公司中国华孚贸易发展集团公司西城区西直门外大街110号中糖大厦十层 中国医疗卫生器材进出口公司中国医疗卫生器材进出口公司西城区西直门南大街2号成铭大厦中国华电集团公司中国华电集团公司西城区西直门内大街273号华润（集团）有限公司（北京华润置地）华润（集团）有限公司（北京华润置地）西城区西直门内大街1

16、18号冠华大厦第42页/共102页第四十二页，共102页。中国材料工业科工集团公司中国材料工业科工集团公司西城区西直门内北顺城街11号 中国农垦（集团）总公司中国农垦（集团）总公司西城区西四砖塔胡同56号 中国农业发展集团总公司中国农业发展集团总公司西城区西单民丰胡同31号 中国联合通信有限公司中国联合通信有限公司西城区西单北大街甲133号 中国中钢集团公司中国中钢集团公司西城区西长安街乙17号中国水电工程顾问集团公司中国水电工程顾问集团公司西城区西长安街86号国家电网公司国家电网公司西城区西长安街86号 中国核工业集团公司中国核工业集团公司西城区三里河南三巷1号中国机械装备（集团）公司中国机

17、械装备（集团）公司西城区三里河路南五巷5号 中国建筑工程总公司中国建筑工程总公司西城区三里河路15号中建大厦第43页/共102页第四十三页，共102页。中商企业集团公司中商企业集团公司西城区三里河东路5号17楼中国化学工程总公司中国化学工程总公司西城区六铺炕中街一号中国石油天然气集团公司总部中国石油天然气集团公司总部西城区六铺炕街6号中国储备棉管理总公司中国储备棉管理总公司西城区金融街33号通泰大厦B座12层中国大唐集团公司中国大唐集团公司西城区金融大街乙16号华实大厦 中国电信集团公司中国电信集团公司西城区金融大街31号中国远洋运输（集团）总公司中国远洋运输（集团）总公司西城区复兴门内大街1

18、58号远洋大厦 中国邮电器材集团公司中国邮电器材集团公司西城区复兴门内大街156号国际金融大厦D座4-6层中国网络通信集团公司中国网络通信集团公司西城区复兴门内大街156号国际金融大厦C座中国工艺美术（集团）公司中国工艺美术（集团）公司西城区复兴门内大街101号第44页/共102页第四十四页，共102页。中国生物技术集团公司中国生物技术集团公司西城区阜成门大街甲28号京润大厦国家开发投资公司国家开发投资公司西城区阜成门北大街6号6中国国电集团公司中国国电集团公司西城区阜成门北大街68号 中国轻工业对外经济技术合作公司中国轻工业对外经济技术合作公司西城区德外大街甲10号中国农业机械化科学研究院中

19、国农业机械化科学研究院西城区德外北沙滩1号中国中化集团公司中国中化集团公司西城区复兴门外大街A2号中化大厦中国诚通控股公司中国诚通控股公司西城区车公庄大街甲4号物华大厦2层 中国建筑设计研究院中国建筑设计研究院西城区车公庄大街19号 中煤国际工程设计研究总院中煤国际工程设计研究总院西城区安德路67号 中国电力工程顾问集团公司中国电力工程顾问集团公司西城区安德路65号第45页/共102页第四十五页，共102页。中国建筑材料集团公司中国建筑材料集团公司海淀区紫竹院南路2号中国国际企业合作公司中国国际企业合作公司海淀区知春路标20号中国医药集团总公司中国医药集团总公司海淀区知春路20号 中国医药大厦

20、9-10层 中国纺织工业设计院中国纺织工业设计院海淀区增光路21号 中国南方机车车辆工业集团公司中国南方机车车辆工业集团公司海淀区羊坊店路11号 中国北方机车车辆工业集团公司中国北方机车车辆工业集团公司海淀区羊坊店路11号 钢铁研究总院钢铁研究总院海淀区学院南路76号 中国长城计算机集团公司中国长城计算机集团公司海淀区学院路甲38号中国卫星通信集团公司中国卫星通信集团公司海淀区学院路42号电信科学技术研究院电信科学技术研究院海淀区学院路40号中国对外贸易运输（集团）总公司中国对外贸易运输（集团）总公司海淀区西直门北大街甲43号金运大厦A座中国地质工程集团公司中国地质工程集团公司海淀区西五道口4

21、5号乙中谷粮油集团公司中谷粮油集团公司海淀区西三环中路5号第46页/共102页第四十六页，共102页。中国新兴（集团）总公司中国新兴（集团）总公司海淀区西三环中路17号 中国核工业建设集团公司总部中国核工业建设集团公司总部海淀区西三环北路甲105号科原大厦B座中国经济技术投资担保有限公司中国经济技术投资担保有限公司海淀区西三环北路100号 金玉大厦九层中国电子信息产业集团公司中国电子信息产业集团公司海淀区万寿路27号 中国电子科技集团公司中国电子科技集团公司海淀区万寿路27号中国电子工程设计院中国电子工程设计院海淀区万寿路27号机械科学研究院机械科学研究院海淀区首体南路2号中国五矿集团公司中国

22、五矿集团公司海淀区三里河路5号 中国节能投资公司中国节能投资公司海淀区清华东路甲35号中国航空油料集团公司中国航空油料集团公司海淀区马甸中航油大厦 中国新时代控股（集团）公司中国新时代控股（集团）公司海淀区花园路7号 中国房地产开发集团公司中国房地产开发集团公司海淀区翠微南里8号楼第47页/共102页第四十七页，共102页。中国铝业公司中国铝业公司海淀区复兴路乙12号中国华能集团公司中国华能集团公司海淀区复兴路甲23号 中国铁道建筑总公司中国铁道建筑总公司海淀区复兴路40号 中国有色工程设计研究总院中国有色工程设计研究总院海淀区复兴路12号中国航天科工集团公司中国航天科工集团公司海淀区阜成路甲

23、8号中国海洋航空集团公司中国海洋航空集团公司海淀区翠微路36号中国国际工程咨询公司中国国际工程咨询公司海淀区车公庄西路32号中咨大厦 中国兵器装备集团公司中国兵器装备集团公司海淀区车道沟10号中国化工集团公司中国化工集团公司海淀区北四环西路62号 中国民航信息集团公司中国民航信息集团公司海淀区 科学院南路2号融科资讯中心C 座 南楼 18-20层 第48页/共102页第四十八页，共102页。中国铁路通信信号集团公司中国铁路通信信号集团公司丰台区西四环南路乙49号 冶金自动化研究设计院冶金自动化研究设计院丰台区西四环南路72号 中国通用技术（集团）控股有限责任公司中国通用技术（集团）控股有限责任

24、公司丰台区西三环中路90号通用技术大厦23-28层中国汽车工业总公司中国汽车工业总公司丰台区西三环丽泽桥东1000米路北中国铁路工程总公司中国铁路工程总公司丰台区西客站南广场中铁工程大厦中国有色矿业建设集团有限公司中国有色矿业建设集团有限公司丰台区西客站南广场中色建设大厦中国盐业总公司中国盐业总公司丰台区广外莲花池中盐饭店 中国煤炭地质总局中国煤炭地质总局丰台区靛厂299号第49页/共102页第四十九页，共102页。中国普天信息产业集团公司中国普天信息产业集团公司宣武区宣武门西大街28号大成广场东座中国铁路物资总公司中国铁路物资总公司宣武区南滨河路乙25号 中国铁通集团有限公司（北京）中国铁通

25、集团有限公司（北京）宣武区广外大街248号机械大厦4层中国高新投资集团公司中国高新投资集团公司宣武区广安门外南滨河路1号高新大厦1920层香港中旅（集团）有限公司（北京）香港中旅（集团）有限公司（北京）宣武区广安门内大街338号港中旅大厦15层 中国印刷集团公司中国印刷集团公司宣武区马连道16号中国印刷物资公司中国电力投资集团公司中国电力投资集团公司宣武区广安门内大街338号 中国水利水电建设集团公司中国水利水电建设集团公司宣武区白广路二条一号中国水利投资公司中国水利投资公司宣武区白广路二条十二号第50页/共102页第五十页，共102页。公司总部公司分部第51页/共102页第五十一页，共102

26、页。第52页/共102页第五十二页，共102页。“中中”字头企业字头企业(qy)补充型客户补充型客户北京西部北京西部非商务办公非商务办公目标市场目标市场主力客户主力客户p全国国资委下属企业共全国国资委下属企业共179家，家，134家位于北京，家位于北京，其中其中50左右都分布在北京的西部；左右都分布在北京的西部；第53页/共102页第五十三页，共102页。北京市公共交通总公司北京住总集团有限责任公司北京市市政工程设计研究总院北京京煤集团有限责任公司北京市地铁运营有限公司北京市市政工程总公司北京市勘察设计研究院北京京仪控股有限责任公司北京建工集团有限责任公司北京建筑材料经贸集团总公司中关村科技发

27、展（控股）股份有限公司北京化学工业集团有限责任公司北京市燃气集团有限责任公司北京北辰实业集团公司北京市经中实业开发总公司北京市物资总公司北京市热力集团有限责任公司北京北奥有限责任公司北京祥龙资产经营有限责任公司中国电子进出口北京公司北京市自来水集团有限责任公司 北京市首都公路发展有限责任公司北京科技园建设股份有限公司中国北京同仁堂（集团）有限责任公司 北京首都创业集团有限公司北京市公联公路联络线有限责任公司北京国际电力开发投资公司北京工美集团有限责任公司北京市基础设施投资有限公司北京国际建设集团公司首钢总公司北京技术交流培训中心北京城建集团有限责任公司北京天鸿集团公司北京电子控股有限责任公司

28、北京市工业设计研究院北京市轨道交通建设管理有限公司北京市大成房地产开发总公司北京汽车工业控股有限责任公司 北京市经济管理干部学院北京金隅集团有限责任公司北京市城市改建综合开发总公司北京京城机电控股有限责任公司 北京技术交流培训中心北京市四清环卫工程集团有限责任公司北京城市开发集团有限责任公司北京医药集团有限责任公司北京市机械设备成套局北京市国资委下属的企业(qy)共有131家，可以作为本项目主力客群有力的补充；（部分北京市国资委下属(xish)企业）第54页/共102页第五十四页，共102页。第55页/共102页第五十五页，共102页。第56页/共102页第五十六页，共102页。n体育、健身、

29、娱乐(yl)器材销售代表处；n各项体育赛事的组织机构；n全球影视、娱乐(yl)公司，如迪斯尼娱乐(yl)公司、华纳影视公司、环球嘉年华等;第57页/共102页第五十七页，共102页。占地面积：平方米占地面积：平方米项目建筑面积项目建筑面积(jin zh min j)：平方米：平方米容积率约：容积率约：停车位：个停车位：个物业管理费：元平方米月物业管理费：元平方米月类别：住宅立项的写字楼类别：住宅立项的写字楼 装修标准：毛坯装修标准：毛坯价格：均价价格：均价23002300美元美元/ /平方米平方米 入住时间：入住时间：2004-12 2004-12 开开 发发 商：商： 华润华润(hu rn)

30、(hu rn)置地（北京）股份有限公司置地（北京）股份有限公司第58页/共102页第五十八页，共102页。第59页/共102页第五十九页，共102页。第60页/共102页第六十页，共102页。第61页/共102页第六十一页，共102页。总部基地客户统计总部基地客户统计外地进京企业10%外资企业30%中央/地方企业40%北京本地企业10%中关村高科技企业10%第62页/共102页第六十二页，共102页。第63页/共102页第六十三页，共102页。n第四部分项目(xingm)开发策略及运营方案第64页/共102页第六十四页，共102页。“CED中央休闲(xixin)区”n以奥运会为契机，发展以生态

31、化、体验式为特色的休闲(xixin)建筑综合体，凭借功能齐备的建筑综合体架构，成为京西休闲(xixin)产业经济圈核心;第65页/共102页第六十五页，共102页。总建筑面积总建筑面积35万平方米非策划范围面积非策划范围面积篮球馆6.3万平方米策划范围面积策划范围面积商业12.7万平方米写字楼6.2万平方米酒店4.1万平方米文体设施5.7万平方米面积小计28.7万平方米第66页/共102页第六十六页，共102页。S S 优势优势W W 劣势劣势l位于四环与长安街沿线交界处，标识性较好；l属于奥运建筑综合体的一部分，奥运的宣传力度带动写字楼的知名度；l交通便利；l虽然标识性较好 ，但是项目离长安

32、街主干道的步行距离较远；l商务氛围不够浓厚；O O 机遇机遇T T 威胁威胁 l政府的大力支持；l奥运经济带来标识经济的利好影响；l北京市非商务办公即生态化办公的市场空缺；l北京市写字楼市场竞争激烈；l西部写字楼租售价除金融街外持续低迷；l中关村持续低迷的销售价格与本项目的激烈竞争；l高档写字楼开发风险较大（西贸中心的失败经验教训）;第67页/共102页第六十七页，共102页。p项目所在区域商务氛围不浓，作为纯写字楼来讲，与东部竞争力弱；p面对目前的商务环境，开发商务写字楼的风险较大，不利于后期(huq)销售；p必须进行差异化市场定位，寻找出特定的市场需求；北京(bi jn)西部非商务办公消费

33、市场第68页/共102页第六十八页，共102页。写字楼地块写字楼地块第69页/共102页第六十九页，共102页。综合办公楼一层二层以上(yshng)二层企业(qy)独栋企业独栋企业独栋企业独栋企业独栋综合办公楼第70页/共102页第七十页，共102页。紫金长安未建，干道规划中西四环辅路四环主路出口四环主路入口五棵松文化体育中心交通分析示意图五棵松文化体育中心中路五棵松文化体育中心北路玉渊潭南路万寿路西街复兴路西四环主路西翠路运动场文体设施写字楼写字楼第71页/共102页第七十一页，共102页。商业(shngy)酒店(ji din)地下二层写字楼停车场写字楼、酒店、商业部分地下二层为开放式停车场

34、，各地块停车时间可利用时间差，以满足各停车时段的车位要求；第72页/共102页第七十二页，共102页。写字楼写字楼写字楼地下一层写字楼地下一层为停车场为停车场第73页/共102页第七十三页，共102页。写字楼地上层与写字楼地上层与其他建筑物独立其他建筑物独立写字楼写字楼商业酒店一层商业第74页/共102页第七十四页，共102页。酒店地块文体设施地块写字楼地块写字楼地块商业地块奥运篮球馆第75页/共102页第七十五页，共102页。第76页/共102页第七十六页，共102页。生态化独栋办公第77页/共102页第七十七页，共102页。第78页/共102页第七十八页，共102页。第79页/共102页第

35、七十九页，共102页。多功能厅考虑大型企业集团考虑大型企业集团(jtun)等目标客群需求，设计特色化产品：等目标客群需求，设计特色化产品：会议厅会议厅第80页/共102页第八十页，共102页。第81页/共102页第八十一页，共102页。评价(pngji)外部因素评价(pngji)内部因素收集定价信息确定单价确定总价客户需求市场动态竞争成本商品力销售能力利润目标地段远近产品品质综合反映掌握客源市场定位确定付款方式选择最优方案成本导向型市场导向型竞争导向型发展商、客户、竞争对手利益平衡相关资料整合第82页/共102页第八十二页，共102页。第83页/共102页第八十三页，共102页。单位(dnwi

36、)：USD/平方米第84页/共102页第八十四页，共102页。第85页/共102页第八十五页，共102页。n 3、 客户(k h)购买时间多集中在内装修至接近现房阶段；第86页/共102页第八十六页，共102页。低价低价 高价高价在此价格上没有可能的利润成本竞争者价格客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求市场市场(shchng)比较定价法比较定价法第87页/共102页第八十七页，共102页。项目名称项目名称项目地址项目地址租售价格租售价格长安长安. .西点西点长安街永定路口940 USD /平方米西贸中心西贸中心海淀复兴路51号1850 USD /平方米翠微大厦翠微大厦长安街万寿路1

37、1.5 USD /平方米.月道乐蒙恩商务街道乐蒙恩商务街 万寿路路口向南1200米1500 USD /平方米天行建商务大厦天行建商务大厦翠微路1500 USD /平方米太平路写字楼太平路写字楼五棵松以南太平路8.2 USD /平方米.月 电科大厦电科大厦鲁谷路11.5 USD /平方米.月第88页/共102页第八十八页，共102页。名称名称报价（报价（USD/USD/平方米）平方米）国际企业大厦2650京门大厦1667翠微大厦1667首都时代广场2800远洋大厦2650国际金融大厦2650通泰大厦2200投资广场2100建威大厦3000金玉大厦2300航华科贸中心2100盛嘉大厦2025第89

38、页/共102页第八十九页，共102页。修正因素修正因素地段因素地段因素规划因素规划因素品质因素品质因素报价报价USD/M2USD/M2权重80%10%10%翠微大厦1111667本项目本项目0.80.81.51.51.41.4p则本项目办公物业(w y)的比较价格 I 为p16670.880%16671.510%16671.410%p1550.31 USD/M2p p 第90页/共102页第九十页，共102页。n1545 USD/M2修正因素修正因素地段因素地段因素规划因素规划因素品质因素品质因素报价报价USD/M2USD/M2权重80%10%10%天行建商务大厦天行建商务大厦1111500本项目本项目0.90.91.61.61.51.5第91页/共102页第九十一页，共102页。n1495 USD/M2修正因素修正因素地段因素地段因素规划因素规划因素品质因素品质因素报价报价USD/M2USD/M2权重80%10%10%置地星座置地星座1112300本项目本项目0.60.60.90.90.80.8第92页/共102页第九十二页，共102页。第93页/共102页第九十三页，共102页。第四部分项目开发策略及运营方案第94页/共102页第九十四页，共102页。奥运会之后奥运会之后奥运会期间奥运会期间奥运会之前奥运会之前确保所有物业产品在赛前建设完毕；确保开发的各类物业产品具有特色，即