工程经济学课程设计(某房地产项目)

1、«工程经济课程设计设计题目：某房地产项目财务评价姓 名：温晓专 业：学 号：42指导教师：金玮佳2016年1月10日目录- 2 - # -1. 课程设计任务书2. 建小高层商品房住宅楼财务评价 62.1 项目概况62.2 投资估算62.3 资金筹措计划 7912132.4 项目经济效益评价2.5 不确定性分析3. 建高层商业写字楼财务评价3.1 项目概况133.2 投资估算133.3 资金筹措计划 143.4 项目经济效益评价 16213.5 不确定性分析4. 方案比选结论 22- # -1设计题目 （ 自选其一 ）1.1 工程项目资金筹措计划1.2 工程项目经济评价（财务评价）1.

2、3 工程项目多方案比选1.4 工程项目不确定性分析及风险分析1.5 工程项目设备更新方案的经济分析1.6 工程项目国民经济评价1.7 工程项目环境影响评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、 巩固和深化课堂所学知识的重要环节。 本课程设 计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系， 熟悉工程技术方案选优 的基本过程， 全面掌握工程经济的基本原理和方法， 具备进行工程经济分析的基 本能力。3任务3.1 任务要求： 充分利用所学知识独立完成项目， 内容全面合理。 每个同学 根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2 设计资料及相应数据 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地

3、产开发项目或工业开发项 目的经济评价。建筑物地点：浙江省范围内；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业 厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；4时间安排 本次课程设计安排在 18 周 进行。5设计内容 本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个工程项目的经济评价。 根据给定 的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合 运用“工程经济”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确 定最佳方案。如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选； 各种方案应包括以下内容： 投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用） ； 资金筹措

4、计划；项目经济效益评价 （必须含有全部资金财务现金流量 （图）表和资本金财务 现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容） ；不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析） ；结论：在方案的财务评价指标的计算和分析中， 至少要有： 静态投资回收期、 动 态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为 A4 页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装 订成册，并要求有

5、封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于 18 周星期五下午 2 点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。 有申请优秀者若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1 付晓灵主编，工程经济学 . 中国计划出版社， 20072 刘晓君主编，工程经济学 .第二版. 中国建筑工业出版社， 20083 叶晓甦主编，工程财务与风险管理 . 中国建筑工业出版社， 20074 建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例 . 中国计划出版社， 2006国家发改委， 建设部发布， 建设项目经济评价方法与参数 . 第三版， 中国 计划出版社， 2006- 4 -某房地产项

6、目财务评价（举例）（标题宋体四号加粗）方案I建小高层商品房住宅楼项目概况此房地产开发项目位于 XX市中心地带，占地面积50000 m2（ 75亩），建筑 容积率4: 1,建筑面积为:200000卅，建设期为3年，销售期3年。（正文宋体 小四，单倍行距）投资估算1、前期费用土地费用：800万元/亩X 75=60000万元可行性研究费：100万元城市基础设施配套费：80元川X 200000=1600万元消防设施配套费：5元/ m2X 200000=100万元生活垃圾服务费：12元/ m2X 200000=240万元白蚁防治费：1.3元/ m2X 200000=26万元勘察设计费：30000万元X

7、2%=600万元规划管理费：1.8元X 200000=36万元2、建设期间费用建筑安装费用：1500元/ m2X 200000=30000万元电梯：240万元供水电工程：30000X 2 % =600万元3、管理费用:1200万元基本预备费：93542X 5%=4677.1万元4、其他费用：200万元1+2+3+4=99619.1 万元5、建设期利息估算预估项目贷款60000万元，年利率7%,贷款在每年年中付，并分三年投入， 第一年20000万元，第二年投 20000万元，第三年投 20000万元。表1建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠 款0.0020700428496654

8、8.43当年借款200002000020000当年应计利 息70021493699.436548.43年末欠款累 计207004284966548.43工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金 46167.53万元，占工程总造价的43.49%。资金筹措计划1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元, 第二年投入20000万元，第三年投入 20000万元。表2长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4

9、658.393105.591552.80期末欠款累计44365.6222182.810表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资35389.1835389.1835389.171.1建设投资33206.3733206.3733206.361.2建设期利息70021493699.432资金筹措35389.1835389.1835389.172.1项目资本金13206.3713206.3713206.362.2债务资金207002214923699.43序号工程或费用建筑设备费用工程建设合计比例名称工程其他费1工程费用合 计306003060028.82 %1.1建筑安装费3

10、00001.2供水电费6001.3电梯费用2402400.23 %2工程建设其 他费合计6270259.06 %表4建设投资估算表（万元）2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费16002.3消防设施配套费1002.4生活垃圾服务费2402.5白蚁防治费262.6勘察设计费6002.7规划管理费362.8可行性研究费1003预备费合计4677.14677.14.4%3.1基本预备费4677.14其他费用+管理费用14001.32%5建设期利息6548.436548.436.17%合计3060024075327.53106167.53100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传

11、及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；财务费用：每年偿还当年利息；营业费用：经预测每年营业费 300万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）X 10%=84万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19 万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利1000100010002财务费用4658.393105.591552.803营业费用3003003004修理费8484845建设费用35389.17:353

12、89.1735389.196总成本费用41431.5639878.7638325.99项目经济效益评价1、销售收入估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目 房价定为平均26652元/卅。在3年经营期内，第一年售出 40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的销售收入：200000X40%< 26652= 213216 （万元）第二年的销售收入：200000X30%< 26652= 159912 （万元）第三年的销售收入：200000X30%< 26652= 159912 （万元） 总销售收入为533040万元。2、增值税的估算（增值税

13、税率为20%）:第一年应纳增值税：213216X20%= 42633.2 （万元） 第二年应纳增值税：159912X20%= 31982.4 （万元） 第三年应纳增值税：159912X20%= 31982.4 （万元）3、营业税及附加估算根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除 30%计税，税率为1.2%,城 镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算城镇土地使用税：200000 X 3=60 （万元）城市维护建设税：第一年42633.2X 7%=2984.324（万元）第二年31982.4X 7%=2238.768（万元）第三年31982.4

14、X 7%=2238.768（万元）教育费及附加：第一年42633.2X 3%=1278.996 （万元）第二年31982.4X 3%=959.472 （万元）第三年31982.4X 3%=959.472 （万元）表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计4561营业收入533040213216 :1599121599122增值税10659842633.231982.431982.43营业税金及附加10839.84323.32 :3258.24:3258.24 :3.1城镇土地使用税1806060603.2城市维护建设税7461.862984.3242238.7682238.768 :

15、3.3教育费附加3197.941278.996959.472959.4724、利润与利润分配估算表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%序号项目合计4561营业收入5330402132161599121599122营业税金及附加10839.84323.32 13258.243258.243总成本费用119636.3141431.56 139878.7638325.994利润总额402563.89167461.12116775118327.775所得税100640.9741865.28 129193.7529581.94 16净利润301922.92125595.8487581.25887

16、45.83表8项目投资现金流量表（万元）序 号项目1234561现金流入2132161599121599121.1营业收入2132161599121599122现金流出35389.1835389.1835389.175707.324642.244642.242.1建设投资35389.1835389.1835389.172.2经营成本1384138413842.3营业税金及 附加4323.323258.243258.243净现金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累计净现金 流量-35389.18-70778.36-1

17、06167.53101341.15256610.91411880.675净现值流量 现值-35389.18-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累计净现值 流量现值-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.747所得税41865.2829193.7529581.948税后净现金 流量-35389.18-35389.18-35389.17165643.4126076.01125687.829税后累计净 现金流量-35389.18-70778.36-106167.5359475.87185

18、551.88311239.710税后净现金 流量现值-35389.18-30774.43-26757.75108910.5472090.2662491.9811累计税后净 现金流量现值-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42该项目税后静态投资回收期：Pt= 4-1+106167.53/165643.4 =3.64 （年）该项目税后动态投资回收期：Pt* = 4-1+92921.36/108910.54=3.85 （年）项目投资财务净现值（税前） 项目投资财务净现值（税后） 项目投资内部收益率（税前） 项目投资内部收益率（税后）NPV

19、 = 209523.74 （万元）NPV = 90571.42 （万元）IRR=73.08%IRR=60.30%表9项目资本金现金流量表序 号项目1234561现金流 入2132161599121599121.1营业收 入2132161599121599122现金流 出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建设投 资13206.3713206.3713206.362.2经宫成 本1384138413842.3借款本金偿还22182.8122182.8122182.812.4借款利 息偿还4658.393105.591552.802.

20、5营业税 金及附 加4323.323258.243258.242.6所得税41865.2829193.7529581.943净现金 流里-13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累计净 现金流 量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925净现金 流量现 值-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.636累计净现金流量现值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.841649

21、07.47该项目静态投资回收期： Pt= 4-1+39619.1/138802.2=3.29 （年）该项目动态投资回收期： Pt* = 4-1+34675.96/91262.45=3.38 （年）项目资本金财务净现值NPV=164907.47 （万元）项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表序号年份项目4561固定成本36473.1736473.1736473.192营业收入2132161599121599123营业税金及附加4323.323258.243258.244增值税42633.231982.431982.45BEP( %)21.9

22、4%29.26%29.26%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%，以后两年平均销售额达到设计纲领的 29.26%，项目就可以保本。因此，项目具有较 强的抗风险能力。2、敏感性分析表11敏感性分析表序号123因素 指标税后内部收益率静态投资回收期（年）税后财务净现值（万元）基本方案60.30%3.6490571.42营业收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96经营成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.3

23、3%3.63150690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案H高层商业写字楼项目概况建高层商业写字楼高30层，建设用地50000 m2（ 75亩），容积率为5: 1，建筑 面积250000卅，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按 照北京市通泰大厦写字楼出租10元/天计算，建设期投资分别为40%, 30%， 30%,运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。投资估算2.1建设投资估算1、前期费用土地费用：1200 X 75=90000万元可行性研究：37500X 0.5 % =187.5万元城市基

24、础设施配套费：80 X 250000=2000万元消防设施配套费：5 X 250000=125万元生活垃圾服务费：12X 250000=300万元白蚁防治费：1.3 X 250000=32.5万元勘察设计费：37500X 2% =750万元规划管理费：1.8 X 250000=45万元2、建设期间费用建筑安装费：1500 X 250000=37500万元设备：电梯费用：600万元中央空调：1000万元供水电工程：20 X 250000=500万元3、管理费：300万元预备费：152915X 3%=4587.45万元4、其他费用：80万元1+2+3+4=139882.45 万元5、建设期利息估算

25、预估项目贷款90000万,年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000 万，第二年30000万，第三年30000万。建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0,003105064273.599822.65当年借款300003000030000当年应计利息10503223.55549.159822.65年末欠款累计3105064273.599822.65工程总造价139882.45+ 9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的42.68%。资金筹措计划1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元, 第

26、二年投入30000万元，第三年投入 30000万元。(2)建设投资估算表(万元)序 号工程或费用名称建筑工 程设备费 用工程建设其 他费合计比例1工程费用合计3800016003960026.80 %1.1建筑安装费37500375001.2电梯费用6006001.3中央空调费用100010001.4供水电工程5005002工程建设其他费 合计937409374063.45 %2.1土地使用费90000900002.2城市基础设施配 套费200020002.3消防设施配套费1251252.4生活垃圾服务费3003002.5白蚁防治费32.532.52.6可行性研究费187.5187.52.7规

27、划管理费45452.8勘察设计费7507502.9管理费3003003预备费4587.454587.453.10 %4建设期利息9822.659822.656.65 %合计380001600108150.1147750.1100%(3)建设投资估算表(万元)形成资产表序号工程或费 用名称建筑工程设备费用工程建设 其他费用合计比例1固定资产 费38000160013562.6553162.6535.98 %1.1工程费用380001600396001.2固定资产 其他费374037401.3建设利息9822.659822.652无形资产 费用900009000060.91 %3预备费4587.4

28、54587.453.11 %4合计380001600108150.1147750.1100%项目经济效益评价该项目经过市场调查研究与预测，考虑风险后，计算期取13年，预测房子每年租出80% .固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法、残值回收为(4587.45+3740 )X 40% =3330.98 万元折旧费为(4587.45+3740)X 60% 十 10=199.86 万元(1) 工资及福利估算，写字楼管理人员20,年薪10万，写字楼保洁及看 守人员50,年薪2万，合计为300万每年。(2) 营业费估算经预测每年营业费150万元，用于宣传、推销广告等；(3) 修理费估算50万每年；(

29、4) 总成本估算，本项目在运营期间内没有新的贷款和新的利息，因此固 定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；(5) 无形资产摊销 90000 - 10=9000万元；铺地流动资金150 X 35% =52.5万元；投资总额 147750.1+52.5=147802.6 万元根据北京市政府规定，营业税3%城市建设维护税 3%*7%教育费及附加3%*3%项目总投资使用计划与资金筹措序号项目1231总投资59100.0444325.0344325.031.1建设投资58050.0441101.5338775.881.2建设期利息10503223.55549.152资金筹措59100.0

30、444325.0344325.032.1项目资本金28050.0411101.538775.882.2债务资金3105033223.535549.15固定资产还本付息表项目45678910111213年初累计898479856987598949913992299419969981贷款99822.650.257.855.453.050.658.255.853.45.05本年应计698762885590489141923493279420961397698.利息.59.82.05.28.51.75.98.21.4467本年应还998299829982998299829982998299829982

31、9981本金.4.4.4.4.4.4.4.4.4.05还本付息1696162715571487141713471277120711371067和9.991.222.453.684.916.157.388.619.849.72总成本费用表（万元）序号项目 名称456789101112131经营 成本5005005005005005005005005005002折旧199.199.199.199.199.199.199.199.199.199.费868686868686868686863摊销 费90009000900090009000900090009000900090004财务698762885

32、590489141923493279420961397698.费.59.82.05.28.51.75.98.21.44675总成1668159815281459138913191249117911091039本费 用7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.53利润及利润分配表序 号项目名 称456789101112131营业收7300730073007300730073007300730073007300入00000000002营业税2190219021902190219021902190219021902190金及附加3总成本1668159815281459

33、138913191249117911091039费用7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.534利润总5631570157715840591059806050612061906260额2.551.320.098.867.636.395.163.932.71.475所得税16891710173117521773179418151836185718783.773.403.032.662.291.921.551.180.810.446净利润39413990403940884137418642354284433343828.7857.927.066.205.344.

34、473.612.751.891.03项目投资现金流量表（万元）序 号一年份 项目名资金- 目名氷建设期投产期123456-11.12131现金流入7300073000730007300076330.981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定3330.9资产余值82现金流出58050.41101387754150415041504150415004.53.882.1建设投资580504110138775.04.53.882.2经营成本5005005005005003营业税金36503650365036503650及附加4净现金流-58050-41101-3

35、87756885068850688506885072180.量.04.53.38985累计净现-58050-99151-13792-69077-227.468622.481722553903金流量.04.577.45.45555.55.536净现值流-58050-35741-2931845268.39368.34232.14795.13490.量现值.04.89.443875432287637累计净现-59050-93791-12311-77841-38473-4240.125300138791值流量现.04.930.37.50.0785.43.05值8所得税16893.17103.17313

36、.18570.18780.77400381449税后净现-58050-41101-3877551956.51746.51536.50279.53400.金流量.04.53.8823697195410税后累计-58540-99641-13841-86461-3471416822.32164.375042净现金流.04.577.45.22.623594.48量11税后净现-58050-35741-2931834161.29588.25624.10805.9980.5金流量现.04.89.44227118006值12累计税后-58050-93791-12311-88949-59360-3373662

37、008.71989.净现金流 量现值.04.930.37.15.45.26955该项目税后静态投资回收期：Pt= 6-1+34714.62/51536.97=6.67 （年）该项目税后动态投资回收期：Pt* = 8-1 + 11547.46/19215.15=7.60 （年）项目投资财务净现值（税前）NPV = 138791.05 （万元）-22 -# -NPV = 71989.5 （万元）IRR=33.76%项目投资财务净现值（税后）项目投资内部收益率（税前） 项目投资内部收益率（税后）IRR=26.24%项目资本金现金流量表（万元）序 号项目名资C建设期投产期123456-11.12131现金流入7300073000730007300076330.981.1营业收入73000730007300073000730001.2回收固定3330.9资产余值82现金流出28050.11101.8775.838013.37524.37035.34100.6533610.04538696248162.1项目资本28050.11101.8775.8金045382.2借款本金9982.49982.49982.49982.49981.0偿还52.3借款利息6987.56288.85590.0139