城市综合体规划设计要点解析

1、1会计学城市综合体规划设计要点解析城市综合体规划设计要点解析1 12 23 34 45 56 67 78 8高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性社会效应及升值价值功能复合性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性高密度，集约性整体统一性整体统一性高可达性高可达性可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功

2、能之间联系紧密，互为补充，缺一不可巨大的社会效应巨大的社会效应/ /升值潜力升值潜力内外部联系完整性内外部联系完整性 空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和

3、规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力选址特点选址特点目标客户目标客户住宅类型住宅类型产品特点产品特点普通住宅 大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区 户内各功能房间完善；户型以居以上为主 一般为毛坯房，近年来精装修开始流行 配套以停车场及公共广场为主商住楼商务区域 投资者 中小企业主 既可居住又可办公；部分没有厨房功能 强调商务中心、餐饮功能配套 毛坯房为主住宅类型选址特点选址特点目标客户目标客户公寓类型公寓类型产品特点产品特点 投资者 高收入白领普通公寓酒店式公寓 投资者

4、 高级经理人 外籍人士 商业繁华区域商业繁华区域 户内设施设备完善，通常配备高档家具电器 星级装修，尤其是公共区域 提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务 户内各功能房间完善；小户型比例较大 精装修 一般设有大堂公寓类型选址选址服务配套服务配套类型类型建筑特点建筑特点租户特点租户特点顶级写字楼 建筑品质一流 顶级装修 通常为5万平米以上商务核心区域 知名大型跨国公司 金融机构甲级写字楼商务区或区域中心 建筑标准有所落后 中档装修 1万平米左右乙级写字楼 中小型私营企业为主丙级写字楼 建筑标准陈旧 普通装修 小于1万平米 小型私营企业写字楼类型市区市区 大中型

5、各类企业、机构设施设备设施设备 建筑品质优良 高档装修 通常2-5万平米 有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有部分商务配套 有地上地下停车位 几乎没有服务配套 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 有中央空调系统 有楼宇自控系统 无综合布线 无中央空调系统 无楼宇自控系统 无综合布线选址选址经营特点经营特点酒店类型酒店类型目标客户目标客户代表项目代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心 除各类

6、客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求 设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠 通常以品牌连锁形式经营 在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速 具有完善的休闲娱乐设施 突出个性化服务；创造放松环境

7、 酒店建设强调与自然环境的结合选址特点选址特点业态组合业态组合类型类型商圈范围商圈范围代表项目代表项目城市购物中心 核心商圈3公里 次级商圈6公里 三级商圈40公里 城市中心区域 10万平米以上 香港ifc 北京东方广场购物中心类型主力店主力店 购物60-70% 餐饮10-20% 休闲娱乐15-20% 3-5个主力店 主力店面积占比40-60%区域购物中心 区域中心 5-8万平米 北京万达广场 深圳花园城 购物60-70% 餐饮15-25% 休闲娱乐10-15% 2-3个主力店 主力店面积占比40-60%邻里购物中心 社区中心 不超过4万平米 伊藤洋华堂 华润万佳 购物70-80% 餐饮10-

8、15% 休闲娱乐3-5% 服务5% 1-2个主力店 主力店面积占比40-60%能量中心 郊区 4-10万平米 北京金源茂 购物80-95% 餐饮10-20% 3以上个主力店 主力店面积占比70-90%生活方式购物中心 高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米 上海新天地 美国COCOWALK 购物30-40% 餐饮30-40% 休闲娱乐30-40% 0-2个主力店 主力店面积占比0-50% 核心商圈3公里 次级商圈6公里 三级商圈10公里 核心商圈1公里 次级商圈3公里 核心商圈3公里 次级商圈6公里 三级商圈20公里 核心商圈1公里 次级商圈3公里 定位依据：定位依据定位依据1 12 23

9、 34 45 56 6城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、历史、文化、民俗、民情民俗、民情政府规划及功能定位政府规划及功能定位三位一体定位方法“ 一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心 ”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市化发展城市化发展上海由一个中心向多个中心发展上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海

10、南京路城市化发展城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸北京西单的核心地位正逐步被国贸CBDCBD取代取代城市化发展城市化发展城市化多核发展是必然趋势城市化多核发展是必然趋势未来深圳可能面临的城市综合体形态未来深圳可能面临的城市综合体形态城市核心城市核心区区城市次中心城市次中心城市城市综综合体合体核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体的综合体城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同；而在这个区域中

11、，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点。居住居住区区市中心市中心A AB B1、最大限度的实现各个物业自身的价值；2、最大可能实现各功能间关联带动价值；3、避免各物业之间的负面影响。1 1、商商业业地地产产：u为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们更容易的接触到他们所需要推销商品的客户；因此其愿意为获得这一机会支付租金。2 2、商商业业地地产产价价值值：u商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者）渠道价值。u商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、

12、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。3 3、商、商业业地地产产三大盈利点三大盈利点u一大盈利，商业租售赢利。u二大盈利，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信 额度；融资后进行滚动开发。u三大盈利，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或 对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。4 4、商商业业地地产产同住宅地同住宅地产产的本的本质区别质区别：u产业链构成：生产 流通（渠道） 消费u商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。5 5、商商业业地地产营销产营销如同建水如同建水库库：u住宅操作思路：造水库 卖水库 （不一定有水）。u商业操作思路：造水库 引水 卖水笼头 （喝水的机

13、会）。u住宅客户无辜的购房者，商业客户精明的商人。谁比谁傻？6 6、商、商业业地地产产与住宅地产的发展过程对比与住宅地产的发展过程对比第二个阶段：竞争的加剧与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商，成功变成了一种实力与能力的考验。第一阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这一成功带有很大的机会主义色彩。住宅地住宅地产产的的发发展展经过经过了了两个阶两个阶段，段，但商但商业业地地产产只有后一只有后一个阶个阶段段。 在在过过程上程上来说来说，如果如

14、果说说住宅地住宅地产产的的发发展展经过经过了了两个阶两个阶段，那段，那么现么现代商代商业业地地产产的的发发展却展却只有一只有一个阶个阶段。段。住宅地住宅地产发产发展的展的两个阶两个阶段是：段是： 现现代商代商业业地地产产一一边边是天堂，一是天堂，一边边是地是地狱狱。 商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。 住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房

15、地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。 在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨：成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑规划；事实上，规划又分为两个方面，分别是硬件设施的规划和软件设施的规划，概而言之，就是建筑格局规划与商业经营规划。 很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区：认为只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，具体表现在一种“走一步看一步，摸着石头过河”的思想上，这种思想并且在相当长的一段时间里占主导地位。但近年以来，中国商业地产界一种新的风潮正在涌起：那就是商业经营规划应先于建筑格局规

16、划。1 1、规划决定成败、规划决定成败2、商业规划比建筑规划更重要、商业规划比建筑规划更重要 1、规划的布局顺序、规划的布局顺序 一个大型的购物中心会包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态，但是，围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的。 商业经营规划先于建筑格局规划,有利于形成最合理的商业布局，这也是成熟的商业地产运营商的基本原则之一；在中国，如万达集团开发的商业项目，就都是遵循这一原则，先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。万达在全国各地开设了众多的购物中心，成为中国在购物中心圈地运动中的领头羊；如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市；从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品；同时双方建立了战略合作伙伴的关系。“体验经济“理论却认为：当未来的社会商品消费结构更加丰富时，商场凭什么让消费者产生更多的消费欲望，营造剧场式的体验经济效果就成为一种必要。谢