房地产行业融资风险研究及对策-荣盛地产为例

1、题 目：房地产行业融资风险研究及对策-荣盛地产为例 目录摘 要：1关键词1引 言1一、融资风险相关理论概述2（一）融资风险的概念2（二）融资风险的特征3二、荣盛地产融资现状分析4（一）公司简介4（二）荣盛地产融资现状分析41.融资结构分析42.融资模式选择6三、荣盛地产融资存在的风险8（一）偿债能力弱8（二）存货周转较慢9（三）盈利能力下降10（四）现金流动性较差10四、荣盛地产融资风险控制建议11（一）加强公司应收账款的监管11（二）强化企业存货管理意识12（三）建立完善的公司内部控制体系12（1）完善企业内控环境12（2）健全内部控制制度13（四）扩大权益性筹资，优化资本结构13结论15参

2、 考 文 献16房地产行业融资风险研究及对策-荣盛地产为例摘 要：由于我国的经济结构的调整，土地价格的提高，严重的影响着房地产企业的发展，房地产企业作为我国的支柱性产业，为我国的经济的发展提供着巨大的作用。因为在房地产企业的发展过程中需要大量的资金，房地产具有投资成本高、回报大的特点。由于房地产行业属于资金高度密集的行业，它需要源源不断的注入大量的资金，导致房地产企业对金融市场过度的依赖。由于房地产市场的经济环境不断的变化，有关房地产融资方面的问题尤其突出，针对于此以荣盛地产为例进行相关的研究，通过对于荣盛地产的融资现状进行分析，分析荣盛地产在融资过程中存在的融资风险，进而有针对性的提出相关的

3、建议，以期减少荣盛地产融资风险的发生，促进荣盛地产的发展。关键词：房地产；融资；风险；偿债能力引 言2017 年以来，我国经济又恢复了稳定增长状态，这一状态在房地产市场中反映尤为明显。第二季度后，各地房产成交量更出现了爆发式增长。为了增加市场活力，房产市场内经历了多轮金融信贷政策，进一步加快了刚需入市。虽然国家采取了多种调控措施促进房产销售，但是同年全国房地产市场还是出现了大量资金撤离现象，住房库存量依旧在持续增加。同时，各地都响应国家整体房产政策，制定了多种宽松政策，以促进房产销售，主要以优化现有公积金政策为主，包括了财政补贴与税费减免等。融资方面，银行贷款仍然是房地产企业主要融资的方式。目

4、前，根据我国房地产行业的发展状态以及发展模式来看，存在过度的依赖银行贷款的问题依旧很普遍。这在一定程度上会导致房地产企业面临较大的风险。同时，目前国内房地产企业在利用新的投资融资产品方面存在不足，且自身资金不足也窒碍其发展。随着房地产市场的发展，房地产市场一直存在的融资风险更增加了房地产企业的融资成本，国家对房地产行业领域的调控经营以及市场竞争的逐步激烈，同时增加了房地产市场的风险性，使房地产企业融资收缩了渠道，造成了中小型房地产企业融资门槛越来越高，企业发展受到窒碍。从理论角度出发，结合荣盛地产案例，对房地产企业融资时所遇到的风险问题展开了详细的探索，希望通过自身的研究拓展房地产企业融资新思

5、路。以便于房地产商了解融资风险，并及时做出规避措施。一、融资风险相关理论概述（一）融资风险的概念融资风险是在融资过程中产生的，是指公司在筹集资金过程中，可能遇到的因筹资引发的由收益更动产生的不利影响，主要原因是受财务风险和经营风险的双重影响。即公司在融资活动中的具体表现。其概念可以从两方面来说，一方面，从广义上看，融资就是货币资金的融通，也就是说本家儿通过各种方式到市场上进行筹集资金或贷放资金的行为。另一方面，从狭义上看，融资可以说是企业资金筹集的过程。也是企业根据其自身的生产经营状况，资金拥有状况和对公司未来发展的需要，可以通过科学预测和决策，采用必要的方式去筹集资金以保持其公司正常的生产和

6、经营。（二）融资风险的特征融资风险存在客观性。公司在经营过程中，通过融资来获取充沛的资金，以达到公司平稳健康发展。但是在融资过程中难免会出现一系列不利的影响因素，因此公司在融资的同时也要研究融资会产生的问题，从而去控制，规避融资风险，减少因融资风险而带来的损失。融资风险存在时间性。时间也是引发融资风险的一个重要因素。决策者可以根据已经发生的事件进行分析，准确无误的规避风险。但是，在分析风险过程中，不仅要对过去的时件进行分析，也要对未来的事件加以预测，未来的事件存在太多不稳定因素，决策者有时也会受能力与知识方面的限制难以准确的识别信息。公司得不到准确有效的信息，就容易决策失误，就会产生风险，造成

7、公司损失。因此，融资风险具有时间性，对未来事件的预测失误也会引发一系列风险出现。融资风险存在不确定性。政治、经济、文化、社会、技术等各方面外部因素都可能会影响到融资活动，这些外部因素随着社会的发展都具有客观性和不可改变性。公司唯有不断适应种种环境的变化，才能顺利发展、稳步向前。融资风险收益和损失是相互存在的。在融资过程中，有高收益的同时就可能会引发高风险、高损失。如果公司没有及时有效的控制融资风险并及时合理有效的解决风险，就可能会造成资金短缺的情况，公司就不能正常运行，从而致使公司遭受巨大财产损失。二、荣盛地产融资现状分析（一）公司简介荣盛地产始建于1998年在廊坊建立，该公司主要经营房地产建

8、设以及建筑基础设施建设，经过多年的发展，荣盛地产已经是河北省最大的一家房地产公司。2010年，荣盛地产和廊坊市政府进行合作，进行修筑了廊坊市第1条市政公路，2013年荣盛地产进军西安房地产，并且取得了骄人的成绩。荣盛地产在发展的过程中，尤其注重对原建筑人才的引进，这为荣盛地产以后的发展提供了坚实可靠的后盾。荣盛地产公司以产品第一客户第一的服务态度，得到了全国人民的认可。每年向国家缴纳税收达到3.62亿元，是我国十大房地产之一。（二）荣盛地产融资现状分析 1.融资结构分析荣盛地产在经营的过程中需要大量的投入资金进行房地产开发，由于自身的内源资金是远远不够的，所以需要在经济市场上进行融资。目前荣盛

9、地产所采用的融资的方式主要有内源、外源两种融资方式，通过这两种方式能够使荣盛地产在经济市场上进行融资，来维持自己现有的经营。通过表2.1可以得出：荣盛地产主要是依靠外源融资来获取资金，所谓的外源融资就是向银行以及金融机构进行借贷，但是在这个过程中会产生巨额的利息，不利于荣盛地产公司长久的发展。该公司2016年到2017年由于发展的需求，内源融资以及外源融资的数量不多，在2017年荣盛地产公司外源融资额为9,588,911,771.88元，内源融资额为3,370,147,798.35元。由图2.1可以看出外部融资的份额较大，这样就导致了荣盛地产公司利息成本费用过高，其实荣盛地产内部融资紧占了33

10、%。主要由自有资金和应收账款组成，通过将内源资金的注入能够大大的减轻万元资金的压力，从而减轻了利息成本费用，有利于提高荣盛地产公司盈利的能力，减少对于外界资金的依靠。表2.1 2016-2017年融资结构表 单位：元年份 外部融资 内部融资20166,656,342,966.263,274,050,836.9020179,588,911,771.883,370,147,798.35数据来源：根据相关数据统计获得因为外部融资在荣盛地产融资结构中一直占有较大比重，并且在2017年又较2016年增长了44%之多，在投入资金量中占有很大的比重，这样的融资结构对荣盛地产的房地产开发业务产生影响。在外部融

11、资中，分为银行、信托、基金融资等等，它们的结构也影响着公司融资风险的程度，近两年荣盛地产的外部融资主要渠道是信托融资和银行贷款，其中信托融资占比略大于银行贷款，极少部分为基金贷款。因此荣盛地产的外部融资结构基本呈现出以信托融资和银行贷款为主的趋势。图2.1 荣盛地产内外部融资结构图数据来源：根据相关数据统计获得2.融资模式选择荣盛地产在经营的过程中需要大量的投入资金进行房地产开发，由于自身的内源资金是远远不够的，所以需要在经济市场上进行融资。目前荣盛地产所采用的融资的融资模式有向银行进行贷款、向金融机构进行贷款、发行发行证券。通过以上融资模式能够使得荣盛地产在金融市场上获得大量的资金。 （1）

12、银行贷款荣盛地产再融资的过程中主要是向银行进行贷款，这是荣盛地产获得资金最主要的来源。然而我国资本市场发展不够完善，远远赶不上一些发达国家，但是房地产企业在发展的过程中需要大量的资金，然而内源资金是远远不能够满足的，所以导致房地产企业不得向银行进行借贷，对于银行的依赖性较高。然而近些年房价上涨较快严重的影响了我国的社会稳定，所以国家出台了相关的政策来抑制我国房价过快的上涨。其实我国从2010年开始就实施货币政策，通过这种方式更好的调节房地产的发展，使房地产企业向着良性的方向发展。由于荣盛地产在经营的过程中十分注重对于信用的管理，这样就导致荣盛地产很容易在金融市场上进行获得资金，通过对于多家银行

13、的比较分析，荣盛地产主要是向商业银行进行贷款，并且商业银行也给予荣盛地产一定的优惠政策，这样会是荣盛地产融资的成本降低。虽然廊坊市政府给予荣盛地产一定的政策上的支持，可以大大的降低荣盛地产的融资成本，但是近些年房地产行业不景气，导致荣盛地产房产滞销，资金很难够快速的回笼进行偿还债务，荣盛地产公司资金链一旦断链就会导致该公司主要财务风险，所以荣盛地产有限公司在发展的过程中应该对于融资风险进行有效的控制，及时的发现风险所在采，采用有针对性的方式进行有效的解决，这样子才能够更好的加快荣盛地产公司长久发展。（2）房地产信托融资由于房地产企业在发展过程中需要大量的资金，从而诞生了房地产信托融资，这种融资

14、方式能够更好的保护投资者的权益，采用这种方式能够使房地产企业在金融市场上更好的进行融资，减少了融资的成本。并且国家对于房地产信托融资也10分的认可，并且出台了相关的政策，对于这一融资方式进行约束。如果按照负债的关系进行分类，可以分为股权信托与债务信托两种模式，能够为房地产企业提供一定充足量的资金，从而促使房地产企业长久的发展。房地产信托融资和银行贷款融资的方式是迥然不同的。银行对于房地产企业的审查只是单一对于房地产企业偿债能力进行审查。然而房地产信托融资对于房地产企业的审查的方面较多，不仅仅单一对于偿债能力进行审查，还需要对于公司的管理能力进行审查，通过对于房地产公司财务报表进行分析进行分析房

15、地产企业的获利水平。并且房地产信托融资最大的优势就是融资成本较低，但是要求较高。所以荣盛房地产公司在发展的过程中尤其重视对于公司的治理，健全相关的风险防范制度，这样才能够更好的通过房地产信托融资的方式进行获得资金。荣盛地产在今年发展的过程中，有些重不重对于业务的创新和优化，加强公司内部控制管理，健全风险管理体制，这些年荣盛地产得到了快速的发展，已经成为河北省最大的房地产开发企业。在2017年，荣盛地产应收账款周转率与存货周转率分别为143.44次与0.222次，这样能够使荣盛地产公司及时的回笼资金，进行偿还债务，减少了在经营过程中债务风险发生的概率。该公司的企业品牌与产品品牌建设都取得了喜人的

16、成绩，在河北省房地产市场上具有一定的影响力。这样有助于荣盛地产进行房地产信托融资，这样就大大的降低了荣盛地产融资的成本，提高了荣盛地产的营业利润。三、荣盛地产融资存在的风险（一）偿债能力弱房地产企业在经营的过程中需要对外进行大量的借债，然而对于房地产企业偿债能力的评价。能够有效的分析出房地产企业是否能够到期进行偿还债务，使房地产企业合理的对于资金进行使用，从而大大的降低了房地产企业财务风险的发生。 表3.1 公司营运能力分析表 单位：万元年份201520162017流动比率2.201.932.16速动比率0.760.710.42现金比率0.340.140.25股东权益比率0.110.230.2

17、2资产负债率79.35 %81.34%84.22 %数据来源：荣盛公司财务报表综上所述，荣盛地产2016-2017速动比率明显下降，说明荣盛地产有限公司流动资产不高，该公司没有更好的，对于地产进行销售及时的回笼资金，所以短期偿债能力较弱，一旦荣盛地产公司经营不善，很容易导致内部产生财务风险。从荣盛地产流动比率方面来看，2015-2016该公司速冻比率明显下降，说明该公司存在着一定的经营问题，没有更好的对于资金进行使用，从而导致速度比率明显下降。从资产负债率方面分析，荣盛地产负债率逐年增加，这说明荣盛地产在经营的过程中，不断对外进行借贷来维持自己的经营，进行大量的借贷会产生巨额的利息，从而降低了

18、荣盛地产的经营利润，一旦荣盛地产内部经营不善，就会导致资金链断链，严重的话会导致荣盛地产产生财务风险，不利于荣盛地产长久的发展。（二）存货周转较慢房地产企业在发展的过程中需要大量的资金，所以存货周转对于房地产企业来说是至关重要的，房地产企业通过存货周转能够更好的进行回笼资金，减少存货资金的积压量，这样有助于房地产企业减少对于外援资金的依赖，更好的促进房地产企业的发展。2017 年 荣盛地产的销售能力减弱，利润减少。由于房地产企业经营的时间比较长，回笼资金比较慢，这样就导致房地产企业不得已对外进行筹资来维持自己正常的经营。由于荣盛地产有限公司在发展的过程中，没有更好的意识到存货周转的重要性。20

19、15年到2017年该公司存货周转速度较慢，不利于荣盛地产有限公司及时的回笼，只能够对外不断的进行投资，在筹资的过程中会产生大量的利息，从而大大的降低了荣盛地产公司的经营的利润，很容易导致荣盛地产有限公司在内部出现财务风险。所以在荣盛地产有限公司发展的过程中，应该注重存货周转的重要性，加快对于房产的销售，提高销售能力，这样才能够更好的使荣盛房地产有限公司及时的回笼资金，更好的促进荣盛房地产有限公司长久的发展。（三）盈利能力下降通过对于表3.2的数据进行分析可以得出该公司的盈利能力的强弱。如果一个公司的盈利能力很强，他就能够快速的回笼资金，能够到期进行归还贷款，能够有效的减少财务风险的发生。 表3

20、.2 公司盈利能力分析表 单位：万元年份201520162017净资产收益率(%)11.6911.897.88净利率(%)9.838.996.83毛利率(%)31.2927.5124.95数据来源：荣盛公司财务报表由表3.2可知，从2015年到2017年，荣盛地产的毛利率以及净利润率在逐年的下降，从这些数据可以说明荣盛地产的盈利能力逐渐的降低，针对于此，荣盛地产应该采取一定的措施来提高自身的盈利能力，导致荣盛地产盈利能力逐渐降低的主要因素是企业内部缺控制，导致荣盛地产运营的成本过高。（四）现金流动性较差通过对于现款流动性进行分析，有助于了解企业的经营状况，在房地产经营过程中都离不开资金，所以加

21、快房地产企业现金的流动性是至关重要的，然后有助于房地产企业进行资金周转，合理的对于资金进行利用，有助于提高房地产企业在市场上的竞争力。 表3.3 现金流量分析表 单位：万元年份201520162017经营现金流量对销售收入比率-0.5178-0.1813 -0.4703 经营现金净流量与净利润的比率-5.2665-2.0161-6.8821经营现金流量对负债比率-0.2776-0.0831-0.1815 数据来源：荣盛公司财务报表通过表3.3可以得出：当易变现率小于 1 时，比率越小表明公司的融资活动越不科学，资产的流动水平低，近三年来 荣盛地产的易变现率均小于 1，且逐年降低，说明荣盛地产的

22、资金的流动水平较差。而现金比率在这三年间数值不高，并且有一定的动摇，说明该企业清偿流动负债的能力不高，现款流动性较差，公司在偿还到期款项、支付人力成本时面临较大困难。 四、荣盛地产融资风险控制建议（一）加强公司应收账款的监管荣盛地产2015-2017年资产负债率逐渐增高是由于有大量的应收账款没有及时回收所导致的。由于荣盛地产应收账款缓慢、时间周期长、还会有一些坏账的情况，从而导致了荣盛地产不能够及时的回笼资金，不能够到期进行归还贷款，针对于此，荣盛地产应该加强应收账款的能力，减少坏账所产生的财务风险，从而提高荣盛地产的收现能力，减少企业所存在的融资的风险。首先荣盛地产应该对于产品分销商进行建立

23、信用评价机制，通过对于分销商的信用分析，可以分解分销商的信用风险、偿债意愿及能力进行给供销商进行供货，从而减少不能够收回账款的风险。其次荣盛地产应该强化公司应收账款的管理，建立公司内部的应收账款的管理系统，通过该系统财务管理人员能够对于应收账款的情况的掌握，有利于和销售部门进行沟通进行对于账款的回收。最后好利来应该建立催收应收账款的对策，从而减少坏账的产生，从而提高自身的收现的能力。（二）强化企业存货管理意识 由于房地产企业在发展过程中需要大量的资金，这些资金主要是对外融资所获得的，从商品房从开发到销售时间周期较长，并且近期由于房地产行业竞争压力大，导致荣盛地产有大量的存货积压。这样会使荣盛地

24、产的变现能力降低，很容易会产生资金链断裂，产生财务危机，不能够及时的归还贷款。针对于此，荣盛地产应该强化存货管理意识，首先荣盛地产应该建立销售部门，这样才能够进行有针对性的根据市场的情况进行销售，根据市场的情况有针对性的制定营销方案，有助于更快的去库存，其次还要及时的进行房地产供需方面的预测，满足消费者的需求变化，避免所生产出来的房子过多。提高企业存货管理的水平，提高企业存货管理意识，这样才能够使荣盛地产更快的消除库存，进行回笼资金，减少财务风险的发生。（三）建立完善的公司内部控制体系荣盛地产可以通过完善公司的内部控制体系提高盈利能力，可以通过以下几部分完成：（1）完善企业内控环境荣盛地产在2

25、015-2017年盈利能力明显下降，主要是由于缺乏内部控制制度所导致的，针对于此应该完善荣盛地产公司的内部控制环境。首先在荣盛地产内部建立良好的内部控制制度。对于荣盛地产内部控制制度的改善可以从荣盛地产公司的文化和公司治理结构两方面进行完善。在公司文化方面：荣盛地产公司管理员应该对于2016年盈利能力的下降的原因进行分析总结，在公司内部进行宣讲其原因，让内部员工认识到内部控制的重要性，从而改善荣盛地产公司的内部控制的环境。在公司结构治理方面：应该对于股东、董事长、主管的权利以及责任进行划分，科学的对于责任的分配。其次对于荣盛地产的管理层应该合理的分配的员工的工作，使其能够适应岗位上的工作，提高

26、员工的工作的效率，从而提高荣盛地产的盈利能力。（2）健全内部控制制度由于荣盛地产对于成本意识不高，导致荣盛地产经营的成本过高，导致自身的盈利的能力下降。针对于此荣盛地产应该严格的控制成本，荣盛地产可以采用以下几种措施。首先在公司内部建立成本控制体系，对外引进成本控制人才，建立公司成本控制制度，减少公司运营的成本。从而提高自身的盈利的能力。其次改进房地产建筑的工艺，提高生产的效率，可以对于公司建筑人员进行培训，进而提高生产的效率。最后加强对于建筑生产设备的改进以及维修，加强对于建筑生产设备的管理，一旦发现有损坏的设备应该及时的维修，通过以上方式能够提高建筑的生产的效率，从而控制生产建筑的成本，

27、只有荣盛地产的生产的成本降低，才能够提升荣盛地产的盈利能力，减少该企业的融资的风险。（四）扩大权益性筹资，优化资本结构由于房地产企业在发展的过程中需要大量的资金，房地产企业的发展对于我国的经济的发展至关重要。针对于此为了促使房地产企业的发展，鼓励金融机构向房地产企业发行MBS以及专项金融债券，通过这种方式能够更好的解决房地产大规模的融资的问题，针对于此，荣盛地产可以利用这种方式进行融资进行发展，这样能够有效的调整万科的债务结构，减少了对于银行的借贷的过度依赖，降低了荣盛地产融资的成本，同时，荣盛地产应该扩大自己的融资的渠道，又有多元化融资才能够使自身经营的资金畅通。其次还要加大与互联网企业的合

28、作，推出“互联网+金融+地产”的运营模式。一方面这样可以使荣盛地产建立属于自己的金融平台，有利于在民间进行融资，减少对外融资的压力，优化了传统的融资的模式。另外一方面，通过对于与互联网相结合有利于扩大房屋的销售，增强自身的变现能力。结论随着房地产市场的发展，房地产市场一直存在的融资风险更增加了房地产企业的融资成本，国家对房地产领域的调控管制和市场竞争的逐步激烈，也增加了房地产市场的风险性，使房地产企业融资收缩了渠道，造成了房地产行业中中小型企业融资的门槛越来越高，企业的发展受到窒碍。所以本文以荣盛地产为例进行了相关的研究，可以得出以下结论：通过对于荣盛地产公司融资结构以及融资模式的选择进行分析

29、，发现该公司融资存在的风险主要有偿债能力弱、存货周转较慢、盈利能力下降、现金流动性较差。所以荣盛地产公司在发展的过程中应该加强公司应收账款的监管、强化企业存货管理意识、建立完善的公司内部控制体系、扩大权益性筹资，优化资本结构。这样才能够更好的减少荣盛地产公司融资风险的发生，从而更好的促进荣盛地产公司长久的发展。参 考 文 献1李恩珠.房地产企业融资风险探讨J.中国市场,2018(23):75+81.2张兴宇.房地产项目融资风险与防范措施J.经贸实践,2018(16):143.3高立.房地产企业融资风险研究J.财会学习,2018(18):200-201.4钱楠. 房地产企业融资风险与应对策略D.

30、南京：南京信息工程大学,2018.5王滨,何荣辉.房地产企业融资风险与对策分析J.特区经济,2017(09):111-112.6姚毅君.房地产企业融资风险分析及防控策略思考J.时代金融,2017(17):177.7段雪丰. K房地产公司融资风险控制研究D.西安：西安理工大学,2017.附件1毕业论文开题报告姓名准考证号专业会计年级题目房地产行业融资风险研究及对策-荣盛地产为例本选题的意义及国内研究现状（1）本选题的意义：本文结合荣盛地产案例，对房地产企业融资时所遇到的风险问题展开了详细的探索，希望通过自身的研究拓展房地产企业融资新思路。以便于房地产商了解融资风险，并及时做出规避措施。更好的促进我国房地产企业的发展。（2）国内研究现状如下：我国的房地产融资从二十世纪九十年代左右才开始起步，相对于国外其他国家起步较晚。随着