目标管理与绩效考核体系

1、目标管理与绩效考核体系房地产子公司管理模式初探房地产业是一种地域性和阶段性很强的产业。随着开发地域的拓展，项目公司越来越多，势必加大集团公司的管理半径，增加管理的难度，这就有可能造成边际投资效益的下降。因此，如何加强对房地产子公司的管理，正日益成为摆在大型企业集团面前一个非常紧迫和现实的课题。一般来说，单一的房地产集团通常由总裁办、人力资源部、财务部、审计部、工程部等职能部门联合成立集团目标责任制考核领导小组，对下属全资和绝对控股的子公司进行经营目标设置与考核。而以房地产为主业的多元化企业集团更多地是成立“事业部”这样的相对独立的部门，采取模拟企业化运作，对下属所有房地产类子公司统一管理。在这

2、两种模式中，集团和下属公司均以资产为纽带建立法人治理结构和各种内部控制制度， 相互间形成合理分工： 集团总部作为决策中心、信息中心、融资中心行使管理职能，各下属子公司作为经营实体则是成本控制中心、服务中心和利润中心。为了贯彻集团总体发展战略，充分调动项目公司的积极性，实现生产要素的最佳配置，从而促进房地产业经营计划的圆满实现，就需要制订专门的“房地产子公司管理办法”，并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。考核体系主要由项目考核和年度考核两部分组成， 绩效的考核与奖励以项目考核为准。 年度考核只是对项目考核目标的分解，它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其

3、年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。一、项目经营目标责任考核在取得项目土地使用权、项目公司成立、宗地的规划指标确定以后，以项目可行性研究报告确定的开发进度与收益测算为基础， 集团事业部对项目经营目标进行统一设定。 目标主要包括利润目标和开发进度两部分。1、 与利润目标相关的指标包括： 规划指标：包括净用地、全部和分项建筑面积等； 成本费用：根据会计科目设置，含土地成本、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安造价、期间费用六部分。需要指出的是，不可预见费虽然在做项目可行性研究时是必要的，但在进行项目经营目标考核中不宜作为单独的成本科目； 利润目标：包括平均售价、分项收入、净

4、利润、成本利润率等指标。2、 与开发进度相关的指标包括： 土地权证办理； 拆迁安置； 方案设计； 报批报建； 营销策划； 工程建设； 物业管理。3、 项目的考核在决算后进行，方法是： 以“ 净利润 ”指标为核心，其数值不得低于项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整，最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定）。超出“净利润”目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。 为防止出现利润与成本不同步增长的情况，项目的“净利润”指标必须以项目考核书确定的“ 成本利润率 ”为参照，

5、成本利润率每下降1%，超出净利润部分的奖励比例下调1%。 对项目的开发进度以办理完毕98%以上业主的 入住手续 为准，每迟延10 天，超出净利润部分的奖励比例下调1%。 在完成“净利润”指标的前提下，如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者子公司通过努力，使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的， 经查证属实， 按减免或下降额的一定比例给予奖励（但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入当年的年度考核）。二、年度经营目标责任考核以企业的每一个会计年度为期， 根据项目考核书的要求和确立的指标， 还需要对子公

6、司进行年度考核。为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果与子公司的利益分配挂钩。事业部责成子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（约占 3040%），然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度。年度经营目标由经济指标和综合管理指标两部分组成，满分100 分。其中 经济指标占70%，综合管理指标占30%。两者的考核均实行百分制，在对每项指标逐一考核评分，累计所得分数后乘以各自权数即为该公司当年两种指标考核的最终得分。年度经营目标责任考核分两期进行：中期预核：在第三季度对指标完成情况进行中期审核；年度考核：次年1 月对指标完成情况进行年度审核。奖惩以年度考核为准。年度考核

7、完成后，由事业部牵头成立的目标责任制考核领导小组根据财务内审制度负责审核，并经集团总裁签署审核报告后，核发被扣存年薪。1、 经济目标及考核年度经济目标主要包括销售收入和管理费用指标。 其中工资总额、 招待费两项弹性较大的科目单独列出。其他的项目开发成本费用列入综合管理目标作专项考核。考核分值的计算方法是： 成本费用总额和成本费用率采取双向控制、统配使用，可支配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指标245 万元÷收入指标6200 万元× 100%当年的成本费用率3.95%，即每增加 100 元的收入就能增加3.95 元的费用。经济指标以“经营收入为核心，成本控制为调节因

8、素”为考核分值的原则。 经营收入的考核办法为：以各项实际完成收入的数值除以各项核定指标再乘以各项收入占总收入的权数，得出此项收入的考核分值。经营收入考核值为各项收入的考核分值累加数。设定： Ai 为实际收入；Bi 为经营指标数，i 为权数，则经营收入分值为： Ai/Bi ×i ×100%。 计算出经营收入的考核分后，以实际完成的经营收入（ Ai ）为基数乘以核定的费用率，得出实际完成收入应该控制的费用（用 表示），再将实际发生的费用（用 表示）除以实际完成收入应该控制的费用（），以 100 减去，即为成本费用指标考核得分。设定： 为实际发生的费用， 为实际完成收入应该控制的

9、费用，则成本费用指标考核得值为：100- / ×100。 经济指标的总分值为：Ai/Bi ×i ×100%（100- / ×100）× 70%2、 综合管理目标及考核综合管理目标考核为： 根据子公司发展与经营情况，按满分 100 分设定各项管理工作的内容、分值与考核办法， 由集团事业部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。其内容主要有：项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣一定的分数。 财务管理：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制与执行情况、前面所说的专项费用控制等等。 综合管理：包括集团劳动人事制度执行情况

10、、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等等。 安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不发生民事转刑事案件和非正常死亡、无重大职工人身安全、盗窃、火灾等事故。 品牌建设：包括认真执行集团的 CIS 系统、争创统一的集团房产品牌、业主投诉率控制在一定数值以内等等； 土地储备：积极在项目所在地和周边进行新项目的考察调研、争取在一定的时间内有新的项目签约。3、 奖惩办法总分 70 分以下：原扣存年薪不予发还。 70 90 分：得分每增加1 分，返还 5%原扣存年薪。 90 分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金，但奖金在年终时

11、不发放，而是根据项目经营目标责任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。三、经营授权在现代企业管理的“委托代理”关系中，权力和责任应该是对等的。因此，集团事业部对下属房地产子公司的管理坚持“宏观监控、微观放开”的原则。简单地说，事业部主要通过预算控制等手段加强宏观监控，但对被考核方的诸多微观指标不作具体考核。同时，对考核目标的责任人子公司的总经理赋予下列权限：1、拥有结合各自实际情况制订年度、季度、月度等各类经营计划及专项促销活动、报经集团审批同意后执行，并要求集团各相关职能部门给予配合的权力。2、 拥有授权经营的子公司资产管理权和预算计划内资金的使用权（流动资金的调度、公司制度明确规定未授权

12、的除外）。3、 拥有子公司内部人事任免权和调配权（由集团任免的人事及子公司间调配的除外）。4、 拥有子公司内部机构设置、调整或撤并权。5、 拥有对子公司内部员工进行考核、奖惩和经济分配的权力。6、 拥有集团各项规章制度及集团总裁授予的其它权力。四、经济指标的调整为确保经营目标考核的严肃性和科学性， 目标本身的设置应该是刚性的， 考核期间事业部对项目经营目标一般不作调整。但为增强项目考核的可操作性，更好地达到预期的效果，如出现以下情况，可经集团总裁批准后适当调整有关经济指标或抵计相应的考核指标：1、 因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调整等因素影响；2、 集团指定工作形成的较大费用（指集

13、团因特殊需要且不在子公司年度计划之列的工作形成的费用）；3、 因政策、市场形势发生重大变化或不可抗力等因素影响。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：愚以为亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以