第七章 收益法

1、第第 七七 章章收益法收益法 第一节第一节 收益法概述收益法概述 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 第四节第四节 净收益的求取净收益的求取 第五节第五节 报酬率的求取报酬率的求取 第六节第六节 直接资本化法直接资本化法 第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术 第八节第八节 收益法总结与运用举例收益法总结与运用举例一、收益法的含义一、收益法的含义 收益法收益法收益资本化法收益资本化法 收益还原法收益还原法收益法是指预测估价对象的未来收益，收益法是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价然后将其转

2、换为价值来求取估价对象价值的方法。值的方法。第一节收益法概述第一节收益法概述第一节收益法概述一、收益法的含义一、收益法的含义 收益法分为收益法分为 直接资本化法直接资本化法 报酬资本化法报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。求取估价对象的价值。收益法求得的价格称为收益价格。收益法求得的价格称为收益价格。第一节收益法概述第一节收益法概述第一节收益法概述二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 第一节收益法概述决定房地产当前价值的决定房地产当前价值的 不是过去的因素不是过去的因素 而是未来的因素而是未来的因素 某笔资金某

3、笔资金利率利率=房地产净收益房地产净收益 房地产价格房地产价格利率利率=房地产净收益房地产净收益 房地产价格房地产价格=利率房地产净收益预期原理预期原理 收益性房地产的价值就是其未来净收益收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列的现值之和，该价值高低主要取决于下列3 3个因素：个因素： 未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，房未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低地产的价值就越高，反之就越低; 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;

4、 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。越长，房地产的价值就越高，反之就越低。第一节收益法概述三、收益法适用的对象和条件三、收益法适用的对象和条件 （一）收益法适用的对象（一）收益法适用的对象 有收益的房地产有收益的房地产 有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 （二）收益法适用的条件（二）收益法适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化房地产的收益和风险都能够较准确地量化第一节收益法概述四、收益法估价的操作步骤四、收益法估价的操作步骤 1 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2 2、确定未

5、来收益期限、确定未来收益期限 3 3、估算、估算潜在毛收入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 4 4、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 5 5、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益他资本或经营的收益 6 6、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 7 7、求

6、取报酬率或资本化率、收益乘数求取报酬率或资本化率、收益乘数; 8 8、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第一节收益法概述第二节报酬资本化法的公式第二节报酬资本化法的公式一、一般公式一、一般公式 nijijiYaV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnYYYaYYaYaV第二节 报酬资本化法公式n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年为单位通常以年为单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 Y Y报酬率报酬率0

7、 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 第二节 报酬资本化法公式二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式 A1=A2=A3=An=An32Y1A.Y1AY1AY1AVnYYAV111n= YAV 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第二节 报酬资本化法公式公式用途：公式用途：直接用于计算价格；例直接用于计算价格；例7-17-1、例、例7-2 7-2 不同年限价格的换算；例不同年限价格的换算；例7-37-3、例、例7-4 7-4 比较不同年限价格的高低；例比

8、较不同年限价格的高低；例7-57-5用于比较法中土地使用权年限修正。例用于比较法中土地使用权年限修正。例7-67-6 第二节 报酬资本化法公式3 3、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算 nnKY111假设：假设：NNKR111则有：则有：如果：如果：nnnKYAV A An n=A=AN N=A =A NNNKRAV 则有：则有：NnNnYKRKVV 如果：如果： R=Y R=Y 则有：则有：NnNnKKVV 第二节 报酬资本化法公式例7-3 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为25002500元元/ /，报酬率为，报酬率为10%10%，试求其，

9、试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。 平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV第二节 报酬资本化法公式例7-4 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为30003000元元/ /，对应的还原利率为，对应的还原利率为10%10%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为8%8%下的价格。下的价格。 平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVV第一节 报酬资本化法公式A房地产无限年价格:

10、B B房地产无限年价格房地产无限年价格: :平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元 /47.2179%61111800305030KKVV A B 比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低 第二节 报酬资本化法公式 例例7-57-5：有：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限房地产的收益年限为为5050年，单价年，单价20002000元元/ /，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价18001800元元/ /。假设报酬率均为。假设报酬率均为6%6%，试比较该，试比较该两宗房地产价格的高低。两宗房地产价格的高

11、低。 第二节 报酬资本化法公式4 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K市状市状K K房状房状K K容容 K K年年 可比实例估价对象年修KKK第二节 报酬资本化法公式例例7 76 6： 某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4545年，所处地年，所处地段的基准地价为段的基准地价为12001200元元/ /平方米，制定基准地价时设平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为定的土地使用权年限为5050年。假设该宗土地与基准年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行地价设定的

12、状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为土地还原利率为1010，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。 平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV第二节 报酬资本化法公式四、纯收益按一定数额递增四、纯收益按一定数额递增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年（不有限年（不要求记忆）要求记忆）2rbraV无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b第二节 报酬资本化法公式参照教材例参照

13、教材例 7-97-9五、纯收益按一定比率递增（减）五、纯收益按一定比率递增（减）nnYgAYgAYgArAV11.111111322nYggYAV111有限年公式有限年公式n= gYAV无限年公式无限年公式0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1第二节 报酬资本化法公式例811 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第

14、一年；预计该房地产未来第一年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 nYggYAV111万元76.112%91%211%2%9865第二节 报酬资本化法公式六、预知未来若干年后的价格的公式 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t ttttVVY1.Y1A.Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A参照教材例参照教材例 7-157-15第二节 报酬资本化法公式公式总结公式总结 净收益每年不变的公式（有限年

15、、无限净收益每年不变的公式（有限年、无限年）年） 净收益在若干年有变化的公式净收益在若干年有变化的公式（有限年、（有限年、无限年）无限年） 纯收益按一定数额递增纯收益按一定数额递增的公式（无限年）的公式（无限年） 纯收益按一定比率递增（减）的公式纯收益按一定比率递增（减）的公式（有限年、无限年）（有限年、无限年） 预知未来若干年后的价格的公式（有限预知未来若干年后的价格的公式（有限年）年）第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。可获收益的时间。 收益期的确定收益期的确定 建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余

16、经济寿命 土地使用权的剩余期限土地使用权的剩余期限第三节 收益期限的确定估价时点估价时点未来可获收益的时间未来可获收益的时间如何确定房地产的收益年限？如何确定房地产的收益年限？ 单独土地单独土地 根据土地剩余使用年限根据土地剩余使用年限 单独建筑物的估价单独建筑物的估价 分别根据土地剩余使用年限分别根据土地剩余使用年限 建筑物剩余经济寿命确定收益年限建筑物剩余经济寿命确定收益年限第三节 收益期限的确定 房地合一的估价对象房地合一的估价对象 建筑物的经济寿命与土地使用年限一起结建筑物的经济寿命与土地使用年限一起结束的束的 根据根据土地剩余使用年限土地剩余使用年限或或建筑物建筑物的经济寿命的经济寿

17、命确定收益年限确定收益年限第三节 收益期限的确定不是一样吗？不是一样吗？ 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，剩余期限结束的情况下，分为土地使用分为土地使用权出让合同中：权出让合同中： 未约定不可续期未约定不可续期 已约定不可续期已约定不可续期第三节 收益期限的确定估价时点估价时点土地结束土地结束建筑物结束建筑物结束 未约定不可续期未约定不可续期 房地产的价值房地产的价值= 以以土地使用权剩余期限土地使用权剩余期限为收益期限为收益期限计算的房地产价值计算的房地产价值 +土地使用剩余期限结束时土地使用剩余期限结束时建筑物的建筑物的残余价值残余价值

18、折算到估价时点的价值。折算到估价时点的价值。 已约定不可续期已约定不可续期 房地产的价值房地产的价值= 按土地使用权剩余期限为房地产收益按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。期限计算房地产的价值。第三节 收益期限的确定 建筑物的经济寿命早于土地使用年限建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束而结束 根据根据建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余经济寿命确确定收益年限的收益价值定收益年限的收益价值 +土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地使用年限超出建筑物经济寿命的土土地剩余使用年限地剩余使用年限价值的折现值。价值的折现值。第三节 收益期限的确定估价时点估价时点建筑物结束建筑物结束土地结束

19、土地结束对于求取承租人权益的价值对于求取承租人权益的价值 收益期限为剩余租赁期限收益期限为剩余租赁期限第三节 收益期限的确定房地合一估价对象房地合一估价对象收益期限的确定收益期限的确定建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余经济寿命与土地使用剩余使用年限同时结束与土地使用剩余使用年限同时结束建筑物剩余经济寿命晚于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束土地使用权剩余期限结束建筑物的经济寿命早于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的土地使用年限而结束的未约定不可续期未约定不可续期约定不可续期约定不可续期房地产的价值房地产的价值=以土地使用权剩余期以土地使用权剩余期限限为收益期限计算的房地产价值为收

20、益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值房地产收益期限房地产收益期限=土地使用权剩余期限土地使用权剩余期限房地产的价值房地产的价值=建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限土地剩余使用年限价值的折现值价值的折现值收益年限收益年限=土地剩余使用年限土地剩余使用年限 =建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命第三节 收益期限的确定1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限

21、结束（不可续期） 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年第三节 收益期限的确定2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL tLLYVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t第三节 收益期限的确定第四节净收益的求取第四节净收益的求取niiYAV11房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素： 1、可获

22、净收益的大小，即、可获净收益的大小，即Ai的大小；的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即Y的大小；的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。 第四节 收净益的求取 可用于收益法可用于收益法( (含报酬资本化法与直接资含报酬资本化法与直接资本化法本化法) )中转换为价值的未来收益主要有中转换为价值的未来收益主要有4 4种种 潜在毛收入潜在毛收入 有效毛收入有效毛收入 净运营收益净运营收益 税前现金流量税前现金流量 第四节 收净益的求取报酬资本化法求取净运营收益报酬资本化法求取净运营收益净收益的测算途径可分为两种：净收益的测算途径可

23、分为两种：一是基于租赁收入测算净收益一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益第四节 收净益的求取基于租赁收入测算净收益的基本公式为：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入原因造成的收入损

24、失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 第四节 收净益的求取 运营费用不含运营费用不含 a.抵押贷款还本付息额抵押贷款还本付息额 b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额但含短寿命设备设施折旧额 c.房地产改扩建费用房地产改扩建费用假设改扩建费与房地假设改扩建费与房地产增值相抵产增值相抵 d.所得税：所得税率是固定的或不同行业性质所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水

25、的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。地产的价值。第四节 收净益的求取基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 与基于租赁收入的净收益测算有两个方与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同面的不同 一是潜在毛收入或有效毛收入一是潜在毛收入或有效毛收入经营收入经营收入 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润正常利润 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资基于租金收入测算净收益由于归

26、属于其他资本或经营的收益在本或经营的收益在房地产租金之外房地产租金之外，即实际上，即实际上已经扣除，所以就已经扣除，所以就不再不再扣除归属于其他资本或经扣除归属于其他资本或经营的收益。营的收益。 第四节 收净益的求取运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 第四节 收净益的求取二、不同类型房地产的净收益求取二、不同类型房地产的净收益求取（一）出租的房地产净收益求取，（一）出租的房地产净收益求取， 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担净收益通

27、常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。的费用后的余额。 租赁收入：租赁收入：租金收入租金收入和租赁保证金或押金和租赁保证金或押金的的利息收入利息收入 出租人负担的费用是出租人负担的费用是(例如表例如表71所列的费所列的费用中用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。人负担的部分。第四节 收净益的求取分析租约分析租约租金构成租金构成确定扣除项目确定扣除项目第四节 收净益的求取（二）营业的房地产净收益求取（二）营业的房地产净收益求取 营业的房地产：房地产所有者营业的房地产：房地产所有者 + + 经营者经营者 (1)商业经营的房地产，商业经营的房地产，

28、应根据经营资料测算净收益，应根据经营资料测算净收益，净收益净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产，工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。财务费用和厂商利润。(

29、3)农地净收益的测算，农地净收益的测算，是由农地平均年产值是由农地平均年产值(全年农产品的全年农产品的产量乘以单价产量乘以单价)扣扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。费、投资利息、农业利润等。第四节 收净益的求取经营型房地产净收益的求取经营型房地产净收益的求取 （1 1）商业）商业 净收益净收益=商品销售收入商品销售收入商品销售成本商品销售成本经营费用经营费用 商品销售税金（营业税或增值税）商品销售税金（营业税或增值税） 管理费用管理

30、费用财务费用财务费用商业利润商业利润（2 2）工业）工业 净收益净收益=产品销售收入产品销售收入生产成本生产成本产品销售费用产品销售费用 产品销售税金产品销售税金管理费用管理费用财务费用财务费用厂商利润厂商利润（3 3）农地）农地 第四节 收净益的求取（三）自用或尚未使用的房地产净收益（三）自用或尚未使用的房地产净收益求取求取 根据同一市场上根据同一市场上有收益有收益的的类似房地产类似房地产的的有有关资料关资料按上述相应的方式测算净收益按上述相应的方式测算净收益 通过通过类似房地产类似房地产的的净收益直接比较净收益直接比较得出净得出净收益收益第四节 收净益的求取（四）混合的房地产净收益求取（四

31、）混合的房地产净收益求取 一是把费用分为固定费用和变动费用，将测一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。费用，予以加总后再减去总的固定费用。 二是先测算各种类型的收入，再测算各种类二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。型的费用，然后将两者相减。 三是把它看成是各种单一收益类型房地产的三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。予以加总。第四节 收净益的求取 综业商业大厦：含大堂、写

32、字间、餐饮、综业商业大厦：含大堂、写字间、餐饮、娱乐娱乐 、商场。建议采用最简便的方法：、商场。建议采用最简便的方法： 测算单一类型房地产的收入和运营费用测算单一类型房地产的收入和运营费用 考虑不直接产生收益部分的费用的分摊考虑不直接产生收益部分的费用的分摊 计算单一类型房地产净收益计算单一类型房地产净收益第四节 收净益的求取三、求取净收益应注意的问题三、求取净收益应注意的问题 （一）有形收益和无形收益。（一）有形收益和无形收益。 有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益收益是指房地产带来的间接利益 房地产房地产收益收益=

33、 =有形收益有形收益 + + 无形收益无形收益 无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。化率来考虑无形收益。 注意：注意：如果无形收益已通过有形收益得到体现，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。则不应再单独考虑，以免重复计算。第四节 收净益的求取（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用强调使用

34、客观收益客观收益作为估价的依据作为估价的依据 第四节 收净益的求取（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益 有租约的房地产在租约期内应以租约有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据内容作为估价依据 ：第四节 收净益的求取租赁期限内的租金应采用租约约定的租租赁期限内的租金应采用租约约定的租金金( (简称租约租金，又叫称为实际租金简称租约租金，又叫称为实际租金) )租赁期限外的租金应采用正常客观的租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金市场租金 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三租约限制下的价值和承租人权益的

35、价值三者之间的关系为：者之间的关系为： 见例见例7-21有租约限制下的价值= 无租约限制下的价值承租人权益的价值第四节 收净益的求取承租人权益的价值承租人权益的价值无租约限制无租约限制下的价值下的价值有租约限制有租约限制 下的价值下的价值 =客观收益价格客观收益价格2020万万实际收益价格实际收益价格3030万（高于市场租金）万（高于市场租金）1515万（低于市场租金）万（低于市场租金）第四节 收净益的求取四、净收益流模式的确定四、净收益流模式的确定 未来净收益流属于下列哪种类型，就选未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：用相应的报酬资本化法公式进行计算： 每年基

36、本上固定不变每年基本上固定不变; 每年基本上按某个固定的数额递增或递减每年基本上按某个固定的数额递增或递减; 每年基本上按某个固定的比率递增或递减每年基本上按某个固定的比率递增或递减; 其他有规则变动的情形。其他有规则变动的情形。第四节 收净益的求取 在实际估价中使用最多的是净收益每年在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益不变的公式，其净收益A A的求取方法有下列的求取方法有下列几种：几种： 过去数据简单算术平均法过去数据简单算术平均法(过去过去3-5年年) 未来数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法(未来未来3-5年年) 未来数据资本化公式法。通过调查、预测未来数据资本化公

37、式法。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是估价对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。出公式求取不变的净收益。第四节 收净益的求取1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其年的净收益，然后将其 简单算术平均数作为简单算术平均数作为A A； 2 2、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其年的净收益，然后将其简单算术平均数作为简单算术平均数作为A A； 3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净

38、收益，年的净收益， 然后采用下列等式求出然后采用下列等式求出A A：tttitr1Y1AY111Atittti11Y1Y1YY1AA例例8-22第四节 收净益的求取例7-20 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从20032003年年1 10 0月月1 1日起计。该商店日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于2002004 4年年1212月月1 1日租出，日租出，租期为租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180180元元/ /平方米，且每年不变；二层平方米，且每年不变；二层现

39、暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原利。该类房地产的还原利率为率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。 （1 1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 A A内内=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元）A A外外=200=200200200（1

40、-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36第四节 收净益的求取2221Y11Y111YAY1AY1AnV外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二层价格计算）二层价格计算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元）

41、万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 例7-20第四节 收净益的求取第五节报酬率的求取第五节报酬率的求取 （熟悉）（熟悉）一、报酬率的实质一、报酬率的实质n投资回收是指所投入的资本的回投资回收是指所投入的资本的回收收保本保本n投资回报是指所投入的资本全部回投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金收之后所获得的额外资金报酬报酬投资风险与报酬率的关系投资风险与报酬率的关系投资风险投资风险报报酬酬率率国债国债利率利率高风险及高风险及投资回报率投资回报率一、报酬率的实质一、报酬率的实质报酬率的实

42、质报酬率的实质n收益率收益率n利率利率n折现率（基准收益率）折现率（基准收益率）n内部收益率内部收益率n不同用途、不同性质、不同用途、不同性质、不同地区、不同时间不同地区、不同时间的房地产的投资风险的房地产的投资风险不同，报酬率也不同不同，报酬率也不同投入资本投资回报报酬率报酬率=二、报酬率的求取方法（熟悉）二、报酬率的求取方法（熟悉） （一）市场提取法（一）市场提取法（1）市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。的报酬资本化法公式，反求出报酬率。YAV

43、 VAY YAV可比实例可比实例净收益净收益A（万元（万元/年）年）价格（万元）价格（万元）V报酬率（报酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11VAY nVY111YA试算线性内试算线性内插插0Y111YAVngVYAgVAYVrxnY111A211121)YY(YYxxx（二（二）累加法）累加法 将报酬率视为包含安全利率和将报酬率视为包含安全利率和风险调节值风险调节值两大两大部分，然后分别求出

44、每一部分，再将它们相加。部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。n报酬率报酬率= =安全利率安全利率+ +投资风险补偿投资风险补偿+ +管理负担补偿管理负担补偿 + +缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿- -投资带来的优惠投资带来的优惠n投资风险补偿率：具有一定风险性房地产投资的报酬投资风险补偿率：具有一定风险性房地产投资的报酬率率 n管理负担补偿率：一种投资所需要的承担的额外管理管理负担补偿率：一种投资所需要的承担的额外管理负担负担n缺乏流动性补偿率缺乏流动性补偿率n投资带来的优惠率投资带来的优惠率例：表例：表7-3 无风险报酬率一般是选取无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利国债利率或银行

45、存款利率率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率。般是名义报酬率。 安全利率与无风险报酬率安全利率与无风险报酬率n无风险报酬率为安全利率，是无风险投资的报无风险报酬率为安全利率，是无风险投资的报酬率。酬率。n无风险报酬率一般是选取无风险报酬率一般是选取一年期国债利率一年期国债利率或或一年期银行存款利率一年期银行存款利率。n安全利率和房地产风险报酬率应为含通货安全利率和房地产风险报酬率应为含通货膨胀在内的名义利率。膨胀在内的名义利率。（三）投资报酬率排序插入法（三）投资报酬率排序插入法n报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率

46、。报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。n具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的n通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。 第六节直接资本化法第六节直接资本化法一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述 直接资本化法的概念和基本公式，直接直接资本化法的概念和基本公式，直接资本化法是将估价对象资本化法是将估价对象未来某一年的某种未来某一年的某种收益收益除以适当的除以适当的资本化率资本化率或者乘以适当的或者乘以适当的收益乘数收益乘数转换为价值的方法。转换为价值的方法。 未来某一年的某种收益

47、通常是采用未来未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。有效毛收入、净收益等。 第六节 直接资本化法1、报酬资本化法的优缺点、报酬资本化法的优缺点 优点优点 考虑到了资金的时考虑到了资金的时间价值间价值指明了房指明了房地产的价值是其未来地产的价值是其未来各期净收益的现值之各期净收益的现值之和和 直观易解直观易解每期每期的净收益或现金流量的净收益或现金流量都是明确的都是明确的 可通过其他具有可通过其他具有同同等风险的投资等风险的投资以求取以求取适当的报酬率适当的报酬率缺点缺点 较多地依赖于估价人较多地依赖于

48、估价人员的主观判断员的主观判断 报酬资本化法需报酬资本化法需要预测未来各期的净要预测未来各期的净收益收益 各种简化的净收益流各种简化的净收益流模式不一定符合市场模式不一定符合市场的实际情况。的实际情况。2、直接资本化法的优缺点、直接资本化法的优缺点 优点优点 数据调查简单数据调查简单通常通常只需要测算来来第一年的只需要测算来来第一年的收益收益 能较好地反映市场的实能较好地反映市场的实际情况际情况 资本化率或收益乘数资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示直接来源于市场上所显示的收益与价值的关的收益与价值的关 计算过程简单计算过程简单缺点缺点 对可比实例的依赖很对可比实例的依赖很强强 直接资本化

49、法利用的直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化类似房地产来求取资本化率率3、两种方法的市场适宜性、两种方法的市场适宜性 当相似的预期收益当相似的预期收益存在大量的可比市存在大量的可比市场信息时场信息时 直接资本化法直接资本化法会是相当可靠的会是相当可靠的 当市场可比信息缺当市场可比信息缺乏时乏时报酬资本报酬资本化法则能提供一个化法则能提供一个相对可靠的评估价相对可靠的评估价值值 估价人员可以通过同估价人员可以通过同等投资风险的报酬率等投资风险的报酬率来确定估

50、价对象的报来确定估价对象的报酬率。酬率。二、几种收益乘数二、几种收益乘数 将估价对象一年的将估价对象一年的某种收益某种收益，乘以，乘以相应的收益乘数相应的收益乘数转转换成价值换成价值 毛租金乘数法毛租金乘数法潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数有效毛收入乘数净收益乘数净收益乘数 收收益益乘乘数数计计算算房地产价格房地产价格= =某种租金某种租金某种租金乘数某种租金乘数 某种收益乘数某种收益乘数= =房地产价格房地产价格某种租金某种租金 第六节 直接资本化法毛租金乘数法的优缺点：毛租金乘数法的优缺点：优点优点 方便易行，市场上较容易方便易行，市场上较容易获得获得房地产的价格和租金房地产

51、的价格和租金资料资料 同一市场上，相似房地产同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受的租金和价格同时受相同相同的市场力量影响的市场力量影响，因此毛，因此毛租金乘数是一个比较租金乘数是一个比较客观客观的数值的数值 避免了由于多层次测算可避免了由于多层次测算可能产生的能产生的各种误差各种误差的累计的累计缺点缺点 忽略了忽略了房地产租金房地产租金以外以外的收入的收入 忽略了不同房地忽略了不同房地产的产的空置率空置率和和运营运营费用差异费用差异的影响的影响第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术一、投资组合技术土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合抵押贷款与自有资金的组

52、合抵押贷款与自有资金的组合 第七节 投资组合技术与剩余技术（一）土地与建筑物的组合（一）土地与建筑物的组合 土地价值求取土地价值求取 土地资本化率土地资本化率 建筑物价值求取建筑物价值求取 建筑物资本化率建筑物资本化率 房地产价值求取房地产价值求取 综合资本化率综合资本化率 RLRBRORAV VAR RVA 第七节 投资组合技术与剩余技术VVRVRVRBLBBLLOVRVRVVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLB第七节 投资组合技术与剩余技术 L+B = 100% L土地价值占房地产价值的比率土地价值占房地产价值的比率 B建筑物价值占房地产价值的比率建筑物价值占房地产价值的比率RBRLRBLO第七节 投资组合技术与剩余技术（二）抵押贷款与自有资金组合（二）抵押贷款与自有资金组合 R0综合资本化率综合资本化率 M贷款价值比率贷款价值比率 70% 80% RM 抵押贷款常数抵押贷款常数 ： RE自有资金资本化率自有资金资本化率RMRMRMOE1PA抵押贷款金额年还本付息额第七节 投资组合技术与剩余技术 房地产价格房地产价格= 抵押贷款金额抵押贷款金额+自有资金金额自有资金金额 房地产净收益房地产净收益= 抵押贷款收益抵押贷款收益+自有资金收益自有资金收益 房地产价格房地产价格综合资本化率综合资本化率 =自有资金