2016年下半年广西房地产估价师《制度与政策》_房地产估价机构分支机构监管模拟考试题

1、2016年下半年广西房地产估价师 度与政策：房地产估价机构分支机构监管模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、某单位拥有的房地产每年可产生 100万元净收益，同时此单位有2000万元 资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收 益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。A. 2000B. 400C. 4000D. 100002、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则 该建筑物的成新率为_%=A. 76B.

2、80C. 1D. 843、 某一时段房地产投资市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为4%， 房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4,那么，用资本资产定价 模型确定的折现率应为_。A. 6%B. 8.4%C. 11%D. 15%4、房地产转让时,当事人在房地产转让合同签订 日内持房地产权属证书、当 事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出 申请，并申报成交价格。A. 30B. 90C. 60D. 1205、 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A:房地产租金以外的收入B:运营费用率C:空置率D:可出租面积的比率E:工业用地的

3、监测点评估价格&某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可 以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A. 形象差异化战略B. 人员差别化战略C. 服务差别化战略D. 产品差别化战略7、下列不属于取得房地产开发用地的途径是 。A:通过自己开发耕地取得B:通过征收土地取得C:通过城市房屋拆迁取得D:通过市场购买取得E：工业用地的监测点评估价格8、关于投资组合理论的说法，正确的是_。A. 投资者应选择毫无风险的投资组合B. 投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C. 投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D. 投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消9、某房地产

4、在未来6年均可以获得稳定的年净收益 50万元，预测在这6年内 房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的 市场价值，则资本化率为。A: 6. 67%B: 7. 41 %C: 12 . 60%D: 13. 33%E:工业用地的监测点评估价格10、组成总体的前提条件是。A:构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B:构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同c：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D:构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E:执行层的组织协调11、 张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身 保险。该保险合同的关系人是。A

5、：张某B：李某C：赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调12、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在 一身上。A. 开发商B 银行C. 购房者D. 都是13、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946元/m2、860元/m2、800元/m2 , 建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买 者会选择_。A. 甲土地B. 乙土地C. 丙土地D. 甲、乙、丙三宗土地任选其一14、 房地产总登记后进行房屋改建，必须进行登记。A. 转移变更B. 新建C. 遗失D. 他项权利15、 某出租写字楼的完全产权价值为 2000万元，出租人权益价值为1600万元, 则承租人权益价

6、值为_万元。A. -40B. 400C. 1800D. 360016、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。A:450B:525C:600D:900E:执行层的组织协调17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费 若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用 丄A. 减少B. 增加c.不变D.可能增加也可能减少18、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为 400万元，运营 费用率为30 %,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%, 无风险报酬率为6%,预计风险报酬

7、为无风险报酬的 25%。该写字楼目前的价 格为万元。A: 5061 . 44B: 5546 . 94C: 5562. 96D: 6772. 85E:工业用地的监测点评估价格19、用收益法计算房地产价格,若净收益a每年不变，年限为n ,净收益增长率与报酬率丫相等,则房地产价格V= .2004年考题】A:B:C：a冶D：xE:工业用地的监测点评估价格20、依据 物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。（2008年试题） A:由国家无偿收回B：自动续期C:应于届满前6个月申请续期D:应于届满前1年申请续期E:房地产估价机构必须加盖公章21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的

8、关系是A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去22、 某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%,房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。A. 3.5%B. 5.17%C. 7.75%D. 8.59%23、 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是A. 属地管理原则B. 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C. 房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房

9、地产管理部门办理产权登记D. 房屋的所有权人和使用人为两个人24、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。A:工商行政管理部门B:建设行政主管部门c：民政主管部门D:劳动主管部门E:执行层的组织协调25、合法建造房屋的物权自产生效力。A. 记载于不动产登记簿时B. 颁发房屋权属证书时C. 申请房屋所有权登记时D. 事实行为成就时二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有 （）。A. 对房地产本身进行投资改

10、良B. 需求增加导致稀缺性增加C. 通货膨胀D. 外部经济E. 提高建造成本2、选聘、解聘物业管理企业是的职责。A:业主大会B:业主代表大会C:业主委员会D:居民委员会E:执行层的组织协调3、应分摊的共有建筑面积不包括_0A 作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑 面积B. 单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C. 用作公共休憩、绿化等场所的架空层D. 外墙（包括山墙）水平投影面积的一半4、在房地产开发项目策戈U中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土 地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完

11、备程度以及地质、水文、噪声、空气 污染等因素的分析与选择是 丄A. 地域分析与选择B. 具体地点的分析与选择C. 开发内容和规模的分析与选择D. 开发时机的分析与选择5、 人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等， 使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和_主宅等概 念应运而生。A. 酒店式B. 期贷式C. 季节性D. 概念型6下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型 _。A. 出租的房地产B. 自用的房地产C. 餐饮的房地产D. 营业的房地产7、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有A. 线条图B. 散点图C. 网络计划技术D. 统筹

12、法E. 抛物线8、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长A:人民政府B:人民检察院C:人民法院D:公安部门E:执行层的组织协调9、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为A. 合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B. 图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C. 合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D. 纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书10、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或A:租金收入B:土地出让收入C:长期抵押贷款D:净经营收入E:借款合同11、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资

13、本或出资额，表述正确的是A:一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B:一级资质合伙企业的出资额人民币为 120万元以上C:二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上D:二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E:三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上12、流动比率越_，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全A.低B.高C.不变D.无法判断13、房地产业与建筑业既有区别又有联系 ，它们之间的主要区别是房地产业兼 有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于丄A. 第一产业B. 第二产业c.第三产业D.新兴产

14、业14、物业管理的基本特征包括_A. 社会化B. 专业化C. 市场化D. 国际化E. 规模化15、临时使用土地的时间可以为_。A. 3个月B. 9个月C. 20个月D. 27个月E. 32个月16、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行A. 资质年检制度B. 资质审查制度C. 资质复查制度D. 资质审批制度17、发生工程索赔的原因包括等。A:当事人违约B:不可抗力事件c：合同规范D:合同变更E:工程师指令18、资产负债表中应在资产方反映的项目是A. 预收账款B. 应付账款C. 应收票据D. 预提费用19、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A:人员特定B:委托服务C:有偿服务D:无偿服务E:行政服务20、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备 开发成本的_。A. 1%B. 2%C. 3%D. 4%21、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金 额的比率。A.利息备付率B 偿债备付率C. 资产负债率D. 流动比率22、是财产保险中最典型的类别。A:财产损失保险B：责任保险C:信用保险D:保证保险