第七章开发产品成本

1、房地产开发企业会计第七章第七章 开发产品成本的开发产品成本的核算核算本章要点本章要点v1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象v2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 v3、土地开发成本的归集和结转v4、配套设施开发成本的归集和结转v5、房屋开发成本的归集和结转v6、代建工程开发成本的核算第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述v一、开发产品成本的分类一、开发产品成本的分类v（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。v（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各项费用支出。v（三）配套设

2、施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。v（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 开发产品成本概述开发产品成本概述v二、开发产品成本的构成二、开发产品成本的构成v开发产品成本包括以下六个成本项目：v（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。v（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可

3、行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。v（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。开发产品成本概述开发产品成本概述v（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。v（五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。v（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费

4、用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。第二节第二节 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v一、开发间接费用的购成内容一、开发间接费用的购成内容v开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用v（一）职工薪酬 （六）劳动保护费 v（二）折旧费 （七）利息支出 v（三）修理费 （八）其他费用 v（四）办公费 v（五）水电费 v二、开发间接费用的归集和分配二、开发间接费用的归集和分配v（一）开发间接费用的归集v开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。 借：开发间接费用借：开发间接费用 贷：应付职工薪

5、酬贷：应付职工薪酬 累计折旧累计折旧 长期待摊费用长期待摊费用 银行存款银行存款注注；为简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土；为简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本，也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有本，也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、投资性房

6、地产、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。关开发房屋、投资性房地产、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。v 例P137 7-1v二、开发间接费用的分配二、开发间接费用的分配若房地产开发企业本月从事一个开发项目的建设，将开发间接费用总额直若房地产开发企业本月从事一个开发项目的建设，将开发间接费用总额直接结转到该开发项目的开发成本明细账；若从事多个开发项目的建设，接结转到该开发项目的开发成本明细账；若从事多个开发项目的建设，则应按一定的标准分配计入各开发项目的开发成本。则应按一定的标准分配计入各开发项目的开发成本。v（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预

7、算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：v分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和（计划）开发间接费用总和v某项开发项目应负担的开发间接费用某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计该开发项目预算（计划）开发间接费用划）开发间接费用分配率分配率v采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。v（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：v 分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开

8、发间接费用/本月各开发项目直本月各开发项目直接费用总和接费用总和v v某开发项目应负担的开发间接费用某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用该开发项目直接费用分配率分配率 账务处理： 借：开发成本借：开发成本 贷：开发间接费用贷：开发间接费用vP139 例例7-2v习题P157 习题一第三节第三节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污

9、等地下管线的铺发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。设以及地面道路的平整等。一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；前期工程费；(3)基础设施费；基础设施费；(4)开发间接费。开发间接费。 v二、土地开发成本的划分和归集二、土地开发成本的划分和归集v（一）土地开发成本的归集（一）土地开发成本的归集v企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同

10、的方法。v1.企业开发企业开发商品性建设场地商品性建设场地所发生的费用所发生的费用v 借：开发成本借：开发成本-商品性土地开发成本商品性土地开发成本 贷：银行存款等贷：银行存款等v2.企业开发企业开发自用建设场地自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的所发生的费用，能够分清负担对象的 ，不单独，不单独核算土地开发成本。核算土地开发成本。 借：开发成本借：开发成本-房屋开发成本房屋开发成本 贷；银行存款等贷；银行存款等v3.企业开发企业开发自用建设场地自用建设场地所发生的费用，如果所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本涉及两个或两个以上成本核算对象核算对象的，应先归集其发生的费用，记入的，

11、应先归集其发生的费用，记入“开发成本自用土地开发开发成本自用土地开发成本成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。 借：开发成本借：开发成本-自用土地开发成本自用土地开发成本 贷：银行存款等贷：银行存款等v（二）土地开发成本的结转（二）土地开发成本的结转v 在在“开发成本土地开发成本开发成本土地开发成本”账户核算的土地开发成本，应按月结账。账户核算的土地开发成本，应按月结账。v1.企业为有偿转让而开发的商品性土地的结转。企业为有

12、偿转让而开发的商品性土地的结转。 借：开发产品借：开发产品-商品性土地商品性土地 贷：开发成本贷：开发成本-商品性土地开发成本商品性土地开发成本v2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中商品房、出租房等开发产品的成本中 借：开发成本借：开发成本-房屋开发成本房屋开发成本 贷：开发成本贷：开发成本-自用土地开发成本自用土地开发成本v3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入

13、“开发产品开发产品”账户，当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自账户，当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开开发产品发产品”账户转入账户转入“开发成本开发成本”账户账户 借：开发产品借：开发产品-自用土地自用土地 贷：开发成本贷：开发成本-自用土地开发成本自用土地开发成本以后房屋开发时：以后房屋开发时：借：开发成本借：开发成本-房屋开发成本房屋开发成本 贷：开发产品贷：开发产品-自用土地自用土地例例P141 例例7-3第四节第四节 配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v一、配套设施的种类及其支出归集的原则一、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配

14、套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施；第二类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目v（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；v（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；v（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集。v三、配套设施开发成本的核算三、配套设施开发成本的核算v（一）不能有偿转让的配

15、套设施（一）不能有偿转让的配套设施1、发生配套设施开发成本、发生配套设施开发成本借：开发成本借：开发成本-配套设施开发成本配套设施开发成本 贷：银行存款贷：银行存款2、配套设施完工结转、配套设施完工结转借：开发成本借：开发成本-房屋开发成本房屋开发成本 -配套设施开发成本（配套设施开发成本（XX）（结转至可以有偿转让的配套设施）（结转至可以有偿转让的配套设施） 贷：开发成本贷：开发成本-配套设施开发成本配套设施开发成本3、对配套设施与房屋开发产品不同步开发，或房屋等开发完成，而配套设施、对配套设施与房屋开发产品不同步开发，或房屋等开发完成，而配套设施尚未完成的，采用预提配套设施费。尚未完成的，

16、采用预提配套设施费。某项开发产品预提的配套设施费某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本该项开发产品预算成本*配套设施费预提率配套设施费预提率配套设施预提率配套设施预提率= *100% 开发产品预算成本和应负担该配套设施费各该配套设施的预算成本 借：开发成本借：开发成本-房屋开发成本房屋开发成本 贷：预提费用贷：预提费用-预提配套设施费预提配套设施费v对按预提方式的配套设施完工验收后，将实际发生的开发成对按预提方式的配套设施完工验收后，将实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费本冲减预提的配套设施费 借：预提费用借：预提费用-预提配套设施费预提配套设施费v 贷：开发成本贷：开发成本-配

17、套设施开发成本配套设施开发成本 实际开发成本与预提数的差额，应按预提数的比例，调整增加实际开发成本与预提数的差额，应按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本或减少有关开发产品的成本例例P146 7-4（二）有偿转让的配套设施（二）有偿转让的配套设施1、发生配套设施开发成本、发生配套设施开发成本借：开发成本借：开发成本-配套设施开发成本（配套设施开发成本（XX） 贷：银行存款贷：银行存款2、分摊有偿转让配套设施开发间接费用、分摊有偿转让配套设施开发间接费用借：开发成本借：开发成本-配套设施开发成本（配套设施开发成本（XX） 贷：开发间接费用贷：开发间接费用3、预提应分摊的未同步开发的配套

18、设施费、预提应分摊的未同步开发的配套设施费借：开发成本借：开发成本-配套设施开发成本（配套设施开发成本（XX） 贷：预提费用贷：预提费用-预提配套设施费预提配套设施费4、完工结转、完工结转借：开发产品借：开发产品-配套设施配套设施 贷：开发成本贷：开发成本-配套设施开发成本（配套设施开发成本（XX）例例P147 7-5习题习题P158习题三习题三 第五节第五节 房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目v房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；v

19、二是为出租经营而开发的出租房；v三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。 房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v账户设置:”开发成本房屋开发成本”v二、房屋开发成本的核算v(一)土地征用及拆迁补偿费1.能分清成本对象的 借借:开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷贷:银行存款银行存款2.不能分清成本对象的 借借:开发成本开发成本-自用土地开发成本自用土地开发成本 贷贷:银行存款银行存款以后分摊时,借借:开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷贷:开发成本开发成本-自用土地开发成本自用土地开发成本v(二)前期工程费

20、借借:开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷贷:银行存款银行存款v(三)基础设施费 借借:开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷贷:银行存款银行存款v(四)建筑安装工程费 借借:开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 贷贷:银行存款银行存款若开发企业将几个工程一并招标发包若开发企业将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价则在工程完工结算工程价款时款时,按各项工程的预算造价的比例按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际计算它们的标价即实际建筑安装工程费建筑安装工程费. 例例P151 7-6v(五)配套设施费1 配套设施与房屋同步开发,对应负担的公共配套设施支出,能分清成本核