百年城商业地产战略和管理体系提升咨询建议书

1、百年城集团有限公司百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书战略和管理体系提升咨询项目建议书2004年年3月月http:/ 2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加商铺租金水平走势各异商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升商铺空置量有所上升2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的

2、租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久2002年、年、2003年是商业房地产快速发展

3、的两年，尤其年是商业房地产快速发展的两年，尤其是是2003年掀起了商铺投资的热潮年掀起了商铺投资的热潮房地产房地产E网网2004年3月保密文件、版权所有第5页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网商业房地产是复合房地产的类型之一商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”泛地产理泛地产理论论传统房地产传统房地产理论理论其他其他产业产

4、业概念化概念化包容包容融合融合复合房复合房地产地产商业房地产商业房地产开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。2004年3月保密文件、版权所有第6页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网SHOPPINGMALL（购物中心）是商业房地产在国（购物中心）是商业房地产在国内的主要表

5、现形式内的主要表现形式工业用房商铺写字楼公寓商业房地商业房地产类型产类型SHOPPINGMALL（购物中心）购物中心）集合2004年3月保密文件、版权所有第7页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网商业房地产的开发经营包含很多风险商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家宏观经济走势国家商业地产政策国家商业地产政策巨额资金投入巨额资金投入出售招租风险出售招租风险商业地产的经营风险商业地产的经营风险设计规划定位风险设计规划定位风险工程建设质量和周期风险工程建设质量和周期风险商业房地产在开发、商业房地产在开发

6、、经营、销售、管理的经营、销售、管理的整个过程中都面临着整个过程中都面临着许多风险许多风险2004年3月保密文件、版权所有第8页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势我国的商业房地产市场呈现以下几个发展趋势商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长 商业房地产商业房地产的开发时机的开发时机已经成熟已经成熟随着市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别

7、是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液 竞争加剧，竞争加剧，向二、三线向二、三线城市进军城市进军在商业房地产热火朝天的背后却是开发商缺少商业经营经验、轻视市场调查和业态规划，造成商业地产泡沫急剧膨胀，大量商业面积空置和资源浪费，更为严重的是造成房地产市场总体结构的不均衡发展。商务部已经认识到“商业网点需规划建设，不能重复建设”，我国将参照国际惯例，通过立法建立大型商业网点建设听证制度，控

8、制内外资商业企业盲目布点。“通过制定城市商业网点规划，减少投资的盲目性，避免过度竞争。”房地产市场房地产市场总体结构的总体结构的不均衡发不均衡发2004年3月保密文件、版权所有第9页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种目前，我国的商业房地产经营模式主要有以下几种只租不售只租不售这样运作的好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以坐待物业增值，甚至可以将商业物业投入资本运作自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润与商家联营与商家联营 与商家联营，以物业为股

9、本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营只售不租只售不租 出让产权，很快收回投资不租不售不租不售商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产的赢利渠道包括：商业地产包括商业和地产两个概念。商业地产的赢利渠道包括：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润；二是所有者出租商铺赚取租赁利润；三是商铺经营者赚取经营利润；四是商业物业管理者赚取管理利润2004年3月保密文件、版权所有第10页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网确定集团未来几年的发展方向和发展目标确定集团未来几年的发展方向和发展目标1确定集团核心竞争力的来源，建立

10、并巩固集团的核心竞争力确定集团核心竞争力的来源，建立并巩固集团的核心竞争力2制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略等内容制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略等内容3规范公司现有成功、独特的经营管理模式，使之系统化、模块化，规范公司现有成功、独特的经营管理模式，使之系统化、模块化，成为公司向外拓展业务的坚实基础成为公司向外拓展业务的坚实基础4百年城集团在商业房地产开发领域内已经取得了较好百年城集团在商业房地产开发领域内已经取得了较好的成绩，但是为了谋求跨越式的发展，集团还应该加的成绩，但是为了谋求跨越式的发展，集团还应该加强在以下几个方面的工作强在以下几个方面的工作

11、分两个层面建立公司的经营管理体系，包括商业房地产的开发经营分两个层面建立公司的经营管理体系，包括商业房地产的开发经营管理体系和公司内部运营管理体系，涉及流程和制度的建设，以及管理体系和公司内部运营管理体系，涉及流程和制度的建设，以及组织结构调整等内容组织结构调整等内容5http:/ 公司内部环境分析 确定公司核心竞争力来源 公司外部竞争环境分析内外部环境分析内外部环境分析确定公司确定公司的经营目的经营目标和发展标和发展战略战略建立商业房建立商业房地产开发经地产开发经营管理体系营管理体系企业发展和企业发展和经营管理模经营管理模式研究式研究 建立商业房地产开发管理流程和制度 建立商业房地产经营管理

12、流程和制度 国际同类商业房地产企业发展模式研究 国内企业经营管理模式研究深圳万科经营管理模式研究 确定公司未来五年的经营目标和发展模式 制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略公司组织和公司组织和管理体系保管理体系保障障 公司组织结构调整方案 制定部门职责 建立公司核心管理流程和制度2004年3月保密文件、版权所有第14页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网第一阶段的主要内容是进行集团内外部环境分析第一阶段的主要内容是进行集团内外部环境分析 公司内部环境分析 确定公司核心竞争力来源 公司外部竞争环境分

13、析内外部环境分析内外部环境分析确定公司确定公司的经营目的经营目标和发展标和发展战略战略建立商业房建立商业房地产开发经地产开发经营管理体系营管理体系企业发展和企业发展和经营管理模经营管理模式研究式研究公司组织和公司组织和管理体系保管理体系保障障2004年3月保密文件、版权所有第15页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网新华信项目小组将根据研究与分析的需要新华信项目小组将根据研究与分析的需要选择多种方法的组合来分析公司内部环境：来分析公司内部环境：公司价值链分析公司价值链分析公司比较分析公司比较分析公司竞争地位分析公

14、司竞争地位分析公司面临战略问题分析公司面临战略问题分析公司目前战略运行效果分析公司目前战略运行效果分析公司成本构成分析公司成本构成分析公司核心竞争力分析公司核心竞争力分析公司利益相关者分析公司利益相关者分析公司内部要素矩阵及柔性分析公司内部要素矩阵及柔性分析公司生命周期矩阵分析公司生命周期矩阵分析公司活力分析公司活力分析公司经营力分析公司经营力分析公司经营条件分析公司经营条件分析公司内部管理分析公司内部管理分析公司能力分析公司能力分析/ /潜力分析潜力分析公司素质分析公司素质分析公司特异能力分析公司特异能力分析公司资源分析公司资源分析公司资源竞争价值分析公司资源竞争价值分析举例举例注：项目执行

15、时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。确定集团发展方向的前提是对集团的经营状况和内部确定集团发展方向的前提是对集团的经营状况和内部资源的优劣势有全面深入的了解资源的优劣势有全面深入的了解2004年3月保密文件、版权所有第16页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网资源禀赋能力资源禀赋能力组织结构能力组织结构能力环境制度能力环境制度能力学习能力学习能力创新能力创新能力企业能力来源及层次企业能力来源及层次不可替代性逐渐加强不可替代性逐渐加强其重点内容之一是根据企业能力的来源及层次，分析其重点内容之一是

16、根据企业能力的来源及层次，分析百年城集团在企业各方面的能力百年城集团在企业各方面的能力2004年3月保密文件、版权所有第17页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网百年城百年城同行业最优者同行业最优者1 12 23 34 45 5得分得分高高低低市场份额2003年收入市场地位资源优势内部管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系示意示意重点内容之二是分析百年城集团在目标商业地产市场重点内容之二是分析百年城集团在目标商业地产市场中与竞争对手相比的竞争地位中与竞争对手相比的竞争地位2004年3月保密文件

17、、版权所有第18页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网并对比百年城集团与竞争对手的综合竞争实力并对比百年城集团与竞争对手的综合竞争实力百年城百年城竞争对手竞争对手1竞争对手竞争对手2关键因素关键因素权重权重评分评分加权分数加权分数评分评分加权分数加权分数评分评分加权分数加权分数主要销售市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力商业房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计示意示意2004年3月保密文件、版权所有第19页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司

18、战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网重点内容之三是对集团的管理运营能力进行评估重点内容之三是对集团的管理运营能力进行评估现状现状目标目标差距差距现状现状目标目标差距差距现状现状目标目标差距差距战略管理战略管理工程管理工程管理商业运营管理商业运营管理财务融资管理财务融资管理人力资源人力资源品牌管理品牌管理说明说明数量数量质量质量配置配置举例举例2004年3月保密文件、版权所有第20页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在内部分析的基础上总结公司核心竞争力的来源在内部分析的基础上总结公司核心竞争力的来源

19、知识与技能知识与技能组织与管理组织与管理核心价值观核心价值观核心价值观：核心价值观：是核心能力的起源。它反映出企业的经营理念、企业文化、企业行为规范和企业价值标准等，对企业的所有活动产生重大影响 组织与管理：组织与管理：组织设计对核心能力会产生最直接的影响。组织灵活性强，核心能力发挥作用的范围就广，企业效率就高，竞争优势就便于巩固。管理的作用不仅影响员工的情绪，而且对核心能力形成起到引导资源积累和配置的功效，它保证了企业产品质量和各项工作的有序性。知识与技能：知识与技能：它主要指企业员工所具有的知识、特殊技术、技能和对科学的理解程度，反映企业员工的技术素质和科研、开发能力。关于构成核心能力的知

20、识，至少应有三种：科学知识（公共知识）；产业独有知识；公司独有知识2004年3月保密文件、版权所有第21页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网具体来说，商业房地产经营的核心竞争力体现在两个具体来说，商业房地产经营的核心竞争力体现在两个方面方面商业房地产商业房地产开发开发经营管理经营管理选址上与城市规划配套选址上与城市规划配套前期的规划设计前期的规划设计工程项目管理、成本控制工程项目管理、成本控制管理模式管理模式管理流程和制度管理流程和制度人员素质人员素质百年城集团的核心竞争力在哪里？百年城集团的核心竞争力在哪里？

21、2004年3月保密文件、版权所有第22页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在本阶段的最后，还将分析公司的外部环境在本阶段的最后，还将分析公司的外部环境国际环境国际环境国内环境国内环境宏观环境宏观环境中观环境中观环境微观环境微观环境国际经济环境政治法律环境社会文化环境国际资本市场环境分析国内经济环境国内法律法规/政策环境国家投资政策环境分析国家产业政策导向分析行业变革驱动因素分析行业成功关键因素（KSF）分析行业经济特性分析行业竞争结构模型分析行业生命周期分析行业特征评价国外供应者压力分析国外潜在进入者分析国外替

22、代产品/服务提供者分析国外用户压力分析国外现有同行业竞争者分析国外利益相关者分析行业吸引力分析行业细分行业发展因素分析行业结构变化预测国内供应者压力分析国内潜在进入者分析国内替代产品/服务提供者分析国内用户压力分析国内现有同行业竞争者分析国内利益相关者分析举例注：项目执行时，将根据实际情况和需要，选取重点影响因素进行深入分析。2004年3月保密文件、版权所有第23页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网外部因素分析外部因素分析政府及政策方面政府及政策方面行业发展趋势行业发展趋势行业客户需求变化行业客户需求变化竞争者

23、方面竞争者方面行业核心成功要素行业核心成功要素合作伙伴方面合作伙伴方面客户方面客户方面公众压力方面公众压力方面 评价矩阵评价矩阵关键外部因素关键外部因素权重权重评分评分加权分数加权分数机会：机会：1、2、威胁：威胁：1、2、房地产行业属于国家重点监控调节的行业，房地产行业属于国家重点监控调节的行业，尤其是商业房地产目前正处于探索开发经尤其是商业房地产目前正处于探索开发经营模式、规范行业竞争的阶段，研究国家营模式、规范行业竞争的阶段，研究国家有关政策、行业发展趋势和竞争形势将是有关政策、行业发展趋势和竞争形势将是外部环境分析的重点外部环境分析的重点在此基础上对百年城集团利用外部机会，规避外部威在

24、此基础上对百年城集团利用外部机会，规避外部威胁或风险方面的能力作出评价胁或风险方面的能力作出评价2004年3月保密文件、版权所有第24页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网项目第二阶段的主要内容是研究房地产企业发展模式项目第二阶段的主要内容是研究房地产企业发展模式和经营管理模式和经营管理模式内外部环境分析内外部环境分析确定公司确定公司的经营目的经营目标和发展标和发展战略战略建立商业房建立商业房地产开发经地产开发经营管理体系营管理体系企业发展和企业发展和经营管理模经营管理模式研究式研究 国际同类商业房地产企业发展模

25、式研究 国内企业经营管理模式研究深圳万科经营管理模式研究公司组织和公司组织和管理体系保管理体系保障障http:/ 从公司的经营模式出发，划分企业的发展阶段从公司的经营模式出发，划分企业的发展阶段并总结每阶段的特点并总结每阶段的特点 阶段战略及其实施效果阶段战略及其实施效果 目前经营模式和未来发展趋势目前经营模式和未来发展趋势 发展的内、外部环境分析发展的内、外部环境分析经验总结经验总结总结目标企业发展的历史经验和教训，为百年城总结目标企业发展的历史经验和教训，为百年城集团制定具有前瞻性的战略目标体系提供依据集团制定具有前瞻性的战略目标体系提供依据房地产企业发展模式研究的对象是国际知名房地产企房

26、地产企业发展模式研究的对象是国际知名房地产企业业2004年3月保密文件、版权所有第26页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网国际同类商业房地产企业发展模式研究：国际同类商业房地产企业发展模式研究：JonesLangLaSalle集团公司集团公司公司介绍公司介绍 公司成立于英国，目前总部设在美国芝加哥的国际房地产集团公司。 Jones Lang LaSalle集团公司包含三个主要的公司： Jones Lang LaSalle, Jones Lang LaSalle 酒店和 LaSalle 投资管理公司和多个专业公司

27、，在全世界雇员超过 17,600人。 公司凭借房地产领先者的资源和本地化的市场知识，提供创新的房地产服务和投资管理服务。公司全球的业务包含了5个大洲34个国家的100多个地区。业务范围业务范围 Jones Lang LaSalle提供房地产发展、房地产管理、房地产项目管理等服务。 在全球范围内帮助客户卖、买和管理房地产； 提供金融服务，包括投资银行、机构金融服务、房地产金融服务。 公司还为社会机构、公司、个人投资者提供房地产投资管理服务。经营特点经营特点公司提供的房地产服务涉及多种客户范围，包括多种行业和不同资金种类。2004年3月保密文件、版权所有第27页百年城集团有限公司战略和管理体系提升

28、咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网19451945年进入年进入房地产领域房地产领域19571957年开始年开始进入国际市场进入国际市场19721972年进入年进入商业地产领域商业地产领域1783-19391783-1939年年公司成立公司成立1783年，Jones Lang Wootton公司建立，业务为在Paternoster Row地区的拍卖人，并经历了三代人。1945年，伦敦被二战的炮弹毁坏的状态，JLW开始对土地采取租赁和购买方式，开始进行房地产开发。1954年， Jones Lang Wootton 成功开发了格雷西姆街的博灵顿房子，接

29、着又在伦敦和一些重要地区进行了很多房地产的开发项目。1957年，公司开始全球扩张。1958年，建立了悉尼和墨尔本办公室。1960年，公司进一步向香港、新西兰、新加坡、日本等亚太地区发展。1968年，公司业务开始进入欧洲。1972年，公司开始了本地商业地产业物和投资服务业物，并总部迁到芝加哥。Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) ，经过了200年的历史，从二战后进入房地产领域，国际化并介入商业房地产业务，在业务规模化后发展速度进入加速期；公司还在房地产这一产业链上发展了多种业务。19941994年，成立年，成立不同的业务公司不同的业务公司1994

30、年，成立Brown Kleinwort Benson房地产咨询公司；1996年，成立房地产投资公司; 1996年，CIN成立房地产管理公司 1997年，成立 Galbreath 房地产发展管理公司1998年，成立房地产项目管理公司。公司发展阶段划分公司发展阶段划分2004年3月保密文件、版权所有第28页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网公司业务区域扩张公司业务区域扩张澳大利亚澳大利亚悉尼悉尼 墨尔本墨尔本房地产业务房地产业务开始开始欧洲欧洲美国美国亚太地区亚太地区 新西兰、新新西兰、新加坡、香港加坡、香港和日本

31、和日本本地化经营本地化经营地产地产向产业链上下游一体化，并以成立专业公司的形式在各个业务板块做精做强向产业链上下游一体化，并以成立专业公司的形式在各个业务板块做精做强商业房地产商业房地产开发和经营开发和经营房地产咨询房地产咨询服务服务房地产金融房地产金融服务服务成立专业成立专业公司经营公司经营Jones Lang LaSalle公司的发展模式：区域扩张公司的发展模式：区域扩张在同在同一产业链上下游一体化并形成专业经营态势一产业链上下游一体化并形成专业经营态势2004年3月保密文件、版权所有第29页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议

32、书房地产房地产E网网我国房地产企业经营管理模式研究：万科的西点管理我国房地产企业经营管理模式研究：万科的西点管理模式模式斯巴达斯巴达+雅典雅典斯巴达：早期是培养军事斯巴达：早期是培养军事工程师的，建造桥梁、城工程师的，建造桥梁、城堡。强调规范化、数字化。堡。强调规范化、数字化。西点模式：西点模式： 斯巴达（严格治理军队）斯巴达（严格治理军队） 雅典（艺术、灵活）雅典（艺术、灵活）万万 科科西点军校西点军校斯巴达：就是制度化、规斯巴达：就是制度化、规范化、专业化的管理。范化、专业化的管理。雅典：艺术和灵活雅典：艺术和灵活雅典：民主与欢乐雅典：民主与欢乐精神，强调企业文精神，强调企业文化、人文情怀

33、。化、人文情怀。在和平时代建造美好家园在和平时代建造美好家园在战争时代建造城堡在战争时代建造城堡2004年3月保密文件、版权所有第30页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网斯巴达斯巴达主要表现为精细化管理和标准化主要表现为精细化管理和标准化提升产品力，集中体现在集中采购、产品标准化、研究与创新、专业集成四个方面。进行产品标准化研究。万科住宅标准促进了万科房屋新的结构形式、施工工艺、制造流程的探讨，从而加快项目的操作速度。万科专业化组织机构及管理流程已基本形成2004年3月保密文件、版权所有第31页百年城集团有限公

34、司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网雅典雅典主要表现在企业文化的领域主要表现在企业文化的领域构建企业的使命构建企业的使命：从“中国（内地）房地产第一品牌”、“房地产行业的领跑者”，到形成“面向新经济、关注普通人”的企业使命。从从“控制控制”，到，到“解放解放”的企业文化的企业文化。在企业里创造一种解放思想、充分发挥每一个人潜能的环境和氛围。让员工自己去发现自身的创造力、创新力和自我组织力；培养员工创造性工作的热情和适应力。 为了进步，勇于尝试的企业文化为了进步，勇于尝试的企业文化2004年3月保密文件、版权所有第32页百年城集团

35、有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网 万科企业股份有限公司对信息化的万科企业股份有限公司对信息化的“执迷执迷”程度在国内房地产业并不多见。程度在国内房地产业并不多见。因近年来信息化积蓄起来的势能，万科已经开始在经营层面直接受益。因近年来信息化积蓄起来的势能，万科已经开始在经营层面直接受益。 1987年，万科开始财务电算化；年，万科开始财务电算化；1995年，万科选择了一套基于年，万科选择了一套基于PC机的电算化软件；机的电算化软件；1997年，万科选择金蝶基于年，万科选择金蝶基于Windows平台的财务软件。平台的财务软件

36、。 1998年，为加强计算机应用，万科专门设立了年，为加强计算机应用，万科专门设立了IT信息技术中心；信息技术中心；2001年年6月成本管理系统正式上线；月成本管理系统正式上线； 目前在万科应用系统还有：金蝶家族的财务管理系统、资金结算中心管理系统，目前在万科应用系统还有：金蝶家族的财务管理系统、资金结算中心管理系统，物业管理系统、销售管理系统、招标采购系统。物业管理系统、销售管理系统、招标采购系统。按照万科的信息化规划，接下来还要实施知识管理系统、项目开发管理系统等，按照万科的信息化规划，接下来还要实施知识管理系统、项目开发管理系统等，最终实现一个覆盖万科企业各个业务环节，协调高效运转的信息

37、系统。最终实现一个覆盖万科企业各个业务环节，协调高效运转的信息系统。万科的管理不仅体现在管理模式上，还有突出的几个万科的管理不仅体现在管理模式上，还有突出的几个具体方面：精细化管理和标准化的辅助工具具体方面：精细化管理和标准化的辅助工具IT应用应用2004年3月保密文件、版权所有第33页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网万科的人才战略万科的人才战略开创初期开创初期黄埔军校黄埔军校多年来万科的做法是：企业内部培养，从基多年来万科的做法是：企业内部培养，从基层做起。层做起。业务扩张业务扩张海盗计划海盗计划星火计划星

38、火计划从社会上招聘高级人才：招聘目光比较远大，从社会上招聘高级人才：招聘目光比较远大，对公司有信心、对自己有信心，在自己的专对公司有信心、对自己有信心，在自己的专业方面都是专家的人才。业方面都是专家的人才。做好适度的人才流动准备培养人才，一个人做好适度的人才流动准备培养人才，一个人走了，令一个人就可以顶上来，能够星火传走了，令一个人就可以顶上来，能够星火传承，这是承，这是 星火计划星火计划。 在不同的发展阶段，万科应用了不同的人才策略，保持其核心竞争力在不同的发展阶段，万科应用了不同的人才策略，保持其核心竞争力房地产房地产E网网2004年3月保密文件、版权所有第34页百年城集团有限公司战略和管

39、理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在项目的第三阶段将制定公司的经营目标和发展战略在项目的第三阶段将制定公司的经营目标和发展战略内外部环境分析内外部环境分析确定公司确定公司的经营目的经营目标和发展标和发展战略战略建立商业房建立商业房地产开发经地产开发经营管理体系营管理体系企业发展和企业发展和经营管理模经营管理模式研究式研究 确定公司未来五年的经营目标和发展模式 制定公司的发展战略，包括融资战略、人才战略和品牌战略公司组织和公司组织和管理体系保管理体系保障障2004年3月保密文件、版权所有第35页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目

40、建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网公司的经营目标将包括以下两个层面的内容。首先是公司的经营目标将包括以下两个层面的内容。首先是确定公司的定位和发展方向确定公司的定位和发展方向商业房地产商业房地产其他房地产？其他房地产？其他产业？其他产业？制造业？制造业？服务业？服务业？考虑到房地产开发，尤其是商业房地产面临着很多开发商不可考虑到房地产开发，尤其是商业房地产面临着很多开发商不可控的风险，新华信在制定公司未来发展方向时将研究百年城集控的风险，新华信在制定公司未来发展方向时将研究百年城集团是否在未来几年考虑进入其他产业，也就是回答相关产业和团是否在未来几年考虑

41、进入其他产业，也就是回答相关产业和非相关产业多元化的问题，并制定实施时间表非相关产业多元化的问题，并制定实施时间表降低公司降低公司整体经营整体经营风险风险2004200520062007多元化决策多元化决策选择多元化产业选择多元化产业制定进入战略制定进入战略战略实施战略实施2004年3月保密文件、版权所有第36页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网第二是确定公司在未来几年的经营发展目标第二是确定公司在未来几年的经营发展目标公司整体战略目标公司整体战略目标业务业务A战略目标战略目标业务业务B战略目标战略目标销售收入

42、销售收入利润率利润率销售收入增销售收入增长率长率目标市场及目标市场及客户客户市场份额市场份额销售收入销售收入利润率利润率销售收入增长率销售收入增长率目标市场及客户目标市场及客户市场份额市场份额销售收入销售收入利润率利润率销售收入增长率销售收入增长率目标市场及客户目标市场及客户市场份额市场份额2004年3月保密文件、版权所有第37页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网经营发展目标应该分阶段制定经营发展目标应该分阶段制定业务业务发展阶段发展阶段划分划分投资计划投资计划资源配备资源配备发展目标发展目标分解分解计划检查计

43、划检查监督监督业务业务A业务业务B业务业务C2004年3月保密文件、版权所有第38页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网同时，还将确定公司未来商业房地产业务的赢利模式同时，还将确定公司未来商业房地产业务的赢利模式和发展模式和发展模式确定百年城集团的赢利模确定百年城集团的赢利模式应从以下几个方面出发式应从以下几个方面出发把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，做到不同质化，不跟风考虑投资实力，根据实力决定到底是卖，是租，还是采用其他方式考虑公司有无经营商业房地产的人才和管理团队，是否有能力经营管

44、理好一个商业房地产的运营设定投资回报的期望值，确定是谋求短期利润还是长远利润，据此设定科学合理的赢利模式确定公司采用不同赢利模确定公司采用不同赢利模式的原则和判断标准，并式的原则和判断标准，并确定公司的发展模式：确定公司的发展模式：在不同地区发展类似的房在不同地区发展类似的房地产项目？还是涉足多种地产项目？还是涉足多种房地产经营形式？房地产经营形式？2004年3月保密文件、版权所有第39页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在本阶段的最后，将制定公司的发展战略，包括融资在本阶段的最后，将制定公司的发展战略，包括融

45、资战略战略商业房地产开发商面临的最大困难是缺乏资金，在这种情况下，开商业房地产开发商面临的最大困难是缺乏资金，在这种情况下，开发商无法长期持有发展商业项目以谋求利润最大化，只有尽快出手发商无法长期持有发展商业项目以谋求利润最大化，只有尽快出手回笼资金，将风险转嫁给投资者。因而解决融资难题，将为公司的回笼资金，将风险转嫁给投资者。因而解决融资难题，将为公司的发展拓展更为广阔的空间。融资战略包括以下几个方面的内容：发展拓展更为广阔的空间。融资战略包括以下几个方面的内容：融资的形式和渠道融资的形式和渠道引入战略合作伙伴；引入投资方；引入战略合作伙伴；引入投资方；开发信托产品；利用金融中介；上开发信托

46、产品；利用金融中介；上市等市等利益分配原则利益分配原则确定利用不同融资形式的利益分配确定利用不同融资形式的利益分配原则原则融资计划融资计划根据公司房地产项目开发计划制定根据公司房地产项目开发计划制定融资计划融资计划计划实施计划实施融资计划的实施步骤和阶段目标融资计划的实施步骤和阶段目标2004年3月保密文件、版权所有第40页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网融资的形式和渠道包括以下几种融资的形式和渠道包括以下几种融资形式融资形式发行股票或发行股票或企业债券企业债券利用金融中介利用金融中介引入风险投资者引入风险投

47、资者建立战略建立战略合作伙伴合作伙伴联盟联盟银行借款银行借款联合信托联合信托公司发行公司发行新的信托新的信托产品产品2004年3月保密文件、版权所有第41页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网为了能够顺利实现融资战略，需要从现阶段开始在公为了能够顺利实现融资战略，需要从现阶段开始在公司运营等各方面规范运作，以满足各项融资方式对企司运营等各方面规范运作，以满足各项融资方式对企业提出的具体要求业提出的具体要求企业具有一定的规模，经营业绩好企业具有一定的规模，经营业绩好资金、财务状况良好资金、财务状况良好诚信经营，市场

48、和消费者心中口碑和形象良好诚信经营，市场和消费者心中口碑和形象良好规范管理和运作规范管理和运作实现融资战略需要从现在做起实现融资战略需要从现在做起2004年3月保密文件、版权所有第42页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网公司的发展战略还包括人才战略公司的发展战略还包括人才战略根据公司的定位、发展方向和经营目标确定公司在未根据公司的定位、发展方向和经营目标确定公司在未来几年的人力资源目标，以及人员招聘、培训计划来几年的人力资源目标，以及人员招聘、培训计划人力资源战略内容人力资源战略内容制定人力供求平衡计划制定人力

49、供求平衡计划制定人员征聘补充计划制定人员征聘补充计划制定人员培训计划制定人员培训计划人力使用计划人力使用计划该计划应考虑因业务发展、转变或技术装备更新所需增加的人员数量及其层次；因员工变动所需补充的人员数量及其层次；因内部成员升迁而发生的人力结构变化内部提升或向外征聘以何者为先？外聘选用何种方式？外聘所选用的人力来源如何？有无困难？如何解决？如果是内部提升或调动，其方向与层次如何对内遴选现有员工，加强对员工进行产品专业知识及工作技能培训；对外应积极猎取社会上少量的且未来极需的人才，以避免企业中该类人才的缺乏人力规划不仅要满足未来人力的需要，更应该对现有人力做充分的运用。人力运用涵盖的范围很广，

50、而其关键在于“人”与“事”的圆满配合，使事得其人，人尽其才2004年3月保密文件、版权所有第43页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网和品牌战略和品牌战略品牌战略品牌战略品牌战略的目的在于为品牌规划和管理设立目标、方向与指导原则，指引日常的品牌建设活动品牌战略规划品牌战略规划为实现公司的品牌战略而制定的具体实施步骤和措施品牌化决策品牌化决策品牌模式选择品牌模式选择品牌识别界定品牌识别界定品牌延伸规划品牌延伸规划品牌资产管理品牌资产管理品牌战略实施品牌战略实施 创建公司品牌还是项目品牌？ 品牌的结构是怎样的？ 品牌

51、的理念识别、行为识别和符号识别？ 界定品牌未来发展所适宜的事业领域范围 创建具有鲜明核心价值与个性丰富的品牌 是品牌战略的实施方案，包括组织保障、实施准备工作2004年3月保密文件、版权所有第44页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在项目第四阶段将制定商业房地产开发经营管理体系在项目第四阶段将制定商业房地产开发经营管理体系内外部环境分析内外部环境分析确定公司确定公司的经营目的经营目标和发展标和发展战略战略建立商业房建立商业房地产开发经地产开发经营管理体系营管理体系企业发展和企业发展和经营管理模经营管理模式研究式

52、研究 建立商业房地产开发管理流程和制度 建立商业房地产经营管理流程和制度公司组织和公司组织和管理体系保管理体系保障障2004年3月保密文件、版权所有第45页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网 管理模式内容差异职能式管理模式职能式管理模式基于流程的管理基于流程的管理部门设置部门设置 根据垂直职能划分部门 以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点关注重点 重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系 关注公司目标和客户需求，对部门之间的协作要求高 时间标准时间标准 一般缺少时间标准，标准一般由部门领导来

53、定 流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准管理变革管理变革 部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减 基于效率的流程整合和优化工作衔接工作衔接 职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排 工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调 组织体系组织体系 金字塔型的层级命令控制体系 以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系 由于流程化管理体系更强调市场反应速度、部门之间由于流程化管理体系更强调市场反应速度、部门之间的协作和效率，更多公司致力于由职能式的管理体系的协作和效率，更多公司致力于由职能式的管理体系转变为流程化的管理体系转变为流程化的管理体系2004年3月保

54、密文件、版权所有第46页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网新华信所做的流程案例举例新华信所做的流程案例举例适用范围：本流程适用于公司投资决策委员会议事过程中所涉及的各项工作控制目的：本流程旨在规范公司投资决策委员会议事过程，特别是明确各部门在该过程中的职责执行部门：项目申请单位、公司计划资金部、各业务主管部门、投资决策委员会、审计部门关键控制点：4.1 客观性：对投资项目的可行性研究和经济评价工作要本着客观、科学的原则来进行，力求客观公正4.2 及时性：对投资项目的可行性研究的审议要迅速、高效，以抓住市场机遇，

55、获取较高的投资回报率4.3 谨慎性：对投资项目的审议要本着谨慎的原则，力求降低风险，获取较高的投资回报率本流程的管理者为公司计划资金部 投资决策委员会议事流程投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）（计划资金管理流程）流程编号流程编号 版本号版本号 项目项目生效日期生效日期修改版本修改版本编制人：编制人： 计划资金管理流程计划资金管理流程投资决策委员会议事流程 失效序号失效序号序号序号日期日期举例2004年3月保密文件、版权所有第47页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网主要步骤主要步骤责任者责任者具体操作具体

56、操作1项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位提出投资项目可行性研究报告和经济评价报告，以及其他投资项目文件和资料，报计划资金部审核2计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部审核项目申请单位提出的投资项目可行性研究报告和经济评价报告，报投资决策委员会3投资决策委员会投资决策委员会召开审查会议4计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部负责整理会议纪要，报投资决策委员会主任审核、签发5项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位根据会议决定，落实会议决定要求事项 ，修改完善报审文件和资料，报计划资金部和投资决策委员会6计划资金部：投资管理规划岗位需上报国家主管部门批准的项目，投资决策委员会同意后，由计划资

57、金部负责上报，并跟踪催办，对进展情况和结果及时向主管领导汇报7计划资金部：投资管理规划岗位投资项目被批准后，由计划资金部负责拟文批复8项目申请单位：主管副总经理对批准实施的项目，由项目申请单位负责执行，并严格做好项目进度、质量和费用的三大控制。在项目竣工后3个月内，项目执行单位负责编制项目决算及总结，上报业务主管部门和计划资金部9行政管理部：纪检监察岗位审计部门进行项目竣工审计，并将所有文件存档投资决策委员会议事流程投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）（计划资金管理流程）流程编号流程编号 版本号版本号 举例2004年3月保密文件、版权所有第48页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项

58、目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网项目申请单位项目申请单位计划资金部计划资金部业务主管部门业务主管部门审核投资决策委员会投资决策委员会召开审查会议会议记要审核签发根据会议决定，修改完善报审文件和资料，落实会议决定要求事项 督促检查督促检查国家主管部门国家主管部门/ /总公司总公司审核审核是否需上级批准审核批准拟文批复是否执行项目竣工决算及项目总结审核审核行政管理部行政管理部项目竣工审计存档存档可行性研究报告投资项目经济评价投资决策委员会议事流程投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）（计划资金管理流程）流程编号流程编号 版本号版本号 举例http:/

59、 选址选址 规划定位规划定位 工程质量和进度管理工程质量和进度管理 成本控制成本控制 商户招租商户招租 物业服务物业服务 商户管理与协调商户管理与协调 人员管理人员管理 2004年3月保密文件、版权所有第50页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网因而新华信将从这两个层面制定商业房地产的流程和因而新华信将从这两个层面制定商业房地产的流程和管理制度管理制度管理流程和制度体系管理流程和制度体系开发开发经营经营 市场调研流程和制度市场调研流程和制度 政策研究流程和制度政策研究流程和制度 选址和定位决策流程和制度选址和定位

60、决策流程和制度 工程管理流程和制度工程管理流程和制度 成本控制流程和制度成本控制流程和制度 商铺营销流程和制度商铺营销流程和制度 商户管理流程和制度商户管理流程和制度 物业管理流程和制度物业管理流程和制度 人员管理流程和制度人员管理流程和制度 注：项目进行过程中，项目组和百年城有关人员将就项目涉及的主要流程和制度清单达成一致2004年3月保密文件、版权所有第51页百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书百年城集团有限公司战略和管理体系提升咨询项目建议书房地产房地产E网网在项目最后阶段将根据公司的定位和发展方向，调整在项目最后阶段将根据公司的定位和发展方向，调整公司的组织结构，建立公司