房地产估价理论与方法-第9章-假设开发法应用

1、一、假设开发法的含义（一、假设开发法的含义（熟悉熟悉） 假设开发法又称开发法、预期开发法、假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法剩余法，是将预测的估价对象是将预测的估价对象开发完成后的价值开发完成后的价值和和后续开发建后续开发建设的必要支出及应得利润设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。对象的价值的方法。 假设开发法的假设开发法的本质与收益法相同本质与收益法相同，是以房地产的，是以房地产的未来收益未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必具体为开

2、发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价为导向来求取房地产的价值。值。 第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述二、假设开发法的理论依据（二、假设开发法的理论依据（熟悉熟悉）n假设开发法的理论依据与收益法相同，是假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。预期原理。n假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的的成本法的倒算法倒算法。n两者的主要两者的主要区别区别： 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的完成后的房地产价

3、值房地产价值 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是过预测得到，需要求取的是土地价值土地价值。三、假设开发法适用的估价对象（掌握）三、假设开发法适用的估价对象（掌握） 假设开发法适用于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地具有投资开发或再开发潜力的房地产产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，

4、如果是重建就属于毛地的范畴）。果是重建就属于毛地的范畴）。n对于对于城市规划尚未正式明确城市规划尚未正式明确的待开发房地产，的待开发房地产，难以采难以采用用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。未确定的情况下，价值就无法确定。四、假设开发法估价需要具备的条件（四、假设开发法估价需要具备的条件（掌掌握握） 运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一下两个预测：下两个预测：n 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，

5、正确判断了则，正确判断了房地产的最佳开发方式房地产的最佳开发方式（包括：用途、（包括：用途、规模、档次）。规模、档次）。n 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。断了开发完成后的房地产价值。n 当估价对象具当估价对象具有潜在的开发价值时有潜在的开发价值时，假设开发法几，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。乎是最主要且实用的估价方法。五、假设开发估价的操作步骤（五、假设开发估价的操作步骤（熟悉熟悉） 运用假设开发法估价一般分为下列运用假设开发法估价一般分为下列8个步骤进行：个步骤进行：n选择具体估价方法选择具体估价

6、方法;n选择估价前提选择估价前提;n选取最佳开发经营方式选取最佳开发经营方式;n估计后续开发经营期估计后续开发经营期n预测开发完成后的价值预测开发完成后的价值;n预预测后续开发的必要支出测后续开发的必要支出n确定折现率或计算后续开发的利息和利润确定折现率或计算后续开发的利息和利润;n计算开发价值。计算开发价值。 调查待开发房地产的调查待开发房地产的状况状况选择最佳的开发利用选择最佳的开发利用方式方式预测预测开发完成后开发完成后的房地产价值的房地产价值估算后续估算后续开发经营期开发经营期测算后续开发建设的必要支出测算后续开发建设的必要支出和应得利润和应得利润计算计算待开发房地产的价值待开发房地产

7、的价值包括用途、规模、档次等确定包括用途、规模、档次等确定 土地的位置土地的位置土地的面积大小、形状、土地的面积大小、形状、 平整程度、基础设施通达程度、平整程度、基础设施通达程度、 地质和水文状况等地质和水文状况等规划设计条件规划设计条件土地权利土地权利1.市场法市场法2.收益法收益法 3.长期趋势法长期趋势法第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式（掌握掌握） 一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值开发完成后的房地产价值待开发房地产价值开发完成后的房地产价值取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费 开发成本管理费用开发成本管理费用投资利息销售

8、费用销售税费开发利润投资利息销售费用销售税费开发利润n注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。产应负担的税费的计算是难点。n开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。建成后出售）、出租、预租，和有营业等。7种开发方式有种开发方式有：n生地开发为熟地生地开发为熟地n生地开发为房地产生地开发为房地产n毛地开发为熟地毛地开发为熟地n毛地开发为房地产毛地开发为房地产n熟地开发为房地产熟地开发为房地产n在建工程续建成房屋在建工程续建成房屋n将旧的

9、房地产装饰装修改造或改变用途成新的将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。房地产。二、按估价对象和开发完成后的房地产二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式细化的公式 （一）求土（一）求土地价值的公式地价值的公式1.求生地价值的公式求生地价值的公式（1）适用于）适用于生地开发成熟地再进行房屋建设生地开发成熟地再进行房屋建设的公式的公式n生地价值开发完成后的价值生地取得生地价值开发完成后的价值生地取得税费税费 由生地由生地建成房屋的成本管理费用销售费用建成房屋的成本管理费用销售费用 投资利息投资利息 销销售税费开发利润售税费开发利润（2）适用于将）适用于将生地开发成熟地生地开发成熟地

10、的公式：的公式：n生地价值开发完成后的熟地价值生地取得生地价值开发完成后的熟地价值生地取得税费税费 由由生地生地开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地开发利润销售税费土地开发利润2.求毛地价值的公式求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：n毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地应的毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地应的税费由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资税费由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润利息销售费用销售税费开发利润（2）适用于将毛地开发成熟地的公

11、式：）适用于将毛地开发成熟地的公式：n 毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应的毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应的税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润资利息销售费用销售税费开发利润3.求熟地价值的公式求熟地价值的公式n熟地价值开发完成后的房地产价值取得熟熟地价值开发完成后的房地产价值取得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成本管理地的税费由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发费用投资利息销售费用销售税费开发利润利润（二）（二）求在建工程价值的公式求在建工程价值的公式（适用于将（适用于将在建工程续建成

12、房屋）在建工程续建成房屋）n在建工程价值续建完成后的房地产价值取在建工程价值续建完成后的房地产价值取得在建工程的税费续建成本管理费用投得在建工程的税费续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建利润资利息销售费用销售税费续建利润（三）求旧房价值的公式（三）求旧房价值的公式 n 旧房价值装修改造完成后的房地产价值旧房价值装修改造完成后的房地产价值取得旧房的税费装饰装修改造或改变用途取得旧房的税费装饰装修改造或改变用途的成本管理费用投资利息的成本管理费用投资利息销售费用销售税费装饰装修改造利润销售费用销售税费装饰装修改造利润第三节第三节 动态分析法和静态分析法动态分析法和静态分析法一、动态分析法和

13、静态分析法的定义（一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉熟悉） 假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。析法。 房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：n采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为现金流量折现法折现法; ;n采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。统方法。二、动态分析法与静态分析

14、法的区别二、动态分析法与静态分析法的区别（掌握掌握）(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。所发生的数额，即要进行现金流量预测。(2)传统方法不考虑各项

15、支出、收入发生的时间不同，传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售及延迟销售止，不考虑预售及延迟销售;而现金流量折现法要而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折算到折算到估价时点上，然后再相加减。算到折算到估价时点上，然后再相加减。(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现

16、法中这两项都不单独显现出来，来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。而是隐含在折现过程中。三、动态分析法和静态分析法的优缺点三、动态分析法和静态分析法的优缺点（熟悉熟悉）n从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求比较复杂；这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先知先觉先觉”，具体需要做到下列，具体需要做到下列3 3点：点：n开发经营期究竟多长要估算准确；开发经营期究竟多长要估算准确；n各项支出、收入在何时发生要估算准确；各项支出、收入在何

17、时发生要估算准确；n各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。方法。第四节第四节 假设开发法的估价前提（假设开发法的估价前提（掌握掌握）假设开发法的估价前提有假设开发法的估价前提有3 3种：种：1.1.

18、估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为前提称为“业主自行开发前提业主自行开发前提”。2.2.估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为可将这种估价前提称为“自愿转让开发前提自愿转让开发前提”。3.3.估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为估价前提称为“被迫转让开发前提被迫转让开发前提”。第五节第五节 最佳开发经营方式的选取（最佳开发经营方式的选取（熟熟悉悉） 选取最佳开发经营方式之前，应调查、分析选取最佳开发经营方式之前，

19、应调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后待开发房地产状况和当地房地产市场状况，然后选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的选取最佳开发经营方式并确定未来开发完成后的房地产状况。房地产状况。1.1.弄清土地的区位状况。弄清土地的区位状况。 1 1）土地所在城市的性质）土地所在城市的性质 2 2）土地所在城市内的区域的性质）土地所在城市内的区域的性质 3 3）具体的坐落位置）具体的坐落位置2.2.弄清土地的实物状况弄清土地的实物状况3.3.弄清土地的权益状况弄清土地的权益状况第六节假设开发法计算中各项的第六节假设开发法计算中各项的求取（求取（掌握掌握） n一、后续开发经营期一、后续

20、开发经营期n开发经营期开发经营期的起点是的起点是(假设假设)取得估价对象取得估价对象(待开发房地待开发房地产产)的日期，即的日期，即估价时点估价时点，终点是预计未来开发完成，终点是预计未来开发完成后的后的房地产经营结束的日期房地产经营结束的日期。n开发经营期包括开发经营期包括开发期开发期、经营期经营期。n开发期又分为开发期又分为前期前期、建造期建造期。n开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产竣工的日期。产竣工的日期。n未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、出租、营业、自用。因此，经

21、营期可以具体化为售、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、销售期（针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。自用这些情况）。二、开发完成后的房地产价值二、开发完成后的房地产价值n开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值开发完成时开发完成时的房地产状况所对应的房地产状况所对应的的市场价值市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。的日期。n开发完成后的房地产价值一般是通过开发完成后的房地产价值一般是通过预测预测来求取。对于销售的房来求取。对于销售的房地产，通常是采用市

22、场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或或采用市场法与长期趋势法相结采用市场法与长期趋势法相结合。合。n对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收收益法益法将该收益转换为价值。将该收益转换为价值。三、后续开发的必要支出和应得利润三、后续开发的必要支出和应得利润n测算的方法与成本法相同测算的方法与成本法相同 后续开发建设的必要支出和应得利润主要有后续开发建设的

23、必要支出和应得利润主要有：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。发利润、取得待开发房地产的税费。n不相同何在？不相同何在？ 本质上应是预测的本质上应是预测的未来发生时的值未来发生时的值，而不是估价时点时的值；，而不是估价时点时的值； 它们是在它们是在取得待开发房地产之后取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成到把待开发房地产开发完成的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。的支出及应得的利润。 投

24、资利息和开发利润只有在传统方法中才需投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测要预测（1）计息的项目应计息的项目包括：）计息的项目应计息的项目包括： 未知、需要求取的未知、需要求取的待开发房地产的价值待开发房地产的价值; 取得取得待待开发房地产的开发房地产的税费税费; 后续后续开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用、销售费用。 销售税费和开发利润销售税费和开发利润不计息不计息。 （2）计息期的长短）计息期的长短。 n一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。点，终点通常是开发期结束的时点。n一般不考虑预售和延迟销

25、售的情况。一般不考虑预售和延迟销售的情况。n 未知、需要求取的待开发房地产的价值一般未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。是在估价时点时一次性付清。n其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。均匀发生的。（3）计息的方式。有单利计息和）计息的方式。有单利计息和复利计息复利计息两种。两种。 （4）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。对应的利率，不能混淆。（5）

26、计息周期。）计息周期。n计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是、计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。半年、季、月、周或天等，但通常为年。（6）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实际利利率。际利利率。开发利润开发利润n开发利润测算也只有在传统方法中才需要。开发利润测算也只有在传统方法中才需要。n测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。项目所要求的相应

27、平均利润率。n在测算时要注意计算基数与利润率的对应。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。利润率名称利润率名称利润计算基数构成利润计算基数构成直接成本利润率直接成本利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 投资利润率投资利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用十销售管理费用十销售费用费用 成本利润率成本利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用管理费用 + 销售销售费用费用 + 投资利息投资利息 销售利润率销售利润率 土地取得成本土地取得成本 + 开发成本开发成本 + 管理费用管理费用 + 销售销售费用费用 + 投资利息投资利

28、息 +销售税费销售税费+开发利润开发利润 房地产项目利润率对比表房地产项目利润率对比表四、折现率四、折现率n 折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同取方法相同 五、测算中的其他有关问题五、测算中的其他有关问题n注意假设开发法的三种估价前提注意假设开发法的三种估价前提n应考虑开发完成后的房地产价值以外（额外）的应考虑开发完成后的房地产价值以外（额外）的收益收益 第七第七节假设开发法的总结和运用举节假设开发法的总结和运用举例例见见P335P344P335P344历年真题历年真题1 1、关于假设开发法的说法，错误的是、关于假设开发法的说法，错误的是(

29、D )( D )。A A运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取益法求取B B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C C假设开发中测算的假设开发中测算的“扣除项目扣除项目”金额本质上应是预测金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值的扣除项目在未来发生时值D D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值房地产市场价格作为开发完成后的价值2 2、某房地产开发项目建筑面积、某房地产开发项目建筑面积3850

30、m23850m2，建设期，建设期2 2年，根据市年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出场调查分析，该项目建成时可售出50%50%，半年和一年后分，半年和一年后分别售出别售出30%30%和和20%20%，出售时平均单价为，出售时平均单价为28502850元元/m2/m2，折现率，折现率为为15%15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为，开发完成后的房地产于建设初期的价值为( D )( D )万元。万元。A A572.21 B572.21 B765.85 C765.85 C791.24 D791.24 D912.62912.622727在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后在假设开

31、发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（的价值对应的时间一般是（B B）。）。A A取得待开发房地产的时间取得待开发房地产的时间 B B开发期间的某个时间开发期间的某个时间C C开发完成后的时间开发完成后的时间 D D开发完成之后的某个时间开发完成之后的某个时间2828现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为全部工程的建造费用为15001500元元/ /，其中主体工程，其中主体工程900900元元/ /，安装及装饰装修工程费为安装及装饰装修工程费为600600元元/ /。该在建工程主体部分已。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1 1年内年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%15%，则在，则在估价时点的续建费用为（估价时点