武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位学习教案

1、会计学1武汉街道口地块武汉街道口地块(d kui)房地产市场分析房地产市场分析及开发定位及开发定位第一页，共61页。定位(dngwi)的对象是谁？第1页/共61页第二页，共61页。挂牌出让(chrng)的P（2007）059地块地块(d kui)情况定位(dngwi)对象开发商储备地块P（2007）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25。第2页/共61页第三页，共61页。实际项目用地条件实际项目用地条件(tiojin)18042.8平方米（拍卖地）平方米（拍卖地）4262.4平方米（存量地）

2、平方米（存量地）用地总面积：用地总面积：22305.2平方米平方米容积率：容积率：5.37内内总建筑面积总建筑面积(jin zh min j): 119778.92平方米平方米建筑密度：建筑密度：25%相关要求：项目用地位于三级控制区片，套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少(b sho)于住宅总建筑规模的66%。用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少(b sho)于15米。 第3页/共61页第四页，共61页。它处于(chy)什么环境？第4页/共61页第五页，共61页。周边环境项目地块所在处洪山区中心区域，集商贸、金融、观光、

3、购物、餐饮、文娱(wny)于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。 第5页/共61页第六页，共61页。项目四至项目四至(szh)关系关系东临洪山区政府(zhngf)用地南临武汉理工大学宿舍(ssh)用地 西临50米宽珞狮南路 北临阜华大厦和洪山影剧院用地 第6页/共61页第七页，共61页。相关相关(xinggun)情况情况项目区域经济发展迅猛 旧城改造不断深入 大量土地(td)重新开发利用 沿珞狮南路和珞喻路一线用地发展均为商业、办公等用途。商业气氛浓厚居住氛围浓厚政府拟投入大量资金基础建设。此片将成为武昌房地产开发的热点地区。周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校

4、，人文氛围浓郁。第7页/共61页第八页，共61页。类别配套状况交通地处珞狮南路和珞喻路交叉口，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通。 709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等数十条公交车途径此片。地理位置优越 纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。 商业金融 武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构。业态突显相当完善教育医疗 陆军医院，武汉

5、大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小等中小学校。 设施齐全 满足需求 周边周边(zhu bin)配套配套第8页/共61页第九页，共61页。周边周边(zhu bin)商业格局商业格局中南中南(zhn nn)商圈商圈街道口商圈街道口商圈鲁巷商圈鲁巷商圈亚贸商业亚贸商业(shngy)带带第9页/共61页第十页，共61页。商业商业(shngy)格局发展态势格局发展态势中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势

6、。中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。街道口商圈：以传统商业经营和街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为产品销售为中心的新兴商业中心。后期的

7、商业业态的发展较中南商圈将更为(n wi)丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。

8、第10页/共61页第十一页，共61页。街道口商圈街道口商圈东至广埠屯、西至武商亚贸、南北东至广埠屯、西至武商亚贸、南北(nnbi)横跨珞狮路的圆心区域。横跨珞狮路的圆心区域。区位优势明显辐射武珞路沿线7215家企业(qy)扎堆于此总注册资本高达125亿元经营总面积0.4平方公里年创收7500元/平方米以东为电子以东为电子(dinz)消费品市场消费品市场 以北为休闲娱乐区以北为休闲娱乐区 以西为中低端以西为中低端商品消费区商品消费区 以南为餐饮娱乐区以南为餐饮娱乐区 正街道口为高正街道口为高端商品消费区端商品消费区 第11页/共61页第十二页，共61页。街道口商圈剖析街道口商圈剖析(pux)商圈

9、面积(min j):0.4平方公里资本:125亿元竞争(jngzhng)激烈的武汉最具潜力的商圈之一科技一条街90%商家经营终端产品销售。商圈聚集大小200多家科研院所。集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市场空白有待开发。固定、流动人口近10万人目前酒店餐饮业432户餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进餐饮业国际化发展。服务业需求市场巨大。文化体育娱乐业33户，教育产业11户。随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。商圈商机潜值巨大商业地产的开发成为片区开发主流第12页/共61页第十三页，共61页。商圈商业商圈商

10、业(shngy)消费力构成消费力构成 第13页/共61页第十四页，共61页。街道口商圈现商业街道口商圈现商业(shngy)环境环境继中南、徐东之后(zhhu)武昌又一繁华商业地带以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二(d r)大智力密集区商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形

11、成了固定的中低端消费群。第14页/共61页第十五页，共61页。街道口商圈未来交通街道口商圈未来交通(jiotng)影响影响 未来的街道口将成为高速车行通路(tngl)这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。理工大门口将修建一大型中心广场，未来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈”工程(gngchng)也将进一步为护本项目的商业氛围。 本案方位本案方位本案方位本案方位第15页/共61页第十六页，共

12、61页。街道口商圈优劣势分析街道口商圈优劣势分析(fnx) 优势优势 旺盛的消费力旺盛的消费力 高端的商业形象高端的商业形象一流一流(y li)的区位优势的区位优势 劣势劣势 处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流 。交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字(sh z)交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。第16页/共61页第十七页，共61页。未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着(su zhe)街道口商圈的进一步经营并形成足

13、够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。 第17页/共61页第十八页，共61页。它的差异化在哪？第18页/共61页第十九页，共61页。项目分析鹏程(pn chn)蕙园银海(yn hi)雅苑新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质(pnzh)上均有较大的提升。第19页/共61页第二十页，共61页。项目名称建筑面积建筑类型 容积率 主力户型 楼盘均价 物业管

14、理费 装修类型 鹏程蕙园48293 3栋30层高层 住宅3.6 1x1、2x2、3x25500元/ 14元/ 毛坯 银海雅苑143191.48 高层 住宅5.35 2x2、3x2、4x25700元/ 19元/ 毛坯 东湖公馆24636 小高层 住宅4.0 3x280.03-146.09 5500/ 15元/ 毛坯智源财富中心41622.53 高层 商住3.69 1x1、2x2、3x24300元/ 12元/ 毛坯新凯山泉居40000 多层、小高层，住宅 1.49 3x2起价4700元/ 13元/ 毛坯汉飞精英青年城12732 高层，商住4.3 1x13900元/平方米 1.51.8 / 精装 国

15、际商务大厦28800 高层写字楼 9.98 74.178 /，110150 120200 200500 。 5200元/平方米 5元/毛坯区域区域(qy)楼盘情况表楼盘情况表区域(qy)住宅均价5120元/ 主力(zhl)户型以一室一厅（50平方米左右）、三室两厅（113-137平方米）为主 第20页/共61页第二十一页，共61页。类型调查项目租售水平商铺智源财富中心 租金50-60元/平方米 汉飞精英青年城 租金70-80元/平方米 银海雅苑 售价23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米 写字楼智源财富中心 毛坯，租金16元/平方米/月 精装租金11元/平方米/月国际商务大厦 52

16、00元/平方米，租金；38元/平方米（精装） 商业商业(shngy)铺面租售情况铺面租售情况该区底商多为3层，整体和单间租售兼备；业态丰富：集金融、娱乐(yl)、休闲、服饰、美容等于一体；临街商铺出租价格为50元/平方米-150元/平方米，租售情况良好，已基本售完。第21页/共61页第二十二页，共61页。区域楼盘区域楼盘(lu pn)分析分析楼盘均以高层商住楼为主，辅以多层住宅，容积率以纯写字楼国际商务大厦（9.98）为最高，以纯住宅楼新凯山泉居（1.49）为最低，其余的均分布在3.6-5.35区间，容积率偏高。住宅户型多样化：1*1，2*2，3*2，4*2，面积适中，主要以3*2户型（面积在

17、114-137平方米之间）和小户型1*1（面积大约在50平方米左右）为主、辅以2*2户型（面积大约90平方米），也有少量4*2大户型如银海雅苑，充分满足都市中心区不同收入人群的居住需求。楼盘体量除银海雅苑较大之外，多在5万方以下，外部公共配套设施完善。交通便利，人口密集，有临街商住楼，底层商铺多为1-4层，其中3层居多，也有闹中取静的纯住宅楼。商铺整层发售或出租形式兼备，商业业态多样，主要有银行、精品服饰专卖、高级休闲娱乐场所、中西餐厅、商务式酒店等。住宅楼物业管理费适中，在1.2-1.9元/平方米之间；写字楼国际商务大厦为5元/平方米。街道口附近楼盘的市场销售状况普遍较好。第22页/共61页

18、第二十三页，共61页。本项目地块本项目地块(d kui)优劣势分析优劣势分析 优势：处于街道口商圈，具有较好的商业发展前景；生活配套设施完善，人文氛围较佳，利于住宅项目的开发；地块可建项目规模体量大；周边环境利于项目开发档次(dn c)的提高。劣势：临街面主要处于临珞狮南路方向，非街道口正商业(shngy)主街面上，对商业(shngy)的开发有一定人流动线的影响；交通改造所带来的不利影响。第23页/共61页第二十四页，共61页。 而本项目(xingm)凭借其优异的地段优势、超大的项目(xingm)体量、多功能的项目(xingm)定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。第24页/共61

19、页第二十五页，共61页。同城类比同城类比(lib)项目分析项目分析新世界中心(zhngxn)物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等 占地面积: 37235 平方米 建筑面积：277811平方米 容积率：7.41 均价 ：8200元/平方米 商 场：新世界百货中心(zhngxn)旗舰店写字楼：由新世界集团管理，26层5A写字楼酒 店：新世界集团旗下6星级豪华酒店，客房约330间住 宅：城市中心(zhngxn)高层豪宅 第25页/共61页第二十六页，共61页。武汉新世界中心，星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。整体呈围合式(h sh)布局，临北面解放大道及东面武胜路

20、方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染。本项目在定位上相关方面可借鉴于此项目。第26页/共61页第二十七页，共61页。闽东中天(zhn tin)国际城物业类别：商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅(zhzhi)、写字楼等 占地面积: 24278.80 平方米 建筑面积：137000平方米 容积率：5.7 均价 ：5300元/平方米 第27页/共61页第二十八页，共61页。“闽东中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。 项目规划集

21、购物、娱乐休闲、商务(shngw)办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。 第28页/共61页第二十九页，共61页。类比项目类比项目(xingm)特征特征城市中心地带大规模综合体项目住宅户型定位高端客户，多采用围合式布局，对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中充分考虑了高层视野景观的最大化利用(lyng) 规划设计均避免商业、商务、居住之间的相互影响 重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系 在完善的外部公共配套设施基础之上提升内部配套档次商业设置采

22、取“主力店+街铺”的商业规划 第29页/共61页第三十页，共61页。之所以选择新世界中心与闽东中天国际城作为本项目重点类比楼盘进行(jnxng)分析主要由于，其在区位状况、项目体量、商业状况等各方面与本项目有较大可比性，且两楼盘在目前武汉市的房地产市场具有一定的代表性。第30页/共61页第三十一页，共61页。它应该(ynggi)成为什么？第31页/共61页第三十二页，共61页。项目(xingm)定位项目定位(dngwi)思路 第32页/共61页第三十三页，共61页。项目类型项目类型(lixng)定位定位第33页/共61页第三十四页，共61页。建议本项目定位建议本项目定位(dngwi)为一个兼顾

23、考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即高端城市综合体高端城市综合体项目项目(xingm)定位定位第34页/共61页第三十五页，共61页。项目项目(xingm)功能定位功能定位本项目区域(qy)优势明显，在商业、商务、居住等各方面均有较好的开发前景，故在项目的功能定位上应予以全盘考虑，同时就各开发形态所达成的开发利润作为指导考虑项目的功能定位。故本项目在功能定位上应成为街道口地区以集商业、商务、居住功能为一体的综合型商住社区。第35页/共61页第三十六页，共61页。项目项目(xingm)总体规划定位总

24、体规划定位本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平(shupng)的基准上，在建筑风格上有所差异，在功能上有所优越性。的基准上，在建筑风格上有所差异，在功能上有所优越性。项目的总体规划定位为：项目的总体规划定位为：具有现代都市风格、有着丰富的社区生活资源以及活跃的区域商业氛围的高端城市商住综合体。具有现代都市风格、有着丰富的社区生活资源以及活跃的区域商业氛围的高端城市商住综合体。第36页/共61页第三十七页，共61页。目标目标(mbio)客户群定位客户群定位现区域内住宅现区域内住宅(zhzhi)客群来源客群来源1、周边

25、大专院校、高科技企业(qy)、高科技商务人群。2、武昌、青山的高收入人群 。3、在武汉经商的生意人、企业(qy)主或在外地工作的武汉人等 。 第37页/共61页第三十八页，共61页。教师教师(jiosh)/科研科研人员人员 高科技人高科技人员员高级高级(goj)白白领领 私营私营(syng)业业主主公务员公务员其他其他35% 25% 20% 10% 10% 项目主力客群构成项目主力客群构成 第38页/共61页第三十九页，共61页。项目主力项目主力(zhl)客群特征客群特征 第39页/共61页第四十页，共61页。项目项目(xingm)商业客户定位商业客户定位商业客户与住宅客户最大的区别在于其置业

26、行为不受地域限制而以投资前景(qinjng)为导向，客户来源区域广但对客户经济实力要求高。 投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场(shngchng)租赁畅旺，会要求在商场(shngchng)配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。经营者 经营者希望商场(shngchng)能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场(shngchng)配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场(shngchng)是否舒适，同时要求配套设备的维护

27、费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。 第40页/共61页第四十一页，共61页。项目商业项目商业(shngy)定位建议定位建议定位目标：确立本项目在街道口商圈的主导地位定位目标：确立本项目在街道口商圈的主导地位本项目正临发展中的街道口商圈，加上群光广场与新世界百货本项目正临发展中的街道口商圈，加上群光广场与新世界百货(bihu)的经营，使得在街道口商圈在洪山区范围内逐渐形成了较强的影响力和认可度；的经营，使得在街道口商圈在洪山区范围内逐渐形成了较强的影响力和认可度；地缘优势突出，毗邻群光广场、新世界百货地缘优势突出，毗邻群光广场、新世界百货(bihu)两个洪山区的高端商业物业，易于汇集人气

28、，从而显现本项目自身优势。两个洪山区的高端商业物业，易于汇集人气，从而显现本项目自身优势。第41页/共61页第四十二页，共61页。提高日平均吸引人流，对消费者有广泛的适应性、有强烈的吸引力。充分利用地缘优势，将人流最大限度的引导到本项目来，延长消费者人均驻留时间目标。由此本项目需要做到：消费看点尽量增多；充足的休憩(xiq)场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所予以配合等商业商业(shngy)规划设计的建议规划设计的建议第42页/共61页第四十三页，共61页。业态业态(y ti)定位建议定位建议寻求商业定位的差异化 ，形成与新世界百货、群光百货定位不同的中端时尚卖场。 从项目的快速销售为目的出发

29、，参考(cnko)万达、销品贸、民众乐园的时尚店中店模式。 锁定时尚消费人群，这与本区域消费群年龄结构年轻的特点一致，同时时尚卖场的定位最易形成消费热点与消费积聚能力。 第43页/共61页第四十四页，共61页。经营定位经营定位(dngwi)建议建议本项目若定位偏低将直接影响到后期经营，但定位过高又与目前区域内的业态形成正面竞争。故建议本项目的在定位上应区别对待，部分区域为中高档时尚购物区所服务目标(mbio)人群为武昌乃至武汉市范围内的中高档消费者。经营项目主要为品牌服饰、时尚饰品、美容健身、时尚电子产品及周边等经营项目为主。另一部分区域为娱乐休闲区，经营项目主要为网吧、电玩、卡拉OK、时尚餐

30、饮等。第44页/共61页第四十五页，共61页。项目住宅定位项目住宅定位(dngwi)建议建议在产品在产品(chnpn)的设计上突出城市中心居住的便利。但同时伴随中心城区置业所产生的高置业成本将成为影响本项目住宅销售的主要问题。的设计上突出城市中心居住的便利。但同时伴随中心城区置业所产生的高置业成本将成为影响本项目住宅销售的主要问题。住宅产品住宅产品(chnpn)定位：定位： 形象定位高端形象定位高端产品产品(chnpn)符合中端消费符合中端消费 第45页/共61页第四十六页，共61页。以部分产品的高端定位树立项目以部分产品的高端定位树立项目(xingm)形象，但主力供应产品尽量满足中端需求市场

31、。形象，但主力供应产品尽量满足中端需求市场。 采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。高端住宅产品定位：本项目高端住宅产品定位：本项目(xingm)的高端住宅产品应集中在的高端住宅产品应集中在18层以上区域，产品定位为层以上区域，产品定位为“城市中心豪宅城市中心豪宅”，产品面积段控制在，产品面积段控制在180300平方米之间，适当考虑高层复式产品。平方米之间，适当考虑高层复式产品。第46页/共61页第四十七页，共61页。董事阶层(jicng)顶端套房第47页/共61页第四十八页，共61页。中端住宅产品定位：本项目中端住宅产品应集中在中端住宅产品定

32、位：本项目中端住宅产品应集中在18层以下区域，产品定位为层以下区域，产品定位为“城市中心安居住宅城市中心安居住宅”，产品面积，产品面积(min j)段控制在段控制在90平方米左右，适当考虑小户型产品。为满足不同客户群需要在产品设计上应充分考虑各户型间的相互联系，产品尽量做到可分可和。平方米左右，适当考虑小户型产品。为满足不同客户群需要在产品设计上应充分考虑各户型间的相互联系，产品尽量做到可分可和。第48页/共61页第四十九页，共61页。商务住宅产品定位：由于本项目所处区域科技商贸发达，这使得本项目还存在大量的商务客户资源。故建议本项目将开发商原自有地块，即临珞狮北路中部地块作为商务住宅产品进行

33、定位考虑。产品面积段控制在商务住宅产品定位：由于本项目所处区域科技商贸发达，这使得本项目还存在大量的商务客户资源。故建议本项目将开发商原自有地块，即临珞狮北路中部地块作为商务住宅产品进行定位考虑。产品面积段控制在90平方米左右平方米左右(zuyu)，户型方正便于相互组合。，户型方正便于相互组合。第49页/共61页第五十页，共61页。项目规划布局项目规划布局(bj)建议建议 总体规划布局构思总体规划布局构思（1）遵循）遵循“低密度，高容积率低密度，高容积率”的原则，建筑单体以高层为主，临街部分以商业物业与商务的原则，建筑单体以高层为主，临街部分以商业物业与商务(shngw)倾向住宅为主倾向住宅为

34、主（2）以中心绿化休闲广场为中心围合而成，使商业空间与居住空间环境既有层次又相互渗透，但须通过动线规划使商业与居住相互分割）以中心绿化休闲广场为中心围合而成，使商业空间与居住空间环境既有层次又相互渗透，但须通过动线规划使商业与居住相互分割（3）居住空间内尽量的扩大小区内人们的公共活动空间。）居住空间内尽量的扩大小区内人们的公共活动空间。第50页/共61页第五十一页，共61页。第51页/共61页第五十二页，共61页。项目项目(xingm)建筑风格建议建筑风格建议 （1）以冷色调为主，可适当采用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭配，并结合立面构图适当安排外景构架，形成错落有致，极富

35、跳跃感、时代感的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。（2）在外立面选择上应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市总体规划中，并区别与周边的楼盘，表现出自己的个性，给人耳目一新的感觉(gnju)，增强视觉的第一效果。（3）在屋顶造型方面，选择简约的、流线形的、富有现代感的建筑构造。第52页/共61页第五十三页，共61页。第53页/共61页第五十四页，共61页。项目项目(xingm)道路系统建议道路系统建议 （1）道路系统设计须注意居住与商业的双重要求，外部交通线路的设置须保证项目与干道间的联系同时要保证与内部道路的连接。（2）外部形成全贯通(guntng)外围环形车道，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。（3）居住区道路以人行道、休闲通道为主，步行道路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。（4）内部道路设呈环状通路，避免尽端式设计，使小区内以交通功能为主的道路完整、贯通(guntng)既