伟业顾问酒店式公寓专题研究学习教案

1、伟业顾问伟业顾问(gwn)酒店式公寓专题研究酒店式公寓专题研究第一页，共110页。潜在供应(gngyng)情况分析酒店式公寓(gngy)专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战北京酒店式公寓市场分析第1页/共110页第二页，共110页。p特点(tdin)p分类p动因第2页/共110页第三页，共110页。定义定义(dngy)“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体(yt)的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概念归结为三点：

2、统一经营售后回租完整产权解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 第3页/共110页第四页，共110页。特特点点 酒店式公寓强调(qing dio)的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓(gngy)是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒

3、店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；第4页/共110页第五页，共110页。与传统酒店与传统酒店(ji din)的区别的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人(srn)公寓的私密性和生活风格的私人(srn)物业；即成为连接酒店和私人(srn)公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人(srn)公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。第5页/共110页第六页，共110页。分类分类-按按

4、“产权性质产权性质(xngzh)”划分划分商住产权商住产权(chn qun)(chn qun)的的“酒店式公寓酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒店式公寓酒店式公寓”住宅产权的住宅产权的“酒店式公寓酒店式公寓”顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。 其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住

5、宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。第6页/共110页第七页，共110页。 对比因素 项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓 无无酒店式公寓 产权式酒店 产品产品(chnpn)类比类比分析分析第7页/共110页第八页，共110页。发展发展(fzhn)动因动因酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员

6、和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。 第8页/共110页第九页，共110页。p起源(qyun)p发展(fzhn)p现状第9页/共110页第十页，共110页。起源起源(qyun)酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企业家亚力山

7、大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他(qt)地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。 第10页/共110页第十一页，共110页。u酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约(ni yu)，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约(ni yu)应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约(ni yu)大量开发商的主打项目。u酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。

8、北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为(chngwi)外交官员公寓。 发展发展(fzhn)第11页/共110页第十二页，共110页。产品产品(chnpn)市场沿革市场沿革服务服务(fw)(fw)式公寓式公寓酒店产权自持(zch)性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。

9、对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。20062006年起年起20052005年起年起 20032003年起年起上世纪九十年代初上世纪九十年代初第12页/共110页第十三页，共110页。 亚奥区域(qy)中关村区域中关村区域(qy)燕莎区域燕莎区域(qy)CBD区域区域金融街区域金融街区域三元桥区域三元桥区域北京北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布第13页/共110页第十四页，共110页。装修物业管理客户

10、小结第14页/共110页第十五页，共110页。北北京京(bi jn)在在售售酒酒店店式式公公寓寓分分布布图图万科金阳万科金阳世界世界(shji)(shji)城城瑞海国瑞海国际际万科金阳万科金阳第15页/共110页第十六页，共110页。北北京京(bi jn)在在售售酒酒店店式式公公寓寓信信息息列列表表第16页/共110页第十七页，共110页。区域区域(qy)位置分析位置分析第17页/共110页第十八页，共110页。市场供应及体量市场供应及体量(t lin)分析分析第18页/共110页第十九页，共110页。容积率分析容积率分析(fnx)第19页/共110页第二十页，共110页。建筑形式建筑形式(x

11、ngsh)分分析析第20页/共110页第二十一页，共110页。装修装修(zhungxi)情况分析情况分析所有的酒店式公寓(gngy)项目都为精装修第21页/共110页第二十二页，共110页。物业管理情况物业管理情况(qngkung)分析分析第22页/共110页第二十三页，共110页。产权产权(chn qun)年限年限分析分析第23页/共110页第二十四页，共110页。销销售售价价格格分分析析(fnx)第24页/共110页第二十五页，共110页。价格价格(jig)增长分增长分析析第25页/共110页第二十六页，共110页。销售销售(xioshu)情况情况分析分析第26页/共110页第二十七页，共

12、110页。主力主力(zhl)户型分析户型分析第27页/共110页第二十八页，共110页。主力主力(zhl)总价分析总价分析主力总价区间第28页/共110页第二十九页，共110页。配套商业配套商业(shngy)分分析析第29页/共110页第三十页，共110页。置业目的置业目的(md)及客户分及客户分析析 第30页/共110页第三十一页，共110页。分析分析(fnx)小结小结目前北京的酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目(xingm)的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目(xingm)均能取得良好的业绩

13、，一些“性价比”较差的楼盘如波菲特行政公寓也陷入了销售瓶颈。 一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型（60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速发展期，放量也在增加。但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 第31页/共110页第三十二页，共110页。第32页/共110页第三十三页，共110页。重点个案重点个案(

14、 n)分析分析地理位置：地理位置：海淀区复兴路17号开发商：开发商：中房京贸房地产开发有限公司物业顾问公司物业顾问公司:戴德梁行建筑设计单位建筑设计单位:北京建筑设计院北京设计院/王大君空间设计(台湾)总占地面积总占地面积：32600平方米 总建筑面积总建筑面积：260000平方米 容积率：容积率：5.5 总套数总套数：321户（开盘260户可售，其余均被认购）第33页/共110页第三十四页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息建筑形式：建筑形式：4 4栋塔楼栋塔楼(t lu)(t lu)：三栋：三栋5A5A级写级写 字楼；字楼；1 1栋公寓栋公寓建筑层数：公寓建筑层数：公寓2727层；

15、写字楼层；写字楼1919层、层、2222层、层、2323层层户型面积：户型面积：5050平米的平米的0 0居以及居以及80-9080-90平米的平米的1 1居主要集中在西侧；居主要集中在西侧；110110平米的平米的2 2居集中在居集中在东南侧；东南侧；80-9080-90平米为主力户型平米为主力户型层高：写字楼层高：写字楼CC为为3.93.9米；米；A A、B B为为4 4米；公米；公寓寓3.23.2米米A ACCB B公公寓寓商商 业业会会 所所第34页/共110页第三十五页，共110页。产品产品(chnpn)信信息息装修标准：精装修（装修标准：精装修（30003000元元/ /平米，平米

16、，送部分家具送部分家具(ji j)(ji j)家电）家电）电梯：电梯：5 5梯梯1515户户平均使用率：平均使用率：66%66%车位：车位： 地上地上1818个；地下个；地下12001200个个（租售暂定）（租售暂定）物业费：物业费：5.855.85元元/ /平方米平方米月月开盘时间：开盘时间：20072007年年1010月月3030日日入住时间：入住时间：20092009年年3 3月月3131日日其他：商业（约其他：商业（约8 8万平米）；万平米）； 会所（约会所（约1 1万平米）万平米）第35页/共110页第三十六页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h)信息信息销售价格：预计

17、开盘均价销售价格：预计开盘均价2500025000元元/ /平平米米销售进度：写字楼销售进度：写字楼A A栋已经整售；栋已经整售；B B、CC将将10001000平米起大面积出售；公寓预平米起大面积出售；公寓预计近期即将开盘计近期即将开盘客户来源：从目前积累客户来看，多客户来源：从目前积累客户来看，多为外地客户，为外地客户， 也不乏部分北京也不乏部分北京(bi (bi jn)jn)客户客户置业目的：置业目的：80%80%为投资型需求为投资型需求 第36页/共110页第三十七页，共110页。西三环唯一在售精装小户型公寓；集写字楼、大型(dxng)商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，区域产品稀

18、缺性突出。北京市政府三环内土地限批规定的出台 ，提高了产品稀缺性的同时，也降低了作为投资的置业风险。第37页/共110页第三十八页，共110页。重点个案重点个案( n)分分析析地理位置：地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角 开发商：开发商：北京华松房地产开发有限责任公司物业顾问：北京万方新源物业管理有限公司 总占地面积总占地面积：8382.07平方米 总建筑面积总建筑面积：53400平方米容积率：容积率：4.3绿化率：绿化率：31.6%总套数总套数：224套第38页/共110页第三十九页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息建筑形式：一栋建筑形式：一栋1818、1212、

19、1010、8 8层高层连体板楼层高层连体板楼 户型面积：户型面积：8080平方米一居，平方米一居，占总套数的占总套数的10%10%左右左右(zuyu)(zuyu)，84-15084-150平方米平方米二居，占二居，占50%50%左右左右(zuyu)(zuyu)，137-225137-225平方米平方米三居，占三居，占40%40%左右左右(zuyu)(zuyu)，主力户型为，主力户型为130130平米左右平米左右(zuyu)(zuyu)二居；二居；150150平米左右平米左右(zuyu)(zuyu)三居，三居，层高：层高：2.92.9米米第39页/共110页第四十页，共110页。产品产品(chn

20、pn)信息信息装修标准：精装修装修标准：精装修 2000 2000元元/ /平平米米(pn m)(pn m)（含家电）（含家电）电梯：六个单元分别为一梯两电梯：六个单元分别为一梯两户，两梯三户，两梯四户户，两梯三户，两梯四户 使用率：使用率：78%-83%78%-83%车位：车位： 268 268个（全地下）个（全地下）开盘时间：开盘时间：20072007年年1111月月入住时间：入住时间：20092009年年3 3月月1 1日日商业：商业： 面积约面积约5000050000平方米平方米 ，整租或者整售整租或者整售第40页/共110页第四十一页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h

21、)信息信息销售价格：开盘起价销售价格：开盘起价(q (q ji)15700ji)15700元元/ /平米，均价平米，均价1780017800元元/ /平米；其中一居小户型起价平米；其中一居小户型起价(q ji)20000(q ji)20000元元/ /平米平米销售进度：已售出销售进度：已售出3030套左右套左右付款优惠：全款付款优惠：全款9898折折客户来源：主要是望京区域地缘客户来源：主要是望京区域地缘性客户为主，也有一定比例的韩性客户为主，也有一定比例的韩国人。国人。置业目的：投资和自住的比例大置业目的：投资和自住的比例大致相等。致相等。 第41页/共110页第四十二页，共110页。项目氛

22、围成熟，位于望京核心区，区位优势明显，交通便利，商业配套(pi to)完善。区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透支了未来一定的升值空间。第42页/共110页第四十三页，共110页。重点重点(zhngdin)个个案分析案分析地理位置：地理位置：朝阳区东大桥路10号 开发商：开发商：北京京汇房地产开发有限公司建筑设计：建筑设计：U-TOWN(上城)建筑事务有限公司 园林设计：园林设计：贝尔高林物业顾问：物业顾问：第一太平戴维斯 总占地面积总占地面积：14344.5平方米 总建筑面积总建筑面积：120117.9平方米容积率：容积率：5.5 总套数总套数：719套第43页/共110页

23、第四十四页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息建筑形式：三栋高层板楼建筑形式：三栋高层板楼建筑层数：建筑层数：2828、3131层层户型面积：总裁官邸户型面积：总裁官邸(gund)48(gund)48套套 CC栋栋4F4F29F29F，单套面积，单套面积 363 363平方米；平方米；酒店式公寓酒店式公寓 671 671套套 A A、B B栋栋4F4F29F 29F ，厅室合一单套面积约厅室合一单套面积约5555平方米平方米447447套套一室一厅单套面积约一室一厅单套面积约8686平方米平方米4848套套层高：层高：3131层的层的3.03.0米，米，2828层的层的3.13.1米米

24、第44页/共110页第四十五页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息装修标准：精装修（送全套家具家电装修标准：精装修（送全套家具家电(ji (ji din)din)）电梯：电梯：3 3梯梯1212户和户和2 2梯梯 2 2户户平均使用率：平均使用率：72%72%车位：车位： 498 498个（全地下）售价个（全地下）售价2525万万物业费：物业费：7.97.9元元/ /平方米平方米月月开盘时间：开盘时间：20072007年年1 1月月1111日日入住时间：入住时间：20092009年年6 6月月商业：商业： 面积约面积约3000030000平方米平方米 B1F B1F3F3F第45页/共

25、110页第四十六页，共110页。主力(zhl)户型分析特点：特点：1、方正户型，厅室合一，双开子母门，、方正户型，厅室合一，双开子母门，玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视野；野；2、6平米大卫生间，宽敞空间，舒适卫平米大卫生间，宽敞空间，舒适卫浴；浴；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应配备可视对讲机，入户自动感应(gnyng)光源，全套装修，交房既可入光源，全套装修，交房既可入住。住。产品信息产品信息第46页/共

26、110页第四十七页，共110页。主力(zhl)户型分析产品产品(chnpn)信息信息特点：特点：1、方正户型，绝佳布局，6.6米大开间客厅，卧室、起居会客、就餐独立分区，动静分离；2、三面采光采景，通透生活空间，全朝阳南向主卧主位，南北；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。第47页/共110页第四十八页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h)信息信息销售价格销售价格：开盘均价25000元/平米，现在36000元/平米均价；销售进度：销售进度：近50%销售率付款要求：付款要求：40%

27、首付比例客户来源：客户来源：主要是CBD区域内企业中高管，少量外地和外籍人群，年龄35岁左右。置业目的：置业目的：大户型自住为主，小户型基本为投资需求。 第48页/共110页第四十九页，共110页。项目氛围成熟(chngsh)，位于CBD核心区，区位优势明显，交通便利，配套完善，可借势奥运商机。户型搭配较合理，但产品不够丰富，精装修标准较高，未来升值潜力明显。区域产品稀缺，投资租金回报率高，降低置业风险。第49页/共110页第五十页，共110页。重点个案重点个案( n)分析分析地理位置：地理位置：海淀区莲花池东路53号开发商：开发商：北京西友瑞海房地产开发有限公司建筑设计：建筑设计：中国电子工

28、程设计院总建筑面积总建筑面积：31621.64平方米 容积率：容积率：6.8总套数总套数：300套第50页/共110页第五十一页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息建筑形式建筑形式：连体塔楼建筑层数建筑层数：14层（公寓部分）户型面积：户型面积：50-80平米零居和一居，顶层有少量复式大户型，其中50-60平米的零居占总套数的70%。层高层高：3.2米产权：产权：50年第51页/共110页第五十二页，共110页。产品产品(chnpn)信信息息装修标准装修标准：精装修（送全套家具家电）电梯：电梯：6梯35户平均使用率平均使用率：70%车位：车位： 500个（全地下）物业管理：物业管理：国

29、宾酒店开盘时间：开盘时间：2007年11月入住时间：入住时间：2008年7月商业：商业： 3.5万平米大型集中商业 第52页/共110页第五十三页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h)信息信息销售价格：开盘均价18000元/平米，现在20000元/平米均价；销售进度：已开部分100%，整体近50%销售率；付款要求：一次性全款客户来源：主要是外地投资客，股市基金获利的替代投资产品。置业目的：纯投资，不能自住，五年酒店管理公司租约，保证年最少收益率7%。第53页/共110页第五十四页，共110页。位于金融街商圈、公主坟商圈的核心区域，比邻西客站，区位优势明显，未来轨道交通便利 。有明

30、确的产权式酒店概念，由专业(zhuny)的酒店管理公司运营，承诺回报率，降低置业风险。第54页/共110页第五十五页，共110页。重点个案重点个案( n)分析分析楼盘位置：朝阳区 芍药居甲2号院开发商：北京隆华广厦房地产开发有限公司(yu xin n s)；建筑设计：方略建筑设计有限责任公司；园林景观设计：雷瓦德景观建筑事务所；物业管理：国贸物业酒店管理有限公司(yu xin n s)；占地面积：12000 平方米建筑面积： 25849.34 平方米容积率：2.5第55页/共110页第五十六页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息物业类型：公寓；楼型及数量：一栋6、10、15层塔板结合楼

31、 ；开盘时间：2007年6月9日；入住时间：2008年10月1日；产权：70年；总户数：339（含20套商业） ；车位配比：1：0.8约260个，其中地上(d shn)40个，地下约220个。第56页/共110页第五十七页，共110页。在售面积：还有50套左右(zuyu)，约 2500平米标准层： 36层：1、2单元2梯9户，3单元1梯17户，4 单元2梯8户；711层：1单元2梯3户，2单元2梯9户，4单元2梯10户；1215层：2单元2梯5户，4单元2梯6户；使用率：77%；层高：2.9米；物业费：2.6元/平米；装修及标准：精装修带部分家电，2000元/平米左右(zuyu)。产品产品(c

32、hnpn)信信息息第57页/共110页第五十八页，共110页。户型户型(h xn)情况情况户型户型面积范围（平米）面积范围（平米）套数套数价格区间（万元）价格区间（万元）所占比例所占比例零居零居4050649211520%一居一居608019213818460%二居二居90130（复式）6320730020%主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要(zhyo)(zhyo)是由于项目的周边配套和区位优势。是由于

33、项目的周边配套和区位优势。第58页/共110页第五十九页，共110页。价格价格(jig)及销售及销售销售状况：自销售状况：自0707年年6 6月份开盘以来月份开盘以来(yli)(yli)，319319套房已全部销售套房已全部销售83%83%，每月的销售速度还是比较快的，目前已进入尾盘阶段。，每月的销售速度还是比较快的，目前已进入尾盘阶段。开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）18000现起价（元现起价（元/ /平米）平米）22000层差（元层差（元/ /平米）平米）300朝向差（元朝向差（元/ /平米）平米）东西200/南北100现均价（元现均价（元/ /平米）平米）23000最高价（元最高价

34、（元/ /平米）平米）24000销售速度（套销售速度（套/ /月）月）65套/月左右销售率销售率83%第59页/共110页第六十页，共110页。客户客户(k h)分析分析地域分布：朝阳区客户为主，项目周边地域分布：朝阳区客户为主，项目周边客户居多，外地人也有相当比例；客户居多，外地人也有相当比例；年龄特征：年龄特征：25352535岁左右的的青年岁左右的的青年(qngnin)(qngnin)比重最大；比重最大；职业特征：周边工作的年轻白领，专业职业特征：周边工作的年轻白领，专业投资客；投资客；收入水平：中高收入阶层；收入水平：中高收入阶层；家庭结构：单身或两口之家；家庭结构：单身或两口之家；购

35、买目的：户型较小，自住兼投资者居购买目的：户型较小，自住兼投资者居多，约占多，约占70%70%。第60页/共110页第六十一页，共110页。项目项目(xingm)点评点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅五分钟，东邻京承高速，南临北土城西路。 区域(qy)相当成熟，周边配套非常齐全，教育资源优势明显。 受90/70政策影响明显，规划户型比例也被迫重新调整，但设计上也保留了两套连通使用的可能性。第61页/共110页第六十二页，共110页。重点重点(zhngdin)个个案分析案分析位置：朝阳区新源里新东路位置：朝阳区新源里新东路1414号号

36、投资商：华盈置地集团有限公司投资商：华盈置地集团有限公司开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公物业管理：美国宾至国际物业管理：美国宾至国际全案策划及营销代理：全案策划及营销代理：2121世纪不动产，北京中天世纪不动产，北京中天大业大业(dy)(dy)整合推广：今久传媒（北京）整合推广：今久传媒（北京）占地面积：占地面积：43014301平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：15330.915330.9平方米平方米容积率：容积率：2.22.2第62页/共110页第六十三页，共110页。项目项目(xingm)概况概况物业类型：公寓物业类型：公寓(gngy)(

37、gngy)；楼型及数量：楼型及数量：1 1栋栋7 7层塔楼公寓层塔楼公寓(gngy)(gngy)；开盘时间：开盘时间：20062006年年1010月月2727日；日；入住时间：入住时间：20082008年年6 6月；月；产权：产权：5050年可注册；年可注册；总户数：总户数：155155户；户；车位配比：车位配比：1.61.6：1 1，地下，地下7878，地上，地上1818。层高：层高：3.253.25米；米；物业费：物业费：8 8元元/ /平米平米第63页/共110页第六十四页，共110页。户型户型(h xn)情况情况户型户型面积范面积范围（平围（平米）米）套数套数价格区间价格区间（万元）（

38、万元）所占所占比例比例零居零居48/50/6213112716485%一居一居79/87/90/1002420826515%主力主力(zhl)(zhl)户型以零居小户型为主，比例占到了户型以零居小户型为主，比例占到了85%85%，纯小户型以投资为导向的项目。，纯小户型以投资为导向的项目。第64页/共110页第六十五页，共110页。户型户型(h xn)分析分析户型分析户型分析(fnx)(fnx)：1 1、 格局方正，独立厨卫；格局方正，独立厨卫；2 2、起居室与卧室分开，动静分区明确；、起居室与卧室分开，动静分区明确；3 3、卧室带步入式衣帽间；、卧室带步入式衣帽间；4 4、卧室和起居室均有采光

39、，居住舒适度相、卧室和起居室均有采光，居住舒适度相对较好。对较好。第65页/共110页第六十六页，共110页。价格价格(jig)及及销售销售 销售状况：自销售状况：自0707年年1010月月2727日开盘以来，在售的三层共日开盘以来，在售的三层共7070套房现在套房现在(xinzi)(xinzi)还剩还剩5 5、6 6套，销售率达到套，销售率达到90%90%。另有三层未开盘，具体时间未定，但该开发商有捂盘嫌疑。另有三层未开盘，具体时间未定，但该开发商有捂盘嫌疑。开盘价（元开盘价（元/ /平米）平米）26500现起价（元现起价（元/ /平米）平米）25000现均价（元现均价（元/ /平米）平米）

40、26500最高价（元最高价（元/ /平米）平米）27000销售速度（套销售速度（套/ /月）月）60套/半月（开盘至今）销售率销售率占总体的41%（其中有三层尚未开盘）第66页/共110页第六十七页，共110页。客户客户(k h)分析分析地域分布：北京以朝阳区为主，约地域分布：北京以朝阳区为主，约占占60%60%，其中燕莎区域及周边居多；，其中燕莎区域及周边居多；年龄特征：基本年龄特征：基本30403040岁；岁；职业特征：外企高管，外国领事，职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客；私营业主，专业投资客；收入水平：高收入阶层；收入水平：高收入阶层；家庭结构：单身或两口之家；家庭结构

41、：单身或两口之家；购买购买(gumi)(gumi)目的：投资客居多，目的：投资客居多，约占约占80%80%，小户型自住也有一定比，小户型自住也有一定比例。例。第67页/共110页第六十八页，共110页。项目项目(xingm)点点评评 地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟，商务分为浓厚。 交通便利，紧邻地铁(dti)2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。户型比较单一，零居为主，总价适中，更适合投资。周边租金水平较高，投资回报可观，很有投资潜力。第68页/共110页第六十九页，共110页。重点重点(zhngdin)个案个案分析分析地理位置：地理位置：朝

42、阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：开发商：北京信远时代房地产开发有限公司 建筑设计单位建筑设计单位: 广东省建筑设计研究院总占地面积总占地面积：8078平方米总建筑面积总建筑面积：110000平方米总套数总套数：500多套第69页/共110页第七十页，共110页。产品产品(chnpn)信信息息建筑形式：建筑形式：1 1栋塔楼栋塔楼(t lu)(t lu)，分为东西分为东西2 2座座建筑层数：建筑层数：2828层；层； 东座东座7-287-28层为酒店式公寓层为酒店式公寓 西座西座7-187-18层为写字楼、层为写字楼、19-19-2828层为酒店式公寓层为酒店式公寓户型面积：酒店式公

43、寓户型：户型面积：酒店式公寓户型：6060平米的平米的0 0居；居；8585、9595平米的平米的2 2居；居；100100平米小三居平米小三居层高：公寓层高：公寓3.33.3米；米；东座东座西座西座商商 业业第70页/共110页第七十一页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息装修标准：精装修（装修标准：精装修（30003000元元/ /平米）平米）电梯：电梯：6 6梯梯1717户户平均使用率：平均使用率：70%70%车位：车位： 340 340个个 （租售暂定）（租售暂定）物业费：物业费：5.905.90元元/ /平方米平方米/ /月月开盘时间开盘时间(shjin)(shjin)：20

44、072007年年1111月月1818日日入住时间入住时间(shjin)(shjin)：20082008年年1212月月 其他：商业（其他：商业（1-51-5层，约层，约1.51.5万平米）；万平米）； 会所（第会所（第6 6层，约层，约30003000平米）；写字平米）；写字楼（约楼（约2.32.3万平米）万平米）第71页/共110页第七十二页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h)信息信息销售价格：销售价格：1800018000元元/ /平米平米销售进度：目前销售进度：目前(mqin)(mqin)在售东在售东座座7-117-11层、层、18-1918-19层，共推出层，共推出11

45、8118套，目前套，目前(mqin)(mqin)还有约还有约3030套未套未售售客户来源：主要以工作生活在亚客户来源：主要以工作生活在亚奥商圈、中关村的客群为主，也奥商圈、中关村的客群为主，也不乏部分不乏部分CBDCBD客户客户置业目的：置业目的： 多为自住多为自住+ +投资型需投资型需求求第72页/共110页第七十三页，共110页。 紧邻北四环，全石材外装酒店式公寓 ，自身配备商业和办公，致力于打造成北四环商务地标建筑(jinzh)； 和同地段的其他项目比，本项目更具价格优势，性价比较高。第73页/共110页第七十四页，共110页。重点个案重点个案( n)分析分析楼盘位置(wi zhi)：朝

46、阳区光华路甲8号； 投资商：和乔集团；开发商：北京奥德房地产开发有限公司；物业管理：北京和乔物业管理有限公司；销售代理：华远经纪；占地面积：8040 平方米总建筑面积：44427 平方米容积率：4绿化率：30%第74页/共110页第七十五页，共110页。项目项目(xingm)概况概况物业类型：酒店式公寓；楼型及数量：一栋17层塔楼公寓；分期情况：共2期；一期销售时间：2004年；本期开盘(ki pn)时间：2007年月1月；本期入住时间：现房入住；产权：70年；总户数：396户（本期销售剩余198套）；车位配比：1：1.5约600个左右。第75页/共110页第七十六页，共110页。项目项目(x

47、ingm)概况概况标准(biozhn)层：6梯28户使用率：80.5%层高：平层3.7米，LOFT5.2米物业费：5.5元/平米装修及标准(biozhn)：精装修带部分家具，家电。户型：以三居大户型为主，占总套数的42%，零居或一居小户型也占相当比例。第76页/共110页第七十七页，共110页。价格价格(jig)及销及销售售 销售状况：自销售状况：自0707年年1 1月份开盘以来，月份开盘以来，196196套房在套房在1010月底已全部销售完毕月底已全部销售完毕(wnb)(wnb)，销售率达到，销售率达到100%100%。开盘价（元/平米）28000层差（元/平米）1000朝向差（元/平米）4

48、00500结盘价（元/平米）34000销售速度（套/月）套/月（开盘至10月底）销售率100%第77页/共110页第七十八页，共110页。户型分析：户型分析：1 1、厨房功能空间缺失、厨房功能空间缺失(qu sh)(qu sh)，不适居住。，不适居住。2 2、卫生间无自然采光，带淋浴房和浴缸。、卫生间无自然采光，带淋浴房和浴缸。3 3、有带采光的生活阳台。、有带采光的生活阳台。地域分布：朝阳区客户为主，CBD区域周边居多 ；年龄特征：35岁左右；职业特征：企业高管，专业投资客；家庭结构：两口(lin ku)或三口之家；购买目的：以投资为主，占95%。第78页/共110页第七十九页，共110页。

49、项目项目(xingm)点点评评优势优势 区位优势，位于区位优势，位于CBDCBD中心区，商务分为浓厚。中心区，商务分为浓厚。交通便利，临近地铁交通便利，临近地铁1 1号线，东侧南侧各有两条主干道京通快速和西大望路通往四环。号线，东侧南侧各有两条主干道京通快速和西大望路通往四环。装修装修(zhungxi)(zhungxi)标准较高，室内配套齐全。标准较高，室内配套齐全。 周边配套非常成熟，档次较高。周边配套非常成熟，档次较高。劣势劣势 以前曾经作为酒店经营过，成品现房，但产权年限较其他公建项目少。以前曾经作为酒店经营过，成品现房，但产权年限较其他公建项目少。第79页/共110页第八十页，共110

50、页。重点重点(zhngdin)个个案分析案分析地理位置：地理位置：北京市朝阳区东三环霄云里8号；开发商：开发商：北京永顺房地产开发有限公司；建筑设计：建筑设计：中外建工程设计与顾问有限公司、北京翰时国际建筑设计咨询有限公司 ；景观设计：景观设计：阿奇贝斯（加拿大）设计公司 ；销售代理及经营顾问销售代理及经营顾问：仲量联行；总占地面积总占地面积：4513平方米； 总建筑面积总建筑面积：33746平方米；总套数总套数：304套。第80页/共110页第八十一页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息建筑形式：建筑形式：1 1栋栋1313层塔楼；层塔楼；户型面积：从户型面积：从5050多平米的一居

51、到多平米的一居到295295平米的顶层复式，共八种户型，主力平米的顶层复式，共八种户型，主力(zhl)(zhl)户型是户型是5050平米的一居平米的一居H2H2和和9090平米的两居平米的两居H1H1，共，共180180套左右。剩下套左右。剩下的六种户型约有的六种户型约有120120余套；余套；层高：首层大堂层高：首层大堂9.29.2米，标准层的米，标准层的3.43.4米；米；标准层：标准层：6 6梯梯2929户；户；平均使用率：平均使用率：71%71%左右。左右。第81页/共110页第八十二页，共110页。产品产品(chnpn)信息信息装修标准：精装修（送全套家具家电），装修标准：精装修（送

52、全套家具家电），45004500元元/ /平方米平方米 ；车位：车位： 304 304个（全地下），只租不售，租金个（全地下），只租不售，租金800800元元/ /月；月；物业费：物业费：7.87.8元元/ /平方米平方米/ /月；月；供暖及制冷供暖及制冷(zhlng)(zhlng)费：费：2.52.5元元/ /平方米平方米/ /月，月，3.53.5元元/ /平方米平方米/ /月；月； 开盘时间：开盘时间：20072007年年5 5月；月；入住时间：入住时间：20082008年年5 5月月3131日；日；商业：集中在一层两侧，主要为中西餐厅、便商业：集中在一层两侧，主要为中西餐厅、便利店、书吧

53、、茶吧、美容美发等服务设施。利店、书吧、茶吧、美容美发等服务设施。 第82页/共110页第八十三页，共110页。主力(zhl)户型分析产品产品(chnpn)信息信息特点：特点： 书房、卧室双面正南打开窗，充分享受阳光的温暖，这是此户型主要的一个亮点。 开放式厨房，对话开放式起居室，参与制作美食的过程更快乐。卧室方正，面积适中，充分保证私密性。 户型缺点：虽向南朝向，可南北不通透，无法保证自然流通的空气；书房在起居室的对面，独立的安静舒适环境很容易受到影响；局部不规则的建筑结构使空间布局的难度加大。 第83页/共110页第八十四页，共110页。主力(zhl)户型分析产品产品(chnpn)信信息息

54、特点：特点： 传统的方正户型结构，在所有户型中使用率最高。开放式厨房，可以减少小户型中的空间拘束感。户型缺点：北面朝向，十一米多的进深，很难感受到阳光；卧室和卫生间在房间两头，影响使用方便，类似于酒店的功能使用格局，使居住舒适度大打折扣。第84页/共110页第八十五页，共110页。销售价格及客户销售价格及客户(k h)信息信息销售价格：开盘均价销售价格：开盘均价2300023000元元/ /平平米，目前均价米，目前均价2600026000元元/ /平米；平米；销售进度：销售率销售进度：销售率30%30%；付款要求：付款要求：30%30%首付比例；首付比例；客户来源：客户不限于北京地区，客户来源

55、：客户不限于北京地区，区域分布较散，还有少量区域分布较散，还有少量(sholing)(sholing)外籍客户，主要是多外籍客户，主要是多次置业者，对项目品质和区域升次置业者，对项目品质和区域升值潜力要求很高值潜力要求很高 ；置业目的：投资为主，占到置业目的：投资为主，占到90% 90% ，少量少量(sholing)(sholing)自住客户。自住客户。 第85页/共110页第八十六页，共110页。本项目所在的燕莎、丽都商圈，以及第三使馆区域土地资源(zyun)非常稀缺，而这种高档小户型精品公寓的定位，具有较强的不可复制性和投资价值，得到了市场一定的认可。总体看，波菲特行政公寓的开盘价格在本区

56、域内已属中高价位区间，因已处高位，开盘以来涨幅不大，上涨3000元/平米，目前价格和周边同类型的公寓相比稍低，有一定价格优势。（US联邦公寓：均价28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平米；泛海国际29000元/平米）。包含供暖和制冷的综合物业费高达13.8 元/平米，这个价格即使在高档项目中已属高位，会对投资成本产生一定影响 。产品方面主推100平米以下的小户型，类似产品在所在区域内还是比较少，具有一定的稀缺性，但使用率低是一个普遍的缺陷， 71%左右使用率，对投资使用价值有一定影响。 项目项目(xingm)点点评评第86页/共110页第八十七页，共110页。第87页/共110页第八

57、十八页，共110页。名称名称地址地址开发商开发商占地占地（平米）（平米）建面（平米）建面（平米）容积率容积率物业类物业类型型产权年产权年限（年）限（年）建筑类建筑类型型国海广场国海广场（未开）（未开）海淀区复兴路17号中房京贸房地产开发有限公司3260026万（公寓部分3万左右）5.5综合体70高层塔楼西海西海20082008（未开）（未开）海淀区苏州桥东北角北京中基宏源房地产开发有限公司2000093700（公寓部分1.5万左右）4.5综合体50高层塔楼伯朗峰伯朗峰（未开）（未开）昌平区八达岭高速13C出口东，西关环岛东，区政府西400米北京盛世原华房地产开发有限公司 20000100000

58、（公寓部分6万左右）4综合体40高层塔楼第88页/共110页第八十九页，共110页。项目名称项目名称开盘时间开盘时间开盘价开盘价（元（元/ /平米）平米）主力户主力户型型主力总主力总价区间价区间（万元）（万元）物业物业管理管理（顾（顾问）问）公司公司物业费物业费（元（元/ /平方平方米米月）月）商业类型商业类型商业体量商业体量装修标准装修标准国海广场国海广场2007-12-125000左右8090平米200-225戴德梁行5.85集中商业约8万精装修（3000元/平米，送部分家具家电）西海西海20082008预计2008年初24000左右5060平米120144戴德梁行5底商未定精装修（标准未

59、定）伯朗峰伯朗峰预计2007年12月底9500左右5060平米4757美国戴斯酒店未定集中商业1.2万精装修（1500元/平米全套家具家电。）第89页/共110页第九十页，共110页。 产品(chnpn)会根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到装修标准的高低，将越来越符合所处地段的独特特征； 开发商由原来更多的销售变为更多优质物业的持有，从而保证物业和服务的品质，提高专业化程度(chngd)和资产运营的收益； 由散销变为整体销售，吸引国内外基金的收购将成特色； 国内外著名酒店管理集团将更多的介入北京市场，整体管理水平不断提升，出租率获得有效保证，产品的服务升级； 2008年后酒店式公

60、寓供应会有小幅下滑，市场表现主要为消化存量房； 望京因第四使馆区的规划以及被扩大的金融街带动的西部板块将成为酒店式公寓市场的新热点区域。第90页/共110页第九十一页，共110页。第91页/共110页第九十二页，共110页。城市城市(chngsh)发展发展2002-2008 年，城市基础建设投入1800亿元人民币，其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，其余150亿元将用于水电气热等生活(shnghu)设施的建设和改造。这将对北京整体城市面貌、城市形象和城市地位产生深刻的影响。第92页/共110页第九十三页，共110页。整体整体(z