第七讲_房产面积测算

1、1.1.房屋面积测算：（水平面积）房屋面积测算：（水平面积）u房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20m及以上的永久性建筑的外围水平投影面积。u建筑面积、使用面积、产权面积、共有分摊面积；套内建筑面积、共有建筑面积、公用建筑面积；u以幢为单位进行；2.2.房屋用地面积测算房屋用地面积测算u房屋占地面积u院落面积u共有土地分摊面积1.1.计算建筑面积应具备的条件（普遍性计算建筑面积应具备的条件（普遍性) )应具有上盖；应有围护物；结构牢固，属于永久性建筑物；层高在2.20m（含）以上；可作为人们生产、

2、生活的场所。2.2.计算全面积的建筑范围计算全面积的建筑范围：（1）永久性结构的单层房屋、多层房屋。（2）房屋内结构层、技术层；梯间、电梯间。（3）穿过房屋的通道；房屋内的门厅、大厅，以及其内回廊。（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。（5）房屋天面上的永久性建筑（楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶），按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台；（7）属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱的外围水平投影面积计算；（9）房屋间永久性的封闭架空通廊；（10）地下室、半地下室及其相应入口，层

3、高2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按柱或围护结构的外围水平投影计算；（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算；（13）属于永久性建筑，有柱（承重）的车棚、货棚，按柱的外围水平投影计算；（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，2.20（15）有变形缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。2.2.计算半面积的建筑范围计算半面积的建筑范围（1）与房屋相连，有上盖、无柱的走廊、檐廊；（2）未封闭的阳台、挑廊（3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积

4、一半计算；（4）无顶盖的室外楼梯；（5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊3.3.不计算面积的建筑范围不计算面积的建筑范围（1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等；（3）房屋间无上盖的架空通廊；（4）天面、挑台；（5）建筑物内的操作平台；（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分；（7）利用引桥、高架桥、高架、路面作为顶盖建造的房屋；（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋；（9）独立烟囱、亭、塔、地下人防等；（10）与房屋室内不相通的房屋间变形缝。4.房产测量规范房产测量规范（20002000）与

5、建设工程建筑面积计算建设工程建筑面积计算规范规范（20052005）计算规则的区别： 同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。 （1 1）低于）低于2.202.20米的房屋；米的房屋；（2 2）阳台；）阳台；（3 3）房屋外墙的保温隔热层；）房屋外墙的保温隔热层；（4 4）墙体粉刷层；）墙体粉刷层；（5 5）自动扶梯等自动工具；）自动扶梯等自动工具；1、房产面积测算的方法（1）实地量距法:最普遍（2）坐标解析法：（3）软件机助统计；（4）求积仪法2.面积量算精度要求（1）房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下列计算的结果：（2）坐标解析法计算面积

6、精度要求： niiiisDmm121; 181（3）图上量算面积精度要求： PMP0003. 0 物权法明确规定：建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。1. 1. 建筑面积分类：两部分建筑面积分类：两部分 专有部分专有部分：套内建筑面积 共有部分共有部分：公用建筑面积u公有建筑面积u共有建筑面积公用建筑面积的确认：公用建筑面积的确认： （1 1）预售测量：建筑施工图、）预售测量：建筑施工图、 （2 2）竣工测量：）竣工测量： （3 3）无间隔权属单位：埋标）无间隔权属单位：埋标 2.2.公用建筑面积的所有权与使用权公用建筑面积的所有权与使用权u共有建筑面积的所有权、使用权

7、：本幢所有参与分摊者共同所有、共同使用；u分摊后，不划分各产权人分摊面积的具体部位；一经分摊，未经合法程序不得侵占或改变其原设计的使用功能和结构；u公有建筑面积为小区业主共同所有、共同使用。（2/3）3.3.共有建筑面积共有建筑面积（1）共有的电梯井、管道井、垃圾道等垂直通道；（2）共有的楼梯间、电梯间；（3）服务于本幢的变电室、水泵房、设备间、警卫室等；（4）服务于本幢的公共用房、管理用房；（5）共有的门厅、大厅、过道、门廊等；（6）共有的室外楼梯；（7）共有的地下室、半地下室；（8）套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积（外半墙面积外半墙面积）* *外半墙

8、墙体面积推算：外半墙墙体面积推算：D外：外墙尺寸D中：中线尺寸D内：内墙尺寸：墙厚4.4.不应分摊的建筑面积不应分摊的建筑面积（1）作为人防工程的建筑面积；（2）独立使用的地下室、半地下室、车库等；（3）为多幢房屋服务的警卫室、设备用房、管理用房；（4）公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化设施等建筑物；（5）用于公共事业的市政建设的建筑物；5.5.共有建筑面积分摊原则共有建筑面积分摊原则（1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；（2）无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊；（3）以“幢”为单位进行测量与分摊。（本幢；多单元）（4）从整体到局部，

9、按照幢、功能区、层、套（或户幢、功能区、层、套（或户）的次序进行逐级分摊；（5）局部的共有建筑面积应参与分摊整体的共有建筑面积；（6）“谁使用谁分摊”原则。（合理不合法）* *注注o4个单元，6层，均为一梯两户。1-3单元为75平 米户型，4单元为120平米户型。楼梯间面积均为12平米，每个单元各自使用自己的楼梯间。o专用楼梯6.6.共有建筑面积分摊公式共有建筑面积分摊公式 Si=Si =Si/Si ：分摊系数；：分摊系数； S Si i：各单元参加分摊所得的分摊面积；：各单元参加分摊所得的分摊面积；S Si i：各单元参加分摊的面积；：各单元参加分摊的面积；S Si i：可被分摊的共有建筑面

10、积。：可被分摊的共有建筑面积。7.7.分摊方法分摊方法（1）整体分摊：功能单一（2）多级分摊：多功能综合楼；从整体到局部，从大到小*多功能综合楼共有建筑面积分摊o幢共有建筑面积分摊：幢功能区o S SGiGi= = Z Z S SGiGi Z Z = =S SZ Z/ /S SGiGio功能区共有建筑面积分摊：功能区层o S SCiCi= = G G S SCiCi G G = = S SG G/ /S SCiCi S SG G= = S SG G+ + S SG Go层共有建筑面积分摊：层套 S STiTi= = C C S STiTi C C = = S SC C/ /S STiTi S

11、SC C= = S SC C+ + S SC Co套（户）内产权面积计算： S SEiEi= = S STiTi+ + S STiTi检核：检核： SSEiEi = S= STiTi+ + SSZ Z + +SSGiGi+ S+ SCiCi*例例1：住宅楼套面积计算：住宅楼套面积计算 普通住宅楼，普通住宅楼，全幢共全幢共6层，每层层，每层2个单元，一梯两个单元，一梯两户，共户，共24户，户户，户型相同。型相同。 所标注尺寸，所标注尺寸，除阳台为外尺寸，除阳台为外尺寸，其他均为中线尺其他均为中线尺寸。寸。 商住楼，全幢共商住楼，全幢共6 6层，层，1-21-2楼为商场，楼为商场，每层每层8 8户，两层共户